【正文】 這一點來說，異地置業(yè)追求的是更為優(yōu)越的自然環(huán)境，符合標準的項目首先在自然環(huán)境上應有出色之處：青山、秀水、海濱，使人們在居住品質上實現梯級提升。上文提及的幾處房產都位于秀麗的海濱，武夷桃源則位于風光秀甲東南、山水名揚天下的武夷山風景區(qū)內。武夷山風光旖旎，古跡文物更是數不勝數，每年都吸引著成千上萬的中外游人。為充分發(fā)揮武夷山雙世遺的旅游經濟潛力，武夷山市政府加大了市政配套設施建設的力度，武夷桃源即是該市今年重點建設項目之一。它與張家界、九寨溝、黃山、廬山等著名景區(qū)資源共享，讓業(yè)主可以一房在手，走遍全國秀美山川。 投資環(huán)境異地購買產權酒店居住的階段性決定了它必須要有一定的投資價值。北京目前的投資型住宅主要集中在東部，其分布區(qū)域在國貿－京廣商圈、燕莎－亮馬商圈以及幾個使館區(qū)附近，項目類型由機場高速路旁的別墅項目逐步過渡到商業(yè)中心的高級公寓類型，均是針對商務人士需求而形成的商務類投資地產。而異地投資則是受假日經濟、旅游經濟的帶動而興起的，屬于休閑類投資地產。因此，異地項目投資環(huán)境的優(yōu)劣要由其特殊服務群體旅游者的多寡來決定。 交通環(huán)境隨著交通方式的多樣化和交通的便捷化，距離已不再是異地置業(yè)的最大障礙。但即便如此，交通的易達性仍然是購買異地產權酒店產品的先決條件若是自住，要保證與本地城市生活銜接自如，車程最好不超過4個小時，距離遠的至少要坐飛機方便。若是投資，則要按目標租戶的要求，考慮有完善的交通網絡，如直達的火車站、有足夠航班的機場等。 　　 是否有金融支持先前流行的5＋2式生活中，業(yè)主們需有一套市區(qū)房和一套郊區(qū)房。若異地購買產權酒店，有些類似11＋1的生活方式，即在每年有1個月左右的假期生活在自己購置的異地房產中。事實上，很多異地投資者已屬于三次置業(yè)，雖然多數人資金壓力不是太大，但有足夠貸款支持的項目無疑更適宜投資，以租金回報還貸，這本身就是減少異地投資風險的可靠手段之一。 　　 價格因素如作為北京首家產權酒店式郊區(qū)假日住宅的龍慶峽鄉(xiāng)村俱樂部，其主要賣點就是付款非常輕松。其中，43平方米的標準間是最熱銷的房型，首付2萬元，月供553元（20年按揭）。而最大房型也不過80多平方米，首付5萬元，月供1300多元。客戶在購房后，開發(fā)商可代客出租，每月代客出租兩天便可收回月供。如此一來，不少購房人尤其是二次置業(yè)者，只需付2萬元首付，月供不用負擔便可在1020年之內獲得房產。產權酒店銷售一般不像普通房地產銷售那樣按建筑平方米明碼標價，多數直接以首付、月供整套售價面對買房人。這樣做的主要原因是強調其低廉的價格，而且不容易出現使用率降低、使用面積縮水、公攤面積人為加大等期房銷售中的暗箱操作行為，保證客戶利益。（四）產權酒店的未來發(fā)展 競爭趨于激烈，砝碼向實力雄厚的企業(yè)傾斜初期推出的產權酒店，以創(chuàng)新概念取勝，多數參與開發(fā)銷售的企業(yè)都自稱取得了較好的效益。根據來自網上的消息，福州阿波羅大酒店以其優(yōu)良的性能價格比和投資魅力，開盤三天即火爆預訂超百套，成為年來福州房產市場的熱點。廈門長升大廈就在僅僅打了幾篇廣告的情況下，被搶購一空，據說大部分被房地產業(yè)內人士所買。北京房產交易會上推出產權酒店的三亞溫泉花園酒店，吸引了數百人洽談，并有40多人達成了購買意向。交易會結束后，已交了訂金的購房者陸續(xù)組團到三亞實地察看正在施工中的溫泉花園酒店。龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部在北京國貿房展上，短短四天展會，已有100多套房被訂購。隨著新概念的普及和大批房地產企業(yè)的跟蹤而至，單單依靠概念來贏得優(yōu)勢已經越來越困難。單體的企業(yè)在未來競爭中的生存壓力會逐漸增大。而一些實力雄厚的企業(yè)會依靠自己在資金、相關服務等領域的優(yōu)勢，逐步形成競爭優(yōu)勢。 物業(yè)管理和服務成為競爭利器和傳統(tǒng)的分時度假產品一樣，產權酒店的發(fā)展也會經歷一個從房地產向旅游產品的轉移過程。消費者一方面關注自身在產權酒店的度假感受，另一方面關注投資回報，酒店的管理與服務又是贏得較高投資回報的一個必要條件，因此，物業(yè)管理水平和對客服務十分重要。尤其是在早期的地理位置優(yōu)勢、創(chuàng)新概念優(yōu)勢等在競爭中逐步減弱的條件下，管理服務的重要性將更加突出。 政府的重視和推動前些年中，我國許多地方房地產開發(fā)過熱，導致商品房閑置現象嚴重，特別是對于海南、廣西北海等地尤為嚴重。這些地區(qū)由于優(yōu)良的氣候條件和自然環(huán)境，往往又具備發(fā)展產權酒店的天然便利。因此，不僅被開發(fā)商作為有利可圖，也吸引了地方政府的關注。海南省專門召開了產權式酒店與分時度假研討會。省旅游管理部門官員出席并對其發(fā)展表示樂觀：海南七八年前就出現了產權式酒店的萌芽，但是并沒有形成真正的產權式度假酒店。究其原因，策劃者主要是想把樓房盡早售出，其目的不是為了發(fā)展旅游業(yè)；另外，當時海南作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內的旅游度假氣候沒有形成。與此同時，產權酒店和分時度假的概念還不為人們了解。 現在海南確立了建設國際度假休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，已經到了啟動產權酒店和分時度假的時候。此外，海南已具備進行分時度假的條件，并擁有像珠江三角洲這樣率先推行帶薪度假的客源市場。再就是產權度假酒店內部生存能力業(yè)已形成，像海航這樣擁有航空網絡和自己的酒店網絡群的集團介入產權酒店和分時度假，必將使產權酒店的操作擁有規(guī)范性和高信譽度。 再如在１９９２年的開發(fā)區(qū)熱中，北海市以低門檻政策吸引了近４000多家房地產商來北海開發(fā)，為了盤活這些沉積已久的資產，北海根據旅游產業(yè)日漸興旺的良好條件，推出了產權酒店的運作模式推銷房產。三亞市在北京銷售產權酒店時，還特邀政府官員前來助陣。北京一些代理商在去三亞市考察產權酒店情況時也得到了當地政府的積極協(xié)助。七、 產權酒店開發(fā)中的消費者權益保護（一）法律問題 產權多頭銷售規(guī)范的產權酒店銷售，消費者購買到固定某間客房的所有權，每間客房只能對應同一名客戶，客戶將自己不使用的空余時間委托酒店經營。但個別的不規(guī)范經營者，可能利用這一機會，將同一間客房同時向幾個客戶銷售，收取更多的房款，形成事實上的欺詐行為。 能否公正經營酒店管理方在受委托對業(yè)主所擁有的閑置客房進行經營當中，是否能保持足夠的公正性，也是一個關鍵的問題。容易產生爭議的方面主要有：一是如何確認客房的出租率。也就是說，所有業(yè)主委托酒店經營房間后，經營方如果優(yōu)先出租一批客人的房間，將會使另外一批客人的利益受損，這個問題有些產權酒店已通過平均分配經營收入得到解決。二是客房出租收益和公共經營收入的關系。經營管理人員可采用各種方法調整客房經營收入與其它服務項目收入。如果在出售產權酒店后，隨意轉移或有傾向性地對酒店收入進行分配，也會使消費者的利益受到侵害。三是惡意減少總的經營收入，增加運營成本。比如通過提高管理人員的工資收入、提高原材料供應成本等手段，都可以很輕易地將應歸屬會員的利益轉移到管理方手中。 合同強迫性消費者購買單間酒店的產權后，通過委托的方式將閑置時間交付酒店管理者經營，這應是一種自愿、自主的行為。在目前產權酒店的銷售合同當中，消費者往往必須被迫接受酒店提出的規(guī)范式的合約，對于很多權限都無法自由行使，多數條款都存在強迫性。因而，在嚴格意義上講，許多產權酒店只是打著產權酒店經營之名，而經營的是標準的分時度假產品，產權酒店業(yè)主的產權在具體運作中得不到具體體現。 開發(fā)失敗目前銷售的產權酒店產品當中，有相當多的屬于期房。開發(fā)商利用住房融資的手段，邊開發(fā)房產邊銷售產品，如果開發(fā)失敗，消費者不但不能獲得相應的收益，甚至連自己的度假住宿也難以保全。雖然已經有相關法規(guī)的明確規(guī)定，但如果有一、兩個項目失敗，很快會在市場上造成對產權酒店概念的連鎖反應，沖擊行業(yè)的正常發(fā)展。 （二）消費者應注意的問題 考慮自己需要如果在海濱購買度假別墅，長期的閑置使得業(yè)主一方面要在維護方面花費大量的精力，閑置以后再使用還得重新布置和收拾。不過，產權酒店由于要外借后再拿回來居住，別人租住過自己再住和完全擁有自己的住宅有一定的感覺差異。不同的需要有不同的決定，花費不菲的資金異地買房時，冷靜考慮一下決非壞事。 確保房產是實l 看證照是否齊全。買房驗五證，將保證自己的合法權益不受侵害。對于異地海景項目，有必要請律師審核證照，或者與代理公司簽協(xié)議，要求他們保證項目的合法性。 l 看房屋狀況。異地海景住宅最好是現房。期房本來就有風險，放到外地，自己就有了更多的不可控因素。一些異地項目開發(fā)資金短缺，只能到外地套點錢，再回去蓋房，萬一銷售不理想，房子蓋不成，消費者往往追索無門。現房投資方面即使出租不佳，還能擁有自己的房間，工程質量、配套和戶型等也好考察。 l 看實際位置。有的所謂海景產權酒店項目在人煙稀少的開發(fā)區(qū)，有的則位于海濱城市的內陸地帶，根本看不見海景。所以，購買前最好實地看房。 了解市場行情l 看當地房地產市場。當地的房價如何？市場規(guī)范程度怎樣？城市的發(fā)展前景如何？能找當地的人咨詢最好，或者在自己所在地找懂行的投資顧問公司咨詢。另外，也要注意房產所在城市的情況，城市發(fā)展是和投資前景直接聯(lián)系的。以海南為例，過去它曾是個爛樓盤集中營，目前政府一系列整頓空置房的政策已經生效，地產有望從低谷爬升。 l 考察可能出租率由于目前許多假日住宅還都是期房，對于它們前期承諾能否實現還是個未知數。有些購買者對于開發(fā)商所承諾的住房標準和未來服務等方面存在疑慮。作為沒有酒店經驗的開發(fā)商，能否達到較高的服務水準難以預測，一旦硬件設施比不過鄰近的酒店、賓館，出租率便會受到影響。還有就是物業(yè)管理費用，／月平方米，這對于不經常去住，但仍然需要付費的消費者來說，較難接受。 摸清開發(fā)商情況l 看開發(fā)商信譽及實力。可以問問當地人對樓盤的看法，考察一下開發(fā)商做過的項目，有必要時，在當地請個律師調查一下也是個辦法。一般來說異地投資可能遇到的風險是：開發(fā)商實力不足，無法保證項目工期和質量，而投資者遠在他鄉(xiāng)，無法經常實地監(jiān)督；開發(fā)商信譽差，收了房款之后即使不會溜之大吉，若諸多承諾難以實現，消費者還得經常長途跋涉前去理論；異地投資的關鍵在后期物業(yè)管理，若物業(yè)公司管理不善，則項目投資效果會大打折扣。因此，投資者需心懷風險意識，認真篩選其中的質優(yōu)盤，切不可盲目跟風。 l 看后期管理、特色服務。對于異地海景住宅來說，如果是自住，好的物管可以保證安全，業(yè)主不在的大部分時間能很好的維護物業(yè)；如果是投資，好的物管可以保證穩(wěn)定租戶群。28 /