【正文】 ⑴為區(qū)域造勢 通過報紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。⑵為小區(qū)住宅造勢目的：把市場的注意力拉至小區(qū)住宅，突出項目形象，以小區(qū)住宅環(huán)境好，綠化率高的優(yōu)點吸引買家。⑶為樓盤造勢形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，九運會舉行等所帶來的利好因素向市場傳達。形式二：置業(yè)調查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。同時，留住部分準備置業(yè)的買家。㈡促銷手段建議 敝司建議本項目銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場設促銷點，并設專車接送睇樓，以加強樓盤銷售網(wǎng)點的聯(lián)合促銷力。同時，考慮在黃埔大道設售樓分部的可行性。 選擇適當?shù)臅r間和地點，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。 利用敝司原有的廣闊客戶資料，通過主動聯(lián)絡推銷方式，增加項目的客戶來源。同時，應發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準）給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。 向區(qū)域內尤其是即將拆遷的居民派發(fā)入戶單張，使其對本項目有較理性認識，并吸引其到場購買。 針對項目的潛在客戶以區(qū)域性為主，可重點加強區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。單張夾報形式可以是通過郵政訂報系統(tǒng)或報紙攤檔派發(fā)。展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風險。根據(jù)項目的實際情況，建議如下：⑴贈送一年管理費 針對工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實惠的感覺，有效促進成交⑵贈送一年天河公園門票 提醒潛在買家項目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項目周邊康體配套優(yōu)勢。在客戶購買前提供住宅質量保證書和使用說明書。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實力，二則可以使買家體會發(fā)展商以客為尊的誠意及細致優(yōu)良的服務。若發(fā)展商對自己的工程質量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場上罕有的“三年房屋質量免費維護”，可大大增強客戶的信心。 住宅質量保證書和住宅使用說明書內容如下，以供參考：住宅質量保證書保修內容保修年限保修責任地基和主體結構50年1. 地基沉降或不均衡沉降導致樓宇偏斜或裂縫2. 砼框剪結構柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂4. 砼因標號不夠出現(xiàn)風化脫落屋面防水3年1. 屋面開裂、起鼓2. 屋面滲漏3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年1. 墻面滲漏2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏3. 地下室墻面、地面滲漏4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏墻面、頂棚抹灰層脫落1年1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落地面空鼓開裂、大面積起砂1年1. 地面空鼓、開裂、面層裂縫2. 地面大面積起砂門窗翹裂、五金件損壞1年門窗翹裂、五金件彎曲、松動、損壞管道堵塞1年1. 排水管堵塞2. 給水管堵塞3. 地下泛水防盜系統(tǒng)1年防盜對講機保修燈具、電器開關1年衛(wèi)生潔具1年房地產開發(fā)公司承諾的其它保修項目如：電梯維修（廠家應已提供該項保修內容）保修期內，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無須承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由業(yè)主承擔。房地產開發(fā)公司住宅使用說明書開發(fā)單位名稱地址電話郵編設計單位名稱地址電話郵編施工單位名稱地址電話郵編監(jiān)理單位名稱地址電話郵編住宅部位使用說明和注意事項結構和裝修裝飾上水、下水供電設施、配電負荷通訊煤氣燃氣消防門、門窗承重墻防水層陽臺其他㈢付款方式建議 針對區(qū)域內樓盤的付款方式過于單一，應向買家提供較輕松的付款方式以擴展買家層面，增加其超前入市的可能性。同時，根據(jù)最新的《廣東省商品房預售管理條例》建議項目的付款方式建議如下：付款方式手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款折扣8折9折93折97折簽認購書時付定金10000簽認購書七天內（扣除定金）30%10%即辦理最高七成二十年銀行按揭10%即辦理最高七成二十年銀行按揭30%(扣除定金)發(fā)展商提供24個月免息分期即辦理最高七成二十年銀行按揭一個月35%20%10%二個月30%三個月10%辦好房地產證七天內5% ㈣宣傳策略 建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅小區(qū)，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待項目推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業(yè)績。 ⑴廣州日報 廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報紙之一，發(fā)行量50萬份/日以上，銷售網(wǎng)點密布，擁有固定的讀者群，是廣州首選的地產廣告媒體。 ⑵羊城晚報 全國十大報業(yè)之一，發(fā)行量80萬份/日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。 ⑶廣州電臺一、二臺、城市之聲電臺、音樂電臺。 價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認識度。⑷戶外廣告和指示路牌①在樓盤出入口做指示路牌②巴士車身廣告③樓盤工地周邊圍墻廣告④地鐵口、公交車站的燈箱廣告⑤項目東北角（向僑穎苑）設置大型電腦噴畫戶外廣告。 利用戶外廣告的長期效應為項目營造市場效應和區(qū)域氛圍。⑸DM（Direct Mail）入戶單張 價格低，目標市場細分明確，宣傳有側重點，適合區(qū)域性宣傳。（另案提擬）㈦銷售部署（另案提擬）結 束 語 就項目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設計而言，結合適當?shù)膬r格定位，能夠保持一定的銷售業(yè)績。而對于上述拋磚引玉的項目建議，敝司認為，能較大程度地提高項目的綜合素質，提升項目知名度，既成功推出市場，又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎，并使項目成為區(qū)域的指標性物業(yè)。 基于敝司對項目介入度不足，本策劃案的建議尚屬探討階段，待貴司認可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司詳細商討后再另案補充實操性更強的方案，望貴司見諒。隨著對本案規(guī)劃建議的不斷深化，敝司有信心將貴司項目做成天河區(qū)的精品樓盤。附件一、廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 服 務 內 容 根據(jù)項目的具體特性，敝司可提供多方面的服務，以協(xié)助貴司對該項目開發(fā)工作的順利進行，具體內容如下：㈠土地評估 ； ； ； ，規(guī)劃局主管人士咨詢服務。㈡市場分析 ； ； 。㈢項目定位 ； ； ； ； 、設備建議； 。㈣銷售企劃 ； ； ； ； ； 、NP、路牌廣告要求； 、樣板房； 、按揭銀行； ； ； 、模型制作商。㈤銷售服務 、銷售人員； ； ，協(xié)助簽約及收取樓款； 、監(jiān)證、公證、客戶辦理銀行按揭手續(xù)，催交各期樓款及辦理入伙手續(xù)等一系列售后服務； ； ； 。㈥其他 ； 、清潔公司等； 、監(jiān)理公司、裝修裝飾公司。附件二、項 目 操 作 程 序項 目 理 解辦理銀行按揭手續(xù)辦 理 預 售 許 可 證市 場 調 研項目市場定位確認銷 售 策 劃 制 定、認 可銷 售 講 義 制 定 及 實 施成 功 賀 典附件三、資 料 準 備 內 容 為使項目能在公開發(fā)售時能以最佳的整體形象入市，前期工作的完善不能忽視，敝司協(xié)助實施的工作內容包括： 。 。 、DM、銷售資料設計印制。 、模型設計制作。 。 。 。 、報紙、電視、電臺廣告設計制作。附件四、項 目 操 作 所 需 資 料；；；；（或施工證）；（含平立面和整體規(guī)劃）；（含外銷許可證）。82 /