【正文】 飾結(jié)構(gòu)及其他項目的報修和水電工程的改造?！　?公司各部門都是業(yè)主報修信息的受理部門,非有償維修服務(wù)責(zé)任部門在接到業(yè)主報修信息時,應(yīng)記下電話、聯(lián)系人及主要內(nèi)容，并及時通知相關(guān)業(yè)務(wù)部門與業(yè)主接洽?！　?有償維修服務(wù)處理過程　　 責(zé)任部門在接到業(yè)主有償服務(wù)信息后,首先應(yīng)確定靠公司整體力量是否有能力獨(dú)立提供此項服務(wù),在我司能力范圍以外的服務(wù)項目是否有能力組織外協(xié)力量提供服務(wù),如果沒有上述服務(wù)能力,應(yīng)向業(yè)主作出解釋?！　?有償服務(wù)項目的受理參考QP09《合同評審控制程序》?！　?應(yīng)按QW2201《有償維修服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定報價,對公司沒有具體規(guī)定的工程項目,應(yīng)按市場信息報價。　　 有償服務(wù)項目完工后,維修人員一定要給業(yè)主公司標(biāo)準(zhǔn)的收據(jù)或按業(yè)主要求提供發(fā)票。　　 服務(wù)人員的管理　　a) 維修服務(wù)人員在進(jìn)入服務(wù)現(xiàn)場時必須著工服、帶工卡并備齊維修工具、材料、公司有償服務(wù)價目表，高爾夫管理處的維修服務(wù)人員在服務(wù)過程中還要自帶拖鞋及清潔工具?！　) 維修服務(wù)人員與業(yè)主的溝通及服務(wù)禮儀應(yīng)嚴(yán)格參照公司職業(yè)禮儀規(guī)定進(jìn)行。　　c) 對尚未落實(shí)費(fèi)用的服務(wù)項目，維修人員應(yīng)先根據(jù)公司標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可施工。對有標(biāo)準(zhǔn)的維修服務(wù)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)無規(guī)定的項目，維修人員應(yīng)先與業(yè)主協(xié)商定價后再進(jìn)行施工?！　) 維修服務(wù)人員在工作過程中不得接受業(yè)主的任何贈物，在服務(wù)結(jié)束后負(fù)責(zé)清理好作業(yè)現(xiàn)場的衛(wèi)生?！　) 維修人員在服務(wù)結(jié)束后還應(yīng)請業(yè)主在QR1001《工作任務(wù)聯(lián)系單》上進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)和意見調(diào)查?！　?有償服務(wù)投訴的處理參考QW4301《顧客投訴處理作業(yè)指導(dǎo)書》　　 有償服務(wù)任務(wù)完成后，相應(yīng)的主管人員要在兩天內(nèi)對業(yè)主進(jìn)行走訪或電話回訪，并將回訪結(jié)果在QR1001《工作任務(wù)聯(lián)系單》上?！　　　?QP22 有償維修服務(wù)管理程序　　 QW4301 顧客投訴處理作業(yè)指導(dǎo)書　　 QW2202 有償維修服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)　　 QP09 合同評審管理控制程序　　　　QR1001 工作任務(wù)聯(lián)系單電梯工崗位職責(zé)　　電梯工負(fù)責(zé)范圍：　　負(fù)責(zé)公司所有電梯的運(yùn)行管理?！　∝?fù)責(zé)公司所有電梯及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作?！　∝?fù)責(zé)各轎廂（不包廂內(nèi)）、井道及井道底、各梯整流、控制柜、變頻器的清潔?！　∝?fù)責(zé)各電梯照明及內(nèi)選外呼指示的巡查和檢修?！　∝?fù)責(zé)公司自動門的維修保養(yǎng)和故障檢修?！　‰娞莨徫宦氊?zé)：　　遵守公司的各項規(guī)章制度，按時上下班，當(dāng)班時間不得在機(jī)房會客，不得無故離崗、串崗?！　∶芮斜O(jiān)視和掌握各機(jī)的運(yùn)行動態(tài)，及時做好需變動的電梯運(yùn)行方式的調(diào)度、管理工作，以適應(yīng)客流量的需要?！　“磿r完成分管設(shè)備的定期保養(yǎng)項目和當(dāng)班分配的維修工作任務(wù)?！　C(jī)房當(dāng)值人員接到報修項目應(yīng)立即與外出維修的班組人員聯(lián)系，盡快到位檢修，恢復(fù)正常，同時做好電話記錄。　　當(dāng)值班人員遇到運(yùn)行中的電梯出現(xiàn)緊急情況，首先應(yīng)保持鎮(zhèn)定，立即報告領(lǐng)班主管并通知當(dāng)班外出作業(yè)人員迅速回崗，按應(yīng)急處理辦法進(jìn)行處理?！　〗话鄷r，應(yīng)交代清楚各機(jī)運(yùn)行情況；接班者應(yīng)按規(guī)定巡檢時間對各機(jī)房、各梯進(jìn)行異聲、異味、乘感、照明及內(nèi)選指示等項目檢查，如有異常情況應(yīng)協(xié)同維修好才能交接班?！　√顚懝ぷ魅請蟊聿⒆龊弥蛋嗍仪鍧嵭l(wèi)生。　　電梯工夜班一人值班職責(zé)：　　服從部門值班人員對電梯運(yùn)行方式的調(diào)度指令，密切注視主樓電梯的運(yùn)行動態(tài)，做好客梯運(yùn)行方式的管理?！　允刂鳂菣C(jī)房崗位，檢查各梯運(yùn)行情況，做好電話記錄和交接班運(yùn)行狀況記錄?！　“l(fā)現(xiàn)電梯出現(xiàn)故障時，應(yīng)先報工程值班負(fù)責(zé)人，立即到現(xiàn)場檢查、判斷故障情況，如一人不能排除的故障，應(yīng)請求派人協(xié)助，并注意各機(jī)呼叫電話和監(jiān)視轎廂內(nèi)有無異常情況?！　〕霈F(xiàn)故障的電梯，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平所限而無法修復(fù)時，應(yīng)報告公司總值班經(jīng)理批準(zhǔn)，方可作停機(jī)處理?！　∮鲇须娞堇斯收希紫韧ㄟ^電話向乘客做解釋，然后報告公司總值班經(jīng)理，并提示監(jiān)控中心，監(jiān)視被困乘客狀況。電梯值班人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行電梯困人的救援和處理辦法，把好安全關(guān)，防止失控造成危險?！　『炇鹑耍骸　∥飿I(yè)服務(wù)有限公司　　年月日維修隊領(lǐng)班崗位職責(zé)　　模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成各項工作任務(wù)?！　」芾砗?、使用好本班負(fù)責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行，是班組領(lǐng)班的首要責(zé)任。對管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。　　領(lǐng)班是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助主管作好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題?！　∽龊萌粘９ぷ靼才牛龅骄S修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題；設(shè)備發(fā)生故障時，有效組織力量搶修，保證公司的正常營業(yè)?！　∝?fù)責(zé)制訂本班設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃，報主管審核，并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)計劃的實(shí)施?！　∽龊帽景嘣O(shè)備的技術(shù)檔案。設(shè)備維修、故障排除、更換零部件情況應(yīng)清楚的記錄在班組檔案，每月交主管審閱?！　∽龊冒嘟M人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯總?！　『炇鹑耍骸　∥飿I(yè)服務(wù)有限公司　　年月日維修隊主管崗位職責(zé)　　堅決貫徹執(zhí)行公司物業(yè)管理處的指示，直接對物業(yè)管理處主任負(fù)責(zé)?！　S修隊所有人員和設(shè)備全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位管理人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實(shí)保障動力設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。盡最大的努力，以最低的成本開支保持公司高格調(diào)水準(zhǔn)。　　制訂下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制度、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度?！　∩钊氍F(xiàn)場、掌握人員和設(shè)備狀況，堅持每天作如下檢查：　?。?）審核運(yùn)行報表，掌握能耗規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取節(jié)能措施?！　。?）審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測技術(shù)參數(shù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正?！　。?）現(xiàn)場巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。　?。?）現(xiàn)場巡查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與有關(guān)班組聯(lián)系，組織力量消除；發(fā)生影響營業(yè)的重大故障，立即組織力量盡快處理。　?。?）現(xiàn)場檢查重要維修工程及整改工程的工作質(zhì)量與進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)失控及時采取措施?！　。?）現(xiàn)場巡查主要公共場所動力設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修。　　審定下屬班組工作計劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計劃執(zhí)行情況?！　〗M織制訂設(shè)備更新、改造工程計劃，重大維修保養(yǎng)計劃，備件購進(jìn)計劃，并組織實(shí)施?！　「鶕?jù)營業(yè)要求與科技發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)常征詢一線業(yè)務(wù)部門意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計缺陷，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使動力設(shè)備日漸完善。　　深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經(jīng)常對下屬進(jìn)行職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，培養(yǎng)員工責(zé)任感?！　【幹婆嘤?xùn)計劃，定期對管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理水平，把維修隊建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率，高服務(wù)質(zhì)量的隊伍。　　審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督導(dǎo)下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。　　1掌握科技發(fā)展動態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)計和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。　　簽署人：　　物業(yè)服務(wù)有限公司　　 年月日智能化系統(tǒng)保養(yǎng)管理作業(yè)指導(dǎo)書　　規(guī)范保養(yǎng)人員按照正確的保養(yǎng)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，確保智能化設(shè)備的正常運(yùn)行?！　　　∵m用于天安數(shù)碼城智能化設(shè)備的保養(yǎng)?！　　　」こ碳夹g(shù)部負(fù)責(zé)制定智能化設(shè)備的QR2802《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃表》，各相關(guān)部門協(xié)助、配合執(zhí)行?！　　　o?！　　　?。由工程技術(shù)部于當(dāng)月月初以郵件的形式向相關(guān)部門發(fā)送QR2802《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃表》，相關(guān)部門協(xié)助、配合執(zhí)行?！　　　) 檢查并緊固管理主機(jī)接線端子，如有氧化破損現(xiàn)象立即處理。　　b) 檢查電源供應(yīng)器、視頻放大器、解碼器電氣連線插頭接觸是否良好，溫升是否正常。　　c) 檢查電動門鎖開閉是否正常，有無變形、卡住、銹蝕現(xiàn)象?！　) 抽查兩戶室內(nèi)對講分機(jī)，檢測通話音質(zhì)、圖像是否清晰?！　) 檢查三方通話是否清晰?！　?衛(wèi)星供用天線系統(tǒng)保養(yǎng)內(nèi)容　　a) 檢查高頻頭、功分器、衛(wèi)星接收機(jī)、調(diào)制器、混合器、連接線接觸是否良好，溫升是否正常?！　) 檢查共用天線方向是否正確，天線放大器、混合器、頻率變換器、連接線接觸是否良好?！　) 檢查放大器輸出端及用戶終端電平信號是否在合理范圍內(nèi)?！　?閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)內(nèi)容　　a) 檢查攝像機(jī)、視頻切換器、信號發(fā)生器、云臺控制器、錄像機(jī)、監(jiān)視器電源線及視頻線接觸是否良好，溫升是否正常?！　) 檢查云臺轉(zhuǎn)動是否靈活，云臺控制器、視頻切換器控制功能是否正常?！　) 檢查監(jiān)視器圖像、有無雪花、條紋、抖動等現(xiàn)象?！　) 檢查錄像機(jī)工作是否正常?！　?生活供水自動控制系統(tǒng)保養(yǎng)內(nèi)容　　a)檢查并緊固各電氣接線端子?！　)檢測水泵電機(jī)及線路絕緣電阻。　　c)檢查停止、運(yùn)行指示燈是否正常?！　)檢查電源開關(guān)、控制開關(guān)、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕、繼電器、接觸器、熱繼電器是否正常?！　)檢查高、低水位信號及變頻供水信號是否正常?！　)檢查控制系統(tǒng)是否正常?！　?以上檢查出的問題，設(shè)備保養(yǎng)人員應(yīng)立即處理并將處理結(jié)果詳細(xì)記錄在QR2802《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃表》中?！　? 支持性文件　　QP34智能化系統(tǒng)管理程序　　7 附件　　QR2802設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃表智能化系統(tǒng)管理程序　　規(guī)范對智能化系統(tǒng)的管理，確保設(shè)備正常使用?！　　　∵m用于公司范圍內(nèi)的所有智能化系統(tǒng)?！　　　?各管理處是上述系統(tǒng)的使用和管理部門,并負(fù)責(zé)對工程技術(shù)部在維保方面的監(jiān)督?！　?工程技術(shù)部作為設(shè)備歸口管理部門對設(shè)備的運(yùn)行及使用負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督，同時負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及綜合技術(shù)管理?！　??！　　　≈悄芑到y(tǒng)（內(nèi)部定義）：包括公共天線(至業(yè)主進(jìn)戶分頻器前端,包括分頻器)、可視對講系統(tǒng)（至業(yè)主室內(nèi)機(jī)進(jìn)線，不含室內(nèi)機(jī)）、監(jiān)控、紅外監(jiān)控、門禁及停車場管理系統(tǒng)及自動打水系統(tǒng)?！　　　?智能化系統(tǒng)的前期介入與接管驗(yàn)收管理參見QW1601《物業(yè)的前期介入作業(yè)指導(dǎo)書》及QW1602物業(yè)的接管驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書》?！　?運(yùn)行及使用管理　　 公共天線系統(tǒng)的運(yùn)行和使用由各管理處負(fù)責(zé)，包括巡視檢查和業(yè)主的使用管理。　　 可視對講系統(tǒng)、紅外監(jiān)控、門禁由管理處負(fù)責(zé)24小時的使用管理?！　?攝像監(jiān)控系統(tǒng)由數(shù)碼城管理處及高爾夫花園管理處實(shí)施24小時使用管理?！　?停車場智能管理系統(tǒng)由各管理處負(fù)責(zé)日常使用管理?！　?各管理處負(fù)責(zé)對工程技術(shù)部在維修各保養(yǎng)業(yè)務(wù)上的監(jiān)督和驗(yàn)收工作?！　?維修管理　　 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對各管理處在設(shè)備使用和運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問題的日常報修處理和維修范圍內(nèi)故障的應(yīng)急處理，故障級別、應(yīng)急范圍及處理方法如下：　　故障級別 應(yīng)急范圍 處理方法　　1攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障 10分鐘趕到現(xiàn)場維修　　2停車場智能管理系統(tǒng)故障 15分鐘趕到現(xiàn)場維修　　3業(yè)主對講系統(tǒng)故障 15分鐘趕到現(xiàn)場維修　　4正使用的共用天線故障 20分鐘趕到現(xiàn)場維修　　 建立主要設(shè)備如對講、停車場管理、監(jiān)控等設(shè)備維護(hù)檔案，內(nèi)容為設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、?！　○B(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記等?！　?工程技術(shù)部是設(shè)備計劃保養(yǎng)的責(zé)任部門，負(fù)責(zé) 制定智能化系統(tǒng)的QR2802《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃表》,提前報各相關(guān)管理處或會所，并負(fù)現(xiàn)按計劃實(shí)施保養(yǎng)計劃中的項目。　　 設(shè)備保修期內(nèi)的管理：　　 對智能化設(shè)備在保修期內(nèi)的管理，其日常運(yùn)行和使用仍由各管理處負(fù)責(zé)，如使用過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量或安裝問題，由工程部負(fù)責(zé)與開發(fā)商或安裝單位聯(lián)系解決，管理處與工程部對此過程共同監(jiān)督?！　?保修期滿前一個月，由工程技術(shù)部會同各管理處對上述建設(shè)項目進(jìn)行全面檢查，并將檢查出的問題由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)反饋到開發(fā)商?！　?各管理處根據(jù)設(shè)備運(yùn)行和使用情況，對影響正常使用的智能化設(shè)備提出立項申請，由工程技術(shù)部制定施工計劃和預(yù)算，經(jīng)總工程師審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程技術(shù)部組織實(shí)施，工程完工后由工程技術(shù)部與管理處共同組織工程驗(yàn)收并填寫QR1601《工程驗(yàn)收表》。 　　　　 QP28 工程技術(shù)管理程序　　 QW1601 物業(yè)的前期介入作業(yè)指導(dǎo)書　　 QW1602 物業(yè)的接管驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書　　　　 QR2802 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃表　　 QR1601 工程驗(yàn)收表　　 QR2803 設(shè)備設(shè)施維修記錄表智能化系統(tǒng)維修管理作業(yè)指導(dǎo)書　　規(guī)范各相關(guān)部門按照正確的維修程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行維修，確保智能化系統(tǒng)的完好?！　　　∵m用于天安數(shù)碼城智能化系統(tǒng)的維修?！　?