【正文】 7 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1 3Q2022 20 10 0 10 20 30 40 住宅開發(fā)投資（億元，左軸 ) 住宅投資增速（ %，右軸） 37 房地產(chǎn)展望：住宅仍是拉動增長主要原因 ? 2022年住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重提高 資料來源：海通證券研究所 住宅開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)投資比較 0 2022 4000 6000 8000 10000 12022 14000 16000 18000 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1 3Q2022 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元，左軸 ) 住宅開發(fā)投資（億元，右軸 ) 住宅占房地產(chǎn)投資比（ %，右軸） 38 房地產(chǎn)指數(shù)與海通指數(shù)比較 資料來源：海通證券研究所 ● 海通房地產(chǎn)指數(shù)的走勢與海通走勢基本相似 ， 8月以后房地 產(chǎn)指數(shù)表現(xiàn)明顯強于綜指 600700800900100011001200130014001500N o v 0 5D ec0 5J an 0 6Fe b 0 6Mar0 6A p r0 6May 0 6J u n 0 6J u l 0 6A u g 0 6Se p 0 6O ct 0 6N o v 0 6海通綜指 房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)指數(shù)與海通綜指比較 39 房地產(chǎn)投資策略：行業(yè)龍頭和優(yōu)勢企業(yè) ● 基于對 2022年房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控繼續(xù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資 增速放緩和住房供應結(jié)構繼續(xù)調(diào)整的行業(yè)判斷，給出 2022年房地產(chǎn)行業(yè)中性的投資建議 ● 2022年房地產(chǎn)行業(yè)建議：首先關注優(yōu)勢企業(yè)的投資機會，主要包括行業(yè)和區(qū)域龍頭（萬科等市值較大的龍頭，棲霞建設、中華企業(yè)等區(qū)域藍籌）；其次是具有土地儲備和區(qū)位優(yōu)勢上市公司（保利地產(chǎn)、北京城建、金融街等） 40 重點關注上市公司 41 房地產(chǎn)上市公司業(yè)績預測和投資評級 重點公司業(yè)績預測與投資評級 資料來源：海通證券研究所 2022E 2022E 2022E 2022E 2022E 2022E000002 萬 科Ａ 1 0 . 5 0 0 . 4 7 0 . 6 1 0 . 8 1 2 2 . 3 4 1 7 . 2 1 1 2 . 9 6 買入600048 保利地產(chǎn) 3 4 . 8 0 0 . 9 9 1 . 1 9 1 . 5 3 3 5 . 1 5 2 9 . 2 4 2 2 . 7 5 增持000402 金 融 街 1 0 . 3 5 0 . 5 5 0 . 7 0 0 . 7 5 1 8 . 8 2 1 4 . 7 9 1 3 . 8 0 買入600383 金地集團 1 3 . 3 3 0 . 6 1 0 . 7 4 0 . 8 4 2 1 . 8 5 1 8 . 0 1 1 5 . 8 7 增持600639 浦東金橋 8 . 9 5 0 . 2 4 0 . 3 4 0 . 4 2 3 7 . 2 9 2 6 . 3 2 2 1 . 3 1 增持600748 上實發(fā)展 1 0 . 7 6 0 . 2 7 0 . 3 5 0 . 4 5 3 9 . 8 5 3 0 . 7 4 2 3 . 9 1 增持600675 中華企業(yè) 8 . 6 6 0 . 6 1 0 . 7 2 0 . 8 4 1 4 . 2 0 1 2 . 0 3 1 0 . 3 1 買入600533 棲霞建設 9 . 7 5 0 . 5 3 0 . 6 4 0 . 7 5 1 8 . 4 0 1 5 . 2 3 1 3 . 0 0 買入投資評級11 月 17 日收盤價 ( 元 )代碼 名稱每股收益（元） 市盈率42 萬科 A（ 000002）并購將快速擴張的重要模式 ● 2022年萬科土地和項目儲備速度加快。 2022年萬科項目主要分布在上 海、北京、深圳等 6個城市，到 2022年萬科項目增加到十幾個， 2022年后萬科項目和土地儲備開始加速， 2022年萬科繼續(xù)加快土地和項目儲備，上半年新增 36個項目， 6月底按照萬科權益計算的規(guī)劃項目總面積為 1565萬平方米；三季度增加項目 16個，權益規(guī)劃建面新增 ● 并購南都高起點進入浙江市場，實現(xiàn)長三角均衡布局，同時實現(xiàn)增長模式的轉(zhuǎn)變 萬科三季度獲得的杭州和寧波等地土地儲備，主要通過并購南都實現(xiàn)。萬科以往主要在各地設立分公司，通過自身發(fā)展，實現(xiàn)業(yè)績增長的模式，成功并購南都股權，表明萬科自身發(fā)展的經(jīng)營模式已經(jīng)轉(zhuǎn)變，并購將成為其快速擴張的重要模式之一 43 萬科 A（ 000002）并購將快速擴張的重要模式 ● 預計萬科未來二線城市項目利潤有望超過目前利潤主要貢獻者上海和深圳兩市。本次非公開募集投向除了北京、上海的兩個項目外，其余都投向廈門、佛山、杭州、武漢等二線城市項目。認為未來萬科利潤構成中，二線城市貢獻的利潤有望超過目前利潤主要貢獻城市上海和深圳兩市 ● 預計 20222022年每股收益分別為 、 。綜合相對估值法和絕對估值法的結(jié)果，我們認為公司合理價格區(qū)間為 － ，基于重估凈資產(chǎn)值，預計 6個月內(nèi)目標價為 44 棲霞建設（ 600533）盈利增長具有較強的可預見性 ● 棲霞建設發(fā)展思路明確、產(chǎn)品定位清晰，且其現(xiàn)有土地儲備和項目完全能夠支撐 20222022年業(yè)績的高速增長，同時公司在積極儲備 2022年后的房地產(chǎn)項目，所以我們認為棲霞未來 3年盈利增長具有較強的可預見性，加之其在南京房地產(chǎn)市場具有較強的競爭優(yōu)勢，業(yè)績增長遠遠高于行業(yè)平均水平，因此我們維持“買入”評級 ● 公司計劃在未來 1年內(nèi)，擇機增加土地儲備，儲備土地出讓金總金額不超過 30億元人民幣。目前公司正積極參與政府有關教師住房建設、城中村改造、新城建設等項目（合計約 地）的前期準備工作。預計公司未來三分之一的土地儲備將用于經(jīng)濟適用房和中低價房建設，三分之二的土地儲備用于中高端住宅產(chǎn)品開發(fā) 45 棲霞建設（ 600533）盈利增長具有較強的可預見性 ● 南京天泓山莊、東方天郡二期和無錫瑜憬灣建設、銷售正常 ● 凈資產(chǎn)重估折現(xiàn)值為 ，考慮未來南京、無錫業(yè)務的快速增長，且公司承諾未來兩年凈利潤增長不低于 30%等，因此給予其一定的溢價，認為公司合理價位在 ，相對于目前市場價位，具有一定的上升空間。由于三季度業(yè)績好于預期，所以略調(diào)高未來三年業(yè)績預測， 20222022年攤薄每股收益分別為 、 46 海通證券研究所 中國上海市廣東路 689號海通證券大廈 1107室 202201 謝謝！