天津地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理公司籌備及運作方案-資料下載頁
2025-05-30 09:43本頁面
【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)市場是資金高度密集的運作體，可以說，沒有資金就沒有房地產(chǎn)。資金量，因此資產(chǎn)瓶頸是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的問題。中央政府認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)。道；同時央行121號文件使房地產(chǎn)商倍受房貸緊縮困擾，正在積極尋找突破口。商會會員、機構(gòu)投資者等）；另一方面需要尋找風(fēng)險低收益高的房地產(chǎn)項目。綜合的業(yè)緣關(guān)系。又為廣大房地產(chǎn)開發(fā)商提供一條便捷的融資渠道；為信托公司。在地產(chǎn)項目的篩選、委托人的加盟起到橋梁作用。房地產(chǎn)市場金融航母。之間必不可少的橋梁；并通過管理信托計劃為信托公司、不動產(chǎn)商會會員服務(wù)的，即從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法人實體。在市工商聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)下的房地產(chǎn)商會為主要發(fā)起。進(jìn)入本信托資金，最終成為國內(nèi)有影響力、專業(yè)的房地產(chǎn)管理公司。此外，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)將不可避免地出現(xiàn)改制、并購和上市，信托資金也將。管理公司的持股比例原則上不超過20％。專家決策委員會定期召開會議，在緊急情況下召。決策委員會提交風(fēng)險監(jiān)督報告和風(fēng)險控制建議。
【正文】 產(chǎn)管理公司以貸款方式運用房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)采取如下風(fēng)險控制措施： 1） 以土地使用證或房產(chǎn)抵押方式發(fā)放貸款的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實土地使用證或房產(chǎn)的抵押權(quán)，防止形成不可預(yù)見的貸款風(fēng)險。以信用擔(dān)保進(jìn)行貸款申請的，應(yīng)評估擔(dān)保人的擔(dān)保能力并形成書面報告。擔(dān)保能力較差或存在循環(huán)擔(dān)保的，應(yīng)要求承貸人引入獨立的商業(yè)擔(dān)保。 2） 對項目的建設(shè)周期、資金運用及整體效益、項目存在的相關(guān)限制及其影響等作出詳盡分析，建立按工程進(jìn)度劃撥資金的多方監(jiān)管 賬戶，資產(chǎn)管理公司和借款人當(dāng)事人共同簽章并經(jīng)保管人審核后才可劃出資金，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)挪用貸款轉(zhuǎn)作其他項目或其他用途。 3） 對承貸企業(yè)的項目收入采取全封閉運行的管理模式，加強對房地產(chǎn)經(jīng)營收益的監(jiān)控，房產(chǎn)銷售合同應(yīng)備案，要求銷售回款只能劃入保管人處所開設(shè)的信托資金專戶，防止挪用銷售回款開發(fā)其他項目或挪作他用。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信托基金的風(fēng)險準(zhǔn)備金的管理 鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資信托基金規(guī)模較大擬對該信托提取損失準(zhǔn)備金，按每年信托基金的 1％提取，但該準(zhǔn)備金累計總額達(dá)到信托計劃資金的 5％時，可不再提取。彌補虧損前，該準(zhǔn)備金可用于存 放同業(yè)或委托專業(yè)機構(gòu)購買國債、企業(yè)債。該準(zhǔn)備金彌補虧損的標(biāo)準(zhǔn)為：對于信托基金以投資形式運用，以下情形確認(rèn)為虧損形成： 1） 被投資企業(yè)清算后，如果對投資企業(yè)的虧損分擔(dān)額等于或超過了投資的帳面金額： 2） 轉(zhuǎn)讓被投資公司股權(quán)后所得現(xiàn)金低于原始投資額的； 3） 投資企業(yè)連續(xù) 3 年產(chǎn)生虧損的； 4） 投資企業(yè)累計 4 年不能以現(xiàn)金方式分配投資收益的。 發(fā)生以上情況后，處置投資形成的股權(quán)的價值低于初始投資額的部分為虧損額。以準(zhǔn)備金彌補虧損的標(biāo)準(zhǔn)為彌補至該筆投資的原始投資額。 對于信托基金以貸款方式運用，如果再貸款到期日貸款全部或部分本息無法償還的，以該準(zhǔn)備金彌補虧損，彌補虧損額度為貸款到期日的全部本息額度減去處置信貸資產(chǎn)后所得現(xiàn)金。當(dāng)以上虧損發(fā)生后，如損失準(zhǔn)備金不足以彌補虧損則從信托受益中列支。 對于以投資方式運用房地產(chǎn)信托資金的，則應(yīng)當(dāng)至少采取以自己名義代表投資人介入所參股房地產(chǎn)企業(yè)的治理，為受益人的利益謹(jǐn)慎管理信托資金；及時辦理所涉及的房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)變更手續(xù)或信托登記手續(xù)；對控股或?qū)儆陉P(guān)聯(lián)方關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在評價自身房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)驗與能力的基礎(chǔ)上，依法或 者自主決定是否聘請外部專業(yè)機構(gòu)參與管理等風(fēng)險控制措施。 八、 結(jié)論 資產(chǎn)管理公司 將堅持三個原則： ? 面向業(yè)界原則。即資產(chǎn)管理公司的建立是為房地產(chǎn)行業(yè)搭建一個金融產(chǎn)品管理平臺，提高住宅產(chǎn)業(yè)鏈上每個環(huán)節(jié)的效益。 ? 堅持創(chuàng)新原則。即強調(diào)金融品種創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和企業(yè)創(chuàng)新，以期開拓房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的新模式，用新穎先進(jìn)的金融技術(shù)工具為企業(yè)服務(wù)。 ? 綜合平臺原則。即依據(jù)自身特點，并不照搬海外房地產(chǎn)基金的運作方式，而是在產(chǎn)業(yè)化、科技化和國際化的平臺上啟動。 資產(chǎn)管理公司管理的信托資金有兩個特點： 第一是專家理財，就是用專業(yè)管理團(tuán)隊的來管理資金，同時投資的決策是獨立的。 第二是將促成整個住宅行業(yè)橫向的整合， 但是投資的方向是垂直的，就是在整個產(chǎn)業(yè)鏈上，挑選好的企業(yè)來投資。 資產(chǎn)管理公司將緊緊依托各股東的業(yè)界地位雄厚實力，秉承科學(xué)、規(guī)范、穩(wěn)健的管理風(fēng)格，從事于中國最有潛力的行業(yè)，將會帶給社會和各界一份驚喜。 天津房地產(chǎn)商會 天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理公司籌備組
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