【正文】 共性質(zhì)的問題,并能使地下街的整體經(jīng)營控制在原本的經(jīng)營目標。 (3)管理機制:臺北捷運系統(tǒng)地下街在管理機制的組成與高雄地下街的松散管理有很大的不同,在臺北捷運系統(tǒng)地下街的管理體制中,政府單位占有主導(dǎo)地位,并在機制上強調(diào)管理、監(jiān)督、維護及信息反饋上的平衡,彼此間同時又具有制衡性。 (4)店鋪的整合:臺北捷運系統(tǒng)地下街有部分商鋪是為了補償?shù)厣仙痰甑牟疬w,而臺北市政府讓原本數(shù)目眾多的零售商鋪進行整合,而要求數(shù)家商鋪整合于一家公司行號進行登記,這樣的方式讓原本零散與各自為政的店鋪必須要進行合作,對于管理方來說,需要管理的端口變少,使得管理更為容易,而對于商家來說,采用合作的模式,更能夠讓商家本身團結(jié)與進行策略聯(lián)盟,商家對地下街本身的向心力增強,與之前高雄地下街各商家互相敵對產(chǎn)生不良競爭的態(tài)度,臺北捷運系統(tǒng)地下街的商家彼此間采取的則是一種相互配合與合作的態(tài)度。 (5)專業(yè)管理引入:專業(yè)管理是目前現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營的趨勢,臺北捷運系統(tǒng)地下街的部分地下街的經(jīng)營模式是對外委托經(jīng)營,而非政府單位進行管理,在前期招經(jīng)營標時,政府單位便要求參與廠商的專業(yè)性,其條件必便是須要有管理大型百貨商場的經(jīng)驗,而不是單純只由從經(jīng)營者能付給捷運公司或臺北市政府多少收益來考慮。在經(jīng)營臺北捷運地下街的團隊內(nèi),有專門進行活動策劃、管理、維護與招商的單位,可以說是很完整的商業(yè)經(jīng)營團隊,也唯有這樣具有管理經(jīng)驗的完整經(jīng)營團隊,才能給予商家更好的服務(wù),使商業(yè)效益發(fā)揮到最大。反觀高雄地下街的經(jīng)營團隊,則缺乏此類的管理經(jīng)驗與專業(yè)性,而是只著重在開發(fā)與獲利部分,最終造成地下街的經(jīng)營成效過差,因而使地下街產(chǎn)生衰敗。 (6)業(yè)種分區(qū)與公共空間的經(jīng)營:臺北捷運系統(tǒng)地下街本身由于規(guī)模較大,同時與捷運系統(tǒng)相連,因此在規(guī)劃的考慮上必須要將防災(zāi)問題放在第一位,鑒于高雄地下街對業(yè)種分區(qū)與公共空間的忽略,造成整體地下街衰敗的失敗經(jīng)驗,因此臺北捷運系統(tǒng)地下街對于業(yè)種分區(qū)與公共空間的管理十分嚴格。在使用分區(qū)方面,各業(yè)種被規(guī)劃在固定的范圍內(nèi),特別是餐飲業(yè)的位置,離逃生與消防通道均是有一定距離限制,且要求餐廳不得有使用明火的情況出現(xiàn),而其它的業(yè)種分區(qū)限制較少,同時地下街的經(jīng)營單位利用業(yè)種分區(qū)規(guī)劃,將地下街內(nèi)的商業(yè)環(huán)境按營業(yè)主題不同進行空間的規(guī)劃。經(jīng)過整合與限制的業(yè)種對于整體的地下街安全與環(huán)境控制是有一定提升,但相對的也造成部分經(jīng)營上的困難。在公共空間的經(jīng)營方面,臺北捷運系統(tǒng)地下街強化了對公共空間的管理,除嚴格禁止商家占用公共走道外,也由管理單位統(tǒng)一對各節(jié)點廣場進行舉辦活動、美化與主題布置,并利用廣場之間的串聯(lián),使地下街產(chǎn)生整體的商業(yè)氛圍。4 未來地下街經(jīng)營趨勢 經(jīng)研究臺北捷運系統(tǒng)地下街的經(jīng)營經(jīng)驗后,可以發(fā)現(xiàn)未來的地下街在經(jīng)營上,其發(fā)展趨勢將會更重商業(yè)的專業(yè)性與民間資本與管理能力的引入,并在都市與地下街本身防災(zāi)的前提下與地下街的商業(yè)要求下,尋求一種雙方獲益最大的平衡。在此原則之下,本文整理出幾點未來的地下街發(fā)展驅(qū)勢。 (1)第三部門的參與及經(jīng)營百貨業(yè)化:引入民間力量進入到地鐵地下街的管理與經(jīng)營,是未來發(fā)展的一個趨勢,畢竟地下街的管理是需要專業(yè)管理,并同時投入大量的人力與財力,單由政府單方面進行,不但專業(yè)不足也會造成政府的負擔,我國地鐵地下街大都是由政府獨資,很容易便存在此問題,但由于地鐵地下街本身具公共性,若一味只想委由民間管理或是將產(chǎn)權(quán)釋出,很容易造成如高雄地下街般衰敗的現(xiàn)象,因此有效利用公私合營的第三部門,產(chǎn)生專業(yè)經(jīng)營團隊的模式,政府本身不涉及直接經(jīng)營,但有一定控制權(quán)與監(jiān)督權(quán),而讓專業(yè)團隊全力經(jīng)營地下街,此方式將是較佳的模式。另外,專業(yè)的經(jīng)營團隊也將會使得地下街經(jīng)營模式更趨近于百貨業(yè)的經(jīng)營模式,地下街商家不再像現(xiàn)階段各自為政、互相競爭的經(jīng)營方式,而藉由專業(yè)經(jīng)營團隊將各商家加以統(tǒng)合,并采取相互合作、公司化、整體經(jīng)營..等經(jīng)營理念來進行地下街的經(jīng)營。 (2)更具特色的內(nèi)部環(huán)境:地鐵地下街要能有效的經(jīng)營,單只靠與地鐵相連的因素是不夠的,現(xiàn)今國外的地鐵地下街除了地鐵本身帶來的顧客群外,同時結(jié)合讓人印象深刻的出入口、下沉式廣場、綜合體...等多種方式來強化地下街本身的對外界的吸引力。另外,創(chuàng)造出具本身特色的地下街內(nèi)部環(huán)境也是地鐵地下街一個創(chuàng)造其特點的方式,地下街合理的引入外部自然環(huán)境到達地下內(nèi)部,并利用主題式節(jié)點廣場進行內(nèi)部環(huán)境的創(chuàng)新,使地下街更趨近于地面上優(yōu)秀的商業(yè)購物環(huán)境,才有可能打破人們對地下街原本只是通道與低檔次的不良印象,并能吸引人潮停駐地下街,使地下街能有創(chuàng)造盈收的機會。 (3)培養(yǎng)商家的共識:要達到地下街的可持續(xù)發(fā)展,并使內(nèi)部商業(yè)的管理更有效率,除了要有合理的管理機制外,地下街內(nèi)的商家還得有一定的共識,包括空間的維護、主要活動的配合、地下街管理單位的要求與管理維持情況的信息回饋,同時還需對于地下街的經(jīng)營提出意見與參與。未來地下街的經(jīng)營將更像地上的商業(yè)街管理模式,有由商家與管理主體組成的管理委員會,并進行整體的活動策劃。國外許多地下街及臺北捷運系統(tǒng)地下街能做到整個地下街的品牌塑造,并能舉辦節(jié)日與銷售活動,就是在商家的共識上達到一定程度的互信與水平,才有可能達成。 (4)精確的商業(yè)定位:地下街的經(jīng)營由于所處地點與特性的不同,其各別商業(yè)定位也會不一樣,并非所有地下街都可以適用共通的商業(yè)定位,如果在開發(fā)與經(jīng)營地下街時沒考慮到商業(yè)的定位,便容易產(chǎn)生地下街經(jīng)營上的困難,現(xiàn)今我國許多地下街給人的印象是商品與攤位低檔次,或是與地面商圈商品差異不大,這便是商業(yè)定位與策略錯誤所產(chǎn)生的惡性循環(huán)。雖然地下街本身的優(yōu)勢是在其租金較低,對中小型商店具有一定吸引力,但不代表所引入的商家便是檔次較低,相對的因地下街的區(qū)位及部分條件,反而有可能朝精品化方式發(fā)展,以臺北捷運系統(tǒng)地下街而言,臺北捷運大街與臺北地下街主打青少年流行商品,而東區(qū)地下街則主打中檔次的特色商品,而龍山寺地下街則偏重在傳統(tǒng)文物方面。另外,在整體商家的挑選與引入上,臺北捷運系統(tǒng)地下街所引入的商家有具有一定規(guī)模的大型商家,也有具發(fā)展?jié)摿Φ闹行⌒蜕痰?這些措施都是期望未來經(jīng)營地下街時,對于地下街本身而言能夠具備有更多競爭的優(yōu)勢。 (5)與地面商業(yè)環(huán)境的結(jié)合:開放讓與地鐵地下街連通的地面商圈經(jīng)營者,參與地下街的經(jīng)營,可以有效讓地下街與地面商業(yè)的關(guān)系強化,像臺北市的太平洋SOGO百貨,便有意取得臺北東區(qū)地下街的經(jīng)營權(quán),并與SOGO百貨公司的地下商場相接,使其賣場延伸到東區(qū)地下街,藉此鞏固SOGO在臺北東區(qū)商圈的地位,這種與周邊大型商業(yè)體共構(gòu)的現(xiàn)象在未來將會出現(xiàn)更多,這也表示民間資本開始發(fā)現(xiàn)地鐵地下街的價值,并開始思考地下與地面商圈共同發(fā)展后將會產(chǎn)生的巨大效益。而在我國的近年來的地下空間計劃中,也開始與地面上進行重整與重新定位。如成都的天座商城在經(jīng)過10年的慘淡經(jīng)營后,將采取與成都地鐵相通來重新活化其地下街的經(jīng)營,而在其商業(yè)的重新定位上,規(guī)劃者便思考將熊貓城、天座商場及地鐵的地下空間進行整體的空間串聯(lián),并配合地上CBD商圈進行整體規(guī)劃,也唯有采用打破地上商圈與地下街界限的規(guī)劃模式,才有可能創(chuàng)造出具有經(jīng)濟效益的城市商業(yè)空間。5 結(jié)語 由臺北捷運系統(tǒng)地下街的經(jīng)營經(jīng)驗可以得知引入民間資本與專業(yè)管理的做法,固然可以解決地鐵地下街資金不足的問題,但由于地鐵地下街的性質(zhì)還是屬于公共財與公共使用為主,政府單位如只看重引入民間資本的利益或為了省事而只單靠民間管理地鐵地下街,卻不考慮政府單位在整體的管理與經(jīng)營體制的角色,使地鐵地下街缺少強而有力的制約,很容易使得地鐵地下街的管控失衡,最終導(dǎo)致將地鐵地下街因經(jīng)營不良而趨于衰敗的惡性循環(huán)。 我國目前正處于地下空間開發(fā)的發(fā)展高峰期,大量的地鐵地下街建設(shè)隨著地鐵的發(fā)展,出現(xiàn)在各大型城市中,但地鐵地下街在初期開發(fā)的投入資本以及開發(fā)后的經(jīng)營壓力,對于單只由政府支出財政的模式而言,是一項十分沉重的負擔,若是地鐵地下街長期處于收支不平衡的狀況下,不但對于我國政府開發(fā)地下空間的政策有所妨礙,也不可能吸引民間資本注入地下空間的開發(fā),這對于我國開發(fā)地下空間的前景是個很大的發(fā)展阻礙。而藉由創(chuàng)造地鐵地下街的商業(yè)價值及采用正確的經(jīng)營策略來達到支出與收益的平衡,持續(xù)吸引更多的民間資金對地鐵地下街開發(fā)與經(jīng)營的投入,才能達成我國地下空間永續(xù)經(jīng)營的目標。30 / 30