泛cbd地區(qū)-百子灣區(qū)域發(fā)展分析-資料下載頁
2025-06-16 12:48本頁面
【正文】 新增 2008年 寫字樓規(guī)模 約 130萬 150－180萬 280－350萬 130－170萬人 400－500萬 工作人群 －9萬人 14－ － 20－25萬人 區(qū)域發(fā)展預(yù)測分析 1）區(qū)域發(fā)展成熟的周期會比較短 ? CBD輻射力增強(qiáng) CBD近兩年的發(fā)展使得泛CBD區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼。隨著CBD規(guī)劃后期大量辦公的落成，CBD辦公人群還會繼續(xù)增加。而泛CBD地區(qū)的用地確是有限的，特別是東三環(huán)區(qū)域，可開發(fā)用地越來越少，CBD對其的輻射勢必會向東延伸，百子灣地區(qū)的發(fā)展成熟也就指日可待了。 ? 區(qū)域整體廠區(qū)拆遷改造，同步進(jìn)行 百子灣區(qū)域?qū)儆谡畢⑴c規(guī)劃的廠區(qū)搬遷，整體開發(fā)改造，因為各種各樣的原因，各地塊的開發(fā)商都不會把地滯留太就才開發(fā)，所以幾乎不存在歷史遺留問題。待這十余個項目開發(fā)后，區(qū)域面貌應(yīng)該會有一個質(zhì)的改變。 ? 廣渠路的拓寬計劃 百子灣區(qū)域所依賴的道路縱向有東四環(huán)，橫向有廣渠路，但一直以來路況都較差。廣渠路的拓寬計劃已經(jīng)列入朝陽區(qū)的規(guī)劃，并于今年內(nèi)會動工。這對百子灣區(qū)域來說是一大利好。廣渠路拓寬成為快速路后，能為區(qū)域注入很大的活力。 2）住宅為主，公建比例相對較大 按照 CBD規(guī)劃中的寫字樓規(guī)模，從2003年開始到2008年之間，每年新增寫字樓的供應(yīng)量都在50100萬平方米左右，但從需求上來看，所以可以說CBD寫字樓市場將會存在供需矛盾。這種矛盾會形成“漏斗效應(yīng)”，使得CBD會把其周邊的辦公需求量“吸干”，這樣CBD的商務(wù)氛圍的輻射力度會十分有限。所以預(yù)計未來百子灣區(qū)域的發(fā)展仍然會同其他泛CBD區(qū)域一樣以住宅為主。但因為這是一個帶有規(guī)劃色彩的整體開發(fā)區(qū)域，所以在規(guī)劃中會存在大量的公建比例，因此與其他經(jīng)過長時間自然生長起來的泛CBD區(qū)域相比，百子灣區(qū)域?qū)淼陌l(fā)展會公建比例大。 3）公建中商業(yè)與辦公協(xié)調(diào)發(fā)展 百子灣區(qū)域?qū)戆l(fā)展會以住宅為主，密度較大的居住區(qū)必然會衍生對商業(yè)的需求，所以區(qū)域內(nèi)部商業(yè)開發(fā)會占比較大的比重。但是單純的商業(yè)難以滿足公建容積率較高的比例，所以公建比重比較大的項目不會以單純商業(yè)出現(xiàn)，必然會伴有部分的辦公。 4）住宅供應(yīng)時間、空間集中，且供應(yīng)量大，是區(qū)域發(fā)展的推動力 百子灣區(qū)域整體同時開發(fā)，住宅的供應(yīng)時間和空間都會高度集中，而且供應(yīng)量也會比較大，比較形成小區(qū)域內(nèi)的激烈的競爭，各開發(fā)商都會在這場博弈中細(xì)化客戶和產(chǎn)品，盡努力做好才能在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟。這也會無形中提高整體區(qū)域的品質(zhì)和認(rèn)知度，在較短的時間內(nèi)聚集人氣。12 / 1
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