【正文】 這一點(diǎn)來說，異地置業(yè)追求的是更為優(yōu)越的自然環(huán)境，符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目首先在自然環(huán)境上應(yīng)有出色之處：青山、秀水、海濱，使人們?cè)诰幼∑焚|(zhì)上實(shí)現(xiàn)梯級(jí)提升。上文提及的幾處房產(chǎn)都位于秀麗的海濱，武夷桃源則位于風(fēng)光秀甲東南、山水名揚(yáng)天下的武夷山風(fēng)景區(qū)內(nèi)。武夷山風(fēng)光旖旎，古跡文物更是數(shù)不勝數(shù)，每年都吸引著成千上萬的中外游人。為充分發(fā)揮武夷山雙世遺的旅游經(jīng)濟(jì)潛力，武夷山市政府加大了市政配套設(shè)施建設(shè)的力度，武夷桃源即是該市今年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。它與張家界、九寨溝、黃山、廬山等著名景區(qū)資源共享，讓業(yè)主可以一房在手，走遍全國秀美山川。 投資環(huán)境異地購買產(chǎn)權(quán)酒店居住的階段性決定了它必須要有一定的投資價(jià)值。北京目前的投資型住宅主要集中在東部，其分布區(qū)域在國貿(mào)－京廣商圈、燕莎－亮馬商圈以及幾個(gè)使館區(qū)附近，項(xiàng)目類型由機(jī)場高速路旁的別墅項(xiàng)目逐步過渡到商業(yè)中心的高級(jí)公寓類型，均是針對(duì)商務(wù)人士需求而形成的商務(wù)類投資地產(chǎn)。而異地投資則是受假日經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)而興起的，屬于休閑類投資地產(chǎn)。因此，異地項(xiàng)目投資環(huán)境的優(yōu)劣要由其特殊服務(wù)群體旅游者的多寡來決定。 交通環(huán)境隨著交通方式的多樣化和交通的便捷化，距離已不再是異地置業(yè)的最大障礙。但即便如此，交通的易達(dá)性仍然是購買異地產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的先決條件若是自住，要保證與本地城市生活銜接自如，車程最好不超過4個(gè)小時(shí)，距離遠(yuǎn)的至少要坐飛機(jī)方便。若是投資，則要按目標(biāo)租戶的要求，考慮有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，如直達(dá)的火車站、有足夠航班的機(jī)場等。 　　 是否有金融支持先前流行的5＋2式生活中，業(yè)主們需有一套市區(qū)房和一套郊區(qū)房。若異地購買產(chǎn)權(quán)酒店，有些類似11＋1的生活方式，即在每年有1個(gè)月左右的假期生活在自己購置的異地房產(chǎn)中。事實(shí)上，很多異地投資者已屬于三次置業(yè)，雖然多數(shù)人資金壓力不是太大，但有足夠貸款支持的項(xiàng)目無疑更適宜投資，以租金回報(bào)還貸，這本身就是減少異地投資風(fēng)險(xiǎn)的可靠手段之一。 　　 價(jià)格因素如作為北京首家產(chǎn)權(quán)酒店式郊區(qū)假日住宅的龍慶峽鄉(xiāng)村俱樂部，其主要賣點(diǎn)就是付款非常輕松。其中，43平方米的標(biāo)準(zhǔn)間是最熱銷的房型，首付2萬元，月供553元（20年按揭）。而最大房型也不過80多平方米，首付5萬元，月供1300多元。客戶在購房后，開發(fā)商可代客出租，每月代客出租兩天便可收回月供。如此一來，不少購房人尤其是二次置業(yè)者，只需付2萬元首付，月供不用負(fù)擔(dān)便可在1020年之內(nèi)獲得房產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)酒店銷售一般不像普通房地產(chǎn)銷售那樣按建筑平方米明碼標(biāo)價(jià)，多數(shù)直接以首付、月供整套售價(jià)面對(duì)買房人。這樣做的主要原因是強(qiáng)調(diào)其低廉的價(jià)格，而且不容易出現(xiàn)使用率降低、使用面積縮水、公攤面積人為加大等期房銷售中的暗箱操作行為，保證客戶利益。（四）產(chǎn)權(quán)酒店的未來發(fā)展 競爭趨于激烈，砝碼向?qū)嵙π酆竦钠髽I(yè)傾斜初期推出的產(chǎn)權(quán)酒店，以創(chuàng)新概念取勝，多數(shù)參與開發(fā)銷售的企業(yè)都自稱取得了較好的效益。根據(jù)來自網(wǎng)上的消息，福州阿波羅大酒店以其優(yōu)良的性能價(jià)格比和投資魅力，開盤三天即火爆預(yù)訂超百套，成為年來福州房產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。廈門長升大廈就在僅僅打了幾篇廣告的情況下，被搶購一空，據(jù)說大部分被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所買。北京房產(chǎn)交易會(huì)上推出產(chǎn)權(quán)酒店的三亞溫泉花園酒店，吸引了數(shù)百人洽談，并有40多人達(dá)成了購買意向。交易會(huì)結(jié)束后，已交了訂金的購房者陸續(xù)組團(tuán)到三亞實(shí)地察看正在施工中的溫泉花園酒店。龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部在北京國貿(mào)房展上，短短四天展會(huì)，已有100多套房被訂購。隨著新概念的普及和大批房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤而至，單單依靠概念來贏得優(yōu)勢已經(jīng)越來越困難。單體的企業(yè)在未來競爭中的生存壓力會(huì)逐漸增大。而一些實(shí)力雄厚的企業(yè)會(huì)依靠自己在資金、相關(guān)服務(wù)等領(lǐng)域的優(yōu)勢，逐步形成競爭優(yōu)勢。 物業(yè)管理和服務(wù)成為競爭利器和傳統(tǒng)的分時(shí)度假產(chǎn)品一樣，產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)從房地產(chǎn)向旅游產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移過程。消費(fèi)者一方面關(guān)注自身在產(chǎn)權(quán)酒店的度假感受，另一方面關(guān)注投資回報(bào)，酒店的管理與服務(wù)又是贏得較高投資回報(bào)的一個(gè)必要條件，因此，物業(yè)管理水平和對(duì)客服務(wù)十分重要。尤其是在早期的地理位置優(yōu)勢、創(chuàng)新概念優(yōu)勢等在競爭中逐步減弱的條件下，管理服務(wù)的重要性將更加突出。 政府的重視和推動(dòng)前些年中，我國許多地方房地產(chǎn)開發(fā)過熱，導(dǎo)致商品房閑置現(xiàn)象嚴(yán)重，特別是對(duì)于海南、廣西北海等地尤為嚴(yán)重。這些地區(qū)由于優(yōu)良的氣候條件和自然環(huán)境，往往又具備發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店的天然便利。因此，不僅被開發(fā)商作為有利可圖，也吸引了地方政府的關(guān)注。海南省專門召開了產(chǎn)權(quán)式酒店與分時(shí)度假研討會(huì)。省旅游管理部門官員出席并對(duì)其發(fā)展表示樂觀：海南七八年前就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的萌芽，但是并沒有形成真正的產(chǎn)權(quán)式度假酒店。究其原因，策劃者主要是想把樓房盡早售出，其目的不是為了發(fā)展旅游業(yè)；另外，當(dāng)時(shí)海南作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)的旅游度假氣候沒有形成。與此同時(shí)，產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的概念還不為人們了解。 現(xiàn)在海南確立了建設(shè)國際度假休閑目的地和國際會(huì)議中心的發(fā)展方向，已經(jīng)到了啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。此外，海南已具備進(jìn)行分時(shí)度假的條件，并擁有像珠江三角洲這樣率先推行帶薪度假的客源市場。再就是產(chǎn)權(quán)度假酒店內(nèi)部生存能力業(yè)已形成，像海航這樣擁有航空網(wǎng)絡(luò)和自己的酒店網(wǎng)絡(luò)群的集團(tuán)介入產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假，必將使產(chǎn)權(quán)酒店的操作擁有規(guī)范性和高信譽(yù)度。 再如在１９９２年的開發(fā)區(qū)熱中，北海市以低門檻政策吸引了近４000多家房地產(chǎn)商來北海開發(fā)，為了盤活這些沉積已久的資產(chǎn)，北海根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)日漸興旺的良好條件，推出了產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)作模式推銷房產(chǎn)。三亞市在北京銷售產(chǎn)權(quán)酒店時(shí)，還特邀政府官員前來助陣。北京一些代理商在去三亞市考察產(chǎn)權(quán)酒店情況時(shí)也得到了當(dāng)?shù)卣姆e極協(xié)助。七、 產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)（一）法律問題 產(chǎn)權(quán)多頭銷售規(guī)范的產(chǎn)權(quán)酒店銷售，消費(fèi)者購買到固定某間客房的所有權(quán)，每間客房只能對(duì)應(yīng)同一名客戶，客戶將自己不使用的空余時(shí)間委托酒店經(jīng)營。但個(gè)別的不規(guī)范經(jīng)營者，可能利用這一機(jī)會(huì)，將同一間客房同時(shí)向幾個(gè)客戶銷售，收取更多的房款，形成事實(shí)上的欺詐行為。 能否公正經(jīng)營酒店管理方在受委托對(duì)業(yè)主所擁有的閑置客房進(jìn)行經(jīng)營當(dāng)中，是否能保持足夠的公正性，也是一個(gè)關(guān)鍵的問題。容易產(chǎn)生爭議的方面主要有：一是如何確認(rèn)客房的出租率。也就是說，所有業(yè)主委托酒店經(jīng)營房間后，經(jīng)營方如果優(yōu)先出租一批客人的房間，將會(huì)使另外一批客人的利益受損，這個(gè)問題有些產(chǎn)權(quán)酒店已通過平均分配經(jīng)營收入得到解決。二是客房出租收益和公共經(jīng)營收入的關(guān)系。經(jīng)營管理人員可采用各種方法調(diào)整客房經(jīng)營收入與其它服務(wù)項(xiàng)目收入。如果在出售產(chǎn)權(quán)酒店后，隨意轉(zhuǎn)移或有傾向性地對(duì)酒店收入進(jìn)行分配，也會(huì)使消費(fèi)者的利益受到侵害。三是惡意減少總的經(jīng)營收入，增加運(yùn)營成本。比如通過提高管理人員的工資收入、提高原材料供應(yīng)成本等手段，都可以很輕易地將應(yīng)歸屬會(huì)員的利益轉(zhuǎn)移到管理方手中。 合同強(qiáng)迫性消費(fèi)者購買單間酒店的產(chǎn)權(quán)后，通過委托的方式將閑置時(shí)間交付酒店管理者經(jīng)營，這應(yīng)是一種自愿、自主的行為。在目前產(chǎn)權(quán)酒店的銷售合同當(dāng)中，消費(fèi)者往往必須被迫接受酒店提出的規(guī)范式的合約，對(duì)于很多權(quán)限都無法自由行使，多數(shù)條款都存在強(qiáng)迫性。因而，在嚴(yán)格意義上講，許多產(chǎn)權(quán)酒店只是打著產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營之名，而經(jīng)營的是標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主的產(chǎn)權(quán)在具體運(yùn)作中得不到具體體現(xiàn)。 開發(fā)失敗目前銷售的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品當(dāng)中，有相當(dāng)多的屬于期房。開發(fā)商利用住房融資的手段，邊開發(fā)房產(chǎn)邊銷售產(chǎn)品，如果開發(fā)失敗，消費(fèi)者不但不能獲得相應(yīng)的收益，甚至連自己的度假住宿也難以保全。雖然已經(jīng)有相關(guān)法規(guī)的明確規(guī)定，但如果有一、兩個(gè)項(xiàng)目失敗，很快會(huì)在市場上造成對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店概念的連鎖反應(yīng)，沖擊行業(yè)的正常發(fā)展。 （二）消費(fèi)者應(yīng)注意的問題 考慮自己需要如果在海濱購買度假別墅，長期的閑置使得業(yè)主一方面要在維護(hù)方面花費(fèi)大量的精力，閑置以后再使用還得重新布置和收拾。不過，產(chǎn)權(quán)酒店由于要外借后再拿回來居住，別人租住過自己再住和完全擁有自己的住宅有一定的感覺差異。不同的需要有不同的決定，花費(fèi)不菲的資金異地買房時(shí)，冷靜考慮一下決非壞事。 確保房產(chǎn)是實(shí)l 看證照是否齊全。買房驗(yàn)五證，將保證自己的合法權(quán)益不受侵害。對(duì)于異地海景項(xiàng)目，有必要請(qǐng)律師審核證照，或者與代理公司簽協(xié)議，要求他們保證項(xiàng)目的合法性。 l 看房屋狀況。異地海景住宅最好是現(xiàn)房。期房本來就有風(fēng)險(xiǎn)，放到外地，自己就有了更多的不可控因素。一些異地項(xiàng)目開發(fā)資金短缺，只能到外地套點(diǎn)錢，再回去蓋房，萬一銷售不理想，房子蓋不成，消費(fèi)者往往追索無門。現(xiàn)房投資方面即使出租不佳，還能擁有自己的房間，工程質(zhì)量、配套和戶型等也好考察。 l 看實(shí)際位置。有的所謂海景產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目在人煙稀少的開發(fā)區(qū)，有的則位于海濱城市的內(nèi)陸地帶，根本看不見海景。所以，購買前最好實(shí)地看房。 了解市場行情l 看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)如何？市場規(guī)范程度怎樣？城市的發(fā)展前景如何？能找當(dāng)?shù)氐娜俗稍冏詈茫蛘咴谧约核诘卣叶械耐顿Y顧問公司咨詢。另外，也要注意房產(chǎn)所在城市的情況，城市發(fā)展是和投資前景直接聯(lián)系的。以海南為例，過去它曾是個(gè)爛樓盤集中營，目前政府一系列整頓空置房的政策已經(jīng)生效，地產(chǎn)有望從低谷爬升。 l 考察可能出租率由于目前許多假日住宅還都是期房，對(duì)于它們前期承諾能否實(shí)現(xiàn)還是個(gè)未知數(shù)。有些購買者對(duì)于開發(fā)商所承諾的住房標(biāo)準(zhǔn)和未來服務(wù)等方面存在疑慮。作為沒有酒店經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，能否達(dá)到較高的服務(wù)水準(zhǔn)難以預(yù)測，一旦硬件設(shè)施比不過鄰近的酒店、賓館，出租率便會(huì)受到影響。還有就是物業(yè)管理費(fèi)用，／月平方米，這對(duì)于不經(jīng)常去住，但仍然需要付費(fèi)的消費(fèi)者來說，較難接受。 摸清開發(fā)商情況l 看開發(fā)商信譽(yù)及實(shí)力?？梢詥枂柈?dāng)?shù)厝藢?duì)樓盤的看法，考察一下開發(fā)商做過的項(xiàng)目，有必要時(shí)，在當(dāng)?shù)卣?qǐng)個(gè)律師調(diào)查一下也是個(gè)辦法。一般來說異地投資可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)是：開發(fā)商實(shí)力不足，無法保證項(xiàng)目工期和質(zhì)量，而投資者遠(yuǎn)在他鄉(xiāng)，無法經(jīng)常實(shí)地監(jiān)督；開發(fā)商信譽(yù)差，收了房款之后即使不會(huì)溜之大吉，若諸多承諾難以實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)者還得經(jīng)常長途跋涉前去理論；異地投資的關(guān)鍵在后期物業(yè)管理，若物業(yè)公司管理不善，則項(xiàng)目投資效果會(huì)大打折扣。因此，投資者需心懷風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)真篩選其中的質(zhì)優(yōu)盤，切不可盲目跟風(fēng)。 l 看后期管理、特色服務(wù)。對(duì)于異地海景住宅來說，如果是自住，好的物管可以保證安全，業(yè)主不在的大部分時(shí)間能很好的維護(hù)物業(yè)；如果是投資，好的物管可以保證穩(wěn)定租戶群。28 /