【正文】 房攤銷等。”基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)用是為直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的八項(xiàng)費(fèi)用：工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷。如果不是該八項(xiàng)費(fèi)用，但與直接組織和管理項(xiàng)目有關(guān)所發(fā)生的其他費(fèi)用，例如，與項(xiàng)目相關(guān)的其他費(fèi)用如職工教育經(jīng)費(fèi)、通訊費(fèi)、交通差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)、樣板間支出、利息支出、保安費(fèi)用等，在進(jìn)行土增稅清算時(shí)，能否扣除呢？要視具體情況而定?！痉科筘?cái)稅微信：jxhzhaojie】（二）房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)間接費(fèi)用”的企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)，通常把《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字【1995】第006號(hào)）所規(guī)定的八項(xiàng)費(fèi)用和與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的其他費(fèi)用如職工教育經(jīng)費(fèi)、通訊費(fèi)、交通差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)、樣板間支出、利息支出、保安費(fèi)用等等，都在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目核算。這就產(chǎn)生了會(huì)計(jì)與稅法的差異。（三）“9項(xiàng)費(fèi)用”在土地增值稅清算中的具體處理：具體情況而定根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)售樓設(shè)施，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為開發(fā)間接費(fèi)用，不可以計(jì)入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除。對(duì)于樣板間支出應(yīng)分不同情況處理：第一，對(duì)于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應(yīng)作為銷售費(fèi)用，不能在土地增值稅前扣除，計(jì)征土地增值稅時(shí)作納稅調(diào)整。第二，對(duì)于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費(fèi)支出應(yīng)作為“建安費(fèi)”科目核算，根據(jù)具體情況將計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的樣板間的裝修費(fèi)用調(diào)整到建安費(fèi)科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。第三，對(duì)于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，則相關(guān)的裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值，其折舊作為期間費(fèi)用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。：可以在土地增值稅前扣除周轉(zhuǎn)房攤銷是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費(fèi)或折舊費(fèi)，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應(yīng)計(jì)入周轉(zhuǎn)房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進(jìn)行裝修費(fèi)、工程改造費(fèi)、布線費(fèi)等相關(guān)支出并由開發(fā)企承擔(dān)部分也應(yīng)計(jì)入本科目。：可以在土地增值稅前扣除管理人員工資是支付給直接組織、管理項(xiàng)目的人員的工資及福利費(fèi)，這類費(fèi)用需要提供項(xiàng)目管理人員名單及勞務(wù)合同，可以在土地增值稅前扣除。但列支規(guī)劃部、采購部、預(yù)算部、保安部等部門人員的工資及福利費(fèi)，一般是不可以作為間接開發(fā)費(fèi)扣除。：具體情況而定項(xiàng)目工程部安裝電話，發(fā)生的電話費(fèi)可以作為其他開發(fā)間接費(fèi)列支，但項(xiàng)目管理人員報(bào)銷的手機(jī)費(fèi)難以與項(xiàng)目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費(fèi)，在土增稅前扣除。：具體情況而定項(xiàng)目管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費(fèi)可以列支開發(fā)間接費(fèi)，但報(bào)銷的私車加油費(fèi)，難以區(qū)分與項(xiàng)目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費(fèi)，在土增稅前扣除。：具體情況而定項(xiàng)目公司與保安公司簽訂的保安服務(wù)費(fèi)，主要判斷是否直接為項(xiàng)目管理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開發(fā)間接費(fèi)入賬，不相關(guān)不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。：不可以在土地增值稅前扣除一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費(fèi)用，不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。利息支出在土增稅清算時(shí)有不同的扣除方式，所以，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的利息支出應(yīng)按會(huì)稅政策差異調(diào)整。：不可以在土地增值稅前扣除按會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，不能直接歸集于開發(fā)產(chǎn)品的成本，作為期間費(fèi)用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會(huì)稅會(huì)計(jì)科目適用錯(cuò)誤調(diào)整。A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的B項(xiàng)目，2009年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為150萬元，；2010年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為200萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬元；十七、所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 2011年B項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為250萬元，項(xiàng)目計(jì)稅成本為4200萬元。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，A房地產(chǎn)企業(yè)在B項(xiàng)目竣工清算年度，即2011年需要繳納多少企業(yè)所得稅？A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，B項(xiàng)目竣工清算共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入6000萬元（1000＋2000＋3000），發(fā)生計(jì)稅成本4200萬元，項(xiàng)目期間費(fèi)用及可扣除稅金600萬元（150＋200＋250），應(yīng)納稅所得額＝6000－4200－600＝1200（萬元），應(yīng)繳企業(yè)所得稅＝120025%＝300（萬元），實(shí)際預(yù)繳企業(yè)所得稅＝＋25＝（萬元），項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅＝300－＝（萬元）。（提示：這種清算是錯(cuò)誤的）正確的項(xiàng)目清算辦法：第一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理并不僅著眼于具體項(xiàng)目的損益情況，無論項(xiàng)目是否完工，無論開發(fā)產(chǎn)品是預(yù)售還是現(xiàn)售，都應(yīng)當(dāng)在當(dāng)年度確認(rèn)銷售收入并匯算清繳企業(yè)所得稅。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2009年度、2010年度繳納的企業(yè)所得稅實(shí)質(zhì)上是當(dāng)年度匯算清繳的應(yīng)納稅額，并非B項(xiàng)目完工前的預(yù)繳稅額。第二，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月度）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2009年銷售收入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝100020%－150＝50（萬元），2010年銷售收入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝200015%－200＝100（萬元）。第三，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。B項(xiàng)目計(jì)稅成本為4200萬元，實(shí)際毛利率＝（6000－4200）247。6000100%＝30%，2009年、2010年實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額分別為100萬元[1000（30%－20%）]和300萬元[2000（30%－15%）]，毛利差額400萬元（100＋300）應(yīng)當(dāng)計(jì)入2011年度應(yīng)納稅所得額。第四，確定2011年度應(yīng)納稅所得額＝3000－[4200－3000（1－30%）]－250＋400＝1050（萬元），應(yīng)納所得稅＝105025%＝（萬元）。以上計(jì)算結(jié)果與企業(yè)財(cái)務(wù)人員計(jì)算結(jié)果的差額＝－＝4（萬元），形成此差異的原因在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于銷售收入的理解不準(zhǔn)確，將項(xiàng)目清算與所得稅匯算相互混淆。該例中，清算僅指項(xiàng)目計(jì)稅成本的最終結(jié)算，涵蓋了3年的銷售期間，而匯算指按照年度分別計(jì)算的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額，兩者不能等同。十八、注銷中的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理 自2010年1月1日起，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)）就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅處理問題，進(jìn)行了以下規(guī)定：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅：（一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額（項(xiàng)目年度銷售收入247。整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。