【正文】 現(xiàn)地下車庫規(guī)劃有停車位232個(gè)，建立規(guī)劃部份地面停車位，數(shù)量不低于50個(gè)，酒店停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)計(jì)成封閉式停車庫。建筑設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目的初步規(guī)劃圖，酒店建筑層數(shù)為五層，其中地上四層，地下一層。負(fù)一層可設(shè)置工程設(shè)備用房和后勤員工用房及停車庫。部分為二～三層的低層建筑。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號(hào)的現(xiàn)代建筑造型，建筑群體以分散與集中相結(jié)合，并以相對(duì)集中為主。其分散區(qū)域必須有封閉式連廊相接。根據(jù)市場(chǎng)定位，酒店經(jīng)營(yíng)的基本功能初步確定為互相有關(guān)聯(lián)的八大功能： 綜合性住宿接待功能。為能適應(yīng)市場(chǎng)需要，客房區(qū)總計(jì)設(shè)260間（套）左右，應(yīng)設(shè)總統(tǒng)套房，根據(jù)原建筑規(guī)劃，總統(tǒng)套房可配室外泳池。別外根據(jù)市場(chǎng)情況，隊(duì)了標(biāo)準(zhǔn)客房外，設(shè)置特色專屬區(qū)域，如無煙客房區(qū)、日式商務(wù)區(qū)、歐洲商務(wù)區(qū)等。標(biāo)準(zhǔn)客房為40%；豪華客房區(qū)占20%；特色客房占20%；商務(wù)行政樓層區(qū)（行政樓層），總數(shù)可控制在10%左右，總統(tǒng)套房應(yīng)有獨(dú)立的接待、商務(wù)、會(huì)議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，房型以單床房為主； 綜合性會(huì)議等公共活動(dòng)功能。建議設(shè)置國(guó)際會(huì)議中心一間，面積600平方米左右；中型會(huì)議室兩間，單間面積180平方米左右米。小型會(huì)議室三間；每間面積100平方米左右。KTV娛樂功能，建議設(shè)置豪華KTV包房45間，單間平均面積在30平方。KTV包房設(shè)計(jì)要充分考慮通風(fēng)和隔音功能。良好的通風(fēng)功能保證了設(shè)施設(shè)備的及裝修的耐用，做好隔音是為了避免酒店內(nèi)部的相互影響。另外，KTV區(qū)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的大堂。桑拿娛樂功能，建議設(shè)置豪華貴賓房60間，平均單間面積35平方。另外需設(shè)置公共浴池、更衣區(qū)、按摩區(qū)等。舒適、先進(jìn)的健康娛樂功能。健康娛樂功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設(shè)計(jì)中要注意區(qū)域劃分的獨(dú)立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化康樂中心配套大型房外拓展區(qū)，戶外拓展區(qū)結(jié)合企業(yè)戶外拓展訓(xùn)練需要為主，可設(shè)置野戰(zhàn)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、戶外泳池等。中餐宴會(huì)功能，建議中餐以包房為主，設(shè)置20間左右中餐豪華包間，平均每間面積在28平方左右；要求中餐包房區(qū)域要有專用傳菜通道，實(shí)現(xiàn)傳菜線路與客用通道的徹底分流；另外配置小型宴會(huì)廳一個(gè)，大約300個(gè)餐位。大型宴會(huì)可使用國(guó)際會(huì)議中心。建議設(shè)置西餐廳、大堂吧等。西餐廳主要提供西式自助早餐,（兼早餐自助餐）包括廚房合計(jì)面積為350平方米左右，大堂吧主要在大堂附近為提供客人臨時(shí)會(huì)談的場(chǎng)所,主要提供快速飲品,包括吧臺(tái)及工作間合計(jì)面積約為100平方米左右。 政府接待和會(huì)議功能。政府接待是一塊較大的市場(chǎng)，是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。具體使用功能已包括在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中，但在交通組織、位置布局等方面，應(yīng)考慮具有較佳的私密性、獨(dú)立性和安全性的要求，例如會(huì)見室與豪華餐飲包廂二者之間應(yīng)盡可能臨近；各會(huì)議室與中餐廚房之間盡可能臨近，大會(huì)議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單獨(dú)通道；套房不宜設(shè)在同一樓層；如有可能在前廳區(qū)或行政辦公區(qū)設(shè)政府接待辦公室。與上述經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：① 酒店大堂是酒店的門面，面積控制在200平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)星級(jí)酒店的氣勢(shì)。服務(wù)功能要全，布局要合理，流線要通暢。② 工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉庫等用房，并附設(shè)員工服裝間。③ 辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。前后各部門可考慮分設(shè)在各經(jīng)營(yíng)區(qū)域，行政辦公可按對(duì)賓客服務(wù)和對(duì)內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來為主兩類，前者宜設(shè)在前廳附近，后者可設(shè)在臨近后勤區(qū)或者獨(dú)立設(shè)置通道。④ 員工后勤區(qū)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為600人左右，男女比例約各占50%。應(yīng)設(shè)有員工食堂、獨(dú)立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動(dòng)室及衛(wèi)生間。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。六、 投資估算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方式金 額備注1土建26000平方*800元/平方2080萬包含設(shè)計(jì)報(bào)建等費(fèi)用2強(qiáng)電工程26000平方*300元/平方780萬3給排水及鍋爐26000平方*300元/平方780萬4裝修設(shè)計(jì)費(fèi)26000平方*120元/平方312萬按建筑面積平均5客房裝修35平方/間*260間*2000元/平方1820萬包括房?jī)?nèi)家具及電器布草等6KTV裝修32平方/間*45間*6000元/平方864萬包括電器及家具等7桑拿裝修35平方/間*50間*1800元/平方315萬包括電器及家具等8會(huì)議室裝修1260平方*3000元/平方378萬包括家具，音響，燈光9中餐廳裝修960平方*2500元/平方240萬包括家具，廚房設(shè)備10西餐廳裝修350平方*2800元/平方98萬包括家具，廚房設(shè)備11康體部裝修1000平方*2300元/平方230萬包括家具，設(shè)備12大堂裝修200平方*6000元/平方120萬包括家具，設(shè)備13大堂吧裝修100平方*2000元/平方20萬包括家具，設(shè)備14空調(diào)工程16000平方*200元/平方320萬地下車庫未備空調(diào)15弱電工程26000平方*120元/平方312萬16辦公后勤裝修1500平方*600元/平方90萬17綠化、道路500萬略估18電梯200萬略估19車輛100萬略估20開辦費(fèi)200萬公關(guān)、證照、員工培訓(xùn)、廣告等21拓展基地150萬略估22不可測(cè)費(fèi)用9909*10%包括其它投資總額七、投資效益預(yù)測(cè)（年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算）年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算(單位:萬元)項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 總營(yíng)業(yè)額 毛利客房收入：260間400元/天365天70%＝*98%（毛利率）=2604萬中餐收入： 500餐位*50元/位*2餐/天*365天*70%=*55%（毛利率）=西餐收入：100餐位*30元/位*3餐/天*365天*50%=*55%（毛利率）=大堂吧收入：30餐位*25元/位*365天*60%=*90%（毛利率）=KTV收入：45房*1200元/間/晚*365天*85%=*70%（毛利率）=桑拿收入：50房*3輪/天*268元/房*365天=*95%（毛利率）=會(huì)議室：1000人（總?cè)萘浚?30元/人/次*365天*20%=219萬*98%（毛利率）=戶外項(xiàng)目：50人（總?cè)萘浚?50元/人/次*365天*20%=*98%（毛利率）=其它棋牌室、精品超市、桑拿及KTV營(yíng)業(yè)外收入未記入營(yíng)業(yè)收入。年?duì)I業(yè)額:++++++219+=年毛利合計(jì):2064+++++++=年度各項(xiàng)費(fèi)用 員工工資((按營(yíng)業(yè)收入的8%計(jì)算）：8%=；房屋、建筑物折舊（30年直線折舊）：2080247。30年=；裝修設(shè)備折舊（按6年直線折舊）：8260247。6=1376萬元；維護(hù)及水電費(fèi)（按營(yíng)業(yè)收入的8%計(jì)算）：8%=；營(yíng)業(yè)稅金：%*50=一般管理費(fèi)用 :*6%=（營(yíng)業(yè)收入的6%,包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用等）各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì) ：++1376+++=年度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=毛利費(fèi)用==年投資回報(bào)率=實(shí)際收回投資成本年限(未攤折舊)=10900/(+1376+)=八、結(jié)論通過以上各項(xiàng)研究分析及測(cè)算，結(jié)果表明：無論是從旅游市場(chǎng)發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從酒店日后的經(jīng)營(yíng)效益和投資風(fēng)險(xiǎn)等方面來看，建造新都馬鞍山匯逸國(guó)際酒店項(xiàng)目都是比較有利的，不但預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)效益良好，而且投資回報(bào)期非常短，所以是值得建造的。從社會(huì)效益來看，本項(xiàng)目如果正常經(jīng)營(yíng)，此外酒店還能為當(dāng)?shù)靥峁┎糠謩趧?dòng)就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對(duì)當(dāng)?shù)卣木薮笾С趾蛶椭?。綜上所述，我們的結(jié)論是：建造新都馬鞍山匯逸國(guó)際酒店，無論是社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益都非常地明顯，因此這是一個(gè)建造可行性很強(qiáng)的