【正文】 地企業(yè)所壟斷，作為重慶本土具有極高知名度的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有義務和責任打破這一局面，不管對社會還是企業(yè)自身都是一個時代的跨越和超越。賣場特征檔次功能服務代表市場第一代賣場街道式市場低檔單類產(chǎn)品無新華路電器一條街、冉家壩建材市場第二代市場鴿籠式市場中、低檔品類較多，業(yè)態(tài)單一無雅蘭電子城、銀治生活館、朝天門市場第三代市場店中店式市場中、高檔交易、展示、物流、倉庫、停車、設計統(tǒng)一管理、收銀、配送紅星美凱龍、居然之家第四代市場終端賣場高端交易、展示、物流、倉庫、停車、餐飲、設計統(tǒng)一管理、收銀、招商、供貨宜家家居、蘇寧電器、國美電器第五代市場多元多業(yè)態(tài)賣場高端交易展示、體驗、會展、設計、餐飲、倉儲、停車、辦公、居住、物流……統(tǒng)一管理、收銀、配送、招商、退換貨品、本案目前重慶家居賣場正在往高端化演變時期，如紅星美凱龍、居然之家這樣的高端賣場和大川建材、臨江裝飾這樣的中低端賣場，都在不同程度的從服務、功能、配套……方面完善自己，演變成為行業(yè)發(fā)展方向和潮流；根據(jù)市場進化演變和消費者需求，重慶目前的高端家居賣場充其量只算得上第三、四代家居賣場還沒有多元多功能為一身的第五代家居賣場，第五代家居賣場不管是在業(yè)態(tài)還是服務……方面都遠遠優(yōu)越于目前最高端的第三、四代賣場，同時也是家居賣場一個飛躍的超越： 5代賣場功能第3代賣場（紅星美凱龍）第4代賣場（宜家家居）第5代賣場（本案）備注交易現(xiàn)貨交易，由商家租賃門面自行銷售，賣場統(tǒng)一開發(fā)票現(xiàn)貨交易、定做統(tǒng)一供貨，統(tǒng)一定價，由商場統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一按照規(guī)定返點現(xiàn)貨交易、定做、商場統(tǒng)一定價，由商家統(tǒng)一供貨由商場統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一進行返點和第四代類似，超越于第三代，如按照第三代的做法，很可能在銷售方面難以把控，反之按照第五代的做法，主動權(quán)就掌握在賣場手里展示劃分成門面商家自行展示，內(nèi)部按照商家自己的風格進行放置開敞式，由賣場統(tǒng)一放置，根據(jù)賣場需要進行放置展示開敞式，按照賣場需要統(tǒng)一放置進行展示和第四代類似，好處在于能夠?qū)u場區(qū)域規(guī)劃進行統(tǒng)一，但是第三代就會出現(xiàn)只能把控大的區(qū)域規(guī)劃，如果出現(xiàn)同一個商家具有兩種以上不同的類別的產(chǎn)品，任然在一個門面展示，如果搭配不當，很容易讓人看上去很雜亂物流由商家或者賣場進行送貨不送貨，由消費者自行搬運由賣場統(tǒng)一送貨由商家和賣場部固定的送貨可能因為人員素質(zhì)問題給商場帶來不好的影響，因為消費者認的是在賣場買的產(chǎn)品，如果由商家送貨的話，會使消費者認為送貨人員是賣場的人員，如果不送貨的話，會給消費者帶來很多不便，我們的要求是賣場統(tǒng)一送貨，以上問題都可避免倉庫商家自己的倉庫大型倉庫中型倉庫一般來說，商家在稍偏點的地方有自己的倉庫，如果賣場沒有倉庫對產(chǎn)品展示很不利，貨源不能及時補充，但是倉庫太大優(yōu)勢資源的浪費，所以我們第五代賣場綜合前兩代的優(yōu)勢，我們只需要一個中型的倉庫即可，資源部浪費同時可以保證暢銷貨源及時的補給停車具有少量停車位800個車位具有地上500余個車位，地下600余個車位車位第三、四代賣場屬于純賣場，沒有辦公、居住、展會……業(yè)態(tài)。但是第五代賣場同時擁有它們所沒有的，而且都是停車輛很大的業(yè)態(tài)設計個人名義設計賣場提供配套服務專業(yè)的設計創(chuàng)意園第三代賣場由裝飾公司或個人在賣場外的廣場擺攤，專業(yè)性和質(zhì)量得不到保證，第四代賣場由賣場自行成立設計部，以賣場作為依托，但是和第三代沒有區(qū)別，只是從游擊隊變成了賣場內(nèi)部，第五代賣場將專門成立一個裝修設計創(chuàng)意園，引進全市甚至全國優(yōu)秀的設計團隊或企業(yè)常駐，只要說到設計，就知道重慶最頂尖的家裝設計就在光能餐飲/餐廳、咖啡廳商務餐廳、快餐廳、咖啡廳提供給不同階層的餐飲服務娛樂/兒童樂園兒童樂園家長購物時提供兒童看護服務體驗商家自己產(chǎn)品拼湊發(fā)放尺子、紙、筆，參與設計過程參與設計過程的同時，大規(guī)模設施樣板間供參觀第三代做法不能讓消費者了解整個設計的效果，第四代屬于樂趣體驗，參與進來了解過程，第五代時不僅讓客戶了解過程，同時讓客戶親身體驗設計的效果，讓自己了解裝修的方向，身臨其境會展//展覽、交流定時做家居方面的展覽，和展銷，提供行業(yè)交流平臺和行業(yè)講座辦公//家裝的辦公場所，成立家裝設計創(chuàng)意園引進大型裝修公司，如業(yè)之峰、天古、九鼎……大型知名家裝企業(yè)，讓消費者知道，頂級的設計公司和設計師在我們這里都找得到居住//公寓為商家提供居住配套，休息、工作、生活在我們這里都可以得到滿足，大大節(jié)省生活成本和時間成本從以上指標看，我們要做的是“人無我有，人有我精”的現(xiàn)代大型家居賣場，各種業(yè)態(tài)都遠遠超越于現(xiàn)在全國頂尖的家居賣場市場向賣場進行轉(zhuǎn)變經(jīng)過了四個階段，從最開始的街邊個體門店到終端賣場，不僅在經(jīng)營模式、業(yè)態(tài)、服務……各方面都在發(fā)生著明顯改變，通過對以上各個演變階段的分析，我們要集他人有我有，他人無我有的優(yōu)勢為一身，集會展、賣場交易、物流、裝飾設計、倉庫、餐飲、辦公、居住……一體的新一代多功能家居賣場，正好家居賣場處于升級換代的時期，著力打造一個集會展、賣場交易、物流、裝飾設計、倉庫、餐飲、辦公、居住……為一體的家居賣場：第四代家居賣場（交易、展示、物流、倉庫、停車、餐飲、設計）新一代家居賣場（會展、賣場交易、物流、裝飾設計、倉庫、餐飲、辦公、居住……）從以上對比可以看出，新一代家居賣場已經(jīng)遠遠超越于前一代賣場，所以當之無愧為第五代家居賣場第五代家居體驗廣場餐飲倉庫公寓會展車庫物流辦公賣場交易家裝創(chuàng)意園形象定位：整個重慶家居賣場日趨高端化，馬家?guī)r作為重慶家居大市場時間已久，已經(jīng)顯得比較陳舊，各種設施個配套已經(jīng)不能滿足高端商家和消費者的需求，在整個馬家?guī)r市場升偉、臨江、大川這些較出名的市場，形象同質(zhì)化嚴重，不管形象、引進的商家目前都是以中低端為主，因為市場陳舊和配套跟不上及賣場理念的落后，高端商家一直引進不進來，但是由于現(xiàn)在消費者逐漸從單一的價格消費走向品牌化消費理念的轉(zhuǎn)變，這樣就很難支撐整個市場的消費需求，紅心美凱龍、居然之家……這樣的高端品牌賣場運營企業(yè)進入重慶市場后，通過品牌消費引導，形象品牌化創(chuàng)新，品牌消費已成為消費者在家居產(chǎn)品消費的第一首選。跟隨目前家居賣場日趨走高端化的潮流趨勢，項目的形象直接影響到以后項目所走的路線，為了提高項目形象和提升項目價值，我們必須要有一個形象主題作為中心來引導項目的差異化，提高競爭核心價值。形象的拔高和塑造對項目的價值提升和社會認可度的提高是非常重要的，根據(jù)我們對之前的市場定位和我們要塑造的賣場形象，我們認為：家居是創(chuàng)意，是對美好生活的向往，生活是激情而非一層不變，我們要給消費者營造的是一種家居生活的多彩，多彩是整體而非局部，是藝術(shù)而非單純居住，創(chuàng)意者，應有自己的創(chuàng)意空間，我們要做到的是成個家居賣場行業(yè)的標桿和家居消費者心里權(quán)威度品牌形象需要支撐點來拔高自己的姿態(tài)，通過渠道多樣、管理系統(tǒng)、實體體驗、業(yè)態(tài)多樣、服務一體同時來支撐整個市場的專業(yè)形象，通過整個市場的專業(yè)來體現(xiàn)“整體家居創(chuàng)意顧問”的形象概念。家居整體創(chuàng)意顧問市場專業(yè)化渠道多樣化管理系統(tǒng)化實體體驗化業(yè)態(tài)多樣化服務一體化整體展覽門店展示商場促銷賣場經(jīng)營商場管理樣板體驗創(chuàng)意設計家居建材五金電器展覽及其他配送服務設計服務廣告宣傳網(wǎng)絡營銷商場裝修業(yè)態(tài)定位：項目為集會展、賣場交易、物流、裝飾設計、倉庫、餐飲、辦公、居住……業(yè)態(tài)為一體的高端家居賣場，業(yè)態(tài)的定位應該遵循整個項目本身情況綜合考慮。主要業(yè)態(tài)定位思路：項目情況：棟號樓層單層面積（㎡）備注A棟1商業(yè)：㎡，㎡，㎡，此棟樓總體面積加大，單層面積也較大，，形態(tài)方正，寬敞車庫及設備間：123456合計棟號樓層單層面積（㎡）備注B棟1—3此棟為30層的高層，1—3樓為商業(yè)，柱間距6米—9米不規(guī)則，㎡，4—30樓為公寓，1樓車庫與A棟車庫相連4—30（）合計棟號樓層單層面積（㎡）備注C棟1，1樓車庫與A棟車庫相連234合計棟號樓層單層面積（㎡）備注D棟1位于A棟后，—，1合計棟號樓層單層面積（㎡）備注E棟1—，對面有有20余個物流大型這輛車位合計家居賣場：家居是我們主要針對的商業(yè)業(yè)態(tài)，一個大型的家居賣場店，通常7萬方以上，紅星美凱龍、居然之家在重慶的店都超過了7萬方（如：紅星美凱龍南坪店：7萬方，紅星美凱龍渝北店：12萬方，居然之家江北店：10萬方），銷售的產(chǎn)品都是高端產(chǎn)，所以商家對展示產(chǎn)品的地方要求相對較高，規(guī)模和建筑形態(tài)就成了他們?nèi)腭v賣場首先考慮的問題之一，作為A棟，寬： 進深： 又6層樓組成 層高： 柱間距8..4M，㎡（近12萬方）的商業(yè)來說，能夠滿足他們對體量的要求，商家進場后可以充分的展示產(chǎn)品，對于紅星美凱龍這樣的高端運營商的要求：柱間距8M 層高一樓6M 二樓以上5M ，項目已經(jīng)基本達到；電器賣場：家居包括得很廣，電器是其中相對獨立而重要的一項，主要分為：小家電（飲水機、豆?jié){機、風扇……）、大型電器（廚衛(wèi)電器、空調(diào)、洗衣機……）、娛樂電器（電視、音箱……），一般電器賣場需要的體量不會很大，如紅星美凱龍和居然之家這樣的高端家居賣場電器區(qū)域一般在1500㎡—2500㎡。燈飾賣場：燈飾是大型家居賣場部可缺少的，同時燈飾也是相對獨立的一項，目前專業(yè)經(jīng)營燈具的賣場很少：南坪燈飾城、解放碑燈瑪特、沙坪壩好等多。一般賣場面積不大，通常在1萬—。 車庫：作為以個高檔商業(yè)賣場來說，車庫是必不可少的一部分， 621個地下車位和500余個地上停車位足夠滿足項目需求，宜家家居賣場的停車位要求也不過最多800個，同時可以避免項目啟動后，車輛亂停亂放影響市容； 裝修創(chuàng)意園：作為高端家居賣場，我們不會把賣場的業(yè)態(tài)只限于產(chǎn)品的銷售方面，裝修設計是我們商場配套服務特色之一，消費者在購買商品的同時能夠得到相關(guān)的咨詢服務，能夠按照家裝設計師的現(xiàn)場指導這是至關(guān)重要的，我們的目標是將重慶知名的設計師單位和設計師引進到我們項目，這也是對項目形象的一個提升，其他賣場也擁有此項服務，如紅星美凱龍他們只是允許設計單位在賣場設展，宜家家居自己有個部門專門從事此服務，但是我們的理念是專門成立一個設計創(chuàng)意園，引進大型的裝飾設計企業(yè)，讓消費者在這里隨時能夠找到頂尖的設計單位和設計師；會展場及會議：作為第五代家居賣場，要將“體驗營銷”這個概念切實的落實到底，使消費者難夠身臨其中，會展場和會議是不能缺少的重要一項，在賣場運營期間定期或不定期可舉辦一系列的關(guān)于家居建材方面的會議或活動，同時在其中可以設置樣板房體驗區(qū)，邀請知名設計單位或個人及社會大眾進行創(chuàng)意設計，可大大增加項目在建材賣場行業(yè)的形象和社會各界的關(guān)注，也是賣場商家展示自己產(chǎn)品的大好機會，也可以作為家居婚紗攝影的重要場地，經(jīng)濟效效益和社會效益兼收；物流：物流對大型專業(yè)賣場來說是重要的一部分，但是我們要分清主次，物流只是我們的一個配套，體量不能過大，物流經(jīng)營商家不能過多，我們要保證商家要有一個比較合理的利潤空間，而且物流場所一般比較臟亂，不益在較當?shù)赖牡胤?。我們的定位是家居賣場，針對的客戶主要是主城客戶，零售為主，所以一般送貨都是短途；如：美每家九龍坡點，他的定位就是批發(fā)為主，針對的是區(qū)縣客戶群體，一般為長途，所以他對物流就比較高。倉庫：通常商家具有兩個倉庫，一個大倉庫，一個小倉庫，大倉庫一般離賣場很遠，因為不在繁華地段，租金比較便宜；一個小倉庫，小倉庫一般離賣場較近，只起一個補充貨源的功能，如：紅星美凱龍，就是效仿的零售巨子沃爾瑪，走的是零庫存概念，所以他的倉庫一般很小，所以，我們設置倉庫時，不宜過大，只儲備一些暢銷產(chǎn)品即可。餐飲：作為高端賣場我們應該具有兩個以上檔次的用餐環(huán)境，一個是高級商務用餐場所，具備商務用餐場所應該具備商務餐、中西餐、咖啡館功能，普通快餐場所只需要具備普通的工作餐、會議餐功能。如宜家家居，一般來說他賣場設置可供500人同時就餐的大餐廳和咖啡館 項目業(yè)態(tài)及配比項目位置面積（㎡）比例（約）備注車庫及設備用房A棟1樓11%指標規(guī)定家居賣場（硬裝及軟裝）A棟2—5樓41%位置在項目中間，體量較大，而且如紅星美凱龍等大型賣場賣場都在7萬方以上，品項一般為布藝、整體家具、衛(wèi)浴用品、床上用品、畫廊……高級餐飲及咖啡廳A棟6樓%提供商務用餐、休閑服務，目前重慶的高端家居賣場是沒有提供高級餐飲和咖啡廳的，6樓中間的空地可設屋頂花園，創(chuàng)造好的氛圍餐廳、兒童園及會議A棟1樓9%在主賣場和展覽場之下，方便提供相應的服務，提供會議用餐（會展場配套）、普通用餐及兒童托管服務……展覽場A棟1樓10%設立多個樣板房，定時更換，日常也可作為商家促銷展示的地方，定時召開相關(guān)的展覽和談論會，讓消費者進賣場第一時間感受到賣場的氛圍及理念……公寓B棟4—30樓14%指標規(guī)定創(chuàng)意園B棟1—3樓4%目前馬家?guī)r沒有寫字樓出售，同時位于住宅之下，不宜做的商業(yè)型賣場，可以效仿七星崗巴渝世家的做法成立一個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，引進大型家裝設計公司、廣告公司……為賣場提供配套服務電器賣場C棟1樓2%家居賣場的電器以廚衛(wèi)電器為主，一般為櫥柜、廚衛(wèi)燃具的一體組合產(chǎn)品，同時也是相對獨立的業(yè)態(tài)，面積要求也不大，按照國美電器的體量，一般在5000方以內(nèi)，在