【正文】 體系標(biāo)準(zhǔn)運行，從而達到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。更新服務(wù)觀念改變小區(qū)為大社會，當(dāng)前我國的物業(yè)管理服務(wù)整體水平還不是很高，還存在著一些問題，我國的物業(yè)管理本還是傾向于事務(wù)性服務(wù)內(nèi)容。比如說清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、治安巡防等服務(wù)類型，但物業(yè)服務(wù)特別是住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)應(yīng)朝著商業(yè)化與公益化相結(jié)合的方向發(fā)展，將以人為本的理念深入到服務(wù)中。新的世紀(jì)，是知識經(jīng)濟大爆炸的時代，新技術(shù)的革命將導(dǎo)致物業(yè)管理領(lǐng)域的巨大變革，許多傳統(tǒng)的管理辦法將難以繼續(xù)適應(yīng)新的情況。尋求變革將是物業(yè)公司在新世紀(jì)面臨的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)公司要抓住機遇，乘勢而上，著力解決工作中存在的問題。培育市場，規(guī)范競爭，推動物業(yè)管理工作向縱深發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過二十年的發(fā)展，已成為一項新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。人們將越來越多的希望放于它的肩上特別是加入 WTO 以后，物業(yè)管理市場面臨著更大的機遇與挑戰(zhàn)。只有不斷更新管理理念，拓寬管理思路，樹立“群眾利益無小事，全心全意為人民服務(wù)”的信念，才能立于不敗之地，才能使這一行業(yè)向著更強的方向發(fā)展。第 22 頁 共 30 頁5 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 中國物業(yè)管理體制發(fā)展前景預(yù)測 [12]物業(yè)管理在我國一出現(xiàn)便顯示出強大的生命力，并蓬勃發(fā)展起來，目前我國物業(yè)管理還處在一個萌芽狀態(tài)，隨著時間的推移，將是怎樣的狀況呢？經(jīng)過近期調(diào)查研究，未來物業(yè)管理將沿著以下發(fā)展方向前進。物業(yè)管理的體制將取決于經(jīng)濟的發(fā)展，取決于生產(chǎn)力水平的提高。各類物業(yè)管理體制將會交融相持一定階段。以現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司，最終將取代那些過渡性的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)將走向集團化、品牌化。 物業(yè)管理行業(yè)重組發(fā)展的新趨勢物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展、人們生活水平和生活方式密切相關(guān)，因此，我們可以從物業(yè)管理行業(yè)所在的法律環(huán)境、經(jīng)濟背景以及行業(yè)內(nèi)涵等方面去把握其發(fā)展趨勢和方向。 (1)物業(yè)管理市場由單一、狹小逐漸轉(zhuǎn)變開放、擴大中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人民的居住條件逐漸改善。逐漸走向市場化。我國住房制度的改革，為此創(chuàng)造了有利條件。80 年代以前，住房從建造、分配到管理基本上是統(tǒng)分統(tǒng)包，幾乎不存在真正意義上的物業(yè)管理。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)在我國有著巨大的發(fā)展空間，同樣物業(yè)管理市場的發(fā)展前景也是十分令人樂觀的。(2)物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量呈現(xiàn)從擴張到收縮直到穩(wěn)定的狀態(tài) 到目前為止，我國物業(yè)管理單位已有 15 萬多家，全國的房屋建筑面積總計約 100多億平方米，平均每家管理的面積不到 10 萬平方米。物業(yè)管理的低收入、低利潤的行業(yè)特點，要求規(guī)模化經(jīng)營。這一基本的市場競爭法則，必然導(dǎo)致眾多的物業(yè)管理公司被兼并、淘汰和破產(chǎn)。為了避免無效競爭和浪費資源，政府對物業(yè)管理公司的注冊予以限制，以抑制絕對數(shù)量的增加，同時要求開發(fā)商對新開發(fā)出的房屋進行招標(biāo)選擇管理公司。這種趨勢表明，多數(shù)物業(yè)管理公司將被日益激烈的市場競爭所淘汰。在群雄并起的斗爭中，最終將形成若干家實力雄厚的物業(yè)管理龍頭企業(yè)，并成為行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志。 (3)政府行政職能日益弱化，行業(yè)自律逐漸增強　　在目前和今后一段時期，物業(yè)管理市場還需要政府有關(guān)部門依靠行政手段來加以干預(yù)和指導(dǎo)的話，那么可以斷定，隨著改革的不斷深化，市場競爭機制作用的日益強第 23 頁 共 30 頁大和有效，政府在物業(yè)管理方面的職能將逐漸弱化成為制定適當(dāng)?shù)姆ㄒ?guī)，并保障法規(guī)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。行業(yè)自律性的形成完全依賴于市場化的發(fā)育程度，一個高度發(fā)達的物業(yè)管理市場，必然有與之相適應(yīng)的行規(guī)。國家建設(shè)部已將原先政會的行政職能權(quán)力委托于中國物業(yè)管理協(xié)會管理，雖然它仍然有其官方背景，但畢竟是向行業(yè)慣例上邁出了可喜的一步。 (4)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容將向兩頭延伸　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容主要包括小區(qū)的治安、環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)備設(shè)施的維護、維修及保養(yǎng)等，其目的是延長物業(yè)的使用壽命?，F(xiàn)代物業(yè)管理已將這種服務(wù)指向了物業(yè)的所有者和使用人，物業(yè)管理企業(yè)竭力創(chuàng)造人性化、親性化的管理環(huán)境。然而，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容還將向上延伸至房屋的規(guī)劃設(shè)計階段、設(shè)備安裝及調(diào)試階段。這種管理內(nèi)容實際上是物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)在需求。一方面，開發(fā)商希望在事前多聽取物業(yè)管理公司的意見，充分利用物業(yè)管理公司在與業(yè)主和住戶聯(lián)系中獲取的信息資源，以保證其后續(xù)服務(wù)的質(zhì)量，達到樹品牌的目標(biāo)；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)需要通過接管前期的介入熟悉和了解設(shè)備設(shè)施的狀況，以保證住戶入伙期的平穩(wěn)過渡。這樣的管理服務(wù)的方式就像噴薄而出的朝陽終究會映紅大江南北。 新世紀(jì)中國物業(yè)管理的服務(wù)發(fā)展趨勢進入 21 世紀(jì)，我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過了 20 年的經(jīng)驗和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并像所有其它企業(yè)一樣向著現(xiàn)代企業(yè)制度方向前進。實踐證明，在這一前進過程中，物業(yè)管理必然向著規(guī)?；?、區(qū)域化、專業(yè)化的方向發(fā)展。一、新世紀(jì)物業(yè)管理將向規(guī)模化方向發(fā)展（一）規(guī)?；?jīng)營的必然性　　物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營早就是業(yè)內(nèi)人士談?wù)摰臒狳c問題。我認(rèn)為新世紀(jì)的規(guī)模化經(jīng)營，就是物業(yè)管理企業(yè)充分利用自身資源，最大限度地擴大管理面積和管理領(lǐng)域（當(dāng)然這個最大限度不是無節(jié)制，而是根據(jù)自身的實際情況） ，科學(xué)地確立自身的管理成本和經(jīng)營目標(biāo)，在一個適度界定的市場競爭中，最大化的占有市場份額。經(jīng)濟學(xué)理論告訴我們無論是企業(yè)競爭的絕對業(yè)績，還是企業(yè)競爭的相對地位來說，市場份額都是商家的必爭之地。市場份額理論還告訴我們，企業(yè)僅僅達到經(jīng)營規(guī)模還不行，它還必須在市場份額總量上居于首位，才能優(yōu)于別人。 當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營并不是指簡單的擴大再生產(chǎn)，從企業(yè)的追求效益最大化的經(jīng)營行為來說，規(guī)模化經(jīng)營還充分考慮其投入產(chǎn)出比率，也就是隨著投入的增加，規(guī)模的擴大，其單位增量所產(chǎn)出的效益應(yīng)逐量增高，這才是我們所追求的真正意義上的規(guī)模經(jīng)濟效益。 由此可見，規(guī)?；?jīng)營能為管理企業(yè)降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的第 24 頁 共 30 頁經(jīng)濟效益。（二）規(guī)?；?jīng)營的途徑兼并重組，充分利用小企業(yè)資源。抓住時機，適時介入內(nèi)地物管市場，擴大物業(yè)管理面積。二、新世紀(jì)物業(yè)管理將向?qū)I(yè)化方向發(fā)展　　隨著社會的不斷進步，城市發(fā)展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細(xì)。對于物業(yè)的日常管理維護保養(yǎng)的要求越來越高，物業(yè)公司將起到統(tǒng)一組織、調(diào)度和資源整合與分配的作用。如果物業(yè)公司一味追求小而全，過分地添置各種專業(yè)設(shè)備及相關(guān)專業(yè)人員，必將大大增加管理成本和自身負(fù)擔(dān)，且這些專業(yè)設(shè)備無法充分發(fā)揮其潛在的使用價值，造成大量的資源浪費，這不符合資源共享、集約經(jīng)營的原則。相反，如果組織專業(yè)公司對業(yè)主服務(wù)，則可大大避免這些矛盾，如房屋維護與保養(yǎng)請專業(yè)公司，他們可以科學(xué)規(guī)范地制訂詳細(xì)的維護保養(yǎng)計劃，達到預(yù)想的維護保養(yǎng)效果，大大減少物業(yè)公司的工作量；衛(wèi)生由專業(yè)的清潔公司負(fù)責(zé)；綠化由專業(yè)綠化公司承擔(dān)，綠化人員每周來修剪、殺蟲和施肥、灌溉等?，F(xiàn)在物業(yè)公司的保安人員只有負(fù)責(zé)小區(qū)安全的職責(zé)，沒有負(fù)責(zé)周邊地區(qū)治安的職責(zé)。如果由專業(yè)公司負(fù)責(zé)治安，這些公司必然會在技防、人防方面下功夫，按照規(guī)范成片的現(xiàn)代化管理方式運作，這必將大大加強小區(qū)（大廈）的治安防患能力，提高廣大業(yè)主的安全感和舒適感?！　I(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言，不是以職業(yè)化為目的，持證上崗只是物業(yè)管理的普及教育，而不是職業(yè)化隊伍的培養(yǎng)。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時代的到來，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。只有這些經(jīng)過專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位，才能夠有效地組織、協(xié)調(diào)和指揮各專業(yè)公司規(guī)范化的工作，并最終使物業(yè)管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業(yè)。第 25 頁 共 30 頁參考文獻[1] 周珂， 物業(yè)管理法教程， 法律出版社，2022；[2] 中國物業(yè)管理協(xié)會培訓(xùn)中心， 物業(yè)經(jīng)營管理， 中國建筑工業(yè)出版社，2022；[3] 張明媚， 物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營， 電子工業(yè)出版社，2022；[4] 戴玉林，王媚莎．物業(yè)管理典型案例與分析，化學(xué)工業(yè)出版社，2022；[5] 魯捷，物業(yè)管理實務(wù)，機械工業(yè)出版社，2022；[6] 沈振文，宋建慧，新編物業(yè)管理實務(wù)手冊，北京；中國市場出版社，2022[7] 王青蘭, ，北京；高等教育出版社，1998；[8] 馮明明，物業(yè)管理運作全書，北京；中國城市出版社，2022；[9] 石寒,陳瑞正 .物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，廣州；廣東經(jīng)濟出版社，2022；[10] 高炳華，物業(yè)環(huán)境管理，武漢；華中師范大學(xué)出版社，2022；[11] 龍建新，物業(yè)管理實務(wù)，北京；中國建筑工業(yè)出版社，2022；[12] 趙濤，物業(yè)經(jīng)營管理，北京；北京工業(yè)大學(xué)出版社，2022。第 26 頁 共 30 頁致謝詞經(jīng)過幾個月來的努力，本次畢業(yè)設(shè)計（論文）已接近尾聲，由于經(jīng)驗的匱乏，難免有許多考慮不周之處，假如沒有導(dǎo)師的督促與指導(dǎo)，以及同學(xué)們的支持，想要完成這個設(shè)計是有一定難度的。 在即將畢業(yè)離校之際，首先要感謝我的導(dǎo)師朱曉霞老師。朱老師平日里工作繁忙，但在我做畢業(yè)設(shè)計的每個階段，從選題的確定、提綱的補充，到初稿的修改，直至正式稿的完成等整個過程中，以其嚴(yán)謹(jǐn)求實的治學(xué)態(tài)度、高度的敬業(yè)精神和廣博的學(xué)識為我指點迷津、開拓思路，并給予了我熱忱的鼓勵，這種精神是我永遠(yuǎn)學(xué)習(xí)的榜樣，并將積極影響我今后的學(xué)習(xí)和工作。 其次要感謝大學(xué)三年來所有的老師隊我的關(guān)心和幫助，同時還要感謝所有的同學(xué)們，正是因為有了你們的支持和鼓勵。此次畢業(yè)設(shè)計才會順利完成。 最后感謝上海大學(xué)對我的大力栽培。第 27 頁 共 30 頁附錄一: 英文參考文獻節(jié)選的中文譯文《物業(yè)、房地產(chǎn)和公社協(xié)會管理者 》 ，Ritchie Hwy，區(qū)域物業(yè)管理者負(fù)責(zé)唯一物業(yè)的每日操作，例如辦公樓、購物中心、公社協(xié)會或公寓住宅區(qū)。為了保證物業(yè)的安全和維護適當(dāng)，區(qū)域管理者定期地檢查地面、設(shè)施和設(shè)備來確定是否是需要修理或維護。在處理修理要求或設(shè)法解決投訴中，他們不僅會見現(xiàn)在已入住的居民，而且還有空置公寓或辦公室空間的預(yù)期居民或房客。區(qū)域管理者也負(fù)責(zé)強制執(zhí)行租金或租借協(xié)定的期限，例如征收租金、停車和寵物限制，以及終止租賃規(guī)程。區(qū)域管理者其他重要責(zé)任包括保持物業(yè)操作中支出和收入紀(jì)錄的正確、及時，并定期遞交費用報告給物業(yè)經(jīng)理或所有者。物業(yè)管理者不僅是作為區(qū)域管理者與所有者之間的紐帶，他們也通過代理、廣告或其他方法途徑銷售空置的空間，并且制定符合當(dāng)前地方經(jīng)濟情況的租賃費率。一些物業(yè)和房地產(chǎn)管理者，作為物業(yè)所有人的物業(yè)的代理和顧問，常被稱作房地產(chǎn)資產(chǎn)管理人員。他們?yōu)榱似髽I(yè)和投資者的利益而計劃、指導(dǎo)房地產(chǎn)的購買、開發(fā)和經(jīng)營。這些管理者關(guān)注于長期戰(zhàn)略經(jīng)濟計劃而不是在物業(yè)的每日操作上。物業(yè)、房地產(chǎn)和公社協(xié)會管理者負(fù)責(zé)美化環(huán)境和停車空間。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理者從多方面因素考慮來決定購買物業(yè)，例如物業(yè)價值、稅收、分區(qū)布局、人口增長、運輸，以及交通流量和格局。一旦被選擇，他們就洽談物業(yè)的購買或租約合同，獲取最大盈利期限。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理者定期審查他們公司的房地產(chǎn)的所有權(quán)情況，并判斷出不再具有經(jīng)濟利益的物業(yè)。然后他們對這樣的物業(yè)進行出售或終止租約。在許多方面，公社協(xié)會管理者的工作與物業(yè)管理者相似。他們收集月度評估，準(zhǔn)備財政決算和預(yù)算，與承包商談判，并且?guī)椭鉀Q投訴。然而，在其他方面這些管理者的工作與其他那些住宅物業(yè)房地產(chǎn)管理者不同。公社協(xié)會管理者每天與房主和其他居民互動。他們受雇于協(xié)會的志愿者委員會，處理房主通過協(xié)會聯(lián)合擁有和使用的物業(yè)與設(shè)施的日常事務(wù)，并進行監(jiān)督維護。他們也協(xié)助委員會和所有者履行協(xié)會和政府的規(guī)則和章程。第 28 頁 共 30 頁附錄二: 英文參考文獻節(jié)選Property, Real Estate, and Community Association Managers，Ritchie Hwy， Onsite property managers are responsible for the daytoday operations of a single property, such as an office building, a shopping center, a munity association, or an apartment plex. To ensure that the property is safe and properly maintained, onsite managers routinely inspect the grounds, facilities, and equipment to determine whether repairs or maintenance is needed. In handling requests for repairs or trying to resolve plaints they meet not only with current residents, but also with prospective residents or tenants to show vacant apartments or office space. Onsite managers also are responsible for enforcing the terms of rental or lease agreements, such as rent collection, parking and pet restrictions, and terminationoflease procedures. Other important duties of onsite m