【正文】 2） 半地下室（1） 平地建筑的樓層，當(dāng)其符合半地下室定義時(shí)，即視為半地下層。，其層數(shù)不計(jì)入地面以上層數(shù)，面積亦不計(jì)入地面以上面積中；，其層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中，此時(shí)，位于該半地下層中的樓（電）梯間、住宅大堂等公用建筑面積，其計(jì)算方法與分?jǐn)傄?guī)則均與地面架空層中相應(yīng)的公共面積計(jì)算方法與分?jǐn)傇瓌t一致。（2） 坡地、階梯地建筑的樓層，當(dāng)有一面以上（含一面）位于地面以上，且該面為該層的主出入口之一時(shí)，則該層視為半地下層。其面積計(jì)算方式是：a).半地下層如僅用作公共停車(chē)、公共設(shè)備用房、人防用途時(shí)，則該半地下層的層數(shù)不計(jì)入地面以上層數(shù)，建筑面積亦不計(jì)入地面以上建筑面積中；但當(dāng)住宅等的入戶大堂位于該層時(shí)，大堂及其樓（電）梯間等公用建筑面積應(yīng)作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e相應(yīng)扣除，并在其地面以上相應(yīng)的服務(wù)范圍內(nèi)分?jǐn)偂).半地下層如全部或部分用于商業(yè)、辦公等用途，且商業(yè)、辦公等部分的出入口、外墻位于地面以上，則該半地下層層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中。其中商業(yè)等用途部分的面積計(jì)為專(zhuān)有面積，停車(chē)及設(shè)備用房部分的面積計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，商業(yè)、辦公部分所含的樓（電）梯間、住宅大堂等公用建筑面積的計(jì)算方法與分?jǐn)傄?guī)定與地面以上公共面積的計(jì)算方法與分?jǐn)傇瓌t相同。c).如半地下層停車(chē)及設(shè)備用房部分較大，為地面多幢共用，且該部分基本位于地面以下，與半地下商業(yè)、辦公等區(qū)域有明確的分界線時(shí)，可將兩部分劃分開(kāi)來(lái)，停車(chē)及設(shè)備用房區(qū)域計(jì)為地下室，列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，商業(yè)或辦公區(qū)域則作為半地下室按上（b）點(diǎn)相應(yīng)計(jì)算建筑面積。（3） 獨(dú)立別墅、聯(lián)排式別墅中為各戶專(zhuān)用的、，或作為坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上時(shí)，無(wú)論其作何使用，其層數(shù)均計(jì)入地面以上層數(shù)，建筑面積均計(jì)入各戶建筑面積中。3）非專(zhuān)用樓梯、電梯及梯間（1） 供整幢、或樓（電）梯通過(guò)的各功能區(qū)或?qū)庸餐褂玫臉牵姡┨?，或進(jìn)口和出口處都是公共空間的樓（電）梯，視為非專(zhuān)用梯。（2） 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的非專(zhuān)用梯為室內(nèi)非專(zhuān)用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的非專(zhuān)用梯為室外非專(zhuān)用梯。（3） 一幢房屋的非專(zhuān)用樓梯或電梯，當(dāng)各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同時(shí)，其服務(wù)范圍為整幢或其通過(guò)的整個(gè)功能區(qū)。因管理工作所需對(duì)個(gè)別樓層或部分樓層不設(shè)停機(jī)或不開(kāi)門(mén)的，不影響公用面積的整體分?jǐn)偅渲幸舶ú皇褂迷撎莸牡孛嬉粚踊蛞弧訌?fù)式房。（4） 一幢建筑物按其功能分，有地下室、裙樓、塔樓，樓（電）梯的分?jǐn)偡秶缦拢海ㄈ缦聢D） a).樓（電）樓A段直接分到地下室； b).樓（電）樓B段開(kāi)門(mén)到裙樓的，直接分到裙樓和塔樓； c).樓（電）樓B段不開(kāi)門(mén)到裙樓的，直接分到塔樓；d).樓（電）樓C段直接分到塔樓。（5） （如下圖）高層建筑中設(shè)置的高、低區(qū)電梯，高、低區(qū)電梯之間在某一層可以互通，這些電梯的梯間建筑面積應(yīng)作為整幢或功能區(qū)公用建筑面積，其分?jǐn)偡秶鸀楦?、低區(qū)電梯通過(guò)的所有樓層。與高、低區(qū)電梯機(jī)房連接的緩沖電梯井道按自然層計(jì)入電梯間內(nèi)。（6） （如下圖）從地面至二層（或以上）室外廣場(chǎng)、平臺(tái)的室外樓梯、自動(dòng)扶梯計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（7） （如下圖）對(duì)于內(nèi)部設(shè)有扶梯的商場(chǎng)、辦公樓等，如需進(jìn)行分層或分戶建筑面積計(jì)算，必須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過(guò)道，在其它層留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的公共過(guò)道，否則該商場(chǎng)或辦公用房只能按復(fù)式房計(jì)算總建筑面積。4） 專(zhuān)用樓梯、電梯及梯間（1） 由建筑物上部的一層或連續(xù)多層的樓層所專(zhuān)用，建筑物的下部連續(xù)各樓層均不開(kāi)門(mén)（設(shè)計(jì)不開(kāi)門(mén)）使用，同時(shí)“使用”與“不使用”部分的用途不同的樓（電）梯，稱(chēng)為專(zhuān)用梯。樓梯的出口或入口僅位于一戶套內(nèi)時(shí)，該樓梯也視為專(zhuān)用梯。 （2） 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的專(zhuān)用梯為室內(nèi)專(zhuān)用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的專(zhuān)用梯為室外專(zhuān)用梯。 （3） 室外(內(nèi))專(zhuān)用樓梯、電梯，其梯間公用建筑面積全部列為“使用”部分建筑的區(qū)內(nèi)公用建筑面積。（4） 當(dāng)裙樓有多座塔樓時(shí)，通過(guò)“不使用”樓層部分的室內(nèi)樓（電）梯間有多個(gè)，在裙樓不能劃分成多幢建筑的情況下，列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區(qū)間公用建筑面積為裙樓部分的多個(gè)梯間面積的總和。（5） 原設(shè)計(jì)只為指定樓層使用的，而在其他樓層不設(shè)出入口的樓梯、電梯為專(zhuān)用梯(如果只是認(rèn)為使其不能出入的不為專(zhuān)用梯范疇)。根據(jù)誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t，專(zhuān)用梯的面積計(jì)算為它所到達(dá)樓層的面積的總和。5） 下地下室樓（電）梯、車(chē)道（1） 由地面下地下室（空間）的地下室專(zhuān)用梯，當(dāng)該專(zhuān)用梯地面出入口為獨(dú)立出入口并位于建筑物外墻或主體之外時(shí)，若： a) 地下室為商業(yè)、辦公等計(jì)容積率用途時(shí)，該專(zhuān)用梯及地面出入口的建筑面積計(jì)為地下室應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e； b) 地下室為人防、停車(chē)或設(shè)備用房等不計(jì)容積率用途時(shí)，該專(zhuān)用梯及地面出入口的建筑面積計(jì)為不分?jǐn)偣妹娣e，并計(jì)入地下室建筑面積中； c) 地下室既有商業(yè)、辦公等計(jì)容積率用途，也有人防、停車(chē)或設(shè)備用房等不計(jì)容積率用途時(shí)，如該專(zhuān)用梯僅為商業(yè)或辦公服務(wù)，該專(zhuān)用梯及地面出入口的建筑面積計(jì)為商業(yè)、辦公部分的應(yīng)分?jǐn)偣灿妹娣e；如該專(zhuān)用梯同時(shí)服務(wù)于地下室計(jì)容積率用途和不計(jì)容積率用途，該專(zhuān)用梯及地面出入口的建筑面積列為不分?jǐn)偣灿妹娣e，并計(jì)入地下室不計(jì)容積率功能區(qū)的建筑面積中。 （2） 由地面下地下室（空間）的地下室專(zhuān)用梯，當(dāng)該專(zhuān)用梯地面出入口位于建筑物外墻或主體之內(nèi)時(shí)，若： a) 地下室為不計(jì)容積率用途，則下地下室梯從地表處切斷，地下部分的梯間面積計(jì)入地下室，列為不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e；位于一層的梯間面積計(jì)為應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，按其在地面以上的相應(yīng)服務(wù)范圍進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 b) 地下室為商業(yè)、辦公等計(jì)容積率用途時(shí)，該下地下室的樓梯的地面以下及地面以上部分不再專(zhuān)門(mén)劃分開(kāi)來(lái)，該樓梯及與之相通的地面一層的門(mén)廳、通道等一起在其地面以下的服務(wù)范圍內(nèi)共同分?jǐn)傆?jì)算。如其位于地面一層的門(mén)廳、通道為其與地面以上相關(guān)空間共用，則門(mén)廳、通道等應(yīng)一起在其地面以下和以上的服務(wù)范圍內(nèi)共同分?jǐn)傆?jì)算。 （3） 下地下室的車(chē)道，其坡道下方回填無(wú)建筑空間的，或設(shè)計(jì)為不可利用的建筑空間的，或車(chē)道下方直接為地下二層建筑空間的，該車(chē)道對(duì)應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理，車(chē)道有蓋部分只計(jì)一層建筑面積并計(jì)入地下一層建筑面積中；如車(chē)道下方在地下一層為可利用空間，那么車(chē)道計(jì)兩層建筑面積，并均計(jì)入地下室建筑面積中。6） 采光井、通風(fēng)井、煙道 （1） 不計(jì)容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中；計(jì)容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分，列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由地下室或半地下室分?jǐn)偂?（2） 位于核心筒內(nèi)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒相連并為梯間服務(wù)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒一體作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，在其相關(guān)的服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?7） 管理用房、會(huì)所用房（1） 管理用房是指物業(yè)管理公司使用的辦公用房，包括供管理公司存放工具、設(shè)備及其他用品的庫(kù)房、儲(chǔ)藏室、更衣室等。在同一幢房屋內(nèi)為多幢服務(wù)的管理用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分?jǐn)傁嚓P(guān)的公用建筑面積。（2） 在同一幢房屋內(nèi)的會(huì)所用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分?jǐn)傁嚓P(guān)的公用建筑面積。8） 值班警衛(wèi)室、消防控制室（1） 值班警衛(wèi)室，是指設(shè)于一幢房屋門(mén)口附近，供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的供值班員休息用的睡房、與警衛(wèi)室合并使用的接待室或傳達(dá)室、自動(dòng)報(bào)警控制中心。在同一幢房屋內(nèi)為整幢房屋服務(wù)的值班警衛(wèi)室列為整幢應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；在一幢建筑之外獨(dú)立設(shè)置的值班警衛(wèi)室、為多幢建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（2） 宗地內(nèi)僅建有一幢建筑時(shí)，設(shè)于其內(nèi)的消防控制室列為本幢應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e；宗地內(nèi)建有多幢建筑時(shí)，不論是否同期規(guī)劃、同期建設(shè)，設(shè)于其中某一幢建筑內(nèi)為多幢服務(wù)的消防控制室，列為不分?jǐn)偟墓妹娣e，并應(yīng)參與分?jǐn)傇摯眱?nèi)相關(guān)的公用建筑面積。 9） 設(shè)備用房（1） 配電室、變電室、有線電視間、網(wǎng)絡(luò)間、電信間，分別視為設(shè)備用房的一種。（2） 在一宗地內(nèi)規(guī)劃有多幢建筑物時(shí)，上述設(shè)備用房中的一種或與之類(lèi)似的設(shè)備用房?jī)H設(shè)在其中一幢的，其建筑面積列為不分?jǐn)偟墓妹娣e；當(dāng)宗地內(nèi)只規(guī)劃設(shè)計(jì)一幢建筑時(shí)，設(shè)在該幢建筑的設(shè)備用房列為本幢應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。（3） 宗地內(nèi)規(guī)劃有多幢建筑，每幢均設(shè)計(jì)有配電室，則每幢的配電室面積均列為本幢應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。（4） 宗地內(nèi)多幢建筑中設(shè)有配電室的一幢為新建的大廈，該配電房只為該幢樓服務(wù)，其余多幢為早期建設(shè)的舊房，則新建大廈中的配電室為本幢應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（5） 設(shè)于建筑中某一層供本層多戶或多層共同使用的空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、水泵房等設(shè)備用房，雖其被某一戶專(zhuān)有面積所包圍，該設(shè)備房仍作為公用建筑面積在其相應(yīng)服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?0） 走廊、過(guò)道 （1） 房屋除第一層（地面層）外的其它各層公用的內(nèi)、外走廊，一般情況下，應(yīng)作為本層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（2） 一幢建筑的第二層以上有多個(gè)樓梯間（單元），并在第二層設(shè)有外走廊，從室外樓梯經(jīng)走廊進(jìn)各單元樓梯，則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為第二層以上建筑的應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。（3） 位于建筑物第一層（地面層）的柱廊、檐廊，當(dāng)與城市街道或本宗地外的公共通道、公共開(kāi)放空間相鄰，可以在平行于街道方向上通行時(shí)，或已屬市政府行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的核增面積范圍的，如計(jì)算建筑面積的，其面積列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 （4） 原設(shè)計(jì)為整體商場(chǎng)，后分割成若干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過(guò)道的建筑面積由本層各商鋪或鋪位按其建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?1） 門(mén)廊、雨蓬 （1） 為一戶獨(dú)立設(shè)置的門(mén)廊、雨蓬，如計(jì)算建筑面積的，其建筑面積計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積中。（2） 設(shè)置于公共大門(mén)口或樓梯口等處的門(mén)廊、雨蓬，計(jì)算建筑面積的，建筑面積列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。12） 門(mén)廳、大堂、中庭 （1） 一戶獨(dú)立使用的門(mén)廳、大堂、中庭應(yīng)列為專(zhuān)有面積，計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積；公共門(mén)廳、大堂、中庭應(yīng)列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按其服務(wù)范圍在相應(yīng)的功能區(qū)間或區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。（2） 若酒店的接待處設(shè)于大堂中的某一部分并形成獨(dú)立使用空間的，該獨(dú)立使用空間的建筑面積計(jì)入酒店部分的建筑面積；若大堂為酒店、辦公、住宅等的公共過(guò)道、休息場(chǎng)所，則將酒店的接待柜臺(tái)以內(nèi)部分及工作室、行李室等的建筑面積列為酒店部分的建筑面積，大堂的其余部分列為整幢應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 13） 架空通廊 （1） （如下圖）兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應(yīng)裙樓劃分成多幢建筑的，架空通廊建筑面積列為整幢應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（2）（如下圖）兩幢獨(dú)立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。14） 公共陽(yáng)臺(tái) （1） 在建筑物某功能區(qū)內(nèi)逐層設(shè)置的與公共通道連通的公共陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算建筑面積的，均列為本層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 （2） 在建筑物某功能區(qū)內(nèi)隔層設(shè)置或不規(guī)則設(shè)置的公共花園、公共陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算建筑面積的，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。15） 半外墻（1） 半外墻列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按整幢樓進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。（2） 屬于一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人的一幢房屋，可以不取外半墻，如獨(dú)立別墅或整幢出具建筑面積的其它建筑。（3） 聯(lián)排別墅應(yīng)取半外墻，并作為整幢分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。16） 封閉建筑空間位于建筑內(nèi)的封閉建筑空間，凡計(jì)算建筑面積的，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。17） 主樓、附樓當(dāng)一幢建筑設(shè)計(jì)為具有主樓、附樓的形式，主、附樓僅通過(guò)消防通道或公共開(kāi)放空間相連時(shí)，該建筑不視為一幢。此時(shí)，共用的消防控制室等應(yīng)視為為多幢服務(wù)的公用建筑面積，列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；為主、附樓各自服務(wù)的梯間、門(mén)廳等公用面積，應(yīng)分別在主、附樓按各自功能劃分的功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。如，主樓設(shè)有消防避難層，附樓不參與主樓公用面積的分?jǐn)偂?8） 騎樓（1） 騎樓底層是公共道路街巷通行的部分，均不計(jì)算建筑面積。（2） 騎樓底層位于建設(shè)用地紅線內(nèi)，成為小區(qū)公共道路和一部分的，或經(jīng)市政府行政主管部門(mén)批準(zhǔn)列為核增建筑面積的，如計(jì)算建筑面積，均計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。六、附 則 關(guān)于歷史銜接問(wèn)題的意見(jiàn)1）本《細(xì)則》下發(fā)前已實(shí)施面積測(cè)繪備案、已預(yù)售的房屋，除非與當(dāng)事人協(xié)商一致，原則上維持原預(yù)測(cè)做法不變。2）對(duì)于已用于銷(xiāo)售的預(yù)測(cè)成果，除非當(dāng)事人要求并與產(chǎn)權(quán)等記部門(mén)同意，原則應(yīng)維持原預(yù)測(cè)做法不變。3）不論原房產(chǎn)測(cè)繪成果是否用于商品房銷(xiāo)售或產(chǎn)權(quán)登記，在進(jìn)行涉及建筑物整體的變更測(cè)繪或更誤時(shí)，原則上對(duì)前后的差異應(yīng)一并按本細(xì)則規(guī)定于以修正。 本《細(xì)則》自 年 月 日起實(shí)施。 本《細(xì)則》實(shí)施過(guò)程中的具體問(wèn)題，由東莞市房產(chǎn)管理局解釋。 2008 年 9 月 10