【正文】 大廈、外經貿大廈等，這些標志性建筑將會帶來銀行、證券、保險、報社等東莞市的龍頭企業(yè)，而龍頭企業(yè)的遷入會帶來相應產業(yè)集群的遷入，因為這些企業(yè)對其具有很強的依賴性。這部分標志性建筑總辦公面積在40萬平方，如果全部建成將會帶來3萬以上的就業(yè)人口。它們的相繼啟動，人流企業(yè)的不斷導入，將會提高區(qū)域熱度，提高中心區(qū)和CBD的城市地位。（2）路網建設東莞路網建設，“一小時生活圈”的打造大大強化了中心城區(qū)的中心地位。目前東莞加快建設了高速公路網、升級了主干公路，基本形成了東莞全市范圍的“一小時生活圈”，交通的時間成本大大縮減。路網的打通會有效的提升了城市中心區(qū)對鎮(zhèn)區(qū)的輻射力，加強城市對鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)和人口的吸引力。（3）CBD產業(yè)規(guī)劃企業(yè)總部金融、商務中心專業(yè)化服務公司行政文化中心目前實現程度企業(yè)的導入是CBD成敗的關鍵。目前東莞市CBD主要規(guī)劃了四類企業(yè)：企業(yè)總部、專業(yè)化服務公司、金融商務中心、行政文化中心。其中從目前來看，CBD行政文化中心已經基本建成，金融商務中心初具規(guī)模，但是尚未大規(guī)模導入。金融商務中心和行政中心的先期導入具有很強的示范效應，從而帶動依賴性很強的產業(yè)，從而形成聚集效應。至于企業(yè)總部，由于東莞城市素來是“強鎮(zhèn)經濟”，企業(yè)的總部大多位于各個鎮(zhèn)區(qū)，CBD又剛剛啟動不久，因此企業(yè)總部的遷入尚未開始；專業(yè)化服務公司，目前CBD已建成的辦公樓中，已經遷入或新成立大量的第三產業(yè)公司。東莞的專業(yè)化服務公司是有其產業(yè)特色的，由于東莞是一個國際制造業(yè)名城，東莞的CBD定位與一般的CBD定位不同，既不是全球金融中心，也不是全國性總部基地，而是國際制造基地的服務中心，因此東莞在第三產業(yè)發(fā)展上有其特色。除去CBD所具有的金融、保險、證券、中介、律師、會計、審計、廣告、咨詢等一般性第三產業(yè)服務公司之外，具有一批具有產業(yè)特色的生產性服務企業(yè)，如會存在大量的貿易公司、采購分銷基地、外地商務代表處、客服中心等等。從目前來看，已經有相當數量的企業(yè)開始入住CBD，這些企業(yè)目前規(guī)模普遍較小，行業(yè)主要以咨詢服務業(yè)為主，占到了40％以上，其次建筑裝飾和投資貿易公司也達到了30%左右。但是總體上來看，第三產業(yè)的大規(guī)模導入尚未開始。因為市場上大量的區(qū)也是被投資資本購買的。 價值判斷 在企業(yè)導入相對不足的情況下，投資資本的導入就成為CBD啟動期持續(xù)增長的重要資金來源。投資資本的導入主要是由于CBD的升值預期所產生的。級差地租理論告訴我們，不同區(qū)位，人們愿意承擔的地租是不一樣的，土地的租金和價格由于區(qū)位的不同而顯示出區(qū)位的差異。級差地租的分布主要受到區(qū)位的影響，離中心區(qū)的距離是一個很重要的參考指標，地租隨著與中心區(qū)距離的擴散而遞減。此外，交通的可達性、競爭者的區(qū)位和數量都會影響到租金的分布。一般來說，一個城市的租金分布比較符合多核心區(qū)位結構理論。在這里，我們將多核心理論進行部分修正，CBD改為舊城中心、次級核心區(qū)改為新城中心。我們會看到以下規(guī)律，舊城中心周圍會形成低收入居住區(qū)；新城中心周邊將形成中髙收入者居住區(qū)；在一定的期限內，舊城中心將會保持城市最高地價和租金；新城中心能否取代舊城中心，取決于新城中心的定位和最終能否成功實現定位；周邊次核心的地價和租金，有可能高過城市邊緣地帶，但是低于城市中心區(qū)。根據一般的城市房價模型，我們發(fā)現CBD的房價總是最高的，其次是次核心區(qū)，再次是城市的邊緣區(qū)。譬如上海，中心區(qū)內環(huán)均價可以達到每平方米17000元以上，然后隨著與中心區(qū)的距離逐級下降，中內環(huán)價格超過10000元，中外環(huán)均價8000左右，外郊環(huán)達到6000元，郊環(huán)以外只有4000以上，而周邊的衛(wèi)星城單價在6000元以上，高于郊環(huán)以外，與外郊環(huán)的價格接近。而目前東莞新城中心的單價只超過3500，低于舊城區(qū)4000元的單價，甚至不如虎門、常平等次級中心，可見東莞CBD的價值實際上是被嚴重低估的，因為在理論上存在很大的上漲空間，這就給企業(yè)和消費者帶來很大升值預期，而升值的預期會引起企業(yè)和人口的導入，尤其是投資性需求會有大幅度增長。CBD或中心區(qū)邊緣區(qū)次核心區(qū)邊緣區(qū)次核心區(qū)CBD的房價通常是城市最高的35003400370033004000中心城區(qū)厚街虎門(次中心)東城常平（次中心）價格提升的理論空間 東莞CBD發(fā)展進程預判在東莞CBD啟動期，投資資本受到聚集效應產生的收益預期大量導入。CBD的長久發(fā)展不能單純依靠投資資本，因為如果CBD建設與產業(yè)發(fā)展不合拍，產業(yè)無法聚集，投資資本就會流失。因此CBD建設必須依賴企業(yè)的導入，也就是產業(yè)升級是最為關鍵的問題。應該說，東莞CBD的啟動時，雖然沒有形成大規(guī)模的企業(yè)導入，但仍是具有一定產業(yè)基礎的，相當數量企業(yè)的進入就是一個證明，而且產業(yè)的擴散是一個緩慢的過程，企業(yè)轉移或成立的決策都是需要一定時間的，因此CBD建設是不能一觸而就的。雖然，東莞的產業(yè)升級目前存在較多的障礙，區(qū)位擴散也尚未大規(guī)模啟動。但從東莞產業(yè)規(guī)劃的情況來看，我們假設這一趨勢狀況是良好的。在此我們就通過CBD的成長速度來評估新城中心的發(fā)展?jié)摿蜁r間。我們的方法主要是通過就業(yè)人口的導入作為CBD成長速度的主要評估指標，而要評估就業(yè)人口的導入速度就需要考察辦公面積的銷售和入駐速度如何。一般來說，世界上重要的CBD開發(fā)的時間需要在20年以上，辦公面積在200萬平方米以上。而東莞CBD加上CLD區(qū)域的總和規(guī)劃辦公面積約為220萬平方米，其中純寫字樓面積約為170－180萬，政府、國有銀行的辦公面積總和約在40－50萬之間。規(guī)劃開發(fā)時間是20年，平均每年寫字樓開發(fā)面積約為10萬平方米。而2004年東莞全市的寫字樓銷售量是22萬平方米，市區(qū)寫字樓銷售量約為15萬方，基本上東莞寫字樓的銷售主要集中在CBD及其周邊區(qū)域，這也表明企業(yè)和個人資本對該區(qū)域第三產業(yè)的聚集是有預期的。我們假設未來產業(yè)是會發(fā)生轉移的，估計未來若干年的寫字樓銷售量應該不小于10萬平方米。從長遠來看，CBD寫字樓的銷售期大致可分為四個階段：第一階段時目前至07年，此時為CBD的啟動期，大量的投資客進入，舊城區(qū)企業(yè)、新增企業(yè)、部分鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)開始向鎮(zhèn)區(qū)轉移。至2007年，寫字樓的總和銷售量可達到50－60萬方，結合政府運作的項目，總建筑面積可達到80－100萬平方；以企業(yè)90％的入住率估算，每人10平方米的辦公面積估算，至08年，就業(yè)人口可以達到7－8萬，日人流量超過50萬。CBD建設初具規(guī)模，低價會有一個較大提升。第二階段為調整期，時間為2008年－2011年左右。此時原先積累的需求得到了釋放，寫字樓的去化量較為穩(wěn)定，年去化量將有所下降，估計每年去化量不會超過10萬方。至2011年左右，寫字樓總去化量估計在90萬平方左右，包含政府項目的話可達到120－130萬平方左右，就業(yè)人口估計可達到12萬左右。第三階段大概會在2011年到2015年左右，此時東莞產業(yè)升級將會初步完成，第三產業(yè)全面興起，鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)總部、營銷、研發(fā)機構會大量遷入，CBD進入快速增長期。估計寫字樓年去化量可以再度超過10萬平方，預計到2015年大部分寫字樓去化完畢，此時區(qū)域寫字樓總存量可以達到170－180萬方左右，就業(yè)人口超過17萬。此時CBD區(qū)域發(fā)展基本成熟，區(qū)域地價快速上揚。第四階段是穩(wěn)定期，時間在2015年之后，此時每年的新寫字樓去化量會較小，市場上主要以存量寫字樓交易為主。CBD發(fā)展進入穩(wěn)定階段。從上面對CBD發(fā)展的分析中，我們可以發(fā)現CBD成長過程中會存在兩個重要的時間節(jié)點，一個是08年，另一個是11年，前者標志區(qū)域的初具雛形，11年則進入成熟期，地價在這兩個時間點上也會出現一定明顯的變化。而從CBD整個成長周期來看，東莞CBD的成熟可能會比規(guī)劃提前，時間估計在15年左右，即到2018年。參考文獻[1] 汪冬梅,劉廷偉,王鑫,武華光：《產業(yè)轉移與發(fā)展：農村城市化的中觀動力》[J]，《農業(yè)現代化研究》2003年第1期第1520頁。[2]秦憲文：《城市化與產業(yè)發(fā)展》[J]，《山東師范大學學報(人文社會科學版)》2004年第1期第125127頁。[3]葉裕民：《中國城市化之路》[M]，北京：商務印書館，2001年版第:41—103頁。[4]許慶明：《加快城市化進程的動力結構分析》[J]，《中國農村經濟》2001年第11期第38—41頁。[5]干春暉,余典范：《城市化與產業(yè)結構的戰(zhàn)略性調整和升級》[J]，《上海財經大學學報》2003年第4期第410頁。[6]曾芬鈺：《城市化與產業(yè)結構優(yōu)化》[J]，《當代經濟研究》2002年第9期第3036頁。[7]陳可，顧乃華：《城市化與第三產業(yè)協(xié)調發(fā)展的辯證思考》[J]，《南方經濟》2002年第4期第4851頁。[8]李誠固，韓守慶，鄭文升：《城市產業(yè)結構升級的城市化響應研究》[J]，《城市規(guī)劃》2004年第4期第3136頁。[9] 閻小培等，廣州市及周邊地區(qū)商品房的開發(fā)與分布，地理學報，2001，56（5）：570580[10] 閻小培等，廣州城市CBD的功能特征與空間結構研究，地理學報，2000，55（4）：475486[11] 閻小培等，廣州城市基本/非基本經濟活動的變化分析兼釋城市發(fā)展的經濟基礎理論，地理學報，1999，54（4）：299308[12] 閻小培，廣州信息密集服務業(yè)的空間發(fā)展及其對城市地域結構的影響，地理科學，1999，19（5）：405410[13] 閻小培，《信息產業(yè)與城市發(fā)展》，北京：科學出版社，1999年[14]Marshall A. 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