【正文】 。b) 應分攤的公共建筑面積優(yōu)先級按服務范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減，即整幢公共面積優(yōu)先級最高，層內公共面積優(yōu)先級最低。按照應分攤公用建筑面積的優(yōu)先級高低，優(yōu)先級低的公用建筑面積須參與分攤優(yōu)先級高的公用建筑面積。c) 應分攤公共面積的劃分確認原則：) 依據(jù)經規(guī)劃行政主管部門核準備案的建筑施工圖，劃分公用部位的使用功能和服務范圍，其功能和名稱以設計圖紙的標注為依據(jù)進行確認。) 依據(jù)建設工程規(guī)劃許可證中計容積率、不計容積率等建筑面積分項功能指標，補充確定相關的應分攤、不分攤建筑空間內容與范圍。) 現(xiàn)狀測繪、變更測繪時，現(xiàn)場復核并測量已使用建筑空間的實際使用功能，未使用的建筑空間或實地無法確認功能的建筑空間，其功能以經規(guī)劃行政主管部門核準并備案的施工圖上標注的功能為準。5) 分攤系數(shù)的計算方法a) 整體分攤方法：一幢單一功能的建筑，如其各戶對公用建筑面積的共用狀況基本一致，可采用公用建筑面積整體分攤的方法進行分攤計算，即：分攤系數(shù)=應公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和分戶應分攤的公用建筑面積=分戶專有建筑面積分攤系數(shù)b) 多級分攤方法：一幢建筑存在兩個以上的功能區(qū)，或存在為局部服務的公用建筑空間時，應采用多級分攤的方法，按自上而下原則進行公用建筑面積的分攤計算：) 上一級分攤——區(qū)（層）間分攤： 區(qū)間分攤系數(shù)＝區(qū)間應分攤公用建筑面積總和/各區(qū)專有建筑面積總和各區(qū)應分攤的公用建筑面積＝各區(qū)專有建筑面積區(qū)間分攤系數(shù) ) 下一級分攤——區(qū)（層）內分攤：區(qū)內分攤系數(shù)＝(區(qū)內公用建筑面積＋區(qū)間應分攤公用建筑面積)/(功能區(qū)內的各套（單元）專有建筑面積總和)各套（單元）應分攤面積＝套（單元）專有建筑面積區(qū)內分攤系數(shù) 6) 公用建筑面積分攤計算細則a) 地下室中作為人防、為多幢服務的公共設備用房等用途使用時，計為不分攤的公用建筑面積。b) 獨立使用的地下室、半地下室，獨立的車位、車庫、倉庫、儲物間、雜物間、車棚等，自行車、摩托車等機動車、非機動車集中停放部位，不以公用建筑面積認定，可根據(jù)實際功能按套（分戶）認定。c) 管理用房、值班室、消防控制室、配電房、電表房、有線電視間、網絡間、電信機房等，在一幢房屋內為本幢服務的應列為公用建筑面積分攤至本幢使用的套（分戶），否則列入不分攤公用建筑面積。d) 規(guī)劃指標中單列的指標（如：會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心，以及居委會、派出所使用的房屋等），不以公用建筑面積認定，以套（分戶）認定，依照公用建筑面積分攤原則參與分攤相關公用建筑面積。e) 地下室車道、專門服務于車位的其它公共通道和地下停車區(qū)域內未利用的非獨立空間的建筑部位，由地下室各車位分攤；地下室功能用房和服務于本功能用房的專用通道，由使用該功能用房的各套（分戶）進行分攤；未明確專有服務范圍的獨立用房（如儲藏室、工具間等），單列不分攤。f) 當?shù)叵率曳制诮ㄔO且已經規(guī)劃驗收合格后，若各分期建設的地下室中機動車位需使用不同期建設地下室中車道、出入口、其它專門服務于車位的公共通道面積和公共用房面積時，機動車位只計算套內面積，其車道、出入口、其它專門服務于車位的公共通道面積和公共用房面積例為不分攤公用建筑面積。g) 平地建筑的樓層，當其符合半地下室定義時，即視為半地下層。，視為地下室，其層數(shù)不計入地面以上層數(shù)，面積亦不計入地面以上面積中；，其層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中。h) 地下室、架空部分、聯(lián)排別墅、屬一個獨立產權人的一幢房屋（獨立別墅或整幢出具建筑面積的其它建筑），可不取半外墻；其它部分應取半外墻，半外墻作為應分攤公用面積，分攤至半地下室和地面以上的各套（分戶）。i) 位于建筑物內封閉不使用的建筑空間，列計不分攤的公用面積。j) 設于建筑中某一層供本層多戶或多層共同使用的空調機房、風機房、水泵房等設備用房，雖其被某一戶專有面積所包圍，該設備房仍作為公用建筑面積在其相應服務范圍內進行分攤。k) ，以套（分戶）認定，依照公用建筑面積分攤原則參與分攤相關公用建筑面積；否則計入樓梯建筑面積，由使用該梯的功能區(qū)分攤。l) 走廊、過道) 計算建筑面積的地面層（底層）走廊、檐廊等可分攤的，當?shù)讓痈魈祝ǚ謶簦┫蛟摾鹊篱_門時，該廊道的建筑面積扣除通往樓上的通道面積后為底層各套（分戶）應分攤的公用建筑面積。) 房屋除第一層（地面層）外的其它各層公用的內、外走廊，一般情況下，應作為本層應分攤的公用建筑面積。) 一幢建筑的第二層以上有多個樓梯間（單元），并在第二層設有外走廊，從室外樓梯經走廊進各單元樓梯，則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為第二層以上建筑的應分攤公用建筑面積。) 原設計為整體商場，后分割成若干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過道的建筑面積由本層各商鋪或鋪位按其建筑面積比例進行分攤。m) 門廊、雨篷) 為一戶獨立設置的門廊、雨蓬，如計算建筑面積的，其建筑面積計入該戶的套內建筑面積中。) 設置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、雨蓬，計算建筑面積的列為應分攤的公用建筑面積，與其相連的水平、垂直通道一起分攤。n) 門廳、大堂、中庭) 一戶獨立使用的門廳、大堂、中庭應列為專有面積，計入該戶的套內建筑面積；公共門廳、大堂、中庭應列為應分攤的公用建筑面積，按其服務范圍在相應的功能區(qū)間或區(qū)內進行分攤計算。) 若酒店的接待處設于大堂中的某一部分并形成獨立使用空間的，該獨立使用空間的建筑面積計入酒店部分的建筑面積；若大堂為酒店、辦公、住宅等的公共過道、休息場所，則將酒店的接待柜臺以內部分及工作室、行李室等的建筑面積列為酒店部分的建筑面積，大堂的其余部分列為整幢應分攤的公用建筑面積。o) 架空通廊) 兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應裙樓劃分成多棟建筑的，架空通廊建筑面積列為整棟應分攤的公用建筑面積。) 兩棟獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分攤的公用建筑面積。p) 從地面至二層（或以上）室外廣場、平臺的室外樓梯、自動扶梯計為不分攤的公用建筑面積（圖21）。 圖21 上二層室外廣場、平臺的室外樓梯、扶梯圖示q) 對于內部設有扶梯的商場、辦公樓等，如需進行分層或分戶建筑面積計算，必須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過道，在其它層留出用于扶梯回轉上下的公共過道，否則該商場或辦公用房只能按復式房計算總建筑面積（圖22）。圖22 商場內部公共過道圖示r) 公共陽臺 ) 在建筑物某功能區(qū)內逐層設置的與公共通道連通的公共陽臺，計算建筑面積的，均列為本層應分攤的公用建筑面積。 ) 在建筑物某功能區(qū)內隔層設置或不規(guī)則設置的公共花園、公共陽臺，計算建筑面積的，均列為不分攤的公用建筑面積。六、變更測繪、現(xiàn)狀測繪變更測繪一般指一棟建筑，在完成第一次房屋建筑面積測繪之后，因建筑的改建或擴建、建筑功能的改變、建筑內部空間劃分修改、一戶或多戶專有面積的權屬界線變更、或建筑的相關屬性更改而重新進行的房屋建筑面積測繪；現(xiàn)狀測繪是指依據(jù)房屋現(xiàn)狀進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。1) 變更測繪適用于進行過房屋建筑面積測繪計算的建筑。2) 房屋變更若有涉及規(guī)劃許可中控制指標（如建筑面積、層數(shù)、外形尺寸、臨街立面）的變更，其變更的設計資料應重新經規(guī)劃部門審核批準，方可作為有效資料使用；否則應出具經建設主管部門審核過的原設計單位的變更圖紙或變更資料，方可作為有效資料使用。3) 一般情況下，變更測繪應采用原計算規(guī)則，但由變更引起的新產生的、屬于變更范圍內部分攤的公用建筑面積，按現(xiàn)行規(guī)范進行分攤計算；如所有產權人書面同意，在不涉及其它產權人時，也可全部按現(xiàn)行規(guī)范進行。4) 由變更部分房屋的套內建筑面積、公用建筑面積重新分攤計算引起非變更部分建筑面積發(fā)生變化的，如變化在規(guī)定允許范圍內時（建筑面積177。%），則不必改變其它功能區(qū)各戶原有的房屋建筑面積。5) 一戶分割為多戶新產生的公用建筑面積，如分割后形成的過道、本層使用的衛(wèi)生間、空調機房等，應由原一戶的專有面積范圍內的新分割各戶按套內面積比例進行分攤計算。6) 對已登記發(fā)證的房屋，在變更測繪時，除登記面積來源不明、明顯違規(guī)或確系計算錯誤的，一般情況下應維持原來的面積計算成果。在對其進行分割測繪時，可只對各分戶的套內建筑面積進行竣工測繪，取原測繪面積或產權證面積與各分戶套內建筑面積和的差值作為各分戶應分攤的公用建筑面積，按各分戶套內建筑面積進行分攤計算。7) 如整幢樓變更出具測繪報告后，需將原測繪報告收回并作廢，如局部變更出具測繪報告后，需在變更報告書中注明原測繪報告中已變更的戶型數(shù)據(jù)作廢并停止使用。8) 一幢樓后期經規(guī)劃核準加建的，如前期的未取得房地產證，連同前期一起計算，否則單獨計算加建部分，在報告書中注明。9) 對變更測繪中發(fā)現(xiàn)功能變更的，用途應按現(xiàn)狀用途確定，在測繪報告中對功能變更情況予以說明。10) 早期建設的住宅樓，當設計圖紙上設計為未封閉陽臺，現(xiàn)狀測繪時發(fā)現(xiàn)系由業(yè)主入住后將陽臺自行封閉的，可按原設計的未封閉陽臺計算建筑面積；無設計圖紙時，同一位置、類型的上下層陽臺若按統(tǒng)一的風格、結構、類型封閉的，按封閉陽臺計算，否則全部視為不封閉陽臺。七、附 則1) 關于歷史銜接問題的意見a) 本《細則》下發(fā)前已實施面積測繪備案、已預售的房屋，除非與當事人協(xié)商一致，原則上維持原預售測繪做法不變。b) 對于已用于銷售的預售測繪成果，除非當事人要求并與產權等記部門同意，原則應維持原預售測繪做法不變。c) 不論原房產測繪成果是否用于商品房銷售或產權登記，在進行涉及建筑物整體的變更測繪或更誤時，原則上對前后的差異應一并按本細則規(guī)定于以修正。2) 本《細則》自 2014 年 月 日起實施。本細則施行前取得《建設工程規(guī)劃許可證》的房產面積測算按原有關規(guī)定執(zhí)行。3) 本《細則》實施過程中的具體問題，由清遠市住房和城鄉(xiāng)建設局解釋。 2013 年 11 月17 日寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學習參