【正文】 5375 對(duì)于稿酬、勞動(dòng)報(bào)酬、特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，按次征收個(gè)人所得稅，適用稅率是20%的比例稅率。但對(duì)于稿酬所得按應(yīng)納稅額減征30%；對(duì)于勞各報(bào)酬所得一次收入高的，實(shí)行加成征收——個(gè)人勞務(wù)報(bào)酬一次超過(guò)2000050000元的，按稅法規(guī)定計(jì)算的稅額，加征五成，超過(guò)50000元的，加征十成。 印花稅——對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。征收范圍：購(gòu)銷合同、運(yùn)輸合同、借款合同、保險(xiǎn)合同等十類合同；營(yíng)業(yè)帳簿；權(quán)利、許可證照；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。稅率：比例稅率：分5檔，‰、‰、5‰、1‰、4‰ 定額稅率：5元/每件，適用帳簿和權(quán)利、許可證照兩類。具體計(jì)算：印花稅=合同金額*稅率二、物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用結(jié)構(gòu)：物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，所代收的費(fèi)用有水費(fèi)、排污費(fèi)，某些管理處還會(huì)涉及代收電費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)為：用戶類型水費(fèi)排污費(fèi)單價(jià)（元/噸） 電費(fèi)單價(jià)（元/度）類別用量（噸）單價(jià)（元/噸）居民高層25噸以下2530噸30噸以上多層25噸以下2530噸30噸以上商業(yè)　　管理處公用　　其中，物業(yè)管理企業(yè)在代收水費(fèi)時(shí)，要向高層住宅小區(qū)居民收取20%%的增值稅費(fèi)，%的增值稅費(fèi)。但加壓費(fèi)的收取問(wèn)題，由于各個(gè)管理處的實(shí)際情況不同，收費(fèi)方法也不盡相同。例如我公司的老管理處海濱廣場(chǎng)管理處，凡是高層住宅居民，不論住在哪一層，均收取加壓費(fèi)，多層、小高層住宅居民均不收取。而相對(duì)較新的陽(yáng)光棕櫚園管理處，則不論是高層住宅還是多層住宅，只要是住在4樓以上的居民，均收取加壓費(fèi)。又如地處布吉關(guān)外的中海怡翠山莊管理處，雖然小區(qū)內(nèi)都是多層住宅，但由于市政供水不足，對(duì)居民均要收取加壓費(fèi)。第八講 物業(yè)管理企業(yè)收入篇物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，管理處的主要收入來(lái)源：物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)、有償服務(wù)收入、其他收入，公司收入來(lái)源有管理酬金顧問(wèn)管理收入、其他收入等，按會(huì)計(jì)核算歸集有以下幾個(gè)方面構(gòu)成：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指各單位在從事物業(yè)管理活動(dòng)中為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入是指各單位從事主管業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入等。營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外收入是指各單位發(fā)生的與其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)直接關(guān)系的各項(xiàng)收入，包括處置固定資產(chǎn)凈收益、固定資產(chǎn)盤盈、出售無(wú)形資產(chǎn)收益、罰款凈收入等。物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收入具體為：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入營(yíng)業(yè)外收入住戶管理費(fèi)擺臺(tái)收入罰款凈收入商戶管理費(fèi)房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入滯納金收入維修收入廢品回收收入處置固定資產(chǎn)凈收益停車場(chǎng)收入其他收入（復(fù)印、電話收入）　固定資產(chǎn)盤盈會(huì)所收入　　住戶專車收入　　游泳池收入　　租金收入　　專用基金專用基金屬于非營(yíng)業(yè)收入，分為二類：本體維修基金（只有深圳有此項(xiàng)基金）：系代收代付基金，業(yè)主在房屋交付保修期滿后第一個(gè)月起開(kāi)始向物業(yè)管理處交納。本體維修基金的30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修，70%用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程，用于中修以上維護(hù)工程時(shí)，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50%以上的業(yè)主書(shū)面同意。 專用基金是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資2%的比例一次向管理會(huì)劃撥的資金，總投資含地價(jià)、公用設(shè)施配套費(fèi)、建造成本。專用基金用于購(gòu)買管理用房、墊支購(gòu)買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程（實(shí)際工作中沒(méi)有執(zhí)行，開(kāi)辦費(fèi)屬于此項(xiàng)）。第九講 物業(yè)管理企業(yè)成本篇一、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)物業(yè)公司只能按管理處的管理成本提取10%的管理酬金，扣除自己的管理費(fèi)用等開(kāi)支后形成公司的利潤(rùn)。管理處上交管理酬金后有節(jié)余利潤(rùn)是管理處全體業(yè)主的，虧損要由物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)，公司現(xiàn)行的管理合約是酬金制和包干制的結(jié)合，按新條例規(guī)不定期要在合同中明確是包干制還是酬金制，才有利于物業(yè)公司。根據(jù)上述原則進(jìn)行公司和管理處的會(huì)計(jì)核算，物業(yè)公司的會(huì)計(jì)報(bào)表要分別反映投資人的權(quán)益和全部會(huì)計(jì)單位匯總兩套報(bào)表體系。反映投資者權(quán)益的報(bào)表，建立在公司本部的基礎(chǔ)上，按穩(wěn)健原則減去管理處的虧損準(zhǔn)備后計(jì)算盈虧，反映投資者應(yīng)獲得的利潤(rùn)。匯總會(huì)計(jì)報(bào)表，是向稅務(wù)部門納稅依據(jù)，同時(shí)可以反映公司總體經(jīng)營(yíng)規(guī)模的會(huì)計(jì)報(bào)表。二、物業(yè)管理處的成本結(jié)構(gòu)物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理過(guò)程中為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供管理、服務(wù)和維修等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)用支出。按管理架構(gòu)分公司管理費(fèi)和管理處管理成本，下面主要是介紹管理處的成本主要結(jié)構(gòu)，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、其他直接費(fèi)和間接費(fèi)用。 直接人工費(fèi)：包括直接從事物業(yè)管理的人員工資、獎(jiǎng)金、伙食費(fèi)、服裝費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)及按工資總額計(jì)提的職工福利費(fèi)（8%、14%）等。直接人工費(fèi)按人員類別分設(shè)“護(hù)衛(wèi)人員”、“清潔綠化人員”、“維修人員”和“其他人員”等。直接材料費(fèi)：包括在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。按類別分設(shè)“護(hù)衛(wèi)材料”、“清潔綠化材料”、“維修材料”、“其他材料”等。其他直接費(fèi)：包括公用水電費(fèi)、公共設(shè)施日常維修費(fèi)用、外委大廈日常維修費(fèi)、外委機(jī)電設(shè)備日常維修費(fèi)、外委電梯日常維修費(fèi)、外委清潔費(fèi)等。但值得注意的是，公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備大中修理費(fèi)用應(yīng)由本體維修基金或?qū)Ｓ镁S修基金支出。間接費(fèi)用：包括管理處管理人員的工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、員工培訓(xùn)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、待攤費(fèi)用攤銷、自用水電費(fèi)、稅金、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、食堂費(fèi)用、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)、業(yè)主管委會(huì)費(fèi)用和其他等。具體明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置及包含的內(nèi)容如下： 項(xiàng) 目核算內(nèi)容一、直接人工費(fèi)　護(hù)衛(wèi)人員核算護(hù)衛(wèi)人員的工資及福利，包括工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、伙食費(fèi)、過(guò)節(jié)費(fèi)、服裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等清潔綠化人員核算清潔人員外包費(fèi)，綠化人員的工資及福利，包括工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、伙食費(fèi)、過(guò)節(jié)費(fèi)、服裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等維修人員核算維修人員的工資及福利，包括工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、伙食費(fèi)、過(guò)節(jié)費(fèi)、服裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等其他人員核算食堂人員、接待員、會(huì)所人員、司機(jī)等的工資及福利，包括工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、伙食費(fèi)、過(guò)節(jié)費(fèi)、服裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等二、直接材料費(fèi)　護(hù)衛(wèi)材料核算有關(guān)護(hù)衛(wèi)工作的材料支出，如對(duì)講機(jī)及配件等清潔綠化材料核算有關(guān)清潔綠化工作方面的材料支出，如清潔用品、綠化用工具、化肥及花草等　維修材料核算有關(guān)維修工作方面的材料支出，多指維修用品等　其他材料核算除上述材料以外的其他零星材料　三、其他直接費(fèi)　公共水電費(fèi)核算小區(qū)公共部分，如電梯、樓倒、大堂的水電費(fèi)大廈維修費(fèi)核算有關(guān)大廈的各項(xiàng)維修支出，但不包含使用本體維修基金的各項(xiàng)維修機(jī)電設(shè)備維修費(fèi)核算各種公共機(jī)電設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)和年檢費(fèi)、維修費(fèi)等　電梯維修費(fèi) 核算電梯每月的保養(yǎng)費(fèi)和年檢費(fèi)、維修費(fèi)等　清潔費(fèi) 核算大廈外墻、水池的清洗費(fèi)　其他核算除上述費(fèi)用以外的其他零星開(kāi)支四、間接費(fèi)用　管理人員工資及福利核算管理人員的工資及福利，包括工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、通訊費(fèi)、交通費(fèi)、過(guò)節(jié)費(fèi)、加班費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等　辦公費(fèi)核算辦公室的各種日常開(kāi)支，如購(gòu)買辦公用品、電話費(fèi)、訂購(gòu)報(bào)刊雜志費(fèi)、印刷費(fèi)及審計(jì)、訴訟、律師、工傷年檢等各項(xiàng)專業(yè)顧問(wèn)費(fèi)　 項(xiàng) 目 核算內(nèi)容交通差旅費(fèi)核算員工因公外出的交通費(fèi)及差旅費(fèi)等，還包含員工每年休探親假的來(lái)回路途費(fèi)　交際應(yīng)酬費(fèi)核算員工因公消費(fèi)的招待費(fèi)、購(gòu)禮品款等　勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)核算管理層員工的勞動(dòng)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)，但醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)除外，計(jì)入“應(yīng)付福利費(fèi)”中　員工培訓(xùn)費(fèi)核算員工的各類培訓(xùn)費(fèi)，多指物業(yè)管理上崗證培訓(xùn)固定資產(chǎn)折舊核算每季度計(jì)提的各類固定資產(chǎn)折舊費(fèi)　低值易耗品攤銷核算每季度計(jì)提的各類低值易耗品攤銷費(fèi)　待攤費(fèi)用攤銷核算管理處辦公室、員工宿舍、食堂的裝修工程每月應(yīng)攤銷的費(fèi)用　水電費(fèi)核算管理處辦公室及員工宿舍的水電費(fèi)1稅金核算購(gòu)買財(cái)務(wù)帳簿上貼的印花稅票　1勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)核算為員工購(gòu)買的飲用水、藥品等費(fèi)用1工會(huì)經(jīng)費(fèi)核算按“應(yīng)付工資”的2%比例計(jì)提的用于員工工會(huì)活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)　1食堂費(fèi)用核算管理層人員的伙食費(fèi)　1社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)核算過(guò)年過(guò)節(jié)時(shí)與小區(qū)業(yè)主聯(lián)宜用的活動(dòng)費(fèi)、小區(qū)裝飾費(fèi)等　1業(yè)主管委會(huì)費(fèi)用核算業(yè)主委員會(huì)的所有開(kāi)支　1其他核算除上述費(fèi)用之外的其他零星開(kāi)支　三、管理處的專業(yè)維保成本我公司各管理處的外委機(jī)電設(shè)備日常維修、外委電梯日常維修、外委清潔都是由公司下屬的三個(gè)專業(yè)公司——中海樓宇科技公司、中海電梯公司、中海社區(qū)環(huán)境公司分包。清潔業(yè)務(wù)分包給社會(huì)的清潔服務(wù)公司，下面是各項(xiàng)分包的具體情況： 機(jī)電設(shè)備維修費(fèi)指對(duì)小區(qū)內(nèi)公共機(jī)電設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)而發(fā)生的費(fèi)用。此費(fèi)用按照管理處與樓宇科技公司簽訂的維保合同每月計(jì)提支付。維保項(xiàng)目包括強(qiáng)電設(shè)備、弱電設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)工程部統(tǒng)一測(cè)算的設(shè)備工作點(diǎn)情況及保養(yǎng)級(jí)別(一級(jí)保養(yǎng)，二級(jí)保養(yǎng)，日常保養(yǎng))制定。每一工作點(diǎn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。以我公司中海華庭管理處2003年機(jī)電維保為例（施行一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)），供配電系統(tǒng)、柴油發(fā)電機(jī)組等強(qiáng)電設(shè)備每月維保費(fèi)為4930元/月，給排水設(shè)備每月維保費(fèi)6177元，空調(diào)部分每月維保費(fèi)18481元，消防、停車場(chǎng)、監(jiān)控、報(bào)警等弱電設(shè)備每月維保費(fèi)17593元，中海華庭管理處2003年因機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)共發(fā)生費(fèi)用每月46640元。但是由于管理處預(yù)算低于實(shí)際測(cè)算成本，實(shí)際每月只支付36074元。電梯維修費(fèi)指因?qū)π^(qū)內(nèi)所有電梯及其配套設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)及故障維修而發(fā)生的費(fèi)用。電梯維保費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本是由層高、品牌、使用年限等決定，同時(shí)由于對(duì)電梯施行全保與半保的不同，各管理處的電梯維保費(fèi)單價(jià)呈現(xiàn)較大差異。深圳市電梯協(xié)會(huì)2003年對(duì)38家電梯維保企業(yè)市場(chǎng)價(jià)調(diào)查如下：種 類平均價(jià)格（元/月）每增加一層增加(元/月)與2000年價(jià)格相比客梯全保(十層)%客梯半保(十層)%我公司部分管理處全保電梯單價(jià)情況(單位：元/月)管理處2001年2002年2003年現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)世貿(mào)(45層)2840284037703212海連(30層)3000300027002380江南(19層)180018004681770碧云天(18層)2100155015501715浪琴嶼(12層)400801331380中海商城(9層)1083150015001270半保單價(jià)情況：半保是指維修用100元以上配件由管理處自行承擔(dān)，維保單價(jià)約為全保單價(jià)的一半左右。近幾年電梯維保費(fèi)總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，公司制定的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格基本持平，但會(huì)根據(jù)管理處的財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；少數(shù)管理處如江南、浪琴嶼管理處財(cái)務(wù)狀況不好，公司內(nèi)部定價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。清潔綠化費(fèi)指因?qū)π^(qū)內(nèi)環(huán)境及衛(wèi)生設(shè)施清潔維護(hù)、管理而發(fā)生的費(fèi)用。如外墻清洗費(fèi)、水池清洗費(fèi)、綠化租擺費(fèi)、綠化管養(yǎng)費(fèi)及花卉購(gòu)買等費(fèi)用。外墻清洗費(fèi)：對(duì)小區(qū)內(nèi)大廈外墻及玻璃的清洗發(fā)生的費(fèi)用，一般采取承包方式，按面積計(jì)價(jià)。水池清洗費(fèi)：指對(duì)小區(qū)內(nèi)生活飲用水二次供水設(shè)施清洗消毒費(fèi)用。按水箱總?cè)莘e計(jì)價(jià)，一般每半年清洗一次。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：水箱容積小于100m2，600800元/個(gè)；水箱容積大于100 m2的，12元/ m2。綠化租擺費(fèi)：制對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部位室內(nèi)盆花租擺、養(yǎng)護(hù)、管理而發(fā)生的費(fèi)用。按租擺數(shù)量定價(jià)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：一般每月收取盆花定價(jià)的30％－40％。綠化管養(yǎng)費(fèi)：指對(duì)小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的管理維護(hù)費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：* m2.花卉購(gòu)買費(fèi)：指管理處因創(chuàng)優(yōu)、節(jié)假日等活動(dòng)需要購(gòu)買花卉而支付的費(fèi)用。清潔服務(wù)費(fèi)我們管理的小區(qū)是以定人數(shù)、定人工單價(jià)確定分包成本，過(guò)去以1310元/人/月確定單價(jià)，年初調(diào)到1210元，7500平米/一人、9000平米/一人、15000平米/一人不等確定人數(shù)，——。2004年2月12日