【正文】 減低了業(yè)主負(fù)擔(dān)。二、 中式簡(jiǎn)約風(fēng)格中式簡(jiǎn)約風(fēng)格整體兼有傳統(tǒng)中式風(fēng)格和現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格之間，不會(huì)有中式那種沉悶，也不會(huì)有簡(jiǎn)約那種飄逸。沉穩(wěn)大方是，不奢華，又不失品味。每一個(gè)房間，甚至在每一個(gè)角落都在簡(jiǎn)單的中式元素運(yùn)用中沉淀出中國(guó)傳統(tǒng)文化的魅力。 現(xiàn)代中式景觀植物設(shè)計(jì)區(qū)別于中國(guó)古典園林植物設(shè)計(jì)的特點(diǎn)在于以下： 它更為簡(jiǎn)潔明朗，古典園林植物種植以自然形、多層次多品種植物混植，而現(xiàn)代中式景觀植物種植以自然型和修剪整齊的植物相配合種植，植物層次較少，多為二至三層，一般為喬木層+地被層+草坪或大灌木+草坪等形式，品種選擇也較少。 現(xiàn)代中式景觀植物設(shè)計(jì)區(qū)別于歐式景觀植物設(shè)計(jì)的特點(diǎn)在于，歐式景觀植物種植多采用修剪整齊色彩鮮艷的植物作主基調(diào)，而現(xiàn)代中式則主要采用自然與修剪植物相結(jié)合，色彩以綠色為主色調(diào)，是中國(guó)古典園林與歐式園林種植設(shè)計(jì)手法的結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔的植物空間的同時(shí)又具有濃厚的中國(guó)氣息。 植物選擇枝桿修長(zhǎng)、葉片飄逸、花小色淡的種類(lèi)為主，如：竹、水石榕、垂柳、桂花、芭蕉、迎春、菖蒲、水蔥、鳶尾、馬藺等植物，營(yíng)造簡(jiǎn)潔、明凈而富有中國(guó)文化意境的植物空間。三ARTDECO建筑風(fēng)格“ArtDeco ” 即是藝術(shù)裝飾風(fēng)格，發(fā)源于法國(guó)，興盛于美國(guó)，是世界建筑史上的一個(gè)重要的風(fēng)格流派，在上世紀(jì)20年代的美國(guó)，摩天大樓如雨后春筍般涌現(xiàn)，并成為都市發(fā)展的主角。但是夸張失調(diào)的柱式、笨重繁復(fù)的線(xiàn)條在高聳的大樓上顯得矯揉造作。相反，Artdeco適應(yīng)變化，易于應(yīng)用，潛在的巨大象征能力，高聳的造型，使紐約成為了世界Artdeco藝術(shù)的中心。 Artdeco也被稱(chēng)為裝飾藝術(shù)，回紋飾曲線(xiàn)線(xiàn)條、金字塔造型等埃及元素紛紛出現(xiàn)在建筑的外立面上，表達(dá)了當(dāng)時(shí)高端階層所追求的高貴感；而摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質(zhì)，代表的是一種復(fù)興的城市精神。這種藝術(shù)風(fēng)格在美國(guó)大行其道，并最終發(fā)展為20世紀(jì)最重要的建筑設(shè)計(jì)力量。曾一度流行于上海二十世紀(jì)三十年代。該建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，體現(xiàn)出工業(yè)革命的技術(shù)革新所帶來(lái)的不斷克服地心引力而達(dá)到新的高度，表達(dá)出不斷超越的人文精神和力量。通過(guò)新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)。特點(diǎn) （1）縱三段的立面構(gòu)圖，強(qiáng)調(diào)對(duì)稱(chēng)，營(yíng)造一種古典秩序感。 （2）采用階梯狀層層跌落的造型處理。錯(cuò)落有致的坡屋頂、屋檐的淺色描邊使得建筑更加精神和雅致。 （3）建筑立面用豎向窗帶組織，縱向顏色深淺分明，整體輪廓高聳挺撥，形成建筑高貴內(nèi)斂的藝術(shù)氣質(zhì)。 十二、社會(huì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，因其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位和特征對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著巨大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，波及面廣，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中投入產(chǎn)出部門(mén)中絕大多數(shù)與其有直接關(guān)聯(lián)關(guān)系；它是中央與地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，且?guī)?dòng)了住房、建材和耐用品的消費(fèi)，特別是農(nóng)民工的日常消費(fèi)，拉動(dòng)了內(nèi)需，緩解了人口增長(zhǎng)所帶來(lái)的就業(yè)壓力。天茂莊園五期項(xiàng)目為滿(mǎn)足城市住房需求，改善居民居住環(huán)境，推動(dòng)長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展都能起到推進(jìn)的作用。 互適性主要是指項(xiàng)目建設(shè)能否為當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接納，以及當(dāng)?shù)卣⒕用裰С猪?xiàng)目存在與發(fā)展的程度、項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的互相適應(yīng)關(guān)系。本項(xiàng)目是為了振興長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)而實(shí)施的房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)模之大，為購(gòu)房者提供良好的居住環(huán)境，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┬碌木泳鄣?，同時(shí)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，還可增加新的就業(yè)崗位。因此，當(dāng)?shù)卣?、居民支持?xiàng)目存在與發(fā)展的程度非常高，其互適性是非常好的?！? 本項(xiàng)目是綜合建筑，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不產(chǎn)生有害物質(zhì)，對(duì)周?chē)用窦碍h(huán)境沒(méi)有危害，基本上無(wú)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。綜上分析，本項(xiàng)目建設(shè)，符合國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，對(duì)當(dāng)前地方住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)高新區(qū)的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)都將起到促進(jìn)作用，是深受當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姎g迎的好項(xiàng)目，其社會(huì)效益是較大的。十三、不確定性分析 盈虧平衡分析 首先我們認(rèn)為此項(xiàng)目符合線(xiàn)性盈虧平衡分析的“函數(shù)線(xiàn)性關(guān)系”這一前提，在做分析時(shí)假定以下條件： ①產(chǎn)品的產(chǎn)量即開(kāi)發(fā)建筑面積等于銷(xiāo)售量，即銷(xiāo)售率達(dá)到100%； ②單位產(chǎn)品的可變成本、單位產(chǎn)品的固定成本、單位產(chǎn)品的銷(xiāo)售單價(jià)和產(chǎn)品的產(chǎn)量中，若求其中一項(xiàng)的盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，其余各項(xiàng)保持不變； ③生產(chǎn)的產(chǎn)品可以換算為單一產(chǎn)品計(jì)算； ④本項(xiàng)目的建筑總投資中除建筑安裝工程費(fèi)以外，按建筑面積平均攤銷(xiāo)于各類(lèi)產(chǎn)品中。 此項(xiàng)目擬定固定成本由土地使用費(fèi)、基礎(chǔ)和配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用、可變成本由建筑安裝工程費(fèi)用、其他工程費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用構(gòu)成。 本項(xiàng)目總建筑面積43萬(wàn)㎡，產(chǎn)品的單位建筑安裝工程費(fèi)2200元/㎡。 計(jì)算得出單位建筑面積固定成本為2200元/㎡。 敏感性分析 為了進(jìn)一步考察該項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，將影響該項(xiàng)目的三個(gè)主要因素即單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格、成本和銷(xiāo)售期作一些變化，利用單因素敏感性分析方法求出各自的臨界點(diǎn)，進(jìn)而判斷項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 以此項(xiàng)目之前所作的投資估算作為基本方案的參數(shù)值，三個(gè)不確定因素中，單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格和成本的變化范圍為177。10%和177。5%，銷(xiāo)售期按2年和4年來(lái)變化考慮，一個(gè)因素變化時(shí)，其他所有相關(guān)因素都保持不變。 根據(jù)各財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，計(jì)算不確定性因素的變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響，結(jié)果見(jiàn)下表：10%5%0+5%+10%單位產(chǎn)品銷(xiāo)售單價(jià)%%%%%產(chǎn)品總成本%%%%%由上表可知，不確定因素變化時(shí)其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率（10%），可見(jiàn)該項(xiàng)目有很大的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力?，F(xiàn)令項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV(ic=10%)=0，依據(jù)基本方案各項(xiàng)數(shù)據(jù)，考慮到各年的成本、銷(xiāo)售收入不均，難于折現(xiàn)計(jì)算其臨界值敏感系數(shù)，于是將此項(xiàng)目的總成本、。即有41251萬(wàn)元的浮動(dòng)空間，可見(jiàn)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。十四、風(fēng)險(xiǎn)分析投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就是指由于各種不確定因素的存在，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施后偏離預(yù)期結(jié)果損失的可能性。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中各種風(fēng)險(xiǎn)在質(zhì)和量上隨著項(xiàng)目的進(jìn)展不斷變化，有些風(fēng)險(xiǎn)得到控制，每一階段都可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目的全壽命周期內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在、無(wú)時(shí)沒(méi)有。風(fēng)險(xiǎn)的大小既與損失發(fā)生的可能性（概率）成正比，也與損失的嚴(yán)重性成正比。 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別及分析1)項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先頭產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱，首先表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資,尤其是房地產(chǎn)投資過(guò)旺，因此房地產(chǎn)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn),特別是12年以來(lái)，國(guó)家中央銀行較大幅度提高存款儲(chǔ)備金和年利率，其中存款儲(chǔ)備金共提高6次，這充分 顯示了國(guó)家的引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的作用。此項(xiàng)目施工周期2年，銷(xiāo)售周期3年，時(shí)間較長(zhǎng)，在這期間，國(guó)家可能實(shí)施宏觀調(diào)控政策，如銀行利率提高,帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的降低，房地產(chǎn)投資利息支出增大，使房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)出現(xiàn)回落，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。2)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，目前現(xiàn)實(shí)中主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)M定為剛開(kāi)盤(pán)的“英倫小鎮(zhèn)、兆豐凱旋明珠、金色家園”。3)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)①銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)到2018年，按照中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期性（5年一個(gè)周期），2014年房地產(chǎn)出現(xiàn)銷(xiāo)售低迷期，而此項(xiàng)目的銷(xiāo)售剛好錯(cuò)過(guò)，不會(huì)影響銷(xiāo)售進(jìn)度，出現(xiàn)大量空置現(xiàn)象。②資金風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目總占地139476平方米，開(kāi)發(fā)建筑面積為43萬(wàn)平方米，需要投入的資金多。而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位“永佳地產(chǎn)”創(chuàng)立不久，資金鏈長(zhǎng)，項(xiàng)目前期開(kāi)始啟動(dòng)所需資金緊張，另外在項(xiàng)目中后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果預(yù)售出現(xiàn)問(wèn)題，資金運(yùn)轉(zhuǎn)有難度，施工可能將無(wú)法進(jìn)行。4)項(xiàng)目工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 工程造價(jià)和工期是本項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)之一。工程中招投標(biāo)實(shí)施的成功與否，將直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量和造價(jià)，工程如果延期，將影響項(xiàng)目的資金回收。5)項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目在施工過(guò)程中應(yīng)考慮長(zhǎng)春寒冷天氣、基礎(chǔ)凍張及風(fēng)雨等自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)。6)項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的建設(shè)可能帶來(lái)噪聲污染，影響周?chē)幕瘷C(jī)構(gòu)和居民的不滿(mǎn)，從而影響到本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 根據(jù)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)程度的分析，項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明確，針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素提出如下的防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。1)認(rèn)清政策，看準(zhǔn)市場(chǎng)，搞好銷(xiāo)售 從三種產(chǎn)品類(lèi)型的銷(xiāo)售預(yù)期看，市場(chǎng)銷(xiāo)售阻力主要來(lái)自于商鋪部分，應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售阻力擬采用如下措施：①投資者對(duì)市場(chǎng)的把握度 面對(duì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展所帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱趨勢(shì)，政府會(huì)隨時(shí)引導(dǎo)和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，12年以來(lái)國(guó)家8次提高了“存款儲(chǔ)備率”這已經(jīng)充分體現(xiàn)這一點(diǎn)。公司應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策，把握好市場(chǎng)的動(dòng)向，制定相應(yīng)的解決方案。②投資者對(duì)項(xiàng)目品牌的信任度 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位“永佳地產(chǎn)置業(yè)有限公司”，因?yàn)槠湓谏鐣?huì)的影響力不大，須進(jìn)行“品牌宣傳”，如果不注重項(xiàng)目品牌的營(yíng)造，后期銷(xiāo)售阻力必然更大，所以在項(xiàng)目建設(shè)中，宣傳先行的策略必須遵守，充分預(yù)熱和蓄勢(shì)是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。③投資者對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力的信任 專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目影響十分關(guān)鍵，為了獲取更高的利潤(rùn)，建議建設(shè)單位在全國(guó)招標(biāo)專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)加盟，有必要引進(jìn)品牌商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。2)加強(qiáng)項(xiàng)目施工管理，提高工程質(zhì)量 可采取風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種形式。從內(nèi)部的技術(shù)、工程、管理方面制定相應(yīng)措施控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生；外部可采取分散、轉(zhuǎn)移方式減少項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，如：可采取工程保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司承擔(dān)，設(shè)備采購(gòu)和工程施工合同中加入轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)條款等。 在項(xiàng)目建設(shè)上要注意以下幾個(gè)問(wèn)題： ①協(xié)調(diào)同相關(guān)方面的關(guān)系，盡早辦理開(kāi)工、銷(xiāo)售等手續(xù)，工程建設(shè)順利實(shí)施； ②認(rèn)真貫徹建設(shè)基建程序，保證工程質(zhì)量； ③注意關(guān)鍵工程的進(jìn)度，安排好每一影響工程進(jìn)度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)； ④選擇好設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位，認(rèn)真把好設(shè)備、材料訂貨關(guān)，是保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的關(guān)鍵.3)加大環(huán)保力度，減少社會(huì)危害雖然本項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)中對(duì)環(huán)境影響較小，但按照相關(guān)規(guī)定要求，也應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn) 行環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作，滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)程序要求，并按照環(huán)境影響評(píng)價(jià)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)中需采用的環(huán)保措施認(rèn)真執(zhí)行，減少項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)期間的污染物可能對(duì)環(huán)境的影響，采取有效措施并做到達(dá)標(biāo)排放，將危害降低到最低程度，與周?chē)h(huán)境長(zhǎng)期協(xié)調(diào)發(fā)展。十五、結(jié)論與建議 評(píng)價(jià)與結(jié)論 編制本可研報(bào)告，一是為了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各類(lèi)產(chǎn)品的定位和論證項(xiàng)目的可行性提供依據(jù)，為貸款機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目評(píng)估提供基礎(chǔ)；二是為投資方有效控制項(xiàng)目現(xiàn)金流動(dòng)和合理選定開(kāi)發(fā)建設(shè)方案提供科學(xué)依據(jù)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)研究、項(xiàng)目方案研究、經(jīng)濟(jì)分析等得出以下結(jié)論： ①長(zhǎng)春市近年來(lái)住宅房地產(chǎn)業(yè)績(jī)斐然，市場(chǎng)前景看好。 ②經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析，認(rèn)為本項(xiàng)目所處地塊升值潛力巨大，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，在區(qū)域內(nèi)有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。③項(xiàng)目的可行性：?？偨ㄖ娣e43萬(wàn)平方米，資金回收期2年左右，投資利潤(rùn)率40%，如此，本項(xiàng)目利潤(rùn)空間很大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。 問(wèn)題與建議①本項(xiàng)目所處地點(diǎn)較為偏僻，積極改善交通環(huán)境很重要②建設(shè)單位應(yīng)與綠園區(qū)政府簽訂相關(guān)協(xié)議，保證其基礎(chǔ)設(shè)施條件滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)需要，如：供電網(wǎng)、供排水等外部條件，以確保項(xiàng)目正常投入使用。 ③項(xiàng)目實(shí)施階段，要加強(qiáng)監(jiān)督管理工作，確保工程質(zhì)量。附件表