成功之道和實盤攻略商業(yè)地產(chǎn)業(yè)教程30-資料下載頁
2025-06-29 13:55本頁面
【正文】 故事 上海城的對策拍賣法：巴比倫生活理財說明會：在濰坊、沈陽現(xiàn)身說法——受益方講解市場信心法：包租、回購等（八）營銷工作的業(yè)務流程設計 招商技術(shù) 策劃法則和營銷實戰(zhàn)基本思維： 招商也有策略性，基本原理是商機招商 招商的理想狀態(tài)是被動招商——坐著招商需要招商的物業(yè)類型 購物中心 、主題賣場 、特色商業(yè)街、百貨商場 、市場 、奧特萊斯 、大型商貿(mào)城等。招商是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵 招商是商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)有效開發(fā)的關(guān)鍵：實現(xiàn)有效開發(fā)就是要通過招商使之投入商業(yè)運營。沒有運營就沒有商業(yè)利潤，沒有商業(yè)利潤，租金收益和房價就虛擬化。招商對商業(yè)地產(chǎn)銷售的促進作用 開發(fā)、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)必須從商業(yè)上入手，強化招商和運營管理，才能獲得良好的收益,長期發(fā)展——投資者也是這么分析判斷的。招商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各個階段發(fā)揮關(guān)鍵作用（1）項目研究階段（2）業(yè)態(tài)定位階段 （3）規(guī)劃階段（4）商業(yè)情景化策劃階段 （5）經(jīng)濟測算（6）招商實施階段 （7）開業(yè)籌備階段（8）前期調(diào)整階段 招商模式（1）自主招商（2）委托招商 （3）商房合作 （4）加盟導商 招商機制— 捕獵動作招商順序安排具有策略性，招商按下列順序展開：制訂招商優(yōu)惠措施的策略 地方政府可以提供優(yōu)惠政策； 項目開發(fā)商(物業(yè)業(yè)主)可以提供的招商優(yōu)惠條件； 運營管理商：商業(yè)管理費、物業(yè)管理商的減免措施。（2）目標對象確定 業(yè)態(tài)落位方案和業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意 商業(yè)主題和特色的確定 主力店和次主力店確定 品牌店的確定 一般商戶的選擇（3）招商策略的制訂 各種扶持性的措施表示 ——如SP活動次數(shù) 穩(wěn)定和激勵商戶的措施 商業(yè)開業(yè)推廣策略制訂 （4）租金定價——不做近期收益分析 定價策略 近期收益 中期收益 遠期收益（5）招商實施方案 實施周期 人員配置 激勵機制 招商人員的管理 信息保密制度（6）商場管理和費用告知（7）文本準備合同要點（1）租約方式—取決商場的經(jīng)營模式（2）標的物要素（3）配套（4）時間約定（5）取費（6）營業(yè)員管理（7）統(tǒng)一收銀的結(jié)帳日期（8）商場的各項制度六、運營和管理要點提示核心理念： 商業(yè)地產(chǎn)營運的過程就是推升物業(yè)價值的過程商業(yè)地產(chǎn)運作體系：商業(yè)地產(chǎn)運營有三個層次：一是業(yè)態(tài)規(guī)劃和現(xiàn)實調(diào)整；二是商戶服務和商業(yè)管理；三是策劃促銷活動；物業(yè)配合三個層次層層滲透，互相關(guān)聯(lián)。物業(yè)資本化的服務要求（1）商業(yè)物業(yè)是實物資本，有增值的要求（2）物業(yè)資產(chǎn)的運作目標—保值、升值（3）物業(yè)資產(chǎn)的管理要求—市場化的要求——比較法商業(yè)地產(chǎn)服務的理念—增值服務（1）增值理念的表述（2）增值理念的導入（3）業(yè)主培訓和業(yè)主教育商業(yè)地產(chǎn)運作方案商業(yè)的BID方案設商業(yè)物業(yè)管理KFS—資產(chǎn)管理分拆型銷售商業(yè)地產(chǎn)項目管理方法（1）政府委托機構(gòu)管理 如農(nóng)貿(mào)市場委托工商局管理（2）開發(fā)商代理管理（3）委托商業(yè)機構(gòu)管理（4）業(yè)主自治：業(yè)主成立業(yè)主經(jīng)營委員會 由業(yè)經(jīng)委委托，或自行管理授課歸納不可不知（一）商業(yè)地產(chǎn)圣經(jīng)經(jīng)營實心化資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化開發(fā)系統(tǒng)化項目品牌化（二）商業(yè)地產(chǎn)操作的八大禁忌沒有測算去拿地沒有策劃做規(guī)劃沒有主力店臆定業(yè)態(tài)沒有市場分析擅定產(chǎn)品后續(xù)資金沒落實就投資沒有趨勢分析就開工沒有專業(yè)團隊，無力運作項目沒有專門推廣，商業(yè)匆匆開場（三）商業(yè)地產(chǎn)的22條軍規(guī)不用住宅模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)地產(chǎn)不是公益項目；沒有策劃不做商業(yè)地產(chǎn)；確定開發(fā)方案再拿地塊；你不去消費的地方慎搞商業(yè)項目；沒有按揭的區(qū)域不做產(chǎn)品性開發(fā)；城市、商圈、消費、市場、道路、地塊十四個不知道別給項目定位；沒有商業(yè)資源（不是產(chǎn)地、銷地、物流重地）的地方不搞大型市場；斷頭路上不造地；謝絕不懂商業(yè)建筑的策劃機構(gòu)；1回避先談規(guī)劃指標的設計公司；1留出足夠的停車位置；1銷售不是商業(yè)地產(chǎn)唯一盈利模式；1商業(yè)地產(chǎn)銷售不削價；1不做商業(yè)地產(chǎn)的硬性廣告；1先炒商，緩炒鋪；1商機招商，商家不會同情而入駐；1不要指望REITs給你多少機會；1和傳媒建立良好關(guān)系；商業(yè)地產(chǎn)管理就是資產(chǎn)管理；2調(diào)整是商業(yè)地產(chǎn)價值增長的驅(qū)動力；2不要自詡商業(yè)地產(chǎn)專家。37 / 37
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