【正文】 客戶(hù)需求十一、房屋主體維修養(yǎng)護(hù)執(zhí)行質(zhì)量計(jì)劃表如下：項(xiàng)目維修范圍需維修項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)定期維修計(jì)劃日常保養(yǎng)計(jì)劃房屋完好率99%，大中修質(zhì)量合格率99%，房屋零修、急修及時(shí)率99%；設(shè)備完好率99%房屋主體主體結(jié)構(gòu)裂縫或嚴(yán)重破壞按需要、不定期參見(jiàn)：ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP13《建筑物本體維護(hù)》；ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP14《住戶(hù)服務(wù)》；ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》；樓地面工程平整、起砂、開(kāi)裂小修/年、中修/4年、大修/8年屋面工程滲漏、排水堵塞小修/年、中修/4年、大修/8年粉飾工程開(kāi)裂、剝落、色不勻小修/年、中修/3年煙道不通暢小修/年房屋主體設(shè)備給排水系統(tǒng)不通暢檢修1次/年詳見(jiàn)：《工程、設(shè)備管理工作手冊(cè)》變配電系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)水系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)公用天線(xiàn)、背景音響系統(tǒng)設(shè)備管理、大修改造供電設(shè)備有故障、無(wú)法供電檢修1次/年弱電設(shè)備有故障、無(wú)法使用檢修1次/年消防設(shè)備滴、漏、缺附件檢修1次/年電梯設(shè)備電梯、無(wú)法使用中修1次/年，大修1次/6年避雷設(shè)備腐蝕、損壞檢測(cè)1次/3年注房屋本體使用年限按50年，機(jī)電設(shè)備分別按產(chǎn)品壽命確定更新、改造周期十二、公共設(shè)施重大項(xiàng)目維修執(zhí)行質(zhì)量計(jì)劃表如下：序號(hào)維修范圍需維修項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)定期維修計(jì)劃作業(yè)規(guī)范及措施效果1區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞修繕1次/年參見(jiàn)：ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》 參見(jiàn)：ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP09《停車(chē)場(chǎng)管理》ISO9002運(yùn)作2路燈線(xiàn)路需改造的重新敷設(shè)按需要不定期3綠化場(chǎng)地重新造植的改造改造綠化/2年4溝、渠、池、井嚴(yán)重?cái)嗔鸦蚱茡p檢修1次/年5文化、娛樂(lè)場(chǎng)所改造、改建按需要、不定期6停車(chē)場(chǎng)、車(chē)棚、走廊更新、改造、改建檢修1次/2年7公共機(jī)電設(shè)施更新、改造按需要，不定期8其他由市住宅部門(mén)確定按需要、不定期備注道路的使用年限按20年計(jì)，房屋主體按50年計(jì)。按上述標(biāo)準(zhǔn)確立的重大維修項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用按規(guī)定從基金開(kāi)支。十三、公共設(shè)施日常維護(hù)養(yǎng)護(hù)執(zhí)行質(zhì)量計(jì)劃表如下：序號(hào)維修范圍日常保養(yǎng)維修計(jì)劃作業(yè)規(guī)范及措施效果1區(qū)內(nèi)道路養(yǎng)護(hù)1次/月，即壞即修參見(jiàn)：ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP09《停車(chē)場(chǎng)管理》；ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP06《物業(yè)綠化管理》ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP10《設(shè)管理》道路完好率99%，；路燈完好率98%，一池二井完好率98%，文化娛樂(lè)場(chǎng)所設(shè)施完好率98%，停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率98%。2路燈系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)1次/月，即壞即修3綠化場(chǎng)地噴水2次/天。除雜草1次/月，施肥、補(bǔ)苗2次/年4溝、渠、池、井清理二井1次/季，清理一池/半年5文化、娛樂(lè)場(chǎng)所檢查1次/月6停車(chē)場(chǎng)、車(chē)棚、走廊每天檢查，即壞即修7公共機(jī)電設(shè)施每天檢查，即壞即修8其他備注屬于日常維護(hù)保養(yǎng)，從管理費(fèi)中公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)列支十四、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，住戶(hù)報(bào)修、維修回訪(fǎng)制度等（一）、目的 確保對(duì)用戶(hù)投訴的處理和維修服務(wù)的高水準(zhǔn)及時(shí)對(duì)服務(wù)效果的及時(shí)反饋。（二）、適用范圍 用于物業(yè)管理處對(duì)投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪(fǎng)工作。（三）、職責(zé) 管理處具體負(fù)責(zé)對(duì)用戶(hù)的回訪(fǎng)工作。 管理處其他人員接到用戶(hù)對(duì)所提供的服務(wù)工作效果的意見(jiàn)，均應(yīng)及時(shí)反饋到管理處。（四）、工作程序 管理處按照《用戶(hù)投訴記錄》，對(duì)投訴100%進(jìn)行回訪(fǎng)，回訪(fǎng)時(shí)間按投訴內(nèi)容具體確定。 物業(yè)管理處每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人員對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回訪(fǎng)，回訪(fǎng)率不低于30%。 回訪(fǎng)工作可采取與用戶(hù)交談，現(xiàn)場(chǎng)查看、檢查等方式綜合進(jìn)行。 物業(yè)管理處安排人員對(duì)回訪(fǎng)結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項(xiàng)應(yīng)及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，安排人員限期解決，并再次進(jìn)行回訪(fǎng)，直至業(yè)主滿(mǎn)意?；卦L(fǎng)的記錄由物業(yè)管理處文件由管理員進(jìn)行統(tǒng)一管理，并報(bào)綜合辦公室存檔。綠化管理方案綠化班長(zhǎng)職責(zé)一. 對(duì)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行管理處經(jīng)理布置的各項(xiàng)工作。二. 負(fù)責(zé)大樓綠化工作的安排，做好每日檢查工作紀(jì)錄并向管理處經(jīng)理匯報(bào)。三. 堅(jiān)持高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)。以身作則，帶頭工作。調(diào)動(dòng)綠化員工積極性，保質(zhì)、保量完成各項(xiàng)工作四. 負(fù)責(zé)綠化用品的使用、保管，并定制其合理使用方案，協(xié)助庫(kù)管員合理儲(chǔ)存保管。五. 經(jīng)常巡視區(qū)域，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)綠化工作。六. 負(fù)責(zé)綠化員工作的檢查，糾正正常工作中發(fā)生的不合格服務(wù)。七. 負(fù)責(zé)填寫(xiě)季度月度綠化工作表，報(bào)管理處經(jīng)理。八. 負(fù)責(zé)定期對(duì)綠化員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)和考核，不斷提高員工的服務(wù)質(zhì)量。九. 嚴(yán)格本部門(mén)考勤制度，及工作檢查制度，確保保潔工作有條不紊。十. 嚴(yán)格執(zhí)行公司其他規(guī)章制度，協(xié)助其他部門(mén)的日常工作。十一. 全面指導(dǎo)、監(jiān)督小區(qū)綠化工作。十二. 負(fù)責(zé)向管理處經(jīng)理提交本部門(mén)工作計(jì)劃和工作總結(jié)。十三. 每日詳細(xì)巡查綠化區(qū)域，認(rèn)真觀(guān)察植物生長(zhǎng)狀況及觀(guān)測(cè)物候變化，做好檢查記錄，并根據(jù)情況的變化及時(shí)作出調(diào)整。十四. 負(fù)責(zé)及時(shí)處理因綠化區(qū)域的規(guī)劃，養(yǎng)護(hù)等原因引起的投訴。十五. 督促綠化工作的合理安排及全面開(kāi)展。十六. 完成管理處經(jīng)理布置的其他工作。綠化工職責(zé)一. 負(fù)責(zé)所管理轄住宅內(nèi)的綠化管理工作，高效率、高質(zhì)量地完成各項(xiàng)工作。二. 熟記所管轄區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局，熟知花草樹(shù)木的名稱(chēng)、特性、栽培管理辦法和防治措施。三. 定期對(duì)花草樹(shù)木施肥、澆水、防治病蟲(chóng)、除草，并及時(shí)修枝、整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，保證綠化率。四. 認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，努力提高管理質(zhì)量和工作效率。五. 勸阻、糾正一切破壞綠化行為。六. 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，并能提出合理化建議。七. 服從領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同事，互相幫助。八. 愛(ài)護(hù)公物，遺失工具照價(jià)賠償。九. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作【綠化指標(biāo)】l 綠地更新及時(shí)率98％；l 綠化存活率達(dá)到98%以上；l 殘枝斷葉控制率98％；l 有專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理；l 及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物；l 花卉、綠籬、樹(shù)木根據(jù)品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀(guān)賞效果；l 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作。【綠化面貌】l 綠地內(nèi)清潔、整齊。l 無(wú)明顯病蟲(chóng)危害，無(wú)藥害。l 根據(jù)實(shí)際情況制定養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)種計(jì)劃，并按期實(shí)施。【土壤綠化性狀要求】l 保持綠地土壤疏松、無(wú)積水，合理、有效施肥，增強(qiáng)土壤肥力，改善土壤理化性狀。【景觀(guān)要求】l 根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長(zhǎng)的各個(gè)階段，對(duì)植物群落合理養(yǎng)護(hù)，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當(dāng)、生長(zhǎng)茂盛，營(yíng)造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀(guān)效果。l 《綠地等級(jí)景觀(guān)要求》：一級(jí)綠地a．群落結(jié)構(gòu)：群落合理完整，層次豐富黃土不裸露，樹(shù)木種間、株間生長(zhǎng)空間與層次處理得當(dāng)，整體觀(guān)賞效果好。b. 樹(shù)木生長(zhǎng)：?jiǎn)坦嗄局鞲赏α?，?shù)形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹(shù)應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢(shì)，整形樹(shù)木應(yīng)按觀(guān)賞要求養(yǎng)護(hù)成一定形態(tài)，花灌木按時(shí)開(kāi)花結(jié)果，綠籬連續(xù)、無(wú)空檔、無(wú)死樹(shù)枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀(guān)花或觀(guān)葉品種。c. 花卉布置：花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整齊，圖案美觀(guān)，按時(shí)開(kāi)花。d. 草坪鋪植：草種純，生長(zhǎng)茂盛，無(wú)空禿。e. 雜草控制：無(wú)大型野草、無(wú)纏繞性、攀援性雜草，基本無(wú)雜草。f. 設(shè)備設(shè)施：建筑小品、輔助設(shè)施完好無(wú)損。g. 環(huán)境衛(wèi)生：綠地整潔，無(wú)垃圾。 【病蟲(chóng)害防治控制】（一級(jí)綠地）l 應(yīng)采取病蟲(chóng)害綜合防治措施，病蟲(chóng)害對(duì)植物的危害性應(yīng)控制在不影響觀(guān)賞效果的指標(biāo)之內(nèi)。l 《綠地等級(jí)病蟲(chóng)害控制指標(biāo)》：a． 病害危害程度：基本無(wú)危害跡象。b． 食葉性害蟲(chóng)為害率：＜5%。c. 刺吸性害蟲(chóng)為害率：＜10%。d. 蛀干性害蟲(chóng)為害率：＜3%。保潔管理方案[服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)]l 清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；l 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；l 合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次；l 保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；l 為業(yè)戶(hù)、訪(fǎng)客提供一個(gè)清潔、舒適的生活和工作環(huán)境；l 操作規(guī)范化、管理科學(xué)化；l 適時(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行保潔服務(wù)，包括蟲(chóng)害滅殺；l 愛(ài)護(hù)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施及財(cái)物；l 及時(shí)處理垃圾、廢棄物分類(lèi)按指定地點(diǎn)安放；l 節(jié)約用電、用水；[服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)]【電梯廳】l 地面干凈無(wú)污漬、灰塵、痰跡。l 每天巡回保潔l 墻面、天頂干凈無(wú)污跡、浮塵。l 每月3次保潔l 照明外殼無(wú)積灰、污跡l 每天1次保潔l 金屬件干凈、光亮無(wú)污跡，不變色。l 每天1次保潔l 沙發(fā)、茶幾無(wú)灰塵、污跡，光亮整潔。l 每天巡回保潔【客梯】l 轎廂干凈無(wú)垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無(wú)手印跡，門(mén)表面光亮。 每天巡回保潔l 轎廂門(mén)面無(wú)灰塵，顯示屏干凈無(wú)灰塵。 每天1次保潔l 轎廂內(nèi)壁、門(mén)槽、頂部無(wú)積灰。 每天1次保潔【走廊、過(guò)道】l 地面、梯級(jí)無(wú)垃圾雜物、污跡、泥土。 每天3次保潔l 墻面干凈無(wú)臟污，天頂無(wú)積灰、蜘蛛網(wǎng)。 每月2次保潔l 扶手、欄桿干凈。 每天1次保潔l 目視燈具、燈管無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲(chóng)，燈罩、燈蓋無(wú)積灰。每月1次保潔l 門(mén)、窗干凈無(wú)污漬、浮塵。 每周1次保潔l 牛奶箱表面無(wú)積灰。 每天1次保潔【監(jiān)控探頭】l 探頭鏡頭干凈無(wú)積灰、浮塵。 每周1次保潔【停車(chē)場(chǎng)】l 目視標(biāo)識(shí)、指示牌無(wú)灰塵。 每周1次保潔l 目視墻面、管道無(wú)灰塵。 每月2次保潔l 下水道暢通無(wú)堵塞。 每天1次保潔【道路】l 目視地面無(wú)垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。 l 每天巡回保潔l 人行路面無(wú)雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。 l 每天巡回保潔【綠化帶】 l 綠化內(nèi)無(wú)瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。 l 每天巡回保潔【垃圾桶、垃圾房】l 地面干凈、干燥無(wú)異味。 l 每天2次保潔l 墻面無(wú)污跡、粘附物。 l 每天2次保潔l 垃圾桶表面無(wú)積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無(wú)異味。 l 每天2次保潔【小溪水景】l 目視水池清澈見(jiàn)底，池底無(wú)沉淀物、雜物，水面無(wú)漂浮物、枯樹(shù)葉。 每天巡回保潔l 池底、邊壁無(wú)銹斑、污跡、青苔。 l 換水時(shí)保潔l 池內(nèi)噴水管、照明燈外表無(wú)污跡。 l 換水時(shí)保潔l 池邊地面無(wú)垃圾、雜物、積水。 l 每天巡回保潔【其他設(shè)施】l 煙感器、指示燈、消防栓、消防箱內(nèi)外無(wú)積灰，出風(fēng)口無(wú)灰塵、污跡。每周1次保潔【天臺(tái)、平臺(tái)】l 無(wú)垃圾雜物，排水口暢通。 l 每周1次保潔【照明設(shè)施】l 綠地矮燈干凈無(wú)積灰。 l 每周1次保潔l 燈桿無(wú)臟污、粘附物，燈罩無(wú)積灰。 l 每周1次保潔【保安崗?fù)ぁ縧 室內(nèi)地面干凈無(wú)雜物。 l 每天1次保潔l 墻面四周無(wú)污跡，頂部無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 l 每月1次保潔l 崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o(wú)積灰。 l 每周1次保潔【宣傳欄、閱報(bào)欄、布告欄】l 玻璃干凈無(wú)灰塵，框架干凈無(wú)污跡。 l 每周3次保潔【員工衛(wèi)生間】l 地面干燥、干凈，無(wú)垃圾、雜物。 l 每天1次保潔l 墻面、隔屏無(wú)污漬，天頂無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 l 每周2次保潔l 小便斗、坐便器無(wú)黃漬、污漬。 l 每天1次保潔l 空氣清新無(wú)異味。