【正文】 客稀少銷售去化、抗性分析已基本售完，余下者基本為小高層幾套，難售出 調(diào)查人：市場(chǎng)調(diào)查表2調(diào)查日期：2005年1月17日樓盤名稱：瑞慈花園樓盤地址：原市傳動(dòng)機(jī)械廠地塊，與新市政廣場(chǎng)相隔幾百米開發(fā)商：　南通瑞慈投資有限公司企劃代理單位：天行健設(shè)計(jì)事務(wù)有限公司售樓部地址：馬鞍山市雨山路10號(hào)（原傳動(dòng)機(jī)械廠）聯(lián)系電話現(xiàn)場(chǎng)：馬鞍山市雨山路10號(hào)（原傳動(dòng)機(jī)械廠）2367688 3357888總占地面積：總建筑面積：10萬(wàn)平米樓盤性質(zhì)：7棟小高層、13棟多層售價(jià)單價(jià)范圍樓層差單元差價(jià)折扣率基價(jià)28003200元/㎡50元/㎡3050元/㎡付款方式：一次性付款，按揭，分期付款付款優(yōu)惠：一次性付款首付50%，優(yōu)惠60元/平米戶型二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)㎡㎡㎡㎡㎡容積率：是否有汽車庫(kù)：有綠化率：40％汽車庫(kù)面積：地下車庫(kù)4000平米小區(qū)景觀：一般車庫(kù)價(jià)格：未定物業(yè)管理公司：待定　車庫(kù)出租或出售方式：未定物業(yè)管理費(fèi)用：　高層電梯品牌：無　商鋪面積：待定公用設(shè)備：價(jià)格：待定物業(yè)管理：全封閉管理、24晝夜保安巡更配套設(shè)施中心幼兒園、周邊實(shí)驗(yàn)小學(xué)、七中、銀行、超市、娛樂、休閑　特殊建材：　無工程進(jìn)度：動(dòng)工交房時(shí)間：一期2005年9月銷售、案場(chǎng)情況銷售現(xiàn)場(chǎng)布置一般，　銷售員未經(jīng)過培訓(xùn)、案場(chǎng)銷售氣氛良好，人流量較大銷售去化、抗性分析　開盤不久，銷售狀態(tài)良好，一期推出5棟多層，基本銷售70%，余下主要為躍層難消化。廣告投放基本沒有廣告投放，登記客戶一期半版報(bào)紙廣告 備注競(jìng)爭(zhēng)力度☆☆☆　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 調(diào)查人：另項(xiàng)目名稱： 康泰佳苑開發(fā)商：　　馬鞍山康泰公司地理位置：　位于市中心大道以西、印山路以北地段環(huán)境設(shè)計(jì)：　美國(guó)TLA環(huán)境公司占地面積：　建筑面積：　23萬(wàn)平米（住宅16萬(wàn)平米）綠化率：　　40％建筑密度：　28％房源情況：　1000套，4棟21層高層，6棟11層小高層，80套低層高檔住宅戶型：　　　110－246平米配套：　　　一個(gè)6000平米凈菜超市、一個(gè)幼兒園、一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、一條商業(yè)街、一個(gè)500平米社區(qū)活動(dòng)室以及人防設(shè)施、四個(gè)大型車庫(kù)、地下存車位等，高檔住宅每戶都有獨(dú)立車庫(kù)。工程進(jìn)度：　小區(qū)一期工程2004年12月1日動(dòng)工，將于2005年11月竣工，整個(gè)工程力爭(zhēng)2006年基本完成。銷售現(xiàn)狀：　未銷售項(xiàng)目名稱： 昕源花園開發(fā)商： 馬鞍山昕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃公司： 馬鞍山益昕廣告公司項(xiàng)目地址： 東至實(shí)驗(yàn)小學(xué)，北接師苑路，南臨花園路，西靠名雅居住宅區(qū)售樓地址： 生化新村第30棟占地面積： 建筑面積： 22730平米（住宅21480平米、商業(yè)1250平米、車庫(kù)2940平米）綠化率： 38%容積率： 工程進(jìn)度： 2004年底動(dòng)工交房日期： 2005年底戶型： 三房?jī)蓮d為主力戶型，價(jià)格： 基價(jià)2460元/平米銷售現(xiàn)狀： 沒有售樓部，只有一個(gè)辦公室，一名銷售員，約40歲 沒有任何市場(chǎng)推廣包裝，自然銷售好的層次已剩余不多，目前最小面積91平米，接受預(yù)定，訂金5萬(wàn)元。7402 （） 259247萬(wàn)元1401 259815萬(wàn)元項(xiàng)目名稱： 投資商：　　馬鞍山康嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目簡(jiǎn)介：　地處原海獅景巾被廠，由8棟11層小高層和7棟多層組成，有幼兒園、社區(qū)公園和小區(qū)活動(dòng)室等配套設(shè)施銷售情況：　未開盤，估計(jì)在2005年4－5月份項(xiàng)目名稱： 開發(fā)商：　　新紀(jì)元置業(yè)有限公司（浙江）地理位置：　平山頭項(xiàng)目介紹：　一棟樓，一、二層為商鋪，共14套，商鋪面積均為100多平米，一、二層可分割，三層以上為辦公寫字樓銷售現(xiàn)狀：　未開盤，樓書等資料都沒有第四板塊分析車站板塊：以舊城改造為主，價(jià)格相對(duì)較低樓盤名稱：金玉蘭花園、麗晶嘉園、紅旗花園、湖景家園二期、天宇大廈　　　　　富邦時(shí)尚購(gòu)物中心、恭賀新禧、新天地商業(yè)廣場(chǎng) 車站板塊位于馬鞍山市東部，其區(qū)域的住宅建設(shè)以城市開發(fā)和舊城改造為主，發(fā)展方向出現(xiàn)兩極分化，具體分析目前在售樓盤的位置分布，主要分為兩部分集中區(qū)域，一是以馬鞍山火車站附近、寧蕪路北段、老市里，該區(qū)域絕對(duì)化的多層，價(jià)格較低，其中老市里區(qū)域成為全市商品安置房區(qū)域，主要開發(fā)樓盤有金玉蘭花園、紅旗花園、麗晶嘉園、湖景二期、天宇大廈；另一區(qū)域在解放路上，由于此路是新興的商業(yè)街，已形成成熟的商業(yè)氛圍，在此開發(fā)的項(xiàng)目為清一色的商業(yè)項(xiàng)目，如富邦時(shí)尚購(gòu)物中心、恭賀新禧、新天地商業(yè)廣場(chǎng)，銷售繁榮，獲得市場(chǎng)的熱捧。兩極分化，商業(yè)和住宅分路段發(fā)展正是由于本區(qū)域的兩極化發(fā)展，使得本區(qū)域的各類型建筑的面積比例也出現(xiàn)了明顯的變化。解放路新增的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，使得該板塊的建筑形態(tài)有了新的生機(jī)。另一個(gè)集中發(fā)展的區(qū)域，目前都是以多層住宅為主體的樓盤。多層住宅的面積雖比去年有所增加，卻在整個(gè)馬鞍山市房產(chǎn)開發(fā)中處于下降趨勢(shì)，與其他區(qū)域相比，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較為緩慢，在10%左右，并且整個(gè)房?jī)r(jià)處于較低水平，集中在2000元/平米以內(nèi)，其中金玉蘭花園主力價(jià)格一直在13501600元/平米，受到全市整體房?jī)r(jià)上揚(yáng)影響，由于價(jià)格差距較大而帶動(dòng)其上漲，下半年在其銷售尾盤，售價(jià)一度摸高1700元/平米。同時(shí)，該區(qū)域住宅建設(shè)規(guī)模增大、建筑類型也嘗試多樣化發(fā)展趨勢(shì)，正努力突破低檔樓盤印象，逐步向中高檔樓盤發(fā)展。如離市區(qū)和雨山湖北段較近的湖景家園二期、天宇大廈，銷售價(jià)格相對(duì)較高，價(jià)格為2000元/平米以上。 配套設(shè)施路段差異明顯 從配套上來說，解放路商業(yè)地帶周邊配套較為齊全，大型的新建商業(yè)型樓盤，促進(jìn)了解放路在全市的商業(yè)地位；而與解放路相比，火車站向?qū)幨徛贩较虻淖≌瑯潜P則不然，無論在社區(qū)配套設(shè)施還是周邊生活配套上，和其他區(qū)域相比要弱了許多，仍有待于進(jìn)一步完善，為推動(dòng)全市房產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展提供了巨大的空間。 住宅項(xiàng)目——項(xiàng)目名稱： 金玉蘭花園投資商： 香港柏華集團(tuán)上海建平投資發(fā)展有限公司開發(fā)商： 馬鞍山東部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司行銷企劃： 上海興和地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)： 美國(guó)Camp。D 設(shè)計(jì)事務(wù)所樓盤地址： 寧蕪路與幸福路交叉口戶型： 二房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、三房三廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、五房三廳二衛(wèi)、五房三廳三衛(wèi)、面積： －平均價(jià)格： 1550元每平米占地面積： 120000平米周邊配套： 蘇果超市，聯(lián)華超市，華聯(lián)超市，市中醫(yī)院、有地下車庫(kù)銷售現(xiàn)狀： 已售完。樓書制作簡(jiǎn)單，售樓處裝潢簡(jiǎn)單，人員稀少，銷售員接待水平較差項(xiàng)目名稱： 湖景家園二期已售完，多層，價(jià)格2300元/平米以下項(xiàng)目名稱： 紅旗花園已售完，6棟多層，價(jià)格1980元/平米以下項(xiàng)目名稱： 麗晶嘉園 未開盤解放路區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目——（商業(yè)項(xiàng)目另行分析）富邦時(shí)尚購(gòu)物中心恭賀新禧新時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格分析2004年度馬鞍山市商品住宅均價(jià)2857元/平方米本篇商品住宅價(jià)格調(diào)查分析來源于馬鞍山市所有在售商品住宅的全年跟蹤觀察，、文中所指的馬鞍山是馬鞍山市轄區(qū)，不包括縣鎮(zhèn)。根據(jù)調(diào)查，全年對(duì)馬鞍山市所有在售商品住宅的跟蹤調(diào)查數(shù)據(jù)分析： 2004年度連續(xù)12個(gè)月以來，馬鞍山市的商品住宅平均銷售價(jià)格一路高漲，全年的平均銷售價(jià)格分別為2013元/平方米、2341元/平方米、2957元/平方米，同比的分別上漲318元/平方米和616元/平方米，%％。 從均價(jià)的走勢(shì)中可以看出，與去年緩步平穩(wěn)上漲相對(duì)，2004年馬鞍山市的商品住宅均價(jià)一季度便爆發(fā)出強(qiáng)勁勢(shì)頭，一路大幅上揚(yáng)、高速猛增，六月份即突破了3000元大關(guān)，其后漲勢(shì)雖有緩和，但月度漲幅仍保持在1個(gè)百分點(diǎn)之上，至九月份，累計(jì)上漲的幅度已經(jīng)達(dá)到了近20個(gè)百分點(diǎn)。有意思的是，馬鞍山的商品住宅均價(jià)也自八月份之后忽然放慢了上漲的腳步，在3000元/平方米之下徘徊了兩月之后才小步上挪，十一月份均價(jià)平淡不驚地攀到了全年最高點(diǎn)，峰值為3175元/平方米，但十二月份又集中上市了一批樓盤，直至2005年一月份才有所回落，2004年末馬鞍山市的商品住宅均價(jià)為2857元/平方米。在本次調(diào)查報(bào)告的前面“2004年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)盤點(diǎn)報(bào)告”中已經(jīng)提到2004年馬鞍山樓市建筑類型的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，以商品住宅的在售建筑面積計(jì)算，其中多層住宅所占的份額從年初的近85%下降至年末的不足60%，取而代之的是小高層（包括高層）住宅和別墅（包括低層、疊加別墅、低層復(fù)式）的占比大幅度提高，這一點(diǎn)是影響馬鞍山樓市均價(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。根據(jù)測(cè)算，馬鞍山本年均價(jià)上漲的約25個(gè)百分點(diǎn)，其中有8個(gè)百分點(diǎn)是由樓市結(jié)構(gòu)變化所引起的。馬鞍山市四大板塊的均價(jià)全年基本保持了同步上升的增長(zhǎng)步伐，且相對(duì)穩(wěn)定。湖西板塊一舉突破而出,其均價(jià)保持位列四大板塊之首的頭牌位置，增長(zhǎng)的數(shù)額與漲幅也是四板塊中最大的。從各區(qū)年末與年初的增長(zhǎng)率來看，四大板塊間的均價(jià)差距有所減小，相應(yīng)的，均價(jià)最低的車站板塊住宅部分增長(zhǎng)速度較慢，與整個(gè)馬鞍山市房產(chǎn)板塊低了一個(gè)檔次，價(jià)格較低。結(jié)束語(yǔ) 縱觀2004年馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)，我們不難看出有以下特點(diǎn)，開工數(shù)量和上年相比，仍呈現(xiàn)顯著的增長(zhǎng)趨勢(shì)，整體房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升，供應(yīng)總量進(jìn)一步增加，供應(yīng)的物業(yè)類型仍然是住宅項(xiàng)目的天下，但建筑類型的供應(yīng)格局已經(jīng)有了明顯的變化，小高層（包括高層）住宅逐漸在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)興起而被接受。合理化利用項(xiàng)目的各種環(huán)境資源，規(guī)劃多種形態(tài)的建筑成為未來供應(yīng)的開發(fā)商思考的方向，、華雨亭的低層、匯翠名邸的高層、中央花園的商住兩棲式發(fā)展等等。相對(duì)于較小的馬鞍山城市而言，絕對(duì)化的地段差異已經(jīng)被淡化了，特別是馬鞍山這座城市，1公里半徑輻射了幾乎所有的樓盤，所以，拘泥于房產(chǎn)操作的傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)就過于保守了，比如市中心地段應(yīng)該規(guī)劃高層、遠(yuǎn)離市中心就是別墅等等，看來是思想保守了。而且，隨著主城區(qū)土地成本的提高，開發(fā)難度的提高，向環(huán)外延伸的趨勢(shì)日臻明顯，同時(shí)產(chǎn)品也逐漸多樣化，購(gòu)房的選擇余地逐漸增多。2005年，馬鞍山市寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)將是整體經(jīng)濟(jì)繁榮的風(fēng)向標(biāo)，基于前面的分析，我們認(rèn)為寫字樓的發(fā)展空間仍然不大，商業(yè)地產(chǎn)在明年會(huì)有一個(gè)急速增大的階段，各樓盤住宅商業(yè)鋪面的集中上市，更加大了相互之間的競(jìng)爭(zhēng)。但是，商業(yè)地產(chǎn)的上升速度也將有一定限度，馬鞍山的房地產(chǎn)仍然是住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng)。2005年住宅產(chǎn)品發(fā)展結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是，小高層產(chǎn)品供應(yīng)量不僅局限于市中心地段發(fā)展，單一化多層建筑的樓盤很少出現(xiàn)，中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，住宅市場(chǎng)將逐漸走進(jìn)“大盤時(shí)代”。鑒于2004年度房產(chǎn)發(fā)展情況，對(duì)于2005年來說，住宅品質(zhì)創(chuàng)新成了馬鞍山樓市的突破點(diǎn)。上海安騰投資咨詢有限公司 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