【正文】 時候，這個項目并不為人們看好。凱雷負責人祖文萃事后介紹，當時主要是看中了攜程的市場前景和他們的管理團隊。而凱雷果斷注資之后，還利用自身的優(yōu)勢和經(jīng)驗幫助攜程一步步從一個比較小的創(chuàng)業(yè)公司，成長為一個各個方面都具有國際標準的公司。 除了對項目價值的判斷外，凱雷對進入國際資本市場時機的判斷同樣是非常到位的。 252。 在納斯達克剛剛有上升的苗頭時，就幫助攜程著手籌備上市的工作，并且在恰當?shù)臅r機將攜程送上了NASDAQ，凱雷也因此實現(xiàn)了其對攜程的承諾并獲利退出。 攜程網(wǎng)的巨大成功也同時造就了凱雷中國區(qū)在全球范圍內(nèi)的戰(zhàn)略性地位。2004年4月,凱雷在上海開設了它的首個中國大陸辦事處的國際私人股權投資機構，在2005年5月相繼于北京設立辦事處，成為唯一一家在北京、上海及香港三個中國重要據(jù)點同時擁有辦事處，可見凱雷在中國的資源投入已相當可觀。凱雷自此開始常駐中國進行正式運作，業(yè)界紛紛預言這將很快結束凱雷沒有大規(guī)模投資大陸企業(yè)的狀況。 預測顯然是準確的，8個月后，即傳出消息，凱雷在收購太平洋人壽保險及徐工機械等大型國企上頻頻作為。 252。 在徐工之前，外資私人股權投資并未在中國大型企業(yè)上有所斬獲，很多投資銀行家將不成功的緣由歸結為：“中國還未形成收購文化”。 252。 私人股權投資的興起得益于全球化的趨勢，以及其有目共睹的對經(jīng)濟發(fā)展的正面影響。隨著私人股權投資基金在美歐的獲利空間逐漸收窄，亞洲私人股權投資基金正面臨供不應求的缺口，潛藏著巨大的機會。在巨額資本需求出路和回報最大化驅動下，收購基金對亞洲新興市場尤其是中國的興趣越來越濃。據(jù)《亞洲私人股權投資觀察》（Asia Private Equity Review）調(diào)查，2004年亞洲私人股權投資募集了約65億美元資金，是自2001年來的最高記錄，其中收購基金占了56％，為37億美元。與此相應，2004年亞洲私人股權總投資額為116億美元。 252。 私人股權投資基金存在的價值在于，是以股權投資方式進入企業(yè)，以其專業(yè)技能幫助企業(yè)提升內(nèi)在價值，并實現(xiàn)成功上市，最終在合適時機以股權轉讓、售賣等方式退出企業(yè)，從而獲得原始投資的高倍增值。這個問題，在凱雷看來，則更愿意榜示自己作為長期投資者幫助所投資企業(yè)提升價值的一面。 “時間不是主要的，不管是三年五年七年，主要的是你在這個公司里面做了什么？” 252。 凱雷旗下最重的基金之一——凱雷收購基金董事總經(jīng)理楊向東表示：我們會利用凱雷的國際聲譽和它的關系網(wǎng)絡為旗下的公司吸引最好的管理人才及治理機制、財務資源以及商業(yè)伙伴，這些都是國際化企業(yè)需要的。而且我們很重視與管理層的溝通與密切的合作，這樣才可以實施為公司及社會帶來正面的影響及創(chuàng)造就業(yè)機會。252。 以凱雷亞洲收購基金為例。該基金所投資公司的條件是這樣的：具有強有力的、成熟的管理團隊；市場份額領先或能夠控制特定市場；可以預計的現(xiàn)金流；市值超過5000萬美元，收入超過5000萬美元。 ：祖文萃252。 祖文萃，凱雷集團董事總經(jīng)理 亞洲創(chuàng)業(yè)投資基金負責人。在加入凱雷之前，祖先生曾任華平的董事總經(jīng)理，亞洲技術投資總監(jiān)和華平全球信息技術小組與全球通訊技術小組委員。在華平任職7年期間，祖先生投資了包括港灣網(wǎng)絡、亞信科技、大唐微電子在內(nèi)的一系列著名投資案例。此前，祖先生還曾在摩根斯坦利和Lazard Fr232。res任職，主要從事東南亞地區(qū)主要的電信運營商的私有化工作和美國技術巨頭的并購活動。252。 在上個世紀九十年代早期，祖先生還曾在 Bellcore (現(xiàn)在的Telecordia)工作, 在那里，他曾是全美高速數(shù)據(jù)通信服務和標準的主要工程師之一 ，還曾領導一個旨在推動全球高速數(shù)據(jù)網(wǎng)絡互聯(lián)的亞太工作小組，負責在臺灣和新加坡的工作站開展相關工作。祖先生持有哈佛法學院法律博士學位，哈佛商學院MBA和加州理工學院的電機碩士以及密歇根大學的電機學士學位。. .凱雷投資方向252。 凱雷投資中國董事總經(jīng)理祖文萃在凱雷上海辦事處成立之際曾經(jīng)表示，凱雷目前在中國的投資比較看好國退民進的領域，這是中國3～5年內(nèi)非常特殊的一種投資機會，只存在于這個階段。此類投資機會主要在傳統(tǒng)行業(yè)，包括制造、金融、醫(yī)療等行業(yè)。252。 就目前凱雷集團在中國的動作來看，凱雷在中國的戰(zhàn)略核心只有兩個，即創(chuàng)業(yè)項目和國企改制項目。而從凱雷最近在中國的動作來看，第一個領域更是凱雷的重點鎖定目標，10月凱雷斥資1500萬元的聚眾傳媒集團正屬于這一類——成長性好、市場空間大。. 麥格理的中國手法252。 麥格理是一家提供多種國際金融業(yè)務和全套投資銀行業(yè)務的專業(yè)投資銀行。在澳大利亞，其業(yè)務包括金融市場買賣及咨詢產(chǎn)品和服務。在國際方面，麥格里著眼于那些不僅能發(fā)揮其專長，又同時可向其客戶提供特殊價值的業(yè)務領域。 252。 自1992年來，麥格理的利潤持續(xù)創(chuàng)紀錄并穩(wěn)定增長。其業(yè)務運作特點為：致力于既定市場，并著眼于獲取顯著成效。其所有業(yè)務活動的關鍵是：專業(yè)技術和強勢風險管理，強調(diào)開拓進取精神。252。 最近，麥格理銀行及麥格理基礎設施部被美國商業(yè)周刊（Business Weekly)評為全球前1000位大公司。麥格理總部位于澳大利亞的悉尼。業(yè)務主要位于亞洲，北美，南美，英國，歐洲及非洲的一些特定市場。252。 麥格理擁有一個與眾不同的標志一個中間通透的錢幣。1813年，為了解決當時的錢幣短缺，澳大利亞早期最成功的麥格理總督(拉赫蘭?麥格理)決定從西班牙購買銀幣。并創(chuàng)造性地在銀幣的中央部分打孔使原先的一個硬幣變?yōu)閮蓚€一個帶空的硬幣和一個打出的圓形硬幣。這一創(chuàng)舉不僅使硬幣的流通量增加一倍，同時使硬幣的面值增加了25%， 而且阻止了硬幣從澳大利亞流失。252。 正是因為麥格理總督這一創(chuàng)舉，在1985年當時的希爾塞繆爾公司重組擴大時，決定用這位總督的名字來給公司命名， 并將帶孔銀元作為公司的標志。這便是麥格理銀行名字及標志的由來。252。 麥格理集團是世界著名投資銀行之一，總部位于澳大利亞。1996年，該集團在澳洲證券交易所上市，如今市值已達56億美元，總資產(chǎn)218億美元。麥格理集團亦為全球活躍的產(chǎn)業(yè)投資者，在歐洲、美洲、澳洲及亞洲擁有大量的投資（包括機場、鐵路及房地產(chǎn)），管理資金340億美元。其資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券化的業(yè)務也是在整個亞太地區(qū)首屈一指的。 252。 2003年至2004年上半年，麥格理在亞太區(qū)主承銷大型項目68個，融資金額近62億美元，分別位列亞太區(qū)股票發(fā)行（不包括日本）數(shù)量和融資額的第二和第五位。 252。 相比近年在香港、韓國、新加坡等亞太區(qū)市場的業(yè)務擴張，麥格理集團在中國大陸的業(yè)務一直局限在與中國建設銀行、浦東發(fā)展銀行等金融機構在房地產(chǎn)證券化上的合作，還曾為一些大型融資項目（如北京2008年奧運會主場館興建項目）做過財務顧問。 252。 2005年1月24日，新加坡地產(chǎn)巨頭凱德置地發(fā)布公告，其全資附屬公司茂昌閣控股私人(上海)有限公司(MCH Holdings(Shanghai) Pte Ltd，MCH)將上海新茂房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(新茂大廈的直接持有者)的95%股權以9800萬美元的價格轉讓予海外房地產(chǎn)基金LLGP(Lend Lease Global Properties SICAF)的全資子公司Digitdragon (Digitdragon Holdings Limited)。該基金的管理公司為麥格理環(huán)球物業(yè)顧問公司(Macquarie Global Property Advisors Limited，MGPA)，麥格理銀行與James Quille等MGPA公司管理層成立的合資公司(見圖表一)。 252。 2005年7月27日，麥格理銀行發(fā)布公告，麥格理銀行與一個機構投資者組成的辛迪加組織收購得中國境內(nèi)9家大型商業(yè)零售中心，麥格理以支付5500萬美元、提供3800萬美元優(yōu)先債的代價獲取了這9家大型商業(yè)零售中心24%的股權。 252。 2005年9月5日，麥格理銀行物業(yè)投資銀行部宣布購入了上?！俺鞘芯频旯ⅰ保摼频晔焦碛忻娣e從160平方米到300平方米的90套單元。收購價大概為5000萬美元。 252。 在收購得新茂大廈后，麥格理將大廈更名為白金大廈，并在8月28日宣布聘請國際著名物業(yè)管理公司——第一太平戴維斯為物業(yè)管理公司，??天。在收購得城市酒店公寓后，麥格理立即著手提高服務品質，并且把租金提高三成左右。對于7月份收購的9家大型商業(yè)零售中心，麥格理已宣布計劃在未來的18個月內(nèi)將部分資產(chǎn)轉移至一只麥格理管理的基金。 252。 麥格理在中國房地產(chǎn)市場上處置收購物業(yè)的手法似曾相識。2001年收購得韓國財經(jīng)新聞大廈后，通過整修將這幢寫字樓的等級從B提高到B+；2003年收購得日本Sogo六座寫字樓后，立即著手裝修物業(yè)，積極地降低運營成本、提高出租率；2004年在日本收購得Toranomon和Ueno兩座物業(yè)后，也是立即著手于整修和租賃。252。 麥格理點石成金的手法并不僅局限于資產(chǎn)的處置上，實際上從咨詢服務、基金資產(chǎn)的買賣到基金上市發(fā)行承銷及隨后的資金籌集和管理的每個環(huán)節(jié)麥格理都能攫取到利益。麥格理的手法可歸結為如下的過程：在全球范圍內(nèi)低成本籌集資金；在市場處于低潮期或者復蘇初期時進行收購，麥格理在1999年收購香港力寶大廈就是明證；收購完成后，通過整修提升物業(yè)品質；通過聘請專業(yè)物業(yè)管理公司和積極的運營成本削減手段提高運營效率；通過積極的租賃計劃提高物業(yè)出租率和租金水平；在提升物業(yè)資產(chǎn)質量、獲取漂亮的財務報表后，選擇合適的市場時機變現(xiàn)(見圖表二)。在這個不斷增值的過程中，麥格理通過咨詢和中介服務、管理服務、基金種子資產(chǎn)原始股份的銷售不斷盈利。 252。 麥格理取得了巨大的成功，并且得到了市場的肯定。今年麥格理的股價已經(jīng)上漲了將近50%。2005年9月29日，麥格理宣布，私人股權房地產(chǎn)基金Macquarie Global Property Fund Ⅱ獲得了多倍認購，最終籌資額為13億美元。 252。 英國《金融時報》指出，10年前澳大利亞開始實施的社會保障法規(guī)，強制雇員拿出9%的工資放入退休基金，去年工人們向澳大利亞退休基金繳納了200億澳元。澳大利亞本土充裕的資本供給給了麥格理廉價籌集資本的機會平臺。除此之外，澳大利亞的上市房地產(chǎn)基金(Listed Property Trust, LPT)市場是除美國以外世界上最成功的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場，這也為麥格理提供了良好的市場退出渠道和資本補充渠道。可以說，澳大利亞的資本市場是麥格理成功的重要外因。 252。 嫻熟的資本市場和投資領域的技巧、發(fā)達的關系網(wǎng)絡和良好的投資記錄，憑借自身的競爭優(yōu)勢，麥格理帝國的版圖不斷擴張。麥格理在房地產(chǎn)投資領域推崇其命名為“topdown”和“bottomup”的戰(zhàn)略研究。在“topdown”研究中，麥格理通過對宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境、匯率風險、財富增長情況、地區(qū)資本市場和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況等因素分析區(qū)域經(jīng)濟走向和行業(yè)周期；在“bottomup”研究中，麥格理則利用地區(qū)市場的關系網(wǎng)絡和特別市場分析以判斷投資機會。作為澳大利亞第二大的LPT管理公司(以管理資產(chǎn)值計算)和最大的投資銀行，麥格理在融資和物業(yè)資產(chǎn)管理方面累積了豐富的經(jīng)驗。專長的技巧和豐富的經(jīng)驗使得麥格理在亞洲市場占據(jù)獨特的位置，2004年1月，麥格理將其在韓國的部分物業(yè)資產(chǎn)以REITs形式在韓國證券交易所上市，同時出任該REITs的管理公司。 252。 選擇中國房地產(chǎn)市場調(diào)控最密集的2005年加快進入中國房地產(chǎn)市場的步伐，如何理解麥格理的中國邏輯？ 252。 早在1995年，麥格理就已經(jīng)開始在中國天津投資建造住宅項目；在2002年，與施羅德亞洲物業(yè)集團(Schroder Asian Properties .)合資成立了第一中國房地產(chǎn)集團(First China Property Group)以投資中國房地產(chǎn)項目。這位來華已久的巨頭顯然并不缺乏對中國市場的認知，從麥格理發(fā)布的亞洲房地產(chǎn)市場研究報告，可以清楚地看到麥格理對中國房地產(chǎn)市場特別是上海房地產(chǎn)市場的降溫預期。 252。 對于麥格理這類外資基金的進入，市場有觀點認為是謀求人民幣升值收益的短線炒作行為。但考慮到人民幣與美元基準利率的差距和人民幣升值的巨大復雜性，短期內(nèi)升值的效應并不能平衡潛在的風險。 252。 那么原因何在？分析師認為，“隨著歐洲和美國競爭加劇以及資產(chǎn)價格上漲，亞洲可能成為麥格理未來發(fā)展的巨大推動力?！痹趤喼薹康禺a(chǎn)的投資組合中，中國因房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和在世界經(jīng)濟發(fā)展中的地位，有理由占據(jù)一定的比例。市場周期性的低潮，并不能否認長期的產(chǎn)業(yè)增長空間——城市化的長期遠景仍然存在，中國宏觀經(jīng)濟仍在快速發(fā)展，國民財富仍在快速增加。這種低潮對于麥格理反而意味著更多的投資機會和合適的進入時機。同時應該看到，麥格理收購的項目本身就具備良好的盈利能力和一定的抗跌性。更為重要的是麥格理有實力和耐心進行反周期投資以謀求收益最大化，今年9月份籌集的基金Macquarie Global Property Fund Ⅱ的投資期限為9年，對于中國市場9年的時間也許足夠等待一個輪回，從冬天守候到春天。另外，中國制度的逐漸健全和房地產(chǎn)市場透明度的增加，投資中國房地產(chǎn)的風險已變得更容易度量，這應該也是麥格理加大在中國投資力度的重要原因。252。 近期，麥格理宣稱未來將有6億美元的投資額流向中國房地產(chǎn)市場。新茂大廈奏響的序曲顯然還沒有接近尾聲。 252。 2005年可能是迄今為止外資基金在中國房地產(chǎn)市場上最為活躍的年頭?；蛘哒w收購，或者與本土開發(fā)商聯(lián)姻，外資基金加入到中國房地產(chǎn)市場的新聞不斷見諸報端，外資基金在中國房地產(chǎn)市場中的分量逐漸增重。從央行的121文件到銀監(jiān)會的212文件，從土地招掛拍的“831大限”到社會取消商品房預售的呼聲，土地與資本的關系不斷發(fā)生變化。外資基金逐漸會帶來更強大的資本意志，更具專業(yè)性的工具和方式。252。 隨著地產(chǎn)金融的意義日益凸顯，傳統(tǒng)大一統(tǒng)的包括融資、