【正文】 。 建筑物重置成本＝開發(fā)成本＋管理費(fèi)＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋ 開發(fā)利潤＋稅費(fèi) (1)開發(fā)成本＝建安工程費(fèi)＋勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)＋市政設(shè)施配套費(fèi) ①建安工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對象現(xiàn)狀及瓊山市建安造價(jià)確定估價(jià)對象主樓及附樓建安工程費(fèi)如下表： 主樓已完工程造價(jià)估算表 項(xiàng) 目 單方造價(jià)(元/㎡) 備注 樁基礎(chǔ)工程 110 綜合24層二次裝修及水電安裝 鋼筋混凝土工程 350 磚石工程 50 腳手架工程 40 門窗工程 40 樓地面工程 22 裝飾工程 210 其它 18 水電安裝 20 合計(jì) 860 附樓工程造價(jià)估算表 項(xiàng) 目 單方造價(jià)(元/㎡) 基礎(chǔ)工程 90 鋼筋混凝土工程 230 磚石工程 50 腳手架工程 40 門窗工程 130 樓地面工程 45 裝飾工程 120 其它 15 水電安裝 80 合計(jì) 800 主樓建安工程費(fèi)＝860元/㎡/10000 ＝ 附樓建安工程費(fèi)＝800元/㎡/10000 ＝ ②勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：按建安工程費(fèi)的6%計(jì)，則： 主樓勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)＝6%＝ 附樓勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)＝6%＝ ③市政設(shè)施配套費(fèi)：按政府有關(guān)規(guī)定40元/㎡計(jì)算，則： 主樓市政設(shè)施配套費(fèi)＝40＝ 附樓市政設(shè)施配套費(fèi)＝40＝ ④開發(fā)成本合計(jì)＝①＋②＋③ 主樓＝＋＋ ＝ 附樓＝＋＋ ＝ (2)管理費(fèi)：（土地取得費(fèi)＋開發(fā)成本）2％ 主樓管理費(fèi)＝（＋）2%＝ 附樓管理費(fèi)＝（＋）2%＝ (3)投資利息:%,按現(xiàn)狀建設(shè)期為一年計(jì)，則 ①土地費(fèi)用利息 主樓:[（1＋%）1－1]＝ 附樓:[（1＋%）1－1]＝ ②開發(fā)成本、管理費(fèi)利息 主樓:（＋）[(1＋%)－1]＝ 附樓:（＋）[(1＋%)－1]＝ ③投資利息合計(jì)： 主樓:＋＝ 附樓:＋＝ (4)銷售費(fèi)用：未發(fā)生,故不計(jì) (5)開發(fā)利潤：取土地價(jià)格、開發(fā)成本的3%計(jì) 主樓開發(fā)利潤＝（＋）3% ＝ 附樓開發(fā)利潤＝（＋）3% ＝ (6)稅費(fèi)：稅金按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，交易手續(xù)費(fèi)按2元/㎡計(jì),則: 主樓稅費(fèi)＝2/10000＝ 附樓稅費(fèi)＝2/10000＝ (7)建筑物重置成本 主樓＝＋＋＋＋ ＝ 附樓＝＋＋＋＋ ＝ 計(jì)算建筑物折舊 (1)物質(zhì)折舊：建筑物耐用年限為60年，主樓已經(jīng)過年限為8年，附樓已經(jīng)過年限為10年。主樓成新度＝1－8/60＝% ，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際觀察，由于停工時(shí)間較長，物業(yè)維護(hù)差，部分樓層露筋、滲水，因停業(yè)多年,營業(yè) 用房室內(nèi)裝修部分損壞，故綜合確定主樓成新度為83%，附樓自然成新度 ＝1－10/60＝%；結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際觀察，由于查封后無人使用，物業(yè)維護(hù)稍差，故綜合確定附樓成新度為80%。 主樓物質(zhì)折舊額＝(1－83%)＝ 附樓物質(zhì)折舊額＝(1－80%)＝ (2)功能折舊:由于建筑物設(shè)計(jì)至今已相隔10年,需求市場的變化必然影響到原設(shè)計(jì)使用功能的貶值。依據(jù)最高最佳使用原則，主樓需要改造為商住兩用方適應(yīng)市場需求，附樓平面布置不合理，故分別取主樓功能折舊率10%,附樓功能折舊率15%計(jì)，則: 主樓功能折舊額＝10%＝ 附樓功能折舊額＝15%＝ (3)經(jīng)濟(jì)折舊：由于估價(jià)對象主樓主體為半拉子工程，目前市場積壓半拉子工程較多，變現(xiàn)的難度較大,附樓所處位置建筑密度大、環(huán)境景觀差，加之目前瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場低迷，結(jié)合估價(jià)對象環(huán)境狀況及物業(yè)類型的特點(diǎn)，綜合確定主、附樓經(jīng)濟(jì)折舊率為15% 。 主樓經(jīng)濟(jì)折舊額＝15%＝ 附樓經(jīng)濟(jì)折舊額＝15%＝ (4)建筑物折舊總額 主樓折舊額＝＋＋ ＝ 附樓折舊額＝＋＋ ＝ 計(jì)算估價(jià)對象的市場價(jià)值： (1)主樓市場價(jià)值總額＝＋－ ＝ (2)附樓市場價(jià)值總額＝＋－ ＝ (3)估價(jià)對象市場價(jià)值總額＝＋ ＝ 綜合確定估價(jià)對象的市場價(jià)值：以上采用兩條技術(shù)路線的估價(jià)結(jié)果相近,故采用算術(shù)平均法確定其市場價(jià)值，則： 估價(jià)對象市場價(jià)值總額＝(＋)/2 ＝ 估價(jià)對象平均市值單價(jià)＝15976900/ ＝㎡ (七)估價(jià)結(jié)果確定 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，㎡，大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。 　　　　　　　　　　　　　　　附件 《土地估價(jià)報(bào)告》明正評（2002）估字第號鑒定委托書[海南（2002）第號] 房屋所有權(quán)證（瓊山文莊證字第公號） “大廈”各層房產(chǎn)平面圖 土地登記審批表瓊山市公司宗地圖 估價(jià)人員現(xiàn)場拍攝的照片 估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資格證明 　　　　　　　　　　　　　　土地估價(jià)報(bào)告（略） 　　　　　　　　　　　　　　　估價(jià)師心得 　　本報(bào)告估價(jià)對象為海南房地產(chǎn)開發(fā)高潮時(shí)期遺留的一個(gè)停建項(xiàng)目，在評估過程中有以下幾點(diǎn)體會： 要調(diào)查摸清估價(jià)對象的相關(guān)背景資料。如本報(bào)告中主樓停工日期為1994年，而附樓竣工日期為1992年；在停工期間，主樓24層出租由承租人裝修并經(jīng)營使用，需確定哪些項(xiàng)目列入估價(jià)范圍；開發(fā)商從某公司購地后未辦理土地使用權(quán)證，宗地性質(zhì)仍為劃撥用地；房屋所有權(quán)證只有總建筑面積，由于估價(jià)對象存在有的是現(xiàn)房，有的是半拉子工程，有的是商業(yè)用房，有的是商住房，以及架空層需分?jǐn)偟纫蛩?，則需根據(jù)平面圖分別計(jì)算出各部分的建筑面積。只有掌握了估價(jià)對象的相關(guān)資料，才能為撰寫估價(jià)報(bào)告奠定良好的基礎(chǔ)。 在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，要認(rèn)真分析估價(jià)對象的物業(yè)類型，緊扣估價(jià)對象的特殊性及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際狀況，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，正確計(jì)算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格。 半拉子工程形態(tài)各異，必須根據(jù)已完成的分項(xiàng)工程（或未完成的分項(xiàng)工程），結(jié)合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)確定其建安造價(jià)，這是估價(jià)過程中的重要環(huán)節(jié)。估價(jià)人員需了解掌握當(dāng)?shù)亟ㄖこ填A(yù)算定額的相關(guān)知識，作出估價(jià)對象建安造價(jià)的合理確定，否則需借助相關(guān)專業(yè)人士的幫助。 采用成本法計(jì)算半拉子工程的價(jià)值，要掌握政府有關(guān)政策和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場停建項(xiàng)目交易狀況，合理選擇諸如稅費(fèi)、利潤率、經(jīng)濟(jì)折舊率等的確定，以期計(jì)算結(jié)果貼近市場。 由于估價(jià)對象宗地為劃撥用地，在辦理宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，需向土地管理部門提交《土地估價(jià)報(bào)告》，經(jīng)確認(rèn)后補(bǔ)交土地出讓金。故采取單獨(dú)撰寫《土地估價(jià)報(bào)告》作附件的做法，利于今后辦理相關(guān)手續(xù)的使用。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　評析 本報(bào)告為涉案的某停建工程價(jià)格評估，針對估價(jià)對象已用、空置、停建三種狀態(tài)及不同商業(yè)、居住等不同用途分別進(jìn)行了估價(jià)，選用估價(jià)技術(shù)路線與方法正確、完整，思路清楚。 針對停建工程的特點(diǎn)，在認(rèn)真調(diào)查的基礎(chǔ)上，考慮了物質(zhì)、功能與經(jīng)濟(jì)折舊。 報(bào)告全文闡述明確、清晰、簡明扼要，反映了估價(jià)師的認(rèn)真態(tài)度。 市場背景分析不夠。 2～4層商業(yè)用房的收益年限不應(yīng)超過商業(yè)用途最高出讓年限。 34 / 3