【正文】 錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警探測器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號。機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。發(fā)生電氣火災(zāi)時，當值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救?；馂?zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定為做好機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。機房值班員工必須按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。維修人員負責(zé)制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責(zé)。各專業(yè)管理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。強電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標志清晰。配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程(一)計劃轉(zhuǎn)、停電 供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報告物管部經(jīng)理。因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理?？偨?jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時限內(nèi)送達，應(yīng)報經(jīng)總經(jīng)理批準啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。(二)事故轉(zhuǎn)、停電大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報告，經(jīng)總經(jīng)理批準后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面通知市場部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。三、停電、限電管理規(guī)程停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報告總經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交主管管理員簽名。轉(zhuǎn)、停電后當值人員應(yīng)重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯機房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當值日志上。四、臨時用電管理規(guī)程（一）用電申請用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。（二）公司審批用電申請須經(jīng)物管部審批。（三）簽定用電協(xié)議物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計費方式和收費標準。（四）接線及送電經(jīng)批準后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。（五）停電及拆線用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認可。（六）計費方式電表計費，由用戶自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。五、供配電設(shè)備運行管理規(guī)程每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。報物管部經(jīng)理審批。督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。工作過程應(yīng)嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當值日志上。高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點8米以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。七、工作票制度在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)電機上的工作。其他工作用口頭或電話命令。口頭或電話命令必須清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負責(zé)人及工作任務(wù)詳細記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對一遍。工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點，由工作負責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。值班員應(yīng)將工作票號碼、工作任務(wù)、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。一個工作負責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負責(zé)監(jiān)護，即：停電，驗電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。工作票的有效時間，以批準檢修期為限。需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負責(zé)人同意。工作票簽發(fā)人由強電管理員擔任。工作負責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強電組長或資深技工擔任。工作票所列人員的安全責(zé)任： (1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責(zé)人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好。(2)工作負責(zé)人（監(jiān)護人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實際進行安全思想教育；督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程；負責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。(3)工作許可人：負責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負責(zé)檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應(yīng)要求做詳細補充。(4)工作班成員：認真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實施。八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施(一)外線故障大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。當外線故障導(dǎo)致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關(guān)。檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。(二)內(nèi)部故障當高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ?，此時值班人員應(yīng)遵守下列程序：將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。向物管部主管和維修班報告故障經(jīng)過和處理情況。物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。(三)市電全停當兩路市電全停，啟動發(fā)電機。退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復(fù)市電。及時書面向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。(四)通知用戶供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水管理規(guī)定如下：凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 用戶不可隨意更改小區(qū)供水管道。 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。(2)私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。(3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。二、小區(qū)節(jié)水、用水措施嚴格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標用水。在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標語，加強用戶節(jié)水意識。安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。三、物管部停水、限水管理制度所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報告總經(jīng)理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。停水前應(yīng)將地下水池注滿。停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。當值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當值日志上。四、給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)定保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。 ?每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動”位置。定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運行維修班負責(zé)。主管管理員每年12月份負責(zé)制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。污水泵故障時應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。給排水設(shè)備的故障應(yīng)于24小時內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。六、給排水系統(tǒng)故障排除措施(一)給水系統(tǒng)故障處理因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動控制狀態(tài)。因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。(二)排水系統(tǒng)故障處理排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。維修管理一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程接到維修單，應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應(yīng)的班組進行維修工作。物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。根據(jù)維修內(nèi)容準備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達維修現(xiàn)暢到達用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。當判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標準向用戶報維修價格。用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。故障修復(fù)后，用戶驗收合格，