【正文】 ，抬高信用門檻。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。所以，銀行要密切關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和宏觀經(jīng)濟政策的變化，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營策略和信貸政策。（二）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風險屬性、期限屬性和利率屬性出發(fā)，立足于經(jīng)營環(huán)境和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負債配置的最佳方案通過加強各類風險限額、資產(chǎn)負債比例指標管理及內(nèi)部利率調(diào)控、產(chǎn)品定價政策等手段合理控制總量優(yōu)化結(jié)構(gòu)配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風險．促進流動佳、安全性和盈利性的協(xié)調(diào)運作。同時以金融機構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場為平臺，積極探索資產(chǎn)組合動態(tài)管理分離、轉(zhuǎn)移、分散信貸風險。改變貸款組合風險特征，降低信貸資產(chǎn)整體風險度?？紤]到未來利率變動及經(jīng)濟周期性波動的影響，商業(yè)銀行應(yīng)主動調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，提高對經(jīng)濟周期性波動風險的應(yīng)變能力。（三）制定嚴密、詳細、操作性強的規(guī)章制度和流程，逐步提高信貸管理水平?！　∩虡I(yè)銀行可根據(jù)個人住房抵押貸款內(nèi)部評級模型的相關(guān)數(shù)據(jù)制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業(yè)務(wù)發(fā)展方向、比重以及發(fā)展節(jié)奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。同時，加強貸款流程全過程管理，從貸前調(diào)查、貸款審批和貸后檢查等環(huán)節(jié)分析相關(guān)風險點，落實管理職責，規(guī)范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業(yè)務(wù)人員自覺遵守各項規(guī)章制度，解決重業(yè)務(wù)拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據(jù)資產(chǎn)的實際損失追究相應(yīng)責任。在組織結(jié)構(gòu)上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現(xiàn)審貸分離和風險監(jiān)管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經(jīng)營，逐步培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)化審批官和風險管理官，提高管理專業(yè)水平。要加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質(zhì)量可能就越高，信息分析結(jié)果可能越準確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據(jù)。（一）創(chuàng)新個人住房貸款品種為了滿足購房者的不同貸款需要，金融機構(gòu)應(yīng)設(shè)計適合不同居民支付能力和財務(wù)狀況的多樣化貨款品種，在滿足購房者資金需求的同時。也通過不同貸款品種的組合降低了風險。首先是住房抵押貸款證券化(MBS)，具有資金來源多樣化、籌資成本降低和融資收益增加等優(yōu)惠，一方面它穩(wěn)定的籌資渠道可以化解個人住房貸款由于資金來源過分依賴短期儲蓄存款所造成的資金流動性風險，并分散由資產(chǎn)、負債期限結(jié)構(gòu)不匹配造成的資金成本風險；另一方面還可以通過出售變現(xiàn)住房抵捧貸款資產(chǎn)的方式(表外住房抵抨貸款證券化模式)轉(zhuǎn)移資金風險。而且和用信貸資金二級市場上信息傳播快、披露及時、透明度高等優(yōu)點來減緩一級市場中信息不對稱、契約不完善等弊病。其次，借鑒國外多樣化貸款形式的經(jīng)驗?？梢酝瞥鲎》績π钯J款、分級償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分類增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款，循環(huán)住房抵押貸款、反向抵押貸款等。（二）對個人住房貸款的利率品種進行調(diào)整　　隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現(xiàn)，商業(yè)銀行在防范個人住房抵押貸款的利率風險上可以采取以下措施。　　第一，開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場利率的不斷變化而作周期性調(diào)整，利率調(diào)整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔的利率上升的風險轉(zhuǎn)移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉(zhuǎn)移給商業(yè)銀行?！　〉诙_發(fā)固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業(yè)銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業(yè)銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發(fā)行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應(yīng)的利率錯配和流動性風險?！　〉谌灼诒Ｖ?，我國金融期貨市場正逐步開放，商業(yè)銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產(chǎn)負債由于利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)進行短期利率風險管理，用銀行間期權(quán)(上限期權(quán)、下限期權(quán)和雙限期權(quán))、互換和互換期權(quán)進行長期利率風險管理。　　第四，大力發(fā)展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業(yè)銀行可將個人住房抵押貸款形成債權(quán)出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權(quán)，提高流動性。（一）加強資金監(jiān)管及貸款項目篩選跟蹤監(jiān)視開發(fā)商的資金運行?？梢箝_發(fā)商商開立資金專戶，嚴格履行售樓款監(jiān)管協(xié)議，防止開發(fā)商濫用或挪用按揭貸款和銷售樓宇的款項，防止造成按揭樓宇的爛尾。按工程進度給房地產(chǎn)商合理放款。在成熟的房地產(chǎn)市場，住房貸款一般為現(xiàn)房抵押貸款。我國的房地產(chǎn)市場尚處于初級階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發(fā)放貸款時，必須密切關(guān)注按揭貸款項目的工程進度，信貸資金的到位必須視工程進度發(fā)放。當開發(fā)商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。把優(yōu)質(zhì)、誠信的開發(fā)商及當?shù)卣龀值闹攸c住宅項目、大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)作為個人信貸業(yè)務(wù)支持的重點并要盡量規(guī)范管理標準和準入條件，建立客戶退出機制，根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營狀況、誠信度等因素科學調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，大力發(fā)掘優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資源，及時清除不符合要求的中小企業(yè)。（二）拓寬房地產(chǎn)融資渠道目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的籌措主要來源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少。在資金來源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風險。為了規(guī)避此種風險，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化。可鼓勵企業(yè)發(fā)行公司債券在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來?；蛘呖衫梅康禺a(chǎn)信托吸收資金，基于商業(yè)信托組織形式聚集多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或為房地產(chǎn)融資。再者可利用保險資金引入住宅市場，由于保險資金穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運用周期長的特點，它比較適合投資于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和運營模式?？梢杂砷_發(fā)商和保險公司聯(lián)合起來共同合作進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，也可以由保險公司向開發(fā)商提供長期抵押貸款而獲取貸款利息。結(jié)束語據(jù)預測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設(shè)大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時期，我國的住宅消費需求將很旺盛，個人住房消費貸款仍將發(fā)揮重要的促進作用。回顧中國房地產(chǎn)進入市場經(jīng)濟10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的認識不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風險問題越來越突出，個人住房貸款的風險更是首當其沖。分析產(chǎn)生風險的原因和防范風險，對保護和擴大國內(nèi)消費需求，防范金融危機，創(chuàng)造良好的社會氛圍與法制環(huán)境都有積極的作用。因此，我國商業(yè)銀行必須盡快建立和健全個人信貸業(yè)務(wù)的風險防范管理體系，加強對個人住房貸款業(yè)務(wù)所牽涉到的借款人、商業(yè)銀行自身、房地產(chǎn)商以及國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境，對這四者的風險進行密切關(guān)注及建立具有針對性的、有效的風險防范機制，來降低個人住房貸款的風險和確保商業(yè)銀行的安全運作。參考文獻[1] [M]. 重慶出版社, 2002 [2][J].房地產(chǎn)金融,2005(9)[3][J].消費導刊,2009(3)[4][J].蘇州大學學報,2007(3)[5][J].華章,2009[6][J].瞭望,2006(1)[7] 帥學燕,[J]. 江西廣播電視大學學報. 2007(03) [8][J].北京科技人學學報,2004(2)[9]孟慧,[J]. 河北師范學院學報,2005(12)[10]申曉峰,[J].上海金融,2005(11)[11] [J]. 上海商學院學報. 2007(01) [12] 江其務(wù),[M]. 高等教育出版社, 2004 [13] [D]. 哈爾濱工程大學 2006 [14][M].機械工業(yè)出版社,2004[15]杜學文,[J].理論探索,2005(4)[16]馬智煒,[J].銀行分析,2009(1)[17]符林，[J].中國金融,2008(21)[18][J].決策參考,2007(14)[19]中國行業(yè)技術(shù)分析報告——房地產(chǎn)行業(yè)[DB/OL].中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫,2009(4)[20]