【正文】 ；各控制屏、變壓器、接觸器清理；消防功能試驗(yàn)；電源總開(kāi)關(guān)檢查；導(dǎo)靴座清理，間隙檢查調(diào)整。消防功能有效；電源總開(kāi)關(guān)無(wú)發(fā)熱、無(wú)異響。4 每季保養(yǎng)剎車皮檢查及更換；各軸承和機(jī)械部位加油；檢查及更換門腳膠；主纜磨損情況及張力調(diào)整；檢查調(diào)整安全鉗間隙；清洗主付導(dǎo)軌；對(duì)重、轎廂與緩沖器距離檢查。剎車良好；各軸承和機(jī)械部位潤(rùn)滑良好；主纜無(wú)嚴(yán)重磨損以及張力平衡；。5 每年保養(yǎng)限速器動(dòng)作速度測(cè)量，安全鉗試驗(yàn)；絕緣電阻測(cè)量；檢查平層情況；各接線端子、接線螺絲收緊檢查；主纜檢查，擦洗，噴油；開(kāi)門機(jī)及機(jī)械連桿、電阻箱檢查調(diào)整。通過(guò)有關(guān)檢測(cè)部門檢測(cè)合格。45 / 65第七章 保安及車輛服務(wù)（一）保安隊(duì)伍組織建設(shè)保安隊(duì)伍的組建成立保安部，設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng) 1 名，下轄保安員 22 名。保安隊(duì)伍的管理（1）保安隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊(duì)伍考核(保安員訓(xùn)練安排見(jiàn)下頁(yè))。（2）嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷假制度和交接班制度。（3）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時(shí)間不超過(guò)四小時(shí)，晚上十點(diǎn)前必須歸隊(duì)。在節(jié)日或有重大活動(dòng)時(shí)，全體待命。（4）實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)管理處保安主部對(duì)保安值班人員的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。（5）注重形象。保安員是外來(lái)客戶 美術(shù)館看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護(hù)、提升大工業(yè)區(qū)業(yè)主單位的形象。安全管理工作要點(diǎn)日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、外圍、廣場(chǎng)巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等。（1）崗位要求1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。4)建立崗位記事本，對(duì)異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書(shū)面匯報(bào)。46 / 655)禮貌待人，熱情服務(wù)。（2）門崗控制工作要點(diǎn)1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來(lái)源與事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條） ，同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為。4)引導(dǎo)前來(lái)學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。（3）車輛疏導(dǎo)工作要點(diǎn)1)按 美術(shù)館車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來(lái)源與事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條） ，同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為。4)進(jìn)行車庫(kù)安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。5)定時(shí)巡視車庫(kù)，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。6)有重大活動(dòng)安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。（4）巡視檢查工作要點(diǎn) 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過(guò)任何一處非正常點(diǎn)。 2)巡視范圍包括 美術(shù)館各層辦公區(qū)、設(shè)備機(jī)房、宿舍樓、各處通道等。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，遇重大問(wèn)題告知隊(duì)長(zhǎng)及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 4)巡視中思想集中，做到“看、聽(tīng)、聞、問(wèn)” ，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。并注意消防設(shè)施、監(jiān)控器材和設(shè)備的完好性。 5)巡視時(shí)有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問(wèn)，熱47 / 65情禮貌服務(wù)。 6)接到治安、火警報(bào)警信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理。 7)為了營(yíng)造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對(duì)講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。（二）車輛交通管理 對(duì)停車場(chǎng)的管理，應(yīng)突出以下幾個(gè)方面： 制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后，首先進(jìn)行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地面停車場(chǎng)的使用管理，防止亂停、亂放。同時(shí)，建立完善的管理制度，確保 美術(shù)館文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動(dòng)環(huán)境。 進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對(duì)駛?cè)胲噲?chǎng)、車庫(kù)的車輛，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識(shí)、行駛停放識(shí)別標(biāo)記等。 出入登記管理 做好停車場(chǎng)的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時(shí)，停車場(chǎng)防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入和逗留。 規(guī)范化的人性管理 在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時(shí)，配合做好車輛的防護(hù)工作，關(guān)注已停車輛，查看有無(wú)損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡48 / 65快與使用者聯(lián)系，減小損失。 配合開(kāi)展重大活動(dòng)及其它相關(guān)工作遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開(kāi)展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車位及場(chǎng)地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說(shuō)及解釋工作。（三） 會(huì)務(wù)服務(wù)? 服 務(wù) 意 識(shí) 服 從 意 識(shí) ： 客 人 永 遠(yuǎn) 是 對(duì) 的 ， 不 抱 怨 。 照 顧 意 識(shí) ： 必 要 時(shí) 對(duì) 長(zhǎng) 者 進(jìn) 行 攙 扶 。 尊 重 意 識(shí) ： 公 共 場(chǎng) 合 領(lǐng) 導(dǎo) 優(yōu) 先 、 長(zhǎng) 者 優(yōu) 先 、 女 士 優(yōu) 先 ， 記 住 客 人 。 隱 私 意 識(shí) ： 與 客 人 交 談 ， 莫 問(wèn) 私 事 。? 服 務(wù) 語(yǔ) 言 稱 呼 得 體 ： 您 好 ！ 大 家 好 ！ 下 午 好 ！ …… 迎 送 語(yǔ) 言 ： 歡 迎 光 臨 、 歡 迎 再 次 光 臨 ！ 請(qǐng) 您 走 好 ！ 再 見(jiàn) ！ …… 請(qǐng) 托 用 語(yǔ) ： 請(qǐng) 問(wèn) 、 請(qǐng) 稍 候 、 請(qǐng) 讓 一 下 、 請(qǐng) 多 關(guān) 照 …… 致 謝 用 語(yǔ) ： 謝 謝 您 對(duì) 我 們 工 作 的 配 合 與 支 持 …… 征 詢 用 語(yǔ) ： 請(qǐng) 問(wèn) 、 勞 駕 、 我 能 為 您 …… 應(yīng) 答 用 語(yǔ) ： 您 好 ！ 這 里 是 ……， 請(qǐng) 問(wèn) 您 有 什 么 需 要 ……， 是 的 、 好 的 、我 明 白 您 的 意 思 、 我 會(huì) 盡 量 按 照 您 的 要 求 去 …… 祝 賀 用 語(yǔ) ： 節(jié) 日 快 樂(lè) ， 恭 喜 ！ 祝 賀 您 ！ …… 推 托 用 語(yǔ) ： 對(duì) 不 起 ， 同 志 ！ 請(qǐng) 您 ……我 請(qǐng) 示 一 下 領(lǐng) 導(dǎo) …… 道 歉 用 語(yǔ) ： 打 擾 了 、 對(duì) 不 起 、 抱 歉 、 多 多 包 涵 ……禁 語(yǔ) ： 這 不 是 我 的 責(zé) 任 、 我 們 規(guī) 定 、 你 不 懂 、 你 錯(cuò) 了 ……， 切 忌 說(shuō) “不 ”字? 服 務(wù) 形 象 形 象 定 位 ： 美 麗 、 端 莊 、 大 方 。 服 裝 定 位 ： 正 裝 。 清 潔 衛(wèi) 生 ：49 / 65頭 ： 一 天 一 洗 。臉 ： 干 凈 、 淡 妝 、 無(wú) 胡 須 。口 ： 無(wú) 異 味 。體 ： 無(wú) 體 味 。 姿 勢(shì) 得 體 、 優(yōu) 美 （ 站 姿 、 走 姿 ） 。 語(yǔ) 言 要 親 切 、 甜 美 。 表 情 要 自 然 、 微 笑 。? 服 務(wù) 程 度 盡 可 能 “隱 形 ”服 務(wù) ， 即 “無(wú) 干 擾 ”服 務(wù) 。 服 務(wù) 要 適 度 。 茶 水 供 應(yīng) 及 時(shí) ， 于 客 人 左 后 側(cè) 續(xù) 茶 。 不 隨 意 翻 動(dòng) 、 挪 動(dòng) 客 人 物 品 。? 服 務(wù) 培 訓(xùn) 請(qǐng) 禮 儀 專 家 授 課 ， 傳 授 禮 儀 禮 節(jié) 知 識(shí) 。 請(qǐng) 酒 店 資 深 專 家 培 訓(xùn) 服 務(wù) 人 員 服 務(wù) 技 能 。50 / 65第八章 安全管理與應(yīng)急搶險(xiǎn)預(yù)案（一）安全管理工作特點(diǎn) 美術(shù)館安全管理工作特點(diǎn)如下：1．人員出入各階層均有，須注重公共衛(wèi)生安全；2．消防等級(jí)要求高；3．安全管理時(shí)間長(zhǎng)4．車輛管理復(fù)雜（二）安全管理目標(biāo)1．人員進(jìn)出井然有序2．日常辦公環(huán)境安全、舒適3．突發(fā)事件迅速得到解決4．交通事故處理率 100%，無(wú)車輛失竊事件5．治安案件發(fā)生率為 0（三）安全管理原則堅(jiān)持外馳內(nèi)張， “人防、技防相結(jié)合”的原則。（四）安全管理內(nèi)容與方式安全管理內(nèi)容（1）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響工作51 / 65人員身心健康和工作環(huán)境的行為。保證日常辦公環(huán)境井然有序，重大活動(dòng)順利進(jìn)行，人身安全不受侵犯，財(cái)產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。（3）交通管理：維護(hù) 美術(shù)館內(nèi)外交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。（4）公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。（5）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理。安全管理方式安全管理的方式主要有保安門崗、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員等，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來(lái)執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。（五）消防管理 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控中心為指揮中心，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必須常抓不懈，通過(guò)各種形式，加強(qiáng)物業(yè)使用人和員工的消防意識(shí)，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過(guò)硬的義務(wù)消防隊(duì)，按時(shí)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 消防監(jiān)控設(shè)施管理 美術(shù)館消防監(jiān)控系統(tǒng)由報(bào)警控制柜、手動(dòng)聯(lián)動(dòng)控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等構(gòu)成，主要對(duì)文化場(chǎng)館的消防設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時(shí)，快速進(jìn)行滅火救災(zāi)。 （1）消防監(jiān)控中心值班員24小時(shí)對(duì)大樓的消防系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報(bào)警立刻通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場(chǎng)查看確認(rèn)，防止超長(zhǎng)時(shí)間報(bào)警，確屬火警則按火警處理程序進(jìn)行處理，屬誤報(bào)警的，查明原因，消除故障，恢復(fù)系統(tǒng)。52 / 65（2）定期對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查、檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)排除，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容：? 消防通道是否暢通無(wú)阻。? 消防器材是否已按要求配備。? 消防栓內(nèi)水槍、水帶及報(bào)警設(shè)施是否完好。? 消防水源是否滿足要求。? 煙感、溫感、噴淋頭是否完好。? 自動(dòng)消防設(shè)備是否在聯(lián)動(dòng)位置。? 做好相關(guān)記錄。在下列場(chǎng)所，應(yīng)增加巡視頻率：? 撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)。? 在動(dòng)火作業(yè)的前后。? 重點(diǎn)防火的部位。? 裝修施工現(xiàn)場(chǎng)。? 設(shè)備機(jī)房。（3）嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，加強(qiáng)消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。 消防日常管理 （1）管理處主任為 美術(shù)館防火負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建義務(wù)消防隊(duì)，不定期檢查、指導(dǎo)文化場(chǎng)館消防管理工作及處理消防管理中的問(wèn)題。 （2）物業(yè)公司兼職安全員定期對(duì) 美術(shù)館消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。 （3）堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合” ，做好文化場(chǎng)館的消防工作。 （4）做好消防培訓(xùn)工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識(shí)，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。 （5）做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識(shí)，組織消防知識(shí)競(jìng)賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識(shí)。加強(qiáng)對(duì)義務(wù)消防員的消防知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，定期進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，內(nèi)容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時(shí)人員緊急疏散、文化場(chǎng)53 / 65館各消防系統(tǒng)的功能檢測(cè)等。（六）公共衛(wèi)生安全管理公共衛(wèi)生管理是通過(guò)預(yù)防和控制疾病、傷害來(lái)促進(jìn)大眾健康及生命質(zhì)量的提高。我公司在 美術(shù)館的管理服務(wù)中，將公共衛(wèi)生安全管理作為安全管理的重點(diǎn)內(nèi)容。? 建立健全公共衛(wèi)生管理體系，我公司依據(jù) 2022 年 5 月 12 日國(guó)務(wù)院出臺(tái)《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》組織實(shí)施。? 建立防護(hù)網(wǎng)絡(luò)? 定期演習(xí)，全員重視和參與? 在傳染性較強(qiáng)的疾病發(fā)生特殊時(shí)期，首先在物業(yè)內(nèi)加大相關(guān)知識(shí)的宣傳力度，增強(qiáng)使用人對(duì)各類傳染病的了解，思想上引起高度重視，提高使用人的預(yù)防意識(shí)。（七）安全突發(fā)事件處理處理目的迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全。適用范圍車禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)誤報(bào)、自然災(zāi)害等異常情況。職責(zé)（1）管理處主任負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓(xùn)。（2）值班人員嚴(yán)守崗位。（3）保安部負(fù)責(zé)安全防范，水電維修人員負(fù)責(zé)水、電供應(yīng)及搶修；義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)初期火災(zāi)的撲救；公司安全管理部負(fù)責(zé)治安、交通事件的處理。（4）其他員工聽(tīng)從管理處領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶修。54 / 65突發(fā)事件的處理（1）暴力事件在執(zhí)勤過(guò)程中，如遇一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報(bào)告保安主部，同時(shí)向物業(yè)管理處主任及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。巡邏