論物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別-資料下載頁
2025-06-28 22:44本頁面
【正文】 維修基金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，可臨時向業(yè)主籌集維修費用。2） 維修基金的使用維修基全在使用和管理中要?？顚Ｓ?，明確維修基金歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)提出計劃和預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會批準，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用；業(yè)主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監(jiān)督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長期使用。如果物業(yè)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數(shù)額巨大時，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它潔律法規(guī)允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。3） 建立完善的監(jiān)督機制對于不按規(guī)定建立維修基金或執(zhí)行標準低于國家標準的，各地應(yīng)在制定維修基主管理辦法細則中明確責任和懲罰辦法，否則，由開發(fā)商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業(yè)主委員會，缺乏監(jiān)督機制。4） 建立物業(yè)管理維修基金管理中心建議各城市由政府部門建立物業(yè)管理維修基金管理中心，將全市的物業(yè)維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。渠道C：多種經(jīng)營收人物業(yè)管理企業(yè)不能只依賴于物業(yè)管理收費求得生存，必須走向市場，依靠多種經(jīng)營彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。要擴大經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，通過間接的居住生活服務(wù)和各種特約服務(wù)，開辟物業(yè)管理的經(jīng)費渠道，通過規(guī)模經(jīng)營和加強管理降低成本，減輕住戶的直接物業(yè)管理費用。多種經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)籌集貿(mào)金最好的渠道，也是最有市場前景的發(fā)展方向渠道D：開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持 開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)提供啟動資金和維修養(yǎng)護費用，即開發(fā)商應(yīng)從開發(fā)項目的建設(shè)成本中提取1％一2％作業(yè)物業(yè)管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠提供商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，增加物業(yè)管理企業(yè)的造血功能，使其以業(yè)養(yǎng)業(yè)。另外，物業(yè)管理企業(yè)還可以從開發(fā)建設(shè)單位獲得享有免費維修的權(quán)利，以節(jié)約費用。渠道E：政府多方面的支持(1) 制定收費的標準，加強管理。目前除市場上的高檔商品房外，普通住宅小區(qū)還不能完全按市場價收費。(2) 對房改房，原產(chǎn)權(quán)單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修和更新等費用，減輕購房人負擔。(3) 在主融稅收方面提供優(yōu)惠政策。(4) 撥發(fā)一定的城市建設(shè)維護費，用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理，以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。(5) 在舊小區(qū)內(nèi)，在規(guī)劃允許的前提下，新一些商業(yè)用房，以成本價或低價的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購物、家政服務(wù)等經(jīng)營性收入，彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足。渠道F：介人物業(yè)出租代理物業(yè)管理企業(yè)利用自身對物業(yè)熟悉的優(yōu)勢，為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)出租代理對三方都有好處：對于租房者，不用和業(yè)主直接見面，計價還價，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業(yè)管理企業(yè)做中介，不會上當受騙；對業(yè)主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀回報；對物業(yè)管理企業(yè)來說，則可利用專業(yè)優(yōu)勢獲得一定的餓中介利潤。物業(yè)管理企業(yè)如果能惜鑒國外成熟的做潔，從事租售代理業(yè)務(wù)，在增加物業(yè)管理企業(yè)收益的同時，在一定程度上激活房地產(chǎn)市場。(二)、物業(yè)管理品牌效應(yīng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng)主要是體現(xiàn)在對銷售的促進作用上。物業(yè)管理不同于口 香糖，它是一項實在的服務(wù)。因此，在品牌的創(chuàng)建上面沒有太大的想象空間。一間物業(yè)管理公司的良好信譽，也不是憑一兩個好創(chuàng)意就可以，它是經(jīng)過多年的實際經(jīng)營，日積月累起來的。在銷售當中，名聲響亮、口碑良好的餓物業(yè)管理公司是使人們對所售物業(yè)產(chǎn)生信任及對將來的服務(wù)感到安心的重要因素之一。物業(yè)管理根據(jù)項目性質(zhì)和目標客戶背景的不同，在創(chuàng)建品牌時，其側(cè)重點會 有所不同。工薪階層對物業(yè)管理的檔次和服務(wù)項目要求并不高。除了維修保養(yǎng)、保安清潔這些最基本的服務(wù)外，其他的能免則免，關(guān)鍵是要收費低。而有錢人家則不同，交多些錢無所謂，關(guān)鍵是要舒服，還要讓人羨慕；高檔寫字樓因為設(shè)施先進，功能多，故而客戶可能會在技術(shù)方面對管理公司有更高的要求，因為他們知道技術(shù)不過關(guān)將會使管理成本大大增加。面對這些不同的客戶，用同樣的管理理念顯然很不恰當，因此創(chuàng)建品牌時就必須充分考慮到上述各種因素。結(jié)論目前，我國的物業(yè)管理公司顯得非常小家子氣，甚至在定位上就有很大問題。物業(yè)管理從根本上說，承擔的是住戶資產(chǎn)50%變現(xiàn)的任務(wù)。一棟建筑落成之后，實際實現(xiàn)的僅僅是50%的價值，要使其在日后不斷增值，歷久長新，另外的50%只有靠物業(yè)管理。所以，物業(yè)是否管得好，住戶購買的資產(chǎn)是否能夠持續(xù)升值，物業(yè)管理公司是個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。而物業(yè)管理公司面對這樣的定位和任務(wù)，也必須具有長期打算，愿意投資完善自身，才有可能真正承擔得起這樣的職責。我國物業(yè)管理行業(yè)未來很長一段時期的發(fā)展，很大程度上取決于《條例》的貫徹落實。各地要以《條例》的頒布施行為契機，有計劃、有步驟地進行貫徹宣傳，藉此大力增強全社會的物業(yè)管理法制觀念。各省、自治區(qū)、直轄市要結(jié)合本地區(qū)的實際情況，盡快制定當?shù)氐呐涮追ㄒ?guī)政策和《條例》實施細則，建立較為完善的物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章體系。要進一步明確建設(shè)、管理及業(yè)主三方的責、權(quán)、利，逐步推進開發(fā)、銷售和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，努力創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，徹底打破誰建設(shè)、誰管理的壟斷經(jīng)營局面，積極推行招投標制度，加快物業(yè)管理市場化進程，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場主體。9 / 9
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