【正文】 問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 　?。?）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；　　（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！　?0131031　?。ㄈ┮苑亢屯恋赜糜诘謧⑼顿Y和分配的收入確認(rèn)　　土地增值稅視同銷售收入的確認(rèn)　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）第二十三條規(guī)定：“ 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)： 　　（1）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。 　?。?）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。 　?。?）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)?！?　　20131031　?。ㄈ┮苑亢屯恋赜糜诘謧?、投資和分配的收入確認(rèn)　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十九條第（一）項(xiàng)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：　　　、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；　　　、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！　?0131031　　（三）以房和土地用于抵債、投資和分配的收入確認(rèn)　　國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)和國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)都是對(duì)房地產(chǎn)公司發(fā)生開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確定收入的規(guī)定,三個(gè)文件都強(qiáng)調(diào)收入應(yīng)按“下列方法和順序確認(rèn)”,但以上三個(gè)文件規(guī)定的內(nèi)容卻不同,國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)和國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)強(qiáng)調(diào)第一種方法為同年,而132號(hào)強(qiáng)調(diào)是第一種方法是按當(dāng)月,因此是不相穩(wěn)合的,但都是未作廢的文件,本人認(rèn)為應(yīng)按國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)執(zhí)行,也就是按同年度同類房產(chǎn)平均價(jià),因?yàn)樵撐募?更合理?！　?0131031　　案例分析 6：某非房地產(chǎn)公司出土地與另一房地產(chǎn)公司出資金合作建房共同分配開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅處理 　　案情介紹　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“甲公司”）與乙經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“乙公司”）簽訂合作建房協(xié)議，共同開發(fā)A房地產(chǎn)項(xiàng)目，甲公司負(fù)責(zé)投入資金及全部開發(fā)活動(dòng)，乙公司將其所有的土地使用權(quán)投入該項(xiàng)目，雙方?jīng)]有組建合營(yíng)公司，建成后乙公司分得30%的房產(chǎn)（包括住宅及商鋪），甲公司分得其余房產(chǎn)。后經(jīng)協(xié)商，乙公司將分得房產(chǎn)的住宅部分以2000元/平方米出售給甲公司，共分得價(jià)款1200萬元，其余4000平方米商鋪?zhàn)杂?，并開具轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的發(fā)票給甲公司。請(qǐng)問：甲公司和乙公司的土地增值稅應(yīng)如何處理？　　案例分析 6：某非房地產(chǎn)公司出土地與另一房地產(chǎn)公司出資金合作建房共同分配開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅處理 　　土地增值稅的處理分析　　（1）若乙公司只取得房屋自用情況下，甲公司和乙公司的土地增值稅的處理　　根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。　　案例分析 6：某非房地產(chǎn)公司出土地與另一房地產(chǎn)公司出資金合作建房共同分配開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅處理 　　土地增值稅的處理分析　?。?）若乙公司只取得房屋自用情況下，甲公司和乙公司的土地增值稅的處理　　因此，對(duì)乙公司暫免征收土地增值稅，以后該公司將分得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)首先按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)算合作建房需繳納的土地增值稅，以分得房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，再對(duì)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅。其公允價(jià)值可按財(cái)稅〔2006〕187號(hào)文件第三條第（一）款的要求確認(rèn)：① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。對(duì)甲公司來說，相當(dāng)于用其建好的房產(chǎn)換取土地使用權(quán)，其應(yīng)將分給乙公司房產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本，并將該部分公允價(jià)值計(jì)入銷售收入?！　“咐?：某非房地產(chǎn)公司出土地與另一房地產(chǎn)公司出資金合作建房共同分配開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅處理 　　土地增值稅的處理分析　　（2）若乙公司將土地使用權(quán)作價(jià)投入甲公司，換取甲公司一定股份再由甲公司開發(fā)該項(xiàng)目情況下，甲公司和乙公司的土地增值稅的處理。　　根據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。所以，應(yīng)將乙公司所獲取甲公司股份的協(xié)議價(jià)或評(píng)估價(jià)作為轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)算其應(yīng)繳土地增值稅。對(duì)甲公司來說，應(yīng)將乙公司投入的土地協(xié)議價(jià)或評(píng)估價(jià)作為取得土地使用權(quán)的成本在清算土地增值稅時(shí)予以扣除。　　案例分析6：某非房地產(chǎn)公司出土地與另一房地產(chǎn)公司出資金合作建房共同分配開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅處理 　　土地增值稅的處理分析　?。?）若乙公司獲取的是部分貨幣資金和部分房產(chǎn)情況下，甲公司和乙公司的土地增值稅的處理?！　∪缋兴觯夜镜玫?200萬元現(xiàn)金及4000平方米商鋪，根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件的規(guī)定，其分得的商鋪暫免征收土地增值稅，但其分得的現(xiàn)金應(yīng)征收土地增值稅。在現(xiàn)行規(guī)定下，乙公司的土地增值稅應(yīng)進(jìn)行如下處理：　　　　案例分析6：某非房地產(chǎn)公司出土地與另一房地產(chǎn)公司出資金合作建房共同分配開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅處理 　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）對(duì)這一條款作了補(bǔ)充規(guī)定：“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。”根據(jù)以上稅收文件，可以用如下圖來表示：只有投資雙方都是非房地產(chǎn)公司的情況下，投資方才不繳納土地增值稅?！　?0131031　　案例分析6：某非房地產(chǎn)公司出土地與另一房地產(chǎn)公司出資金合作建房共同分配開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅處理 　　案例分析 6：某非房地產(chǎn)公司出土地與另一房地產(chǎn)公司出資金合作建房共同分配開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅處理 　　土地增值稅的處理分析　?。?）若乙公司獲取的是部分貨幣資金和部分房產(chǎn)情況下，甲公司和乙公司的土地增值稅的處理?！　、賹?duì)于乙公司取得的現(xiàn)金部分，應(yīng)按照配比原則，與取得土地使用權(quán)的成本配比計(jì)算土地增值稅。如乙公司獲取的房產(chǎn)公允價(jià)值為2000萬元，而該地塊土地使用權(quán)成本為1600萬元，在不考慮其他稅費(fèi)的情況下，則允許扣除的土地使用權(quán)成本＝1600247。（2000＋1200）1200＝600（萬元），增值額＝1200－600＝600（萬元），應(yīng)納土地增值稅額＝60040%－6005%＝210（萬元）?！　“咐治?6：某非房地產(chǎn)公司出土地與另一房地產(chǎn)公司出資金合作建房共同分配開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅處理 　　土地增值稅的處理分析　　②對(duì)于分得的房產(chǎn)部分，處理方式為分房自用，暫不征收土地增值稅，待其對(duì)外銷售后再分別按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售舊房繳納土地增值稅?！　?duì)于甲公司，應(yīng)將分給乙公司的現(xiàn)金加上房產(chǎn)的公允價(jià)值作為取得土地使用權(quán)的成本計(jì)入扣除項(xiàng)目，同時(shí)將房產(chǎn)的公允價(jià)值作為銷售收入計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅。　?。ㄋ模┑叵萝囄唬ㄜ噹欤㈦s物間的收入確認(rèn)　　遼寧省的規(guī)定　　《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（遼地稅函[2012]92號(hào)）第五條“關(guān)于地下停車位等取得收入和清算扣除問題”，規(guī)定如下：　　轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，計(jì)入土地增值稅收入，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許其成本費(fèi)用按照對(duì)應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除?！　o產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照?qǐng)?zhí)行?！　?0131031　?。ㄋ模┑叵萝囄唬ㄜ噹欤㈦s物間的收入確認(rèn)　　江蘇省的規(guī)定： 　　《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)）規(guī)定：“人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除?！被诖艘?guī)定，人防工程的地下車庫如果收取使用費(fèi)或者租金，其成本不能扣除，其收入也不納入土地增值稅收入。　　20131031　?。ㄋ模┑叵萝囄唬ㄜ噹欤㈦s物間的收入確認(rèn)　　《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用?！　』诖艘?guī)定，房地產(chǎn)公司向業(yè)主收的車庫使用費(fèi)用火租金，沒有辦理產(chǎn)權(quán)，就其成本不能扣除，其收入也不納入土地增值稅收入?！　?0131031　　（四）地下車位（車庫）、雜物間的收入確認(rèn)　　青島市的規(guī)定　　青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答〉的通知（青地稅函[2009]47號(hào)）第十二條規(guī)定：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。 　　（四）地下車位（車庫）、雜物間的收入確認(rèn)　　青島市的規(guī)定　　利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 　?。ㄋ模┑叵萝囄唬ㄜ噹欤?、雜物間的收入確認(rèn)　　浙江省的規(guī)定　　浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的解答　　　答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。　　　因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中配套的車庫（車位），如轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供車庫（車位）長(zhǎng)期使用權(quán)且使用年限和房地產(chǎn)的使用年限相同的，其取得的收入應(yīng)并計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅。 　?。ㄋ模┑叵萝囄唬ㄜ噹欤㈦s物間的收入確認(rèn)　　天津市的規(guī)定　　《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干問題的通知》（津地稅地[2011]24號(hào)）第四條、關(guān)于地下車庫收入與成本歸集的問題　　實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定：　　有產(chǎn)權(quán)且對(duì)外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本準(zhǔn)予扣除?！　∞D(zhuǎn)讓車庫使用權(quán)年限與所購(gòu)房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷售，應(yīng)歸集相應(yīng)的收入和成本?！　　∫陨锨闆r之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。 　?。ㄋ模┑叵萝囄唬ㄜ噹欤㈦s物間的收入確認(rèn)　　湖北省的規(guī)定　　《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知》（鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào)）規(guī)定：　　　七、關(guān)于地下人防設(shè)施清算處理問題　　　對(duì)于房地產(chǎn)公司在開發(fā)產(chǎn)品中按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，其成本、費(fèi)用可以扣除。對(duì)加以利用的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時(shí)，對(duì)其取得的收入也應(yīng)納入核算增值額。 　?。ㄋ模┑叵萝囄唬ㄜ噹欤?、雜物間的收入確認(rèn)　　新疆維吾爾自治區(qū)的規(guī)定　　《 新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施、地下建筑征收土地增值稅問題的批復(fù)》（新地稅函〔2010〕192號(hào)）規(guī)定：　地下人防設(shè)施、地下建筑等，屬于地上建筑物的范疇，因此，對(duì)其銷售轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅　?。ㄋ模┑叵萝囄唬ㄜ噹欤?、雜物間的收入確認(rèn)　　廣西的規(guī)定：　　《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于遏制房?jī)r(jià)過快上漲優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展稅收政策的公告》（自治區(qū)地方稅務(wù)局2013年4月3日）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中車庫（位）的稅收政策問題　　（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫（位），并與買受人簽訂車庫（位）銷售合同的，不論是否取得產(chǎn)權(quán)證明，均按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅?！　。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司與買受人簽訂車庫（位）長(zhǎng)期或無期限使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且合同價(jià)款相當(dāng)于同一小區(qū)或同一地段的車庫（位）銷售價(jià)格的，應(yīng)視同銷售，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅?！　?0131031　　（四）地下車位（車庫）、雜物間的收入確認(rèn)　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司與使用人簽訂車庫（位）租賃合同，按月（季、年）定期收取一定數(shù)額租金的，按租賃業(yè)務(wù)征稅。　　（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司銷售雜物房、閣樓等建筑物的，按上述情形處理?！　。?）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司銷售車庫（位）、雜物房、閣樓等建筑物征收土地增值稅時(shí)，所適用的預(yù)征率、清算率和核定征收率等應(yīng)與買受人房屋所屬類型一致?！　。?）買受車庫（位），不能取得產(chǎn)權(quán)證明的，不征收契稅?！　?0131031　　（四）地下車位（車庫）、雜物間的收入確認(rèn)