天津宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析[001]-資料下載頁
2025-06-29 11:25本頁面
【正文】 的寫字樓即使自身檔次較高，租金水平也與市中心區(qū)域項(xiàng)目有較大差距，體現(xiàn)了客群對(duì)寫字樓位置的重視。從銷售情況看，除信達(dá)廣場(chǎng)售價(jià)16000元/平米外，目前在售的大部分核心區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目均價(jià)在10000元/平米左右，次級(jí)區(qū)域?qū)懽謽窃?000—8000元/平米之間。相比之下，核心區(qū)域?qū)懽謽峭顿Y回報(bào)率更高，但難以保證足夠的銷售速度，與目前天津市場(chǎng)寫字樓銷售的冷淡與市民投資意識(shí)的冷淡與落后有直接關(guān)系；而次級(jí)區(qū)域的寫字樓往往報(bào)出超出租金承受范圍的售價(jià)，提前預(yù)支寫字樓升值的增值空間，同樣影響了銷售速度。整體看，銷售速度難以得到保證是天津市寫字樓市場(chǎng)的普遍難題。（二） 007年市場(chǎng)趨勢(shì)分析、供應(yīng)量變動(dòng)趨勢(shì) 007年，天津市寫字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)出明顯的放量趨勢(shì)。隨著海河節(jié)點(diǎn)、地鐵上蓋的開發(fā)及市政府對(duì)解決“停緩建”工程力度的加大，007年，將有大量的寫字樓項(xiàng)目推向市場(chǎng)，加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭。預(yù)計(jì)06年，天津市寫字樓的推出量在40萬平米左右。未來兩年內(nèi)，天津市將要?jiǎng)庸さ膶懽謽腔蛞詫懽謽菫橹鞯拇笮途C合體項(xiàng)目將超過121萬平米，加之較小體量的寫字樓，預(yù)期07年寫字樓項(xiàng)目投放量將超過80萬平米，競(jìng)爭將更加激烈。目前市場(chǎng)存量寫字樓出租狀況尚可，但銷售則面臨了銷售速度緩慢的困境，考慮到寫字樓的供應(yīng)增加速度遠(yuǎn)超過需求的增長速度，未來寫字樓項(xiàng)目必將面臨更激烈的競(jìng)爭，市場(chǎng)環(huán)境不利于寫字樓產(chǎn)品，尤其是邊緣區(qū)域，缺乏足夠競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的寫字樓產(chǎn)品的推出。、供應(yīng)分布變動(dòng)趨勢(shì)在潛在寫字樓的區(qū)域分布上，主要表現(xiàn)為中央質(zhì)變，兩側(cè)擴(kuò)充的現(xiàn)象。當(dāng)前寫字樓最集中，商務(wù)氛圍最濃厚的中央商務(wù)區(qū)小白樓——南京路一線將成為甲級(jí)寫字樓的主要聚集區(qū)，并將區(qū)域向外發(fā)散到南站區(qū)域。出現(xiàn)寫字樓的數(shù)量進(jìn)一步密集與質(zhì)量的提升，天津最高檔次寫字樓的主要聚集區(qū)的地位將進(jìn)一步穩(wěn)固。而在中央商務(wù)區(qū)的延長線——鞍山西道以及中央商務(wù)帶南北兩翼——河西友誼路與河北東站前廣場(chǎng)區(qū)域，也將有部分寫字樓入市，從而進(jìn)一步擴(kuò)散天津?qū)懽謽堑姆植紖^(qū)域，形成一線為主，兩翼聯(lián)動(dòng)的格局。由此，沿地鐵、海河，小白樓CBD區(qū)域?qū)⑴c南京路沿線、十一經(jīng)路區(qū)域及海河廣場(chǎng)、南站CBD等新興地塊聯(lián)系起來，開始由點(diǎn)、線向面的轉(zhuǎn)化，以南京路沿線和海河沿線為主干，以和平區(qū)為主體，包括河西區(qū)小白樓、河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路、南站區(qū)域，向西延伸到南開區(qū)萬德莊地區(qū)的商務(wù)中心區(qū)格局輪廓將于明年初步呈現(xiàn)。、需求變動(dòng)趨勢(shì)由于天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以工業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的比重仍然最高。加之城市經(jīng)濟(jì)重心東移的影響，短期內(nèi)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的寫字樓市場(chǎng)需求難以出現(xiàn)激增的局面。同時(shí)，由于天津市整體投資需求氛圍不高，宏觀調(diào)控后，投資者又普遍對(duì)房地產(chǎn)投資心存疑慮，因此，需求增長速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供應(yīng)量的增長幅度。3. 租、售價(jià)格走勢(shì)供應(yīng)的放量和需求的平穩(wěn)發(fā)展直接決定了寫字樓的租金水平難以有大幅上升，整體水平仍將穩(wěn)定為主，預(yù)計(jì)整體租金水平上漲將保持在3%—5%的范圍內(nèi)。租金上漲的原因?qū)⒅饕从谛氯胧许?xiàng)目品質(zhì)提升帶來的更高價(jià)值。但是，由于需求量增長速度相對(duì)較慢，空置率預(yù)計(jì)將上升。空置較高的項(xiàng)目將集中在較老項(xiàng)目內(nèi)，由原有客戶外流引起。此外，新增項(xiàng)目中部分檔次過高或過分注重外形效果忽視實(shí)用性的寫字樓空置也將較高。由于空置率的提高幅度預(yù)計(jì)較小，并且伴隨品質(zhì)的新陳代謝共同進(jìn)行，因此市場(chǎng)表現(xiàn)將不會(huì)過于顯著。租金的平穩(wěn)上漲及入住率的基本保持穩(wěn)定均預(yù)示了06年及07年上半年天津?qū)懽咒N售市場(chǎng)的穩(wěn)定上升。由于缺乏投資炒作，預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體銷售價(jià)格上升幅度與租金漲幅類似，在3%左右。（三）區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)趨勢(shì) 供應(yīng)量預(yù)測(cè)、區(qū)域市場(chǎng)目前供應(yīng)本案區(qū)域目前缺乏寫字樓宇的供應(yīng)，相近區(qū)域的寫字樓主要由解放南路的國華大廈。建筑高度82米，共26層，單層面積1500平米，配有電梯4部，車位160個(gè)，品質(zhì)較低。，入住率60%左右。、未來供應(yīng)量預(yù)測(cè) 由目前情況看，區(qū)域內(nèi)除本案外，007年將沒有大型寫字樓宇推出。 需求預(yù)測(cè)本案位置并不屬于未來天津的中心商務(wù)區(qū)。但是，由于自身體量龐大，與小白樓、圍堤道等區(qū)域距離較近，因此預(yù)計(jì)未來可能形成類似次級(jí)商務(wù)區(qū)，憑借更新的規(guī)劃、更優(yōu)越的品質(zhì)吸納恒華大廈、國華大廈、十一經(jīng)路等區(qū)域改善外遷的客戶。預(yù)計(jì)未來租賃客戶將以中小型物流企業(yè)、金融投資機(jī)構(gòu)為主體。 租、售價(jià)格預(yù)測(cè)由于寫字樓宇的特殊性，因此在項(xiàng)目具體設(shè)計(jì)情況確定前難以準(zhǔn)確預(yù)計(jì)價(jià)格。粗略估計(jì)，007年，本案所處區(qū)域?qū)⒉皇菍懽謽菬狳c(diǎn)板塊，價(jià)格變動(dòng)走勢(shì)將依天津市情況變動(dòng)。從區(qū)域地位看，區(qū)域內(nèi)寫字樓租售價(jià)格將于十一經(jīng)路、解放南路等區(qū)域的同品質(zhì)寫字樓相若，以滿足基本使用需要的水平計(jì)。26 / 26
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