【正文】 項目投資估算范圍為項目范圍內(nèi)新建綿陽市高開司商住樓瑞天陽光雅居項目，項目占地約6700平方米，新建總建筑面積35000平方米。其中住宅27000平方米，商業(yè)用房4360平方米；，綠化率35%，建筑密度25%。、項目投資估算的依據(jù)（1）材料價格：《按四川省建設(shè)工程造價信息》材料價格編制。（2）定額選用：2009年《四川省建筑工程工程量清單計價定額》及相關(guān)配套文件規(guī)定計費標(biāo)準(zhǔn)。（3）其它費用：按建設(shè)部建標(biāo)（1996）628號文件“建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》（試行）的通知”及國家物價局、建設(shè)部[1992]價費字375《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》修訂版的有關(guān)規(guī)定計取。、項目建設(shè)投資估算經(jīng)估算。、投資估算本項目總投資估算為：。、 土地費用，共計1474萬元詳見附表 前期費用包括勘查費、規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、。詳見附表 房屋開發(fā)費包括建安費、。詳見附表包括道路、室外綠化等費用，根據(jù)市場行情和項目情況，取80 元/㎡，以建筑面積為計算基礎(chǔ)。、 建設(shè)監(jiān)理費計取基礎(chǔ)為房屋開發(fā)費和室外工程費之和，費率為1%。、 管理費用包括公司經(jīng)費、勞動保險費、業(yè)務(wù)招待費等、計取基礎(chǔ)為前五項之和，費率取2%。、預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費，取前六項之和乘以3%，、投資利息。 萬元，投資規(guī)模較大。% 萬元，其余將以向銀行貸款的方式籌集，詳見附表第12章 項目財務(wù)分析、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與評價參數(shù)選取基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費用等。具體可見銷售收入測算表（附表6）、銷售收入與成本費用估算銷售收入、銷售稅金及附加估算表（附表7），成本費用的估算具體可見總投資估算表（附表2）、編制財務(wù)評價報表根據(jù)成本、銷售收入、貸款情況及項目施工周期制定各表，具體見附表。、盈利能力分析、 基準(zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮資金成本、投資風(fēng)險、通貨膨脹以及資金限制等影響因素。公式為：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)1 （i1 為資金成本和機會成本的最大值，i2 為投資風(fēng)險，i3 為通貨膨脹率。）根據(jù)現(xiàn)實情況，取i1 為當(dāng)期銀行1～3 %，i2 取1%，i3 取3%，計算得ic=%，取10%。由于本項目以季度為最小計算期單位，故需算出季度的基準(zhǔn)收益率，經(jīng)計算得，Ic(季度)=（1+10%）1/41=%、 財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)計算方法為： （ic（季度）=%）項目財務(wù)凈現(xiàn)值項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)計算。項目財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在財務(wù)上是可行的。詳見項目現(xiàn)金流量表（附表8）資本金財務(wù)凈現(xiàn)值資本金稅后財務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)計算。資本金財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，也說明該項目在財務(wù)上是可行的。詳見資本金現(xiàn)金流量表（附表9）、內(nèi)部收益率(IRR)計算方法為： 解方程即可得出IRR。項目內(nèi)部收益率項目稅后內(nèi)部收益率經(jīng)計算，%（年），大于10%的年基準(zhǔn)收益率，說明項目是可行的。、 投資回收期由項目現(xiàn)金流量表計算可知， 年，見附表8。由資本金現(xiàn)金流量表計算可知，見附表9。、開發(fā)商成本利潤率計算公式為：開發(fā)商成本利潤率= (項目總開發(fā)價值?總開發(fā)成本)/ 總開發(fā)成本100% 經(jīng)計算可得，開發(fā)商成本利潤率為( ? )/ 100%=%、償債能力分析由損益表，見附表11，計算得知，本項目到2013年第三季度末時，累計未分配利潤為2440萬元人民幣。 萬元，除去開發(fā)商45%，剩余不足款項均由銀行貸款解決。具體可見附表10，（貸款利率取1~%，考慮到融資費用和風(fēng)險，%上浮10%后，轉(zhuǎn)化成季度利率，為%）計劃從2011年第二季度開始貸款，2011年第四季度開始還款，到2012年第二季度就可以還清全部款項。借款償還期為2 年，滿足銀行要求的還貸期限。詳見還本付息表.、資金平衡能力分析由資金來源與運用表（附表11）可以看出，在整個項目運行期間，本方案具有較好的資金平衡能力，到銷售期結(jié)束時， 萬元。第13章 風(fēng)險分析、盈虧平衡分析、原理：項目利潤＝銷售收入－項目建設(shè)總投資假設(shè)項目總投資不變，當(dāng)項目銷售收入上升或下降一定幅度時，會使項目的稅前利潤上升或下降，當(dāng)出現(xiàn)稅前利潤的正負變化時，采用線性內(nèi)插法求出稅前利潤為零時銷售收入減少的幅度，即為項目的盈虧平衡點。同理可算出當(dāng)銷售收入不變時，項目建設(shè)總投資對稅前利潤的臨界點。、當(dāng)建設(shè)成本不變時，經(jīng)計算可知，%，%時，項目就能能保持盈虧平衡，具體見圖101。圖131 利潤為零時的銷售收入分析圖、當(dāng)銷售價格不變時，%，%，本項目稅前利潤就為零，見圖102。圖132 利潤為零時的建設(shè)投資分析圖、敏感性分析影響本項目收益的主要風(fēng)險因素為總投資（建造成本）和銷售收入。針對全部資金的評價指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。15%、177。10%、177。5 時，對主要經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響分析，見表101 和102。其中兩種最不利的情況如下所示：（1）當(dāng)銷售收入減少15%時，全部投資的評價指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：% 稅后：%凈現(xiàn)值：稅前： 稅后：投資回收期：（2）當(dāng)建設(shè)投資增加15%時全部投資的評價指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：% 稅后：%凈現(xiàn)值：稅前： 稅后：34萬元投資回收期： 年表131 全部投資敏感性分析表項目變動幅度內(nèi)部收益率 （IRR）凈現(xiàn)值 （NPV)(萬元）投資回收期（年）稅前稅后稅前稅后靜態(tài)動態(tài)基本方案%%銷售收入15%%%10%%%5%%%5%%%10%%%52715%%%建設(shè) 投資15%%%3410%% %9125%%%5%%%10%%%15%%% 圖133 銷售收入、建設(shè)投資變化對項目IRR的影響結(jié)果和以上兩幅圖來看，項目銷售收入降低計劃銷售收入的15%或建設(shè)投資升高15%，對項目的經(jīng)濟效益影響很大，使項目不能滿足內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等經(jīng)濟評價指標(biāo)要求。為確保項目能達到預(yù)期的收益，開發(fā)商應(yīng)該加強市場促銷工作，爭取使銷售計劃能夠完成，同時嚴(yán)格控制建設(shè)投資，從兩方面確保項目能夠達到預(yù)期的盈利目標(biāo)。第14章 經(jīng)濟效益分析、經(jīng)濟效益可觀高開司商住樓瑞天陽光雅居建設(shè)實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、集中管理，充分發(fā)揮交通、區(qū)位、土地資源優(yōu)勢，能大大降低項目建設(shè)成本。從國家大的經(jīng)濟環(huán)境方面來看，房地產(chǎn)作為我國新發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)在我市仍然是極具活力的一個新興產(chǎn)業(yè)，高開司商住樓瑞天陽光雅居建設(shè)項目完成后，不僅會進一步提升綿陽城市的品味, 增加綿陽城市的魅力,而且也為改善居住環(huán)境提供了大量的土地資源。尤其，隨著綿—成—峨城際鐵路客運專線和成綿第二條高速公路規(guī)劃建設(shè),將吸引更多的人到綿陽投資興業(yè)，而購買力的增加和人口的增加將帶動購買需求的增長。因此，本項目的建設(shè)促進了綿陽市經(jīng)濟的發(fā)展，為綿陽市經(jīng)濟的發(fā)展作出重要貢獻。有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培植地方稅源，增加財政收入；至2010年本項目對市財政的貢獻率將達7%以上。有利于開發(fā)利用地方資源，變資源優(yōu)勢為經(jīng)濟優(yōu)勢，加快地方經(jīng)濟發(fā)展。有利于帶動地方工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的的快速發(fā)展。、社會效益顯著高開司商住樓瑞天陽光雅居建設(shè)，可產(chǎn)生較大的社會效益。、高開司商住樓瑞天陽光雅居建設(shè)項目完成后，可給地方企業(yè)帶來先進的企業(yè)文化和經(jīng)營理念。、有利于加快我市商品房的市場需求，有利綿陽經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高。、充分提高中心城市土地利用率，最大限度滿足市民居住習(xí)慣，方便居民生活；其次，以減少土地成本來保證提供中低價位住房和達到商品住房城市總量控制和均衡發(fā)展的目標(biāo)。第15章 社會評價、結(jié)論與建議、社會評價高開司商住樓瑞天陽光雅居建成后,為深入推進建筑材料強制性檢測工作，確保建設(shè)工程質(zhì)量安全創(chuàng)造有了有利條件。其次，建立綿陽市高開司商住樓瑞天陽光雅居項目，是為了創(chuàng)建平安、和諧的社會。在綿陽市高等級公路開發(fā)有限責(zé)任公司及綿陽市政府部門的共同努力下，進一步調(diào)整資源結(jié)構(gòu)，促進合理布局；進一步健全高開司商住樓瑞天陽光雅居項目體系，完善高開司商住樓瑞天陽光雅居功能。因此，本項目的實施是切實可行的。、項目評價結(jié)論高開司商住樓瑞天陽光雅居項目，符合國家投資和產(chǎn)業(yè)政策。是貫徹落實國家關(guān)于加強綿陽城區(qū)在建工程各類建筑工作的真實體現(xiàn)。該項目選址合理，在工程技術(shù)上是可行，符合國家政策。本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對項目效益進行了分析。分析結(jié)果表明，該項目在完成其擔(dān)負的社會責(zé)任，取得極好的社會效益同時，也為部分從業(yè)者提供了相應(yīng)的工作前景。綜上所述，本項目的建設(shè)具有較好的社會效益，應(yīng)盡早實施。、項目建議、加快項目建設(shè)進度本項目報告批復(fù)后，應(yīng)立即組織進行實施方案和工程設(shè)計等項目前期工作，制訂出詳細的項目實施計劃，盡早開展工程建設(shè)招標(biāo)工作。設(shè)備的采購要進行認真的比選，力求質(zhì)優(yōu)價廉。、抓緊建設(shè)資金的落實與管理在本項目批復(fù)的同時，要積極疏通資金渠道，爭取資金的落實。對建設(shè)資金要?？顚Ｓ?，建立嚴(yán)格的審計制度。、加強工程實施的監(jiān)督和管理項目施工要嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行，請建設(shè)工程監(jiān)理機構(gòu)對項目的工期、質(zhì)量和投資進行監(jiān)理，切實保證工程質(zhì)量。建議指派專人對項目施工進行嚴(yán)格管理。加強工程建設(shè)管理，確保工程質(zhì)量的同時并嚴(yán)格控制建設(shè)成本，防止投資超概算，做到保質(zhì)保量按期交付使用。、做好環(huán)境保護工作項目建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護“三同時制度”。試生產(chǎn)時必須向開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局提出申請，經(jīng)同意后方可進行試生產(chǎn)。項目竣工時，建設(shè)單位必須按規(guī)定向開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)環(huán)保局申請環(huán)境保護驗收，經(jīng)驗收合格后，項目方可正式投入生產(chǎn)和使用，否則將按《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》第二十六條、第二十七條、第二十八條規(guī)定處理。致謝經(jīng)過近半學(xué)期的忙碌和工作，本次畢業(yè)設(shè)計已經(jīng)接近尾聲，作為一個本科生的畢業(yè)設(shè)計，由于經(jīng)驗的匱乏，難免有許多考慮不周全的地方，如果沒有導(dǎo)師的督促指導(dǎo)，以及一起學(xué)習(xí)的同學(xué)們的支持，想要完成這個設(shè)計是難以想象的。在這里首先要感謝我的指導(dǎo)老師陳老師。陳老師平日里工作繁多，但在我做畢業(yè)設(shè)計的每個階段，從查閱資料到設(shè)計草案的確定和修改，中期檢查，后期詳細設(shè)計等整個過程中都給予了我悉心的指導(dǎo)。我的設(shè)計較為復(fù)雜煩瑣，但是陳老師仍然細心地糾正設(shè)計內(nèi)容中的錯誤。除了敬佩陳老師的專業(yè)水平外，他的治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)和科學(xué)研究的精神也是我永遠學(xué)習(xí)的榜樣，他的循循善誘的教導(dǎo)和不拘一格的思路也給予我無盡的啟迪。并將積極影響我今后的學(xué)習(xí)和工作。其次要感謝我的同學(xué)對我無私的幫助，正因為如此我才能順利的完成設(shè)計。最后我要感謝我的母?！髂峡萍即髮W(xué)，是母校給我們提供了優(yōu)良的學(xué)習(xí)環(huán)境；另外，我還要感謝那些曾給我授過課的每一位老師，是你們教會我專業(yè)知識。在此，我再說一次謝謝！謝謝大家！?。?參考文獻[1] 劉志平,王學(xué)孝. 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的思考[J]. 中國房地產(chǎn), 2001, (09) . 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