【正文】 去而北面賣(mài)不動(dòng)的情況。（二）專(zhuān)家認(rèn)為：具體情況，具體分析。高檔住宅，要求客戶(hù)層次差異性不大時(shí)，北面宜做大，起拉平客戶(hù)階層的作用；中檔住宅，或大規(guī)模社區(qū)，無(wú)法保證客戶(hù)純潔度時(shí)，為了提高增加潛在客戶(hù)，可將北戶(hù)型做小，提高選擇度。（三）選擇景觀比選擇朝向更重要，好的景觀可以提高價(jià)格與戶(hù)型大小。四、國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)（戶(hù)型設(shè)計(jì)）在今年的6月1日（2000年）開(kāi)始實(shí)施的新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定：臥室之間不能相互穿越，應(yīng)該有直接的采光、自然通風(fēng)。雙人間應(yīng)大于10平方米，兼作起居間的應(yīng)大于12平方，單人間應(yīng)大于6平方。起居室有自然采光、通風(fēng)，使用面積大于10平方，減少直接開(kāi)向的門(mén)數(shù)，可布置家具的直接長(zhǎng)度大于3米，沒(méi)有直接采光的廳不能大于4平方。廚房：應(yīng)有采光、通風(fēng)。，，使用面積大于4平方。三居室：應(yīng)有兩個(gè)以上的衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)有三件用具的應(yīng)在3平方，兩件用具的應(yīng)在2~。衛(wèi)生間不能直接布置在下層住戶(hù)的廚房、臥室、起居室之上。高度：，。以上為一些住宅設(shè)計(jì)的規(guī)范,屬基本標(biāo)準(zhǔn).五、氣候?qū)ψ≌幕挠绊懢妥≌?，氣候比文化的影響更為重要。不同的氣候條件下形成了不同的生活習(xí)慣、地方風(fēng)俗，從而對(duì)當(dāng)?shù)匚幕a(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。所謂的地域性消費(fèi)心理差異。例如：南方低緯度地區(qū)，講究通風(fēng)排氣條件，因此明衛(wèi)、明廚設(shè)計(jì)增加了散熱面。平面布局呈多邊形，增加邊角以達(dá)到增加立面周長(zhǎng)的目的，加強(qiáng)通風(fēng)、散濕、散熱面。北方高緯度地區(qū)，講究日照，戶(hù)型設(shè)計(jì)講究廳的朝向，爭(zhēng)取最佳日照，平面方方正正，減少外立面周長(zhǎng)，從而減少散熱面。地形、地貌對(duì)戶(hù)型的影響。房地產(chǎn)廣告的主要媒體一、報(bào)刊每題：指報(bào)刊、雜志、廣播、電視報(bào)紙對(duì)樓盤(pán)推廣分三類(lèi)：硬廣告。通常使用的，按版面大小付費(fèi)。純新聞報(bào)道。樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)記者招待會(huì)、新聞報(bào)道等。軟體廣告。介于以上二者之間，是讓產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閳?bào)道的新聞點(diǎn)來(lái)加以推廣的。二、印刷媒體：（一）售樓海報(bào)：內(nèi)容：樓盤(pán)效果圖、透視圖、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖；樓盤(pán)所在的交通位置圖；銷(xiāo)售單元的平面圖和家具配置圖；建材裝潢和配套設(shè)備介紹；售樓地址、發(fā)展商名稱(chēng)、聯(lián)系電話(huà)。要求：語(yǔ)句簡(jiǎn)潔明了，圖文并茂。以藝術(shù)化的手法通過(guò)一兩個(gè)主題的展開(kāi)將諸多內(nèi)容串聯(lián)而成，能充分引人注目。作用：供售樓人員給客戶(hù)講解，并且給客戶(hù)帶回家仔細(xì)研究。（二）郵寄、派發(fā)海報(bào)（小海報(bào)）內(nèi)容：主題簡(jiǎn)潔，易記易上口；充分進(jìn)行藝術(shù)渲染，直接的功利誘導(dǎo)，竭力讓客戶(hù)產(chǎn)生興趣；有較強(qiáng)的針對(duì)性，突出一兩個(gè)主題，有的放矢。聯(lián)系方式、售樓地址、公司名稱(chēng)等。要求：內(nèi)容訴求上往往比較感性，實(shí)則說(shuō)明較少，給人一種朦朦朧朧的最美的感覺(jué)，充分引起人們的好奇心。作用：街頭派發(fā)、上門(mén)遞送、郵寄或夾報(bào)散發(fā)、與其他媒體搭配可造成局部的熱浴景象。（三）售樓書(shū)（高價(jià)位樓盤(pán)）內(nèi)容：樓盤(pán)的詳盡宣傳資料，包括內(nèi)容與海報(bào)相同，但說(shuō)明更詳細(xì)，充分結(jié)合產(chǎn)品的特色創(chuàng)造一個(gè)說(shuō)明主題，以其美妙絕倫的藝術(shù)渲染讓客戶(hù)產(chǎn)生無(wú)限的遐想。要求：印刷精美，裝訂成本。除了能讓客戶(hù)深切了解產(chǎn)品，而且還會(huì)產(chǎn)生一種身份和價(jià)位的認(rèn)同感。作用：成本較高，只是送給有希望購(gòu)買(mǎi)的準(zhǔn)客戶(hù)，加深客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的了解及對(duì)本案的印象。（四）平面圖冊(cè)適用于房型種類(lèi)特別多或品質(zhì)特別高的樓盤(pán)，將平面圖從海報(bào)中脫離出來(lái)，制成單獨(dú)的平面圖冊(cè)，包括總平面規(guī)劃圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、家具配置圖，注明棟、層、室號(hào)、建筑面積和使用面積。三、戶(hù)外媒體主要是指在室外張貼、樹(shù)立、繪制的廣告，與其他媒體相比，其說(shuō)明的成分較少，主要作用是渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛，招徠引導(dǎo)客戶(hù)的。（一）看板通常設(shè)置在主要路口，人流集中的公共場(chǎng)所和設(shè)置在樓盤(pán)所在地，內(nèi)容可視情況而定。聯(lián)系電話(huà)、樓盤(pán)地址必不可少，其設(shè)計(jì)原則除了與整體廣告基調(diào)一致外，引人注目是主要要求。（二）旗幟通常布置在附近熱鬧地段至樓盤(pán)所在地的道路兩側(cè)，或者工地四周。圖案簡(jiǎn)潔，文字精練起到熱絡(luò)氣氛、矚目和引導(dǎo)作用，由于成本與周期問(wèn)題，一般在開(kāi)盤(pán)或促銷(xiāo)時(shí)使用。（三）指示牌放置在路口，引導(dǎo)參觀客戶(hù)到樓盤(pán)處。（四）售點(diǎn)廣告（POP）是指在售樓處或接待中心的廣告，包含有售樓處選點(diǎn)、內(nèi)外裝修、各類(lèi)燈箱廣告、土地圍墻廣告、模型、效果圖、樣品屋或?qū)嵠肺莸取?樓盤(pán)廣告主題用語(yǔ)簡(jiǎn)析一、突出環(huán)境突出環(huán)境時(shí)，又比較重視宣傳住宅小區(qū)的綠化。例：綠意健康住家；綠陽(yáng)、綠蔭、綠色的心情；綠色家園深呼吸在突出環(huán)境中，樓盤(pán)所處區(qū)域位置也是宣傳要點(diǎn)之一。例：中山園相伴，悅達(dá)溫馨永遠(yuǎn)；與名校為鄰，與健康結(jié)伴，與捷運(yùn)接軌在突出環(huán)境時(shí)，注重介紹人文環(huán)境。例：名媛紳士匯集地——一生享受尊貴與榮耀；這里每一位住家都是響當(dāng)當(dāng)?shù)奈幕?。二、突出價(jià)格一、土地部門(mén)規(guī)劃部門(mén)：（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請(qǐng)C、航測(cè)圖D、變更用地總平面圖E、填寫(xiě)申請(qǐng)表F、轉(zhuǎn)讓合同（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測(cè)圖C、征用土地總平面圖D、填寫(xiě)申請(qǐng)表E、領(lǐng)取并填寫(xiě)選址意見(jiàn)書(shū)，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。需交費(fèi)：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費(fèi)領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù)。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報(bào)告（3）投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請(qǐng)（4）領(lǐng)取立項(xiàng)批文完成2項(xiàng)后，再到土地部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)或征用手續(xù)。需提交：（1）用地申請(qǐng)書(shū)（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補(bǔ)償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個(gè)章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費(fèi)、領(lǐng)證需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測(cè)費(fèi)（3）土地過(guò)戶(hù)費(fèi)（4）管理及工本費(fèi)（5）土地使用稅完成前3項(xiàng)后，再到規(guī)劃局建管處辦理報(bào)建手續(xù)。（1）建設(shè)單位寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng)（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。（2）提交土地證、航測(cè)圖、規(guī)劃用地證、計(jì)委立項(xiàng)批文、總平面圖。（3）根據(jù)規(guī)劃部門(mén)發(fā)的“建設(shè)工程申請(qǐng)復(fù)函”的具體要求，設(shè)計(jì)院做出1~2個(gè)方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報(bào)請(qǐng)規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表，到相關(guān)部門(mén)：消防支隊(duì)、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。需交費(fèi)：審核費(fèi)280元/棟（消防支隊(duì)）；文物鉆探費(fèi)2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長(zhǎng)簽發(fā)后領(lǐng)取交費(fèi)通知單，需繳納：規(guī)劃管理費(fèi)：~%檔案保證金：5%建設(shè)配套費(fèi)：5~20元/平方米綠化費(fèi)：1元/平方米人防費(fèi)：商業(yè)網(wǎng)電費(fèi)：15元/平方米墻改基金：15元/平方米（6）交費(fèi)、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。第4項(xiàng)完成后，到建委辦理報(bào)建及招標(biāo)手續(xù)。A、報(bào)建需提交：（1）工程報(bào)建申請(qǐng)表（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報(bào)建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)。（2）發(fā)布招標(biāo)工程信息。（3）編制招標(biāo)文件，確定評(píng)標(biāo)辦法。（4）選定投標(biāo)隊(duì)伍不少于5家。（5）建設(shè)單位書(shū)寫(xiě)考察報(bào)告，并提出侯標(biāo)單位的名單報(bào)招標(biāo)辦。（6）招標(biāo)單位以書(shū)面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的辦法、活動(dòng)地點(diǎn)和時(shí)間。（7）確定開(kāi)標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。（8）確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂《中標(biāo)條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi)，辦理《中標(biāo)通知書(shū)》。（9）按《中標(biāo)通知書(shū)》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：D、質(zhì)量監(jiān)督：%~%E、施工許可證F、辦理安全監(jiān)督G、核定工程類(lèi)別和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)H、辦理開(kāi)工報(bào)告房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。需提交：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開(kāi)工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)售動(dòng)態(tài)圖（9）物價(jià)審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷(xiāo)證（13）繳納勘驗(yàn)審核費(fèi)，%（14）領(lǐng)證供電局：辦理施工用電申請(qǐng)自來(lái)水公司：施工用水申請(qǐng)環(huán)保局：辦理噪音申請(qǐng)物價(jià)局：銷(xiāo)售價(jià)格審批注：從2000年開(kāi)始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費(fèi)用（3）規(guī)劃管理費(fèi)（4）緩收土地出讓金。文化綠城二期、三期產(chǎn)品建議一、公共部位——樓道建議 二期：參照一期裝修標(biāo)準(zhǔn)，樓道燈改為每層入戶(hù)平臺(tái)處安裝一個(gè)聲控?zé)簦? 三期：門(mén)廳、樓道地面貼優(yōu)質(zhì)防滑地磚。鐵藝樓梯欄桿，木扶手、墻面及頂888涂料。二、門(mén)、窗 二期：分戶(hù)門(mén)采用優(yōu)質(zhì)防盜門(mén)，款式大方，使用便捷，室內(nèi)不設(shè)內(nèi)門(mén)，只留門(mén)洞，預(yù)埋件，并提供預(yù)埋件位置示意圖，陽(yáng)臺(tái)門(mén)采用優(yōu)質(zhì)塑鋼，門(mén)，帶紗門(mén)，窗為優(yōu)質(zhì)塑鋼窗、帶窗紗，玻璃優(yōu)質(zhì) 三期：分戶(hù)門(mén)采用優(yōu)質(zhì)防盜門(mén)，款式大方，使用便捷，室內(nèi)不上設(shè)內(nèi)門(mén)，留門(mén)洞，預(yù)埋件，并提供預(yù)埋件位置示意圖，陽(yáng)臺(tái)門(mén)采用優(yōu)質(zhì)塑鋼門(mén)（雙玻）、帶紗門(mén)，窗為優(yōu)質(zhì)雙玻塑鋼窗、帶窗紗三、陽(yáng)臺(tái) 二期、三期：南陽(yáng)臺(tái)不封閉，預(yù)埋下水地漏，安裝曬衣架 北陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一塑鋼封閉（三期雙玻）預(yù)埋上下水管、地漏、安裝曬衣架四、室內(nèi)墻、地面：地面為水泥沙漿找平，墻面刷白五、廚房： 二期：預(yù)留排油煙管道接口，墻面預(yù)留熱水器排氣洞孔。預(yù)埋冷熱水管道，下水管接口。墻面預(yù)留天然氣接入洞孔。 三期：在二期基礎(chǔ)上墻面貼優(yōu)質(zhì)瓷片到頂，地面貼防滑地磚六、衛(wèi)生間： 二期：預(yù)留坐便器接口，上下水接口，安裝地漏，預(yù)埋冷熱水管道，預(yù)留通風(fēng)孔（主衛(wèi)） 三期：墻面貼優(yōu)質(zhì)瓷片到頂，地面貼防滑地磚七、通訊系統(tǒng)： 書(shū)房、客廳，各設(shè)一寬帶接口，預(yù)留兩條電話(huà)線、客廳、主臥客采用分線預(yù)埋。書(shū)房、客廳、主臥、次臥各留一接線口八、電路： 設(shè)置多回路布線，采用優(yōu)質(zhì)電源開(kāi)關(guān)，各臥室各裝一組多功能插座，廚房、衛(wèi)生為防水插座，廚房廳內(nèi)兩組插座，各廳、臥空調(diào)插座。九、有線電視： 預(yù)留廳、主臥、各一接口十、上下水：優(yōu)質(zhì)管材，下水采用消音管材十一、其他： 客廳、各臥室窗處應(yīng)設(shè)空調(diào)擱板，位置應(yīng)偏窗兩側(cè)，不影響窗的使用，擱板不應(yīng)太小，結(jié)構(gòu)平板 室內(nèi)預(yù)留空調(diào)墻洞孔，室外安裝空調(diào)管收集管。十二、底層花園處理 二期：采用通透鐵藝作低矮隔斷，園內(nèi)種草坪，鋪設(shè)小徑，設(shè)草坪燈，安裝曬衣架，使其與小區(qū)綠化融為一體。三期：考慮統(tǒng)一造景，在二期基礎(chǔ)上，可提供五種園藝方案，供客戶(hù)選擇“藤滿(mǎn)院香”、“雨打芭蕉”、“丹竹競(jìng)放”、“池雨戲水”、“東籬楓桂”等，并依景布置園內(nèi)小徑，同時(shí)可考慮與小區(qū)環(huán)境統(tǒng)一，考慮使之和諧統(tǒng)一成為一景。33 / 33