【正文】 5375 對于稿酬、勞動報酬、特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產轉讓所得，偶然所得和其他所得，按次征收個人所得稅，適用稅率是20%的比例稅率。但對于稿酬所得按應納稅額減征30%；對于勞各報酬所得一次收入高的，實行加成征收——個人勞務報酬一次超過2000050000元的，按稅法規(guī)定計算的稅額，加征五成，超過50000元的，加征十成。 印花稅——對經濟活動和經濟交往中書立、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。征收范圍：購銷合同、運輸合同、借款合同、保險合同等十類合同；營業(yè)帳簿；權利、許可證照；產權轉移書據。稅率：比例稅率：分5檔，‰、‰、5‰、1‰、4‰ 定額稅率：5元/每件，適用帳簿和權利、許可證照兩類。具體計算：印花稅=合同金額*稅率二、物業(yè)管理企業(yè)的代收費用結構：物業(yè)管理企業(yè)在進行經營活動中，所代收的費用有水費、排污費，某些管理處還會涉及代收電費，具體標準為：用戶類型水費排污費單價（元/噸） 電費單價（元/度）類別用量（噸）單價（元/噸）居民高層25噸以下2530噸30噸以上多層25噸以下2530噸30噸以上商業(yè)　　管理處公用　　其中，物業(yè)管理企業(yè)在代收水費時，要向高層住宅小區(qū)居民收取20%%的增值稅費，%的增值稅費。但加壓費的收取問題，由于各個管理處的實際情況不同，收費方法也不盡相同。例如我公司的老管理處海濱廣場管理處，凡是高層住宅居民，不論住在哪一層，均收取加壓費，多層、小高層住宅居民均不收取。而相對較新的陽光棕櫚園管理處，則不論是高層住宅還是多層住宅，只要是住在4樓以上的居民，均收取加壓費。又如地處布吉關外的中海怡翠山莊管理處，雖然小區(qū)內都是多層住宅，但由于市政供水不足，對居民均要收取加壓費。第八講 物業(yè)管理企業(yè)收入篇物業(yè)管理企業(yè)在進行經營活動中，管理處的主要收入來源：物業(yè)管理費、車位費、有償服務收入、其他收入，公司收入來源有管理酬金顧問管理收入、其他收入等，按會計核算歸集有以下幾個方面構成：主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入是指各單位在從事物業(yè)管理活動中為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收入。其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入是指各單位從事主管業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經營收入等。營業(yè)外收入營業(yè)外收入是指各單位發(fā)生的與其生產經營無直接關系的各項收入，包括處置固定資產凈收益、固定資產盤盈、出售無形資產收益、罰款凈收入等。物業(yè)管理企業(yè)的各項收入具體為：主營業(yè)務收入其他業(yè)務收入營業(yè)外收入住戶管理費擺臺收入罰款凈收入商戶管理費房屋中介代銷手續(xù)費收入滯納金收入維修收入廢品回收收入處置固定資產凈收益停車場收入其他收入（復印、電話收入）　固定資產盤盈會所收入　　住戶專車收入　　游泳池收入　　租金收入　　專用基金專用基金屬于非營業(yè)收入，分為二類：本體維修基金（只有深圳有此項基金）：系代收代付基金，業(yè)主在房屋交付保修期滿后第一個月起開始向物業(yè)管理處交納。本體維修基金的30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修，70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程，用于中修以上維護工程時，須經業(yè)主委員會或該棟50%以上的業(yè)主書面同意。 專用基金是由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)建設總投資2%的比例一次向管理會劃撥的資金，總投資含地價、公用設施配套費、建造成本。專用基金用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程（實際工作中沒有執(zhí)行，開辦費屬于此項）。第九講 物業(yè)管理企業(yè)成本篇一、物業(yè)公司的財務核算特點物業(yè)公司只能按管理處的管理成本提取10%的管理酬金，扣除自己的管理費用等開支后形成公司的利潤。管理處上交管理酬金后有節(jié)余利潤是管理處全體業(yè)主的，虧損要由物業(yè)公司來承擔，公司現(xiàn)行的管理合約是酬金制和包干制的結合，按新條例規(guī)不定期要在合同中明確是包干制還是酬金制，才有利于物業(yè)公司。根據上述原則進行公司和管理處的會計核算，物業(yè)公司的會計報表要分別反映投資人的權益和全部會計單位匯總兩套報表體系。反映投資者權益的報表，建立在公司本部的基礎上，按穩(wěn)健原則減去管理處的虧損準備后計算盈虧，反映投資者應獲得的利潤。匯總會計報表，是向稅務部門納稅依據，同時可以反映公司總體經營規(guī)模的會計報表。二、物業(yè)管理處的成本結構物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理過程中為物業(yè)產權人、使用人提供管理、服務和維修等過程中發(fā)生的各項成本、費用支出。按管理架構分公司管理費和管理處管理成本，下面主要是介紹管理處的成本主要結構，包括直接人工費、直接材料費、其他直接費和間接費用。 直接人工費：包括直接從事物業(yè)管理的人員工資、獎金、伙食費、服裝費、勞動保護費、勞動保險費及按工資總額計提的職工福利費（8%、14%）等。直接人工費按人員類別分設“護衛(wèi)人員”、“清潔綠化人員”、“維修人員”和“其他人員”等。直接材料費：包括在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。按類別分設“護衛(wèi)材料”、“清潔綠化材料”、“維修材料”、“其他材料”等。其他直接費：包括公用水電費、公共設施日常維修費用、外委大廈日常維修費、外委機電設備日常維修費、外委電梯日常維修費、外委清潔費等。但值得注意的是，公共設施、機電設備大中修理費用應由本體維修基金或專用維修基金支出。間接費用：包括管理處管理人員的工資及福利費、辦公費、交通差旅費、交際應酬費、勞動保險費、員工培訓費、固定資產折舊費、低值易耗品攤銷、待攤費用攤銷、自用水電費、稅金、勞動保護費、工會經費、食堂費用、社區(qū)文化活動費、業(yè)主管委會費用和其他等。具體明細項目設置及包含的內容如下： 項 目核算內容一、直接人工費　護衛(wèi)人員核算護衛(wèi)人員的工資及福利，包括工資、獎金、福利費、伙食費、過節(jié)費、服裝費、保險費等清潔綠化人員核算清潔人員外包費，綠化人員的工資及福利，包括工資、獎金、福利費、伙食費、過節(jié)費、服裝費、保險費等維修人員核算維修人員的工資及福利，包括工資、獎金、福利費、伙食費、過節(jié)費、服裝費、保險費等其他人員核算食堂人員、接待員、會所人員、司機等的工資及福利，包括工資、獎金、福利費、伙食費、過節(jié)費、服裝費、保險費等二、直接材料費　護衛(wèi)材料核算有關護衛(wèi)工作的材料支出，如對講機及配件等清潔綠化材料核算有關清潔綠化工作方面的材料支出，如清潔用品、綠化用工具、化肥及花草等　維修材料核算有關維修工作方面的材料支出，多指維修用品等　其他材料核算除上述材料以外的其他零星材料　三、其他直接費　公共水電費核算小區(qū)公共部分，如電梯、樓倒、大堂的水電費大廈維修費核算有關大廈的各項維修支出，但不包含使用本體維修基金的各項維修機電設備維修費核算各種公共機電設備每月的保養(yǎng)費和年檢費、維修費等　電梯維修費 核算電梯每月的保養(yǎng)費和年檢費、維修費等　清潔費 核算大廈外墻、水池的清洗費　其他核算除上述費用以外的其他零星開支四、間接費用　管理人員工資及福利核算管理人員的工資及福利，包括工資、獎金、福利費、通訊費、交通費、過節(jié)費、加班費、保險費等　辦公費核算辦公室的各種日常開支，如購買辦公用品、電話費、訂購報刊雜志費、印刷費及審計、訴訟、律師、工傷年檢等各項專業(yè)顧問費　 項 目 核算內容交通差旅費核算員工因公外出的交通費及差旅費等，還包含員工每年休探親假的來回路途費　交際應酬費核算員工因公消費的招待費、購禮品款等　勞動保險費核算管理層員工的勞動保險、失業(yè)保險、工傷保險費，但醫(yī)療保險費除外，計入“應付福利費”中　員工培訓費核算員工的各類培訓費，多指物業(yè)管理上崗證培訓固定資產折舊核算每季度計提的各類固定資產折舊費　低值易耗品攤銷核算每季度計提的各類低值易耗品攤銷費　待攤費用攤銷核算管理處辦公室、員工宿舍、食堂的裝修工程每月應攤銷的費用　水電費核算管理處辦公室及員工宿舍的水電費1稅金核算購買財務帳簿上貼的印花稅票　1勞動保護費核算為員工購買的飲用水、藥品等費用1工會經費核算按“應付工資”的2%比例計提的用于員工工會活動的經費　1食堂費用核算管理層人員的伙食費　1社區(qū)文化活動費核算過年過節(jié)時與小區(qū)業(yè)主聯(lián)宜用的活動費、小區(qū)裝飾費等　1業(yè)主管委會費用核算業(yè)主委員會的所有開支　1其他核算除上述費用之外的其他零星開支　三、管理處的專業(yè)維保成本我公司各管理處的外委機電設備日常維修、外委電梯日常維修、外委清潔都是由公司下屬的三個專業(yè)公司——中海樓宇科技公司、中海電梯公司、中海社區(qū)環(huán)境公司分包。清潔業(yè)務分包給社會的清潔服務公司，下面是各項分包的具體情況： 機電設備維修費指對小區(qū)內公共機電設備維修、養(yǎng)護而發(fā)生的費用。此費用按照管理處與樓宇科技公司簽訂的維保合同每月計提支付。維保項目包括強電設備、弱電設備、給排水設備、空調設備等。收費標準是根據工程部統(tǒng)一測算的設備工作點情況及保養(yǎng)級別(一級保養(yǎng)，二級保養(yǎng)，日常保養(yǎng))制定。每一工作點的收費標準相同。以我公司中海華庭管理處2003年機電維保為例（施行一級、二級保養(yǎng)），供配電系統(tǒng)、柴油發(fā)電機組等強電設備每月維保費為4930元/月，給排水設備每月維保費6177元，空調部分每月維保費18481元，消防、停車場、監(jiān)控、報警等弱電設備每月維保費17593元，中海華庭管理處2003年因機電設備維修保養(yǎng)共發(fā)生費用每月46640元。但是由于管理處預算低于實際測算成本，實際每月只支付36074元。電梯維修費指因對小區(qū)內所有電梯及其配套設施的日常維護保養(yǎng)及故障維修而發(fā)生的費用。電梯維保費的收費標準基本是由層高、品牌、使用年限等決定，同時由于對電梯施行全保與半保的不同，各管理處的電梯維保費單價呈現(xiàn)較大差異。深圳市電梯協(xié)會2003年對38家電梯維保企業(yè)市場價調查如下：種 類平均價格（元/月）每增加一層增加(元/月)與2000年價格相比客梯全保(十層)%客梯半保(十層)%我公司部分管理處全保電梯單價情況(單位：元/月)管理處2001年2002年2003年現(xiàn)市場價世貿(45層)2840284037703212海連(30層)3000300027002380江南(19層)180018004681770碧云天(18層)2100155015501715浪琴嶼(12層)400801331380中海商城(9層)1083150015001270半保單價情況：半保是指維修用100元以上配件由管理處自行承擔，維保單價約為全保單價的一半左右。近幾年電梯維保費總體呈現(xiàn)下降趨勢，公司制定的價格與市場價格基本持平，但會根據管理處的財務收支狀況進行適當調整；少數(shù)管理處如江南、浪琴嶼管理處財務狀況不好，公司內部定價遠低于市場價格。清潔綠化費指因對小區(qū)內環(huán)境及衛(wèi)生設施清潔維護、管理而發(fā)生的費用。如外墻清洗費、水池清洗費、綠化租擺費、綠化管養(yǎng)費及花卉購買等費用。外墻清洗費：對小區(qū)內大廈外墻及玻璃的清洗發(fā)生的費用，一般采取承包方式，按面積計價。水池清洗費：指對小區(qū)內生活飲用水二次供水設施清洗消毒費用。按水箱總容積計價，一般每半年清洗一次。收費標準為：水箱容積小于100m2，600800元/個；水箱容積大于100 m2的，12元/ m2。綠化租擺費：制對小區(qū)內公共部位室內盆花租擺、養(yǎng)護、管理而發(fā)生的費用。按租擺數(shù)量定價。收費標準為：一般每月收取盆花定價的30％－40％。綠化管養(yǎng)費：指對小區(qū)內花草樹木的管理維護費用。收費標準為：* m2.花卉購買費：指管理處因創(chuàng)優(yōu)、節(jié)假日等活動需要購買花卉而支付的費用。清潔服務費我們管理的小區(qū)是以定人數(shù)、定人工單價確定分包成本，過去以1310元/人/月確定單價，年初調到1210元，7500平米/一人、9000平米/一人、15000平米/一人不等確定人數(shù)，——。2004年2月12日