【正文】 一點，接受快一點），傳遞美好生活品質(zhì)。 服務(wù)規(guī)范性、一致性：統(tǒng)一答詞。 （6）互動互助，營造氣氛，最快達成成交。 （8）業(yè)務(wù)檢討，快速成長。 通過專業(yè)訓(xùn)練，提高人員素質(zhì)，增強整體戰(zhàn)斗力。 案場通訊錄： 案場日記：記錄當(dāng)天發(fā)生得狀況。例： （1）客戶打電話的狀態(tài)分析：“您好，策源！”與“策源，您好！”案場應(yīng)先說案名，再問好，可區(qū)隔不必要的電話。 收集客戶資料，建立客戶檔案管理制度：客戶資源應(yīng)是一種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的概念，充分挖掘，客戶后面還有客戶，“口碑”是我們最優(yōu)秀的推廣員。 看房、簽約的安排：事先準備，不亂，又要能烘托氣氛。 業(yè)務(wù)檢討：定期舉行業(yè)務(wù)檢討會，加強相互交流，及時發(fā)現(xiàn)問題。 銷控表核對：十分重要，防止一屋兩賣，也有利于長期規(guī)劃，即時核對。 競爭分析：（1）自身產(chǎn)品分析 （2）區(qū)域分析：狀況、對策 隨著銷售周期中不同情況的產(chǎn)生，周邊區(qū)域市場與自身產(chǎn)品的變化，隨時做好競爭分析。 催足簽：小定不算定，大訂才是定。第三章 銷講資料的分析、制作 由副專牽頭，分組完成一、意義：全面發(fā)掘個案優(yōu)勢； 團隊統(tǒng)一說辭 針對性 快速培訓(xùn)員工二、內(nèi)容包括： 環(huán)境篇 （1）環(huán)境示意圖 （2）大環(huán)境：人文地理（面積、人口、行政規(guī)劃、歷史沿革等） 區(qū)域交通（過去、現(xiàn)在、規(guī)劃） 區(qū)域商圈 （3）小環(huán)境（5公里范圍）：地理位置、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、個案交通、個案商圈（現(xiàn)在和即將成熟）、市政規(guī)劃 產(chǎn)品篇 （1）基本資料 A、廠商資料：發(fā)展商、設(shè)計單位、建筑商、監(jiān)理單位、銷售公司、法律事務(wù)所、公證處、銀行； B、產(chǎn)品：使用性質(zhì)、規(guī)劃層數(shù)、面積、三證資料（預(yù)售證、規(guī)劃許可證、營業(yè)執(zhí)照，放在銷售夾的前三頁），交房期等； C、物業(yè)管理：公司名稱、服務(wù)內(nèi)容 D、接待中心：地址、電話 （2）發(fā)展商背景（關(guān)系到品質(zhì)、房產(chǎn)投資性） （3）產(chǎn)品規(guī)劃：基本分析層高、面積配比、房型配比。 例1：物業(yè)管理費用回答要求： a、符合國家規(guī)定幅度； b、發(fā)展商根據(jù)物業(yè)狀況調(diào)整，物價局批準，業(yè)主委員會批準； c、按您的面積最多x元/月。 利多利空 （1）政策面：有關(guān)法規(guī) （2）經(jīng)濟面：經(jīng)濟成長狀況、利息、股市、投資熱點等； （3）市場面：競爭狀況，土地供應(yīng)。 （4）公建配套 （5）建筑風(fēng)格（整體化、建筑空間）：現(xiàn)代風(fēng)格，古典羅馬風(fēng)格等，綠地組團，建筑分布，道路組團，色彩搭建，動線變化； （6）物業(yè)管理：星級管理，清潔、智能化安保24小時等； （7）現(xiàn)場管理： 工地：戴安全帽等要求，不能亂跑，看房線路的安排，有利介紹； 資料管理；多介紹、少帶走，讓其少選擇機會，有意向再來問，不能一攬子全交給客戶，特別是價目表，只提供其所需單元； （8）產(chǎn)品本身 例1：電梯不夠用的解釋：速度、坐的人數(shù)、高峰人數(shù)分析、增加電梯您增加多少付出、定期維護； 例如2：綠地太小的解釋：別人大概只能遠觀，我們能真正享受（藝術(shù)步道）；從細處入手，讓您生活在花園里（房前屋后）。 例3：鐵路噪音問題 回答：城市特點，遠離動脈線，編組站；編組站，很少有車，只用于調(diào)車頭，噪音?。晃覀円炎鞒浞譁蕚?，綠化隔音，雙層玻璃等。第四章 市場調(diào)研一、意義：了解、比較、分析競爭對手、及客戶需求，為銷售應(yīng)對策略打下基礎(chǔ)。三、市調(diào)內(nèi)容：（一）基本資料 案名：指企劃包裝案名，不是注冊名； 投資興建：發(fā)展商+參建商； 企劃銷售：廣告公司+銷售公司； 建筑設(shè)計：工程藍圖、設(shè)計單位； 基地面積：公建+建筑本身（紅線內(nèi)部分）； 銷售面積：指可銷售面積； 規(guī)劃面積：從平米單位（?。矫讍挝唬ù螅?； 主力面積：所有面積中超過30%的面積； 平均單位：一般指最低與最高的平均值，有時也指主力的平均值； 標準單位：6m，（車庫放寬，考慮進出）； 工地位置：處于交叉口附近，畫出示意圖； 主力總價：主力面積平均單價； 總銷金額：銷售面積平均單價； 注意技巧： 例：售出戶數(shù)的市調(diào)（方法綜合使用，相對精確的估算） 客戶的設(shè)定（身份為客戶購房）設(shè)定大一點。 樓層、朝向、房型的擠壓。 配合不同時差，現(xiàn)場市調(diào)，嗲化補充石雕，看是否準。（二）其他市調(diào)內(nèi)容： 銀行貸款、名稱、利率、戶口辦理、標準、工程進度、面對學(xué)區(qū)等。五、媒體分析： （一）報紙分析： 每種報紙針對的客層不同； 晚報：政府型；大河報：大眾型；東方家庭報：休閑型；城市早報：娛樂型。 時間：周四、周五最宜。 （三）雜志分析、高檔樓盤適用。 （五）活動媒體：公交、出租車； 出租車車后：電話、案名； 車身：不宜做； 車內(nèi)：環(huán)境示意圖。 （七）橫幅：顏色、寬度。第五章 案場接待一、 動作一：喊：“客戶道，歡迎參觀！”。 目的：造勢，給客戶一個心理暗示，我們是一支訓(xùn)練有素的隊伍，我們的產(chǎn)品必然和我們的服務(wù)一樣優(yōu)秀。二、動作二：在客戶受驚下后，業(yè)務(wù)員要立即起身迎上前去，歡迎參觀，并詢問“是否和我們這里哪位業(yè)務(wù)員有過聯(lián)系？”，防止多人接待同一客戶。三、動作三：引導(dǎo)入座 倒杯水，生理緩沖； 閑聊一會 心理緩沖； 交換名片 了解客戶，行業(yè)、職務(wù)、住址、通訊等情況。四、動作四：簡述產(chǎn)品賣點。五、動作五：導(dǎo)入產(chǎn)品本身（給客戶介紹產(chǎn)品要有步驟，不要雜亂無章）。 模型相對位置——小區(qū)規(guī)劃、占地、棟數(shù)、樓層、建筑風(fēng)格、公建設(shè)施。例：由大門到…再到… 建材部分：實物、性能。 現(xiàn)場分三個區(qū)：銷控區(qū)、模型展示區(qū)、銷售區(qū)。八、喊柜臺的標準模式： 業(yè)：柜臺！ 柜：請講！ 業(yè)：請幫我看一下，XX花園XX號樓XX室賣掉了沒有（或可不可以介紹）？ 柜：對不起，已經(jīng)賣掉了（恭喜你，可以介紹） 業(yè)：柜臺！ 柜：請講！ 業(yè)：XX花園XX號樓XX室可不可以介紹？ 柜：恭喜你，可以介紹 業(yè)：請幫我在確認一次。業(yè)：售出了，（我們）大家恭喜XX先生（小姐）。 問候語：都市麗茵，您好！（區(qū)別于：您好，都市麗茵） 有效區(qū)隔打入電話，節(jié)省接聽時間。 （2）提綱挈領(lǐng)，介紹產(chǎn)品特色，“好房子”。 接聽內(nèi)容：詢問客戶需求（用途、面積、區(qū)域及媒體），了解客戶針對性的發(fā)文，做好來電紀錄。 電話中價格的介紹。 留電話的技巧： （1）開門見山（這里是熱線，請留您的電話、姓名） （2）突然襲擊（在與客戶不緊不慢的問答中，突然問到電話）高潮時緊停、問電話 （3）銷控造勢：對不起，電話有來了，請留電話，等一會我在與你聯(lián)系 （4）聲東擊西：電話有些問題，我聽不請，請留電話… （5）寄資料：精美樓書，特別專遞 （6）約到現(xiàn)場：便于及時把有關(guān)活動情況轉(zhuǎn)達給您。 例3：利用現(xiàn)場熱賣氣氛。 （3）之所以要打電話給您，那時因為有許多向您這樣有身份的人，已在我們這里定了房，我想，您也喜歡和有身份、有地位的鄰居在一起 （4）恭喜您，您上次看的房子402室已賣掉了 （5）您上次只買一戶，我們不好優(yōu)惠，今天有人買幾戶，您也來一起優(yōu)惠5個點。 （2）恭喜您，生意興隆，您看周二下午有空么？（沒定，說不準）那周六全天都是我當(dāng)班，我恭候您和您家人的光臨。 如果客戶正在忙 您可以留個傳真電話給我，我把我們的房型圖傳給您（給客戶極佳印象，同時自己的電話和名字也傳過去，下一次追蹤也就有了話題） ——您上次的傳真收到了沒有？ 注意：給客戶做選擇題而非問答題！ 將心比心，喚起客戶的共鳴！ 不能讓客戶一下子知道太多的東西，引起客戶好奇 有成本概念（客戶資源充分利用） 未見面客戶約到現(xiàn)場（說辭要點） （1）內(nèi)部漲價，價格調(diào)整（熱銷情況，促銷活動等） （2）付款方式調(diào)整 （3）戶型變化（更合理、更實用） （4）即時傳遞現(xiàn)場SP 已見面客戶追蹤要點： （1）針對需求，情景對話，疏導(dǎo)平衡，重新歸位（根據(jù)您的實情，我覺得…） （2）彈性情面保留，讓客戶為您的努力而內(nèi)疚（一直給您留著…） （3）封殺有回旋（有人再看——留不住已賣——爭取一戶——接近理想戶——好戶不等人） （4）感情托子，耐心贏得客戶的重新認識（節(jié)假問候） 對客戶人性的認識：同情心，同理心第六章 客戶交流一、營銷理念營銷是“盈利的滿足需求”?？蛻粜枨笫菭I銷的關(guān)鍵點：發(fā)展商、營銷商鐘愛自己的產(chǎn)品，卻往往忘了客戶購買產(chǎn)品是為了滿足其的某種要求。工廠—產(chǎn)品—推銷—利潤（2）營銷注重買方市場（自愿性）。二、客戶交流的意義：準確了解來訪者，有效把握現(xiàn)場推銷行為。真正不貴的評價是什么。（需求）（1）直接表明的需求：便宜的低價的房子。（3）未表明的需求：提供完善的服務(wù)，物業(yè)、銷售、售后服務(wù)等。（5）秘密的需求：要尋找一個真正了解顧客心理的朋友。 問——引導(dǎo)性的問，找出平衡點，說出共鳴。五、如何判斷一個真正的客戶 名字、地址、性別、籍貫、年齡、職業(yè)、衣著、言談、舉止、行為、交通工具、通訊工具。 沖動型： 特征：易受影響，輕易決策，反復(fù)無常 對策：強調(diào)特色，實惠，促其盡快決策，交易不成，應(yīng)得體應(yīng)對，以免負影響。 對策：盡快了解其動機，迅速做出反應(yīng)，以免受其累 1斤斤計較型： 特征：精于分析，喜歡討價還價 對策：了解其精算方案（底線）給予小利，強調(diào)本產(chǎn)品的特色、長處，同時營造氣氛，施加心理壓力