【正文】 度較高，存在較大的公寓市場(chǎng)空間，通過(guò)高層公寓，可以在多樣化的產(chǎn)品線(xiàn)上化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、提高利潤(rùn)率。商業(yè)配套：沿星河景觀大道布置沿街風(fēng)情商業(yè)街，同時(shí)設(shè)置一面積 2 萬(wàn)平米左右的集中商業(yè)，滿(mǎn)足社區(qū)及周邊市民對(duì)高尚商業(yè)的需求。學(xué)校、醫(yī)院等市政配套：根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)劃，對(duì)于本項(xiàng)目而言，已形成社區(qū)級(jí)規(guī)模，按規(guī)定須配有從幼兒園至高中的學(xué)校，及社區(qū)醫(yī)院、郵局等。因而本項(xiàng)目產(chǎn)品組合為：五星級(jí)酒店、別墅、類(lèi)別墅、花園洋房、高層、公寓、商業(yè)、及學(xué)校、醫(yī)院等配套。以五星級(jí)酒店強(qiáng)大的高端占位形象提升項(xiàng)目的形象，迅速在市場(chǎng)樹(shù)立高端形象標(biāo)桿，迅速將其它市面“城市經(jīng)濟(jì)豪宅“、 “城市主流豪宅”遠(yuǎn)拋出去。涵蓋目前所有物業(yè)形態(tài)，但并非各物業(yè)形態(tài)并駕并驅(qū)，對(duì)于大盤(pán)而言，即要考慮到資源的利用，又要考慮到長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期所帶來(lái)的產(chǎn)品升級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，更要考慮到開(kāi)發(fā)商的利益最大化。53 / 94各物業(yè)組合建議　根據(jù)品類(lèi)定位推導(dǎo)模型，本項(xiàng)目山水資源豐富，特別項(xiàng)目依自然條件可分為西北面平坦區(qū)域（橙色區(qū)域） ，此區(qū)區(qū)域平坦，山水資源最為平淡，因而我司建議區(qū)域?yàn)楦邔?、多層洋房、?lèi)別墅區(qū)域。圍合的盤(pán)地丘陵地帶，可根據(jù)地形，主要建成以別墅為主的區(qū)域，包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、空中別墅。但是我們?cè)诟魅莘e率的分配及產(chǎn)品比例時(shí)必須要考慮到兩大因素：（1） 、產(chǎn)品并非大而全就一定利潤(rùn)最大化；（2）　容積率的分配應(yīng)結(jié)合地勢(shì)、景觀全盤(pán)考慮，區(qū)域分明。那么首先，我們來(lái)看一下，產(chǎn)品在何種容積率下，利潤(rùn)最大化。通常情況下，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，在同等面積下，低容積率利潤(rùn)率最高，因而往往采用平均主義，高層、多層、低層共同分配，其實(shí)在中原的多個(gè)項(xiàng)目研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，低層＋高層是容積率 ，而共同分配僅為風(fēng)險(xiǎn)最低化模型。為了說(shuō)明此問(wèn)題，結(jié)合我司策略中心曾分析之案例加以說(shuō)明：EXP：某項(xiàng)目容積率 （本項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大，難于直面分析）水 平地 山谷 坡地 濕地注：除以上色塊區(qū)外，目前條件下，均不適宜建住宅54 / 94方案一：只做低密度及高密度產(chǎn)品此方案效益最大化、將其中中等容積率住宅歸為零，而只建造低密度及高容積率之物業(yè)。方案二：在方案一基礎(chǔ)上減少高密度，增加中密度此方案效益在五個(gè)示例中，列居第二位，僅次于方案一，將部分高層轉(zhuǎn)換為多層建筑，售價(jià)下降約 1%,而總建面并未減少。方案三：在方案二基礎(chǔ)減少低密度，增加中密度此方案效益在五個(gè)示例中，列居第三位，位于方案二之后，售價(jià)較方案一下降約 %,而總建面并未減少。55 / 94　　由以上分析推導(dǎo)模型我們可以看出，一個(gè)項(xiàng)目的利益最大化，理想的情況下，應(yīng)最低密度及密度的物業(yè)組成，方為最佳組合，增加中間過(guò)度產(chǎn)品，未必能在理想狀態(tài)下達(dá)到利潤(rùn)之最大化，但一味地增加高層建筑也不是利益最大化的原則，因而我們認(rèn)為，在理想的狀態(tài)下（即什么產(chǎn)品都熱銷(xiāo)的成熟市場(chǎng)條件下） ，應(yīng)以絕對(duì)的低密度住宅＋高層住宅為最佳組合。但是我們面對(duì)的是并不成熟的市場(chǎng)，就必須在理想的狀態(tài)下對(duì)產(chǎn)品形態(tài)加以修正，在修正，我們就必須考慮到客戶(hù)對(duì)各產(chǎn)品的置方案五，在方案二的基礎(chǔ)上，去掉低密度，增加高密度。此方案效益在五個(gè)示例中，列居第五位，位于方案三之后，售價(jià)較方案一下降約 10%,而總建面并未減少。方案四，追求大而全，每的業(yè)平均分布此方案效益在五個(gè)示例中，位居倒數(shù)第二位，利益較方案一少約 5%的利益。56 / 94業(yè)偏好，如對(duì)高層的認(rèn)可度、對(duì)多層的認(rèn)可度、以及疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟的認(rèn)可度，并以此為依據(jù)，對(duì)各物業(yè)比例進(jìn)行調(diào)配，使得我們的產(chǎn)品組合在即定的市場(chǎng)條件下達(dá)到利益的最大化，同時(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)的最小化。根據(jù)市場(chǎng)報(bào)告中產(chǎn)品分析，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品提示如下：提示一：別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品供不應(yīng)求，獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼成為目前市場(chǎng)上最熱銷(xiāo)的產(chǎn)品，雙拼目前市場(chǎng)尚不明朗（市場(chǎng)類(lèi)似產(chǎn)品不多） ；提示二：多層建筑供應(yīng)量減少，環(huán)境好、景觀佳的花園洋房?jī)r(jià)高且銷(xiāo)售善喜人，特別帶電梯的洋房，市場(chǎng)反映良好；提示三：小高層物業(yè)成為區(qū)域的主流物業(yè)形態(tài)之一，產(chǎn)銷(xiāo)兩旺。提示四：高層物業(yè)區(qū)域尚不多，主要以都市中心小戶(hù)型為主，由于價(jià)格等原因，目前市場(chǎng)尚不明朗。作為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的補(bǔ)缺區(qū)域，一方面，兩地價(jià)差使得深圳人對(duì)惠陽(yáng)趨之若鶩，另一方面，惠陽(yáng)大量的低密度產(chǎn)品，是深圳人所稀缺的產(chǎn)品，兩大因素使得，花更少的錢(qián)，住更高檔的物業(yè)是區(qū)域置業(yè)的一大特征。但與此同時(shí)，我們必須考慮到未來(lái)隨著惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，區(qū)域地價(jià)高漲，本項(xiàng)目已成為都市形象盤(pán)，房地產(chǎn)價(jià)格接近深圳 2022－2022 年的水平梯度，高層住宅必將成為區(qū)域主導(dǎo)物業(yè)形象之一，因此， 對(duì)于大盤(pán)而言，必 須以遠(yuǎn)見(jiàn)來(lái)定格產(chǎn)品，高層將成為本項(xiàng)目主導(dǎo)物業(yè)形象之一，而目前受歡迎的戶(hù)型， 則 由于市場(chǎng)形象及價(jià)格因素、開(kāi) 發(fā)商利益因素，在都市形象 盤(pán)的市場(chǎng)上漸漸消失。由此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目是以低密度、及高 層為主，根據(jù)目前的市場(chǎng)形象，充分考慮市場(chǎng)需求現(xiàn)狀，增加中 間產(chǎn)品形態(tài)。但隨著市場(chǎng)的變化，小高層可打造為空墅，因而挺 進(jìn)于高端市場(chǎng)，因而可以加大比重。57 / 94即：本項(xiàng)目以低層、高層、小高層物業(yè)形態(tài)為主導(dǎo)，以中間過(guò)度之花園洋房、疊拼輔，在后期可不加以考慮。我司對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行充分的對(duì)照分析，我司對(duì)各項(xiàng)目地塊容積率分配如下：如右圖：絿色區(qū)域?yàn)樯襟w圍合而成的盤(pán)地地帶，總占地約 73萬(wàn)平米，主要地形為坡地，主要地貌為山水自然體，適宜建造中低、低密度及空墅結(jié)合體。成為一個(gè)純高端產(chǎn)聚集地。通低密度產(chǎn)品與高密度產(chǎn)品相結(jié)合，一方面達(dá)到景觀利用的、經(jīng)濟(jì)利益的最大化，另一方面，也將山體植被較差的形象隱去，成為一個(gè)完全獨(dú)立于城市喧囂的豪宅片區(qū)。另 4號(hào)地西側(cè)約 30萬(wàn)平米，地形平坦，與市區(qū)臨近，適宜開(kāi)發(fā)城市中心豪宅類(lèi)弄，即以 TOWNHOUSE　以高層為主，結(jié)合商業(yè)、商務(wù)功能，適應(yīng)一個(gè)城市的發(fā)展，而不失整個(gè)項(xiàng)目的檔次（高層建筑通過(guò)創(chuàng)新來(lái)達(dá)到高端的產(chǎn)品品質(zhì)） 。我司認(rèn)為，在容積率的制定上，一方面我們要結(jié)合地形地貌的物點(diǎn)，另一方面我們要結(jié)合深惠兩地的大盤(pán)特點(diǎn)，特別是同一區(qū)域的大盤(pán)，因而在容積率問(wèn)題上，我們必須先審視區(qū)域大盤(pán)的特點(diǎn)。從中找到區(qū)域的認(rèn)同目前惠陽(yáng)－大亞灣高尚大盤(pán)容積率一覽表：73 萬(wàn)平米30 萬(wàn)平米58 / 94項(xiàng)目名占　　地（單位：平米）規(guī)劃建筑面積（單位：平米） 規(guī)劃容積率 項(xiàng)目名占　地（單位：平米）規(guī)劃建筑面積（單位：平米） 規(guī)劃容積率半島 1號(hào) 100多萬(wàn)平米 二期 24．8 萬(wàn)平米 二期 1．24 振業(yè)三和項(xiàng)目 612580平米（一期） 棕櫚島140萬(wàn)平米（包括 27洞高爾夫球場(chǎng)）65萬(wàn)平米 二期 0．83 碧桂園項(xiàng)目200萬(wàn)平米首期占地 114萬(wàn)平方米東方新城 33萬(wàn)平米 31萬(wàn)平米 共計(jì)： 東部集團(tuán)項(xiàng)目 610000 900000 熊貓國(guó)際 89萬(wàn)平方米 1070000 珠江東岸項(xiàng)目 613228 1058679 本項(xiàng)目因采用星河地產(chǎn)星河丹堤項(xiàng)目之空中別墅開(kāi)發(fā)模式，因而可以適當(dāng)提高容積率，加之項(xiàng)目地塊內(nèi)雖然坡地較大，采用空中別墅后，可以最大應(yīng)用坡地。因而我們建議，盤(pán)地區(qū)域 73萬(wàn)平米，容積率為：　即，建面積： 萬(wàn)平米　　　　　　　4 號(hào)地西部區(qū)域　30 萬(wàn)平米，容積率為 即，建筑面積：75 萬(wàn)平米?！　　　　　　】傆?jì)： 萬(wàn)平米　　　　　　　　　其中住宅：118 萬(wàn)平米59 / 94可售住宅容積率：含公建建、酒店容積率：本項(xiàng)目建議容積率為項(xiàng)目實(shí)際用地，并非如珠江東岸、振業(yè)地產(chǎn)，為規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，部分高層將不實(shí)際建造，如本項(xiàng)目報(bào)建受容積率限制較大，也可以采用此方式，即，報(bào)建而不建。因而在目前的條件下，本項(xiàng)目容積率在高端物業(yè)中屬偏中等偏高（相對(duì)于半島 1號(hào)、棕櫚島、熊貓國(guó)際）其中各物業(yè)比例分配如下：項(xiàng)目名建筑面積（單位：平米） 容積用地面積（單位：平米）獨(dú)棟 100000 333333 雙拼 30000 50000 聯(lián)排 140000 175000 疊拼 50000 1 50000 多層 55000 45833 空中別墅 120220 66667 小高層/高層 680000 251852 酒店 30000 1 30000 商業(yè) 50000其它公建 50000 33333 車(chē)位 120220分配原則：根據(jù)市場(chǎng)喜好，及未來(lái)深圳市場(chǎng)的產(chǎn)品補(bǔ)缺，集中優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行高端開(kāi)發(fā)；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化的原則，主攻高端的低秘度產(chǎn)品及中高檔的高層產(chǎn)品；符合現(xiàn)階段區(qū)域地產(chǎn)熱點(diǎn)原則：建適量的帶電梯多層洋房；發(fā)揮星河產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)資源：打造山水景觀空中別墅；符合地形地貌特點(diǎn)：以山水為主題，因地制宜，選擇適宜的密度產(chǎn)品；具有前瞻性的眼光：以未來(lái)的產(chǎn)品動(dòng)向，向高層市場(chǎng)進(jìn)軍；符合項(xiàng)目形象的原則：多層、高層都應(yīng)以創(chuàng)新的產(chǎn)品拔高產(chǎn)品檔次；符合社區(qū)的需求，廣建車(chē)位、商業(yè)配套、高檔會(huì)所、配套醫(yī)療、學(xué)校。拔高項(xiàng)目形象：興建惠陽(yáng)――大亞灣首個(gè)城市五星級(jí)商務(wù)灑店。60 / 941425000 1036019（以上以我司根據(jù)貴司提供之項(xiàng)目用地紅線(xiàn)圖、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、及我司多次考察項(xiàng)目地塊后，對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃建議，具體以后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）各物業(yè)所占面積對(duì)于一個(gè) 130萬(wàn)平米體量，居住戶(hù)數(shù)約 8000－10000 戶(hù)，居住人口約 3萬(wàn)人，達(dá)到規(guī)劃中社區(qū)的規(guī)模，因而在公建中，必須考慮學(xué)校、社區(qū)醫(yī)療等公共設(shè)施，因而我司根據(jù)公建配額及惠陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)各物業(yè)比例分配如下圖：物業(yè)面積分配（總占地面積 103 萬(wàn)平方米總建筑面積 約 其中：住宅面積 約 118萬(wàn)平方米商業(yè)面積 約 5萬(wàn)平方米星級(jí)賓館 約 3萬(wàn)平米學(xué)校建筑面積 約 會(huì)所建筑面積 約 1萬(wàn)平方米其它建筑面積 約 車(chē)位面積 12萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù) 約 820010000 戶(hù)容積率 約 主力戶(hù)型面積建議戶(hù)型定位前提一：目前區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶(hù)型大小分布圖61 / 94二房二廳 三房二廳 四房二廳 疊拼 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟項(xiàng)目名面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例半島 1 號(hào) 74~91 24% 91~147 42% 178~181 13% 192~218 % 209~258 % 無(wú) 無(wú)東方新城 83~89（116套） 16%122~136（208套） %（80 套） 11% 無(wú) 255~272（6 套） % 228~326（58套） % 322~467（93套） %棕櫚島 104~130（14 套） 9% 140~180（117套） % 無(wú) 285~305（24套） % 無(wú) 無(wú) 無(wú)熊貓國(guó)際 84~92 20% 126~130 50% 148~155 30% 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú)戶(hù)型定位前二：本項(xiàng)目定位為中高端豪宅產(chǎn)品，尺度適當(dāng)放大對(duì)于高檔物業(yè)而言，置業(yè)者多為第二居所、或享受型物業(yè)，因而在面積區(qū)間上，應(yīng)對(duì)于市場(chǎng)主流產(chǎn)品有所放大，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的高端市場(chǎng)占位，但是，本項(xiàng)目亦非頂級(jí)豪宅，因而本項(xiàng)目在戶(hù)型定位上，只能稍放大；戶(hù)型定位前提三：充分考慮未來(lái)市場(chǎng)因素未來(lái)，惠陽(yáng)――大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)會(huì)大幅提升，由于價(jià)格的上升，造成產(chǎn)品總價(jià)大幅度上升，對(duì)于大盤(pán)而言意味著客戶(hù)群大幅縮小，因而必須要考慮未來(lái)市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)中高端物業(yè)的影響，特別是高層建筑，基于市場(chǎng)的成熟，我們建議部分甚至可以建筑小戶(hù)型公寓及創(chuàng)新型小戶(hù)型。定位前提四：充分考慮未來(lái) 90/70政策的影響62 / 94盡管目前惠陽(yáng)對(duì) 90/70政策控制尚不嚴(yán)格，但未來(lái)趨勢(shì)將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)，星河地產(chǎn)作為品牌發(fā)展商，一方面可以與政府協(xié)商，爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣闹С?，另一方面，建造部分中小?hù)型，以及可以?xún)煞孔円环康膽?hù)型，甚至可以通過(guò)戶(hù)型創(chuàng)新方式來(lái)達(dá)到小戶(hù)大家的目的。注：二房二廳建議多用創(chuàng)新戶(hù)型，如 MINI 空墅，二房變?nèi)康?，四房?廳，可由兩套二房合并而成，基本可達(dá)到 90/70 政策。五、客戶(hù)定位目前惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)尚處于快速發(fā)展的初級(jí)階段，區(qū)域內(nèi)消化容量有限，開(kāi)發(fā)量急劇上升，加之區(qū)域樓歷史挫折，當(dāng)別墅類(lèi)戶(hù)型面積建議獨(dú)棟別墅：建議面積　 320－360 平米/棟雙拼別墅：建議面積　 260－300 平米/棟連排別墅：建議面積　 220－260 平米/棟疊加別墅：建議面積　 200－220 平米/棟空中別墅：建議面積　 150—220 平米/棟高尚住宅類(lèi)戶(hù)型面積建議二房二廳：建議面積　 80－90 平米/棟　占 20%三房二廳：建議面積　 120－135 平米/棟 　　　　　　　　　　　　　　占 45%四房二廳：建議面積　 145－165 平米/棟占 30%復(fù)式：建議面積　 160－1800 平米/棟　占 5%高層公寓類(lèi)戶(hù)型面積建議一房一廳：建議面積　 35－50 平米/棟　占 50%二房一廳：建議面積　 50－60 平米/棟 占 50%63 / 94地人對(duì)樓市前景尚持懷疑態(tài)度，因而惠陽(yáng)大亞灣的樓市客戶(hù)構(gòu)成與其它地區(qū)有著明顯的差別，我司通過(guò)我司代理的半島 1號(hào)、東方新城，對(duì)前來(lái)咨詢(xún)、成交的客戶(hù)進(jìn)行了系統(tǒng)的樣本分析，并且結(jié)合與業(yè)界的交流數(shù)據(jù)，對(duì)惠陽(yáng)樓市客戶(hù)進(jìn)行歸納分析，同時(shí)，結(jié)合區(qū)域的發(fā)展特點(diǎn)，充分挖掘，為本項(xiàng)目的客戶(hù)構(gòu)成分析提供支持。近期惠陽(yáng)樓市客戶(hù)分析：半島 1 號(hào) 深圳客 70%，本地客 25%，其他 5%棕櫚島 50%是香港客戶(hù)，20%是當(dāng)?shù)剞k廠的臺(tái)灣客戶(hù)，30%為深圳與惠陽(yáng)本地客戶(hù)。東方新城 深圳客戶(hù)占 70％，其余為惠陽(yáng)本地客戶(hù)中銘豪園 95%是本地客戶(hù)；5%是在本地辦廠的外商錦江國(guó)際 深圳客戶(hù)占 60％，本地客戶(hù)占 35%，其他 5%