【正文】 7 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1 3Q2022 20 10 0 10 20 30 40 住宅開(kāi)發(fā)投資（億元，左軸 ) 住宅投資增速（ %，右軸） 37 房地產(chǎn)展望：住宅仍是拉動(dòng)增長(zhǎng)主要原因 ? 2022年住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重提高 資料來(lái)源：海通證券研究所 住宅開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較 0 2022 4000 6000 8000 10000 12022 14000 16000 18000 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1 3Q2022 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元，左軸 ) 住宅開(kāi)發(fā)投資（億元，右軸 ) 住宅占房地產(chǎn)投資比（ %，右軸） 38 房地產(chǎn)指數(shù)與海通指數(shù)比較 資料來(lái)源：海通證券研究所 ● 海通房地產(chǎn)指數(shù)的走勢(shì)與海通走勢(shì)基本相似 ， 8月以后房地 產(chǎn)指數(shù)表現(xiàn)明顯強(qiáng)于綜指 600700800900100011001200130014001500N o v 0 5D ec0 5J an 0 6Fe b 0 6Mar0 6A p r0 6May 0 6J u n 0 6J u l 0 6A u g 0 6Se p 0 6O ct 0 6N o v 0 6海通綜指 房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)指數(shù)與海通綜指比較 39 房地產(chǎn)投資策略：行業(yè)龍頭和優(yōu)勢(shì)企業(yè) ● 基于對(duì) 2022年房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控繼續(xù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 增速放緩和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整的行業(yè)判斷，給出 2022年房地產(chǎn)行業(yè)中性的投資建議 ● 2022年房地產(chǎn)行業(yè)建議：首先關(guān)注優(yōu)勢(shì)企業(yè)的投資機(jī)會(huì)，主要包括行業(yè)和區(qū)域龍頭（萬(wàn)科等市值較大的龍頭，棲霞建設(shè)、中華企業(yè)等區(qū)域藍(lán)籌）；其次是具有土地儲(chǔ)備和區(qū)位優(yōu)勢(shì)上市公司（保利地產(chǎn)、北京城建、金融街等） 40 重點(diǎn)關(guān)注上市公司 41 房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)和投資評(píng)級(jí) 重點(diǎn)公司業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí) 資料來(lái)源：海通證券研究所 2022E 2022E 2022E 2022E 2022E 2022E000002 萬(wàn) 科Ａ 1 0 . 5 0 0 . 4 7 0 . 6 1 0 . 8 1 2 2 . 3 4 1 7 . 2 1 1 2 . 9 6 買(mǎi)入600048 保利地產(chǎn) 3 4 . 8 0 0 . 9 9 1 . 1 9 1 . 5 3 3 5 . 1 5 2 9 . 2 4 2 2 . 7 5 增持000402 金 融 街 1 0 . 3 5 0 . 5 5 0 . 7 0 0 . 7 5 1 8 . 8 2 1 4 . 7 9 1 3 . 8 0 買(mǎi)入600383 金地集團(tuán) 1 3 . 3 3 0 . 6 1 0 . 7 4 0 . 8 4 2 1 . 8 5 1 8 . 0 1 1 5 . 8 7 增持600639 浦東金橋 8 . 9 5 0 . 2 4 0 . 3 4 0 . 4 2 3 7 . 2 9 2 6 . 3 2 2 1 . 3 1 增持600748 上實(shí)發(fā)展 1 0 . 7 6 0 . 2 7 0 . 3 5 0 . 4 5 3 9 . 8 5 3 0 . 7 4 2 3 . 9 1 增持600675 中華企業(yè) 8 . 6 6 0 . 6 1 0 . 7 2 0 . 8 4 1 4 . 2 0 1 2 . 0 3 1 0 . 3 1 買(mǎi)入600533 棲霞建設(shè) 9 . 7 5 0 . 5 3 0 . 6 4 0 . 7 5 1 8 . 4 0 1 5 . 2 3 1 3 . 0 0 買(mǎi)入投資評(píng)級(jí)11 月 17 日收盤(pán)價(jià) ( 元 )代碼 名稱(chēng)每股收益（元） 市盈率42 萬(wàn)科 A（ 000002）并購(gòu)將快速擴(kuò)張的重要模式 ● 2022年萬(wàn)科土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備速度加快。 2022年萬(wàn)科項(xiàng)目主要分布在上 海、北京、深圳等 6個(gè)城市，到 2022年萬(wàn)科項(xiàng)目增加到十幾個(gè)， 2022年后萬(wàn)科項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備開(kāi)始加速， 2022年萬(wàn)科繼續(xù)加快土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，上半年新增 36個(gè)項(xiàng)目， 6月底按照萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃項(xiàng)目總面積為 1565萬(wàn)平方米；三季度增加項(xiàng)目 16個(gè)，權(quán)益規(guī)劃建面新增 ● 并購(gòu)南都高起點(diǎn)進(jìn)入浙江市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角均衡布局，同時(shí)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)變 萬(wàn)科三季度獲得的杭州和寧波等地土地儲(chǔ)備，主要通過(guò)并購(gòu)南都實(shí)現(xiàn)。萬(wàn)科以往主要在各地設(shè)立分公司，通過(guò)自身發(fā)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的模式，成功并購(gòu)南都股權(quán)，表明萬(wàn)科自身發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)轉(zhuǎn)變，并購(gòu)將成為其快速擴(kuò)張的重要模式之一 43 萬(wàn)科 A（ 000002）并購(gòu)將快速擴(kuò)張的重要模式 ● 預(yù)計(jì)萬(wàn)科未來(lái)二線城市項(xiàng)目利潤(rùn)有望超過(guò)目前利潤(rùn)主要貢獻(xiàn)者上海和深圳兩市。本次非公開(kāi)募集投向除了北京、上海的兩個(gè)項(xiàng)目外，其余都投向廈門(mén)、佛山、杭州、武漢等二線城市項(xiàng)目。認(rèn)為未來(lái)萬(wàn)科利潤(rùn)構(gòu)成中，二線城市貢獻(xiàn)的利潤(rùn)有望超過(guò)目前利潤(rùn)主要貢獻(xiàn)城市上海和深圳兩市 ● 預(yù)計(jì) 20222022年每股收益分別為 、 。綜合相對(duì)估值法和絕對(duì)估值法的結(jié)果，我們認(rèn)為公司合理價(jià)格區(qū)間為 － ，基于重估凈資產(chǎn)值，預(yù)計(jì) 6個(gè)月內(nèi)目標(biāo)價(jià)為 44 棲霞建設(shè)（ 600533）盈利增長(zhǎng)具有較強(qiáng)的可預(yù)見(jiàn)性 ● 棲霞建設(shè)發(fā)展思路明確、產(chǎn)品定位清晰，且其現(xiàn)有土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目完全能夠支撐 20222022年業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)，同時(shí)公司在積極儲(chǔ)備 2022年后的房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以我們認(rèn)為棲霞未來(lái) 3年盈利增長(zhǎng)具有較強(qiáng)的可預(yù)見(jiàn)性，加之其在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，因此我們維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí) ● 公司計(jì)劃在未來(lái) 1年內(nèi)，擇機(jī)增加土地儲(chǔ)備，儲(chǔ)備土地出讓金總金額不超過(guò) 30億元人民幣。目前公司正積極參與政府有關(guān)教師住房建設(shè)、城中村改造、新城建設(shè)等項(xiàng)目（合計(jì)約 地）的前期準(zhǔn)備工作。預(yù)計(jì)公司未來(lái)三分之一的土地儲(chǔ)備將用于經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房建設(shè)，三分之二的土地儲(chǔ)備用于中高端住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 45 棲霞建設(shè)（ 600533）盈利增長(zhǎng)具有較強(qiáng)的可預(yù)見(jiàn)性 ● 南京天泓山莊、東方天郡二期和無(wú)錫瑜憬灣建設(shè)、銷(xiāo)售正常 ● 凈資產(chǎn)重估折現(xiàn)值為 ，考慮未來(lái)南京、無(wú)錫業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，且公司承諾未來(lái)兩年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)不低于 30%等，因此給予其一定的溢價(jià)，認(rèn)為公司合理價(jià)位在 ，相對(duì)于目前市場(chǎng)價(jià)位，具有一定的上升空間。由于三季度業(yè)績(jī)好于預(yù)期，所以略調(diào)高未來(lái)三年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)， 20222022年攤薄每股收益分別為 、 46 海通證券研究所 中國(guó)上海市廣東路 689號(hào)海通證券大廈 1107室 202201 謝謝！