【正文】 收取再按實(shí)際使用情況逐步分配的，就無(wú)法使飯店獲得分時(shí)度假開(kāi)發(fā)中一次性回收投資的主要優(yōu)點(diǎn)。主要是因?yàn)辄c(diǎn)數(shù)制卡無(wú)須進(jìn)行交換，所以在使用上更靈活更方便。在我國(guó)市場(chǎng)，有效期高達(dá)30年的產(chǎn)品很難為消費(fèi)者所接受，必須進(jìn)行壓縮。單位住宿產(chǎn)品的價(jià)格也應(yīng)數(shù)量化而非折扣化。我國(guó)地域面積廣闊，資源類型豐富，以國(guó)內(nèi)不同資源類型的旅游目的地為主體，完全可以構(gòu)建起配套成型的度假網(wǎng)絡(luò)體系，滿足旅游者的多樣性度假需求。目前我國(guó)居民的休假時(shí)間集中，居民出游時(shí)間也相對(duì)集中，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中一定要找出保障消費(fèi)者權(quán)益的體系和制度，以避免旺季消費(fèi)者住宿權(quán)益不能保證，形成對(duì)產(chǎn)品的負(fù)面印象。 重視技術(shù)支持國(guó)際分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)交換公司成功的主要經(jīng)驗(yàn)，就是它們都建立起了較強(qiáng)的技術(shù)網(wǎng)絡(luò)支持體系。IBM公司為華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司設(shè)計(jì)了實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)的完整解決方案，華夏之旅公司正在為分時(shí)度假的網(wǎng)絡(luò)交換、客戶服務(wù)、會(huì)員管理、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷等建設(shè)一個(gè)優(yōu)良的平臺(tái)。除了他們以外，一些分時(shí)度假酒店和公司也在網(wǎng)上建立了自己的網(wǎng)頁(yè)，如廣東愛(ài)特樂(lè)公司、花園酒店、三亞南山假日度假村等。除去其中包含的探親訪友、健康療養(yǎng)、會(huì)議和商務(wù)等旅游者，真正的度假旅游者所剩無(wú)幾。二是利用空置的積壓商品房。所以，除了降低成本之外，還有著積極的政治和社會(huì)意義。 已經(jīng)開(kāi)展以周為單位銷售的公司，可嘗試將部分產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為點(diǎn)數(shù)制產(chǎn)品，然后建立老產(chǎn)品與新的點(diǎn)數(shù)制產(chǎn)品接軌的經(jīng)營(yíng)模式，使老顧客在自愿選擇的條件下轉(zhuǎn)化為點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部的會(huì)員。通過(guò)將度假產(chǎn)品納入國(guó)家促銷計(jì)劃加以廣泛宣傳，使我國(guó)的度假產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)形成一定影響，也將有利于我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)品的國(guó)際化銷售。 建立分時(shí)度假行業(yè)協(xié)會(huì)分時(shí)度假企業(yè)在中國(guó)的風(fēng)起云涌，使國(guó)內(nèi)的分時(shí)度假行業(yè)，出現(xiàn)了技術(shù)參差不齊，規(guī)模大小不一的情況。當(dāng)然，受企業(yè)自身?xiàng)l件和國(guó)際化經(jīng)營(yíng)難度加大的制約，企業(yè)可以首先嘗試在香港、澳門等地委托中資公司開(kāi)展銷售業(yè)務(wù)，然后再制定下一步的發(fā)展規(guī)劃。分時(shí)度假會(huì)逐步適應(yīng)我國(guó)旅游市場(chǎng)，成為旅游領(lǐng)域中的一個(gè)亮點(diǎn)。企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會(huì)和接待賓客使用。耐首先提出分時(shí)度假酒店（Timeshare Hotel，亦稱為時(shí)權(quán)酒店）的概念，即出售一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。 共同性質(zhì)分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店從基本性質(zhì)上說(shuō)，均屬于度假住宅或者第二住所的范疇，它們是購(gòu)買者在擁有作為生活必需品的住宅后，為了滿足度假旅游或投資等其它需求所購(gòu)買的住宿設(shè)施。 是否具有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否分割分時(shí)度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無(wú)產(chǎn)權(quán)的兩種，越來(lái)越多的國(guó)家和地區(qū)把分時(shí)度假納入旅游產(chǎn)品的范疇，因此淡化產(chǎn)權(quán)的概念而突出其使用權(quán)。不同消費(fèi)者之間除共同使用一套房產(chǎn)外，沒(méi)有其它的聯(lián)系。而產(chǎn)權(quán)酒店購(gòu)買了單間客房的所有權(quán)，國(guó)內(nèi)一般需要10萬(wàn)元以上。到退休的時(shí)候增加使用時(shí)間或基本完全使用，作為頤養(yǎng)天年的住所。海南南海傳說(shuō)即是這種類型。 投資地產(chǎn)目前，國(guó)外推行的產(chǎn)權(quán)酒店大多分布在氣候溫和的旅游地區(qū)，是一種投資行為與消費(fèi)行為相融合的方式。 異地置業(yè)異地置業(yè)并非一個(gè)新概念。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，近年內(nèi)異地置業(yè)可能作為假日經(jīng)濟(jì)的一個(gè)附屬產(chǎn)品得到迅猛發(fā)展。近期，又有海南銀谷苑、黃金海岸花園、三亞海景溫泉大酒店、三亞月川高尚社區(qū)等數(shù)個(gè)海景項(xiàng)目推出，其中有些企業(yè)還專程請(qǐng)來(lái)當(dāng)?shù)卣賳T助陣。假日住宅項(xiàng)目所吸引的人群大致可分為四種：其一，二次置業(yè)的投資者，去往秦皇島看維多利亞海灣的客戶大多數(shù)是車房兼?zhèn)涞母辉＜彝?，他們買房主要是為了投資，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。第三，集團(tuán)購(gòu)房也尤為重要。在一些產(chǎn)權(quán)酒店的客戶統(tǒng)計(jì)上，少數(shù)客戶還是頭一次買房。異地購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店一般在價(jià)位上更有優(yōu)勢(shì)，所以香港人會(huì)涌入深圳去買房，西安人跑到咸陽(yáng)買房。購(gòu)買一套36平方米的小套房，無(wú)須交按揭款，便可擁有一間100%產(chǎn)權(quán)的豪華裝修度假酒店，而且每年有10天的免費(fèi)度假期和五千多元的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。三是投資意識(shí)的增強(qiáng)。以海南為例，政府已出臺(tái)文件，800米海岸線內(nèi)不再審批任何住宅項(xiàng)目，這就令早立項(xiàng)的一批海景產(chǎn)權(quán)酒店成為投資潛力巨大的候選項(xiàng)目。因此在接這種項(xiàng)目時(shí)，代理公司一般都會(huì)經(jīng)過(guò)詳盡的考察，有些項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)七八次的實(shí)地考察，并得到當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可。從更適宜居住這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，異地置業(yè)追求的是更為優(yōu)越的自然環(huán)境，符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目首先在自然環(huán)境上應(yīng)有出色之處：青山、秀水、海濱，使人們?cè)诰幼∑焚|(zhì)上實(shí)現(xiàn)梯級(jí)提升。它與張家界、九寨溝、黃山、廬山等著名景區(qū)資源共享，讓業(yè)主可以一房在手，走遍全國(guó)秀美山川。因此，異地項(xiàng)目投資環(huán)境的優(yōu)劣要由其特殊服務(wù)群體旅游者的多寡來(lái)決定。 　　 是否有金融支持先前流行的5＋2式生活中，業(yè)主們需有一套市區(qū)房和一套郊區(qū)房。其中，43平方米的標(biāo)準(zhǔn)間是最熱銷的房型，首付2萬(wàn)元，月供553元（20年按揭）。產(chǎn)權(quán)酒店銷售一般不像普通房地產(chǎn)銷售那樣按建筑平方米明碼標(biāo)價(jià)，多數(shù)直接以首付、月供整套售價(jià)面對(duì)買房人。廈門長(zhǎng)升大廈就在僅僅打了幾篇廣告的情況下，被搶購(gòu)一空，據(jù)說(shuō)大部分被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所買。隨著新概念的普及和大批房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤而至，單單依靠概念來(lái)贏得優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越困難。消費(fèi)者一方面關(guān)注自身在產(chǎn)權(quán)酒店的度假感受，另一方面關(guān)注投資回報(bào)，酒店的管理與服務(wù)又是贏得較高投資回報(bào)的一個(gè)必要條件，因此，物業(yè)管理水平和對(duì)客服務(wù)十分重要。因此，不僅被開(kāi)發(fā)商作為有利可圖，也吸引了地方政府的關(guān)注。與此同時(shí)，產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的概念還不為人們了解。 再如在１９９２年的開(kāi)發(fā)區(qū)熱中，北海市以低門檻政策吸引了近４000多家房地產(chǎn)商來(lái)北海開(kāi)發(fā)，為了盤(pán)活這些沉積已久的資產(chǎn)，北海根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)日漸興旺的良好條件，推出了產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)作模式推銷房產(chǎn)。但個(gè)別的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)者，可能利用這一機(jī)會(huì)，將同一間客房同時(shí)向幾個(gè)客戶銷售，收取更多的房款，形成事實(shí)上的欺詐行為。二是客房出租收益和公共經(jīng)營(yíng)收入的關(guān)系。比如通過(guò)提高管理人員的工資收入、提高原材料供應(yīng)成本等手段，都可以很輕易地將應(yīng)歸屬會(huì)員的利益轉(zhuǎn)移到管理方手中。 開(kāi)發(fā)失敗目前銷售的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品當(dāng)中，有相當(dāng)多的屬于期房。不過(guò)，產(chǎn)權(quán)酒店由于要外借后再拿回來(lái)居住，別人租住過(guò)自己再住和完全擁有自己的住宅有一定的感覺(jué)差異。對(duì)于異地海景項(xiàng)目，有必要請(qǐng)律師審核證照，或者與代理公司簽協(xié)議，要求他們保證項(xiàng)目的合法性。一些異地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金短缺，只能到外地套點(diǎn)錢，再回去蓋房，萬(wàn)一銷售不理想，房子蓋不成，消費(fèi)者往往追索無(wú)門。所以，購(gòu)買前最好實(shí)地看房。以海南為例，過(guò)去它曾是個(gè)爛樓盤(pán)集中營(yíng)，目前政府一系列整頓空置房的政策已經(jīng)生效，地產(chǎn)有望從低谷爬升。還有就是物業(yè)管理費(fèi)用，／月一般來(lái)說(shuō)異地投資可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)是：開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足，無(wú)法保證項(xiàng)目工期和質(zhì)量，而投資者遠(yuǎn)在他鄉(xiāng)，無(wú)法經(jīng)常實(shí)地監(jiān)督；開(kāi)發(fā)商信譽(yù)差，收了房款之后即使不會(huì)溜之大吉，若諸多承諾難以實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)者還得經(jīng)常長(zhǎng)途跋涉前去理論；異地投資的關(guān)鍵在后期物業(yè)管理，若物業(yè)公司管理不善，則項(xiàng)目投資效果會(huì)大打折扣。28 / 28。 l 看后期管理、特色服務(wù)。 摸清開(kāi)發(fā)商情況l 看開(kāi)發(fā)商信譽(yù)及實(shí)力。有些購(gòu)買者對(duì)于開(kāi)發(fā)商所承諾的住房標(biāo)準(zhǔn)和未來(lái)服務(wù)等方面存在疑慮。當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)如何？市場(chǎng)規(guī)范程度怎樣？城市的發(fā)展前景如何？能找當(dāng)?shù)氐娜俗稍冏詈?，或者在自己所在地找懂行的投資顧問(wèn)公司咨詢。 l 看實(shí)際位置。異地海景住宅最好是現(xiàn)房。 確保房產(chǎn)是實(shí)l 看證照是否齊全。雖然已經(jīng)有相關(guān)法規(guī)的明確規(guī)定，但如果有一、兩個(gè)項(xiàng)目失敗，很快會(huì)在市場(chǎng)上造成對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店概念的連鎖反應(yīng)，沖擊行業(yè)的正常發(fā)展。在目前產(chǎn)權(quán)酒店的銷售合同當(dāng)中，消費(fèi)者往往必須被迫接受酒店提出的規(guī)范式的合約，對(duì)于很多權(quán)限都無(wú)法自由行使，多數(shù)條款都存在強(qiáng)迫性。如果在出售產(chǎn)權(quán)酒店后，隨意轉(zhuǎn)移或有傾向性地對(duì)酒店收入進(jìn)行分配，也會(huì)使消費(fèi)者的利益受到侵害。容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的方面主要有：一是如何確認(rèn)客房的出租率。北京一些代理商在去三亞市考察產(chǎn)權(quán)酒店情況時(shí)也得到了當(dāng)?shù)卣姆e極協(xié)助。此外，海南已具備進(jìn)行分時(shí)度假的條件，并擁有像珠江三角洲這樣率先推行帶薪度假的客源市場(chǎng)。省旅游管理部門官員出席并對(duì)其發(fā)展表示樂(lè)觀：海南七八年前就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的萌芽，但是并沒(méi)有形成真正的產(chǎn)權(quán)式度假酒店。 政府的重視和推動(dòng)前些年中，我國(guó)許多地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，導(dǎo)致商品房閑置現(xiàn)象嚴(yán)重，特別是對(duì)于海南、廣西北海等地尤為嚴(yán)重。而一些實(shí)力雄厚的企業(yè)會(huì)依靠自己在資金、相關(guān)服務(wù)等領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，逐步形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。交易會(huì)結(jié)束后，已交了訂金的購(gòu)房者陸續(xù)組團(tuán)到三亞實(shí)地察看正在施工中的溫泉花園酒店。（四）產(chǎn)權(quán)酒店的未來(lái)發(fā)展 競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，砝碼向?qū)嵙π酆竦钠髽I(yè)傾斜初期推出的產(chǎn)權(quán)酒店，以創(chuàng)新概念取勝，多數(shù)參與開(kāi)發(fā)銷售的企業(yè)都自稱取得了較好的效益?？蛻粼谫?gòu)房后，開(kāi)發(fā)商可代客出租，每月代客出租兩天便可收回月供。事實(shí)上，很多異地投資者已屬于三次置業(yè)，雖然多數(shù)人資金壓力不是太大，但有足夠貸款支持的項(xiàng)目無(wú)疑更適宜投資，以租金回報(bào)還貸，這本身就是減少異地投資風(fēng)險(xiǎn)的可靠手段之一。但即便如此，交通的易達(dá)性仍然是購(gòu)買異地產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的先決條件若是自住，要保證與本地城市生活銜接自如，車程最好不超過(guò)4個(gè)小時(shí)，距離遠(yuǎn)的至少要坐飛機(jī)方便。北京目前的投資型住宅主要集中在東部，其分布區(qū)域在國(guó)貿(mào)－京廣商圈、燕莎－亮馬商圈以及幾個(gè)使館區(qū)附近，項(xiàng)目類型由機(jī)場(chǎng)高速路旁的別墅項(xiàng)目逐步過(guò)渡到商業(yè)中心的高級(jí)公寓類型，均是針對(duì)商務(wù)人士需求而形成的商務(wù)類投資地產(chǎn)。武夷山風(fēng)光旖旎，古跡文物更是數(shù)不勝數(shù)，每年都吸引著成千上萬(wàn)的中外游人。 （三）影響產(chǎn)權(quán)酒店銷售的主要因素 自然環(huán)境國(guó)際化大都市在提供強(qiáng)大的物質(zhì)流、資金流、信息流的同時(shí)，也帶來(lái)了噪音與污染。開(kāi)發(fā)商借用主要市場(chǎng)所在地銷售公司對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的了解和在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的信譽(yù)度來(lái)推動(dòng)產(chǎn)品銷售，而代理商也會(huì)對(duì)所代理的房產(chǎn)進(jìn)行篩選。人們認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)除了住宅的功能之外，還是進(jìn)行投資的重要手段。很多海景產(chǎn)權(quán)酒店在當(dāng)?shù)夭⒉粫充N，因?yàn)楹I城市的人對(duì)海景已經(jīng)司空見(jiàn)慣了。低房?jī)r(jià)的吸引力，讓一批有閑錢的北京人也動(dòng)了到天津、威海、海南買房的心思。 賣點(diǎn)集中一是低房?jī)r(jià)的誘惑。這些公司出于會(huì)議、職工度假考慮，投資買房 一勞永逸，避免每年支付一大筆費(fèi)用。有不少老人對(duì)于喧囂的大都市生活不是很習(xí)慣，因此，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的客戶將產(chǎn)權(quán)酒店定做老人的養(yǎng)老之地。 消費(fèi)群體集中產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)者集中在城市的高收入階層