【正文】 部配套尚顯不足，關(guān)中――天水經(jīng)濟帶建設(shè)規(guī)劃的出臺，將推出西咸共建區(qū)經(jīng)濟及房地產(chǎn)的快速提升。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計的城南區(qū)7月均價為3470元/㎡?！　〕俏鲄^(qū)：持續(xù)走旺，未來熱點板塊　　咸陽市城西地區(qū)主要指渭河北岸的咸通路以西和三號橋南的世紀(jì)西路區(qū)域。　　該區(qū)域是未來咸陽市行政的新中心，所以發(fā)展?jié)摿^為巨大。從眾多的開發(fā)樓盤就可以看的出來，這里的投資價值正在凸顯。而從調(diào)研顯示，目前各在售樓盤的價格在26003000元/㎡之間，銷量逐月呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢，作為高新區(qū)的經(jīng)濟帶動，未來城西區(qū)將成為咸陽房地產(chǎn)發(fā)展的熱點板塊，這里客源多為周邊區(qū)市的置業(yè)人群，需求持續(xù)走旺。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計的城西區(qū)7月均價為3113元/㎡。　　城北區(qū)：文教資源豐富，空間有限　　以文林路為界，文林路以北的區(qū)域為城北區(qū)。城北區(qū)域文教資源豐富，雖然板塊項目少，但市場在售項目規(guī)模普遍較大?！　〕潜眳^(qū)現(xiàn)在在售的項目來看，處在城北的分水嶺上——文林路，比較靠近城中部分，再往北部，受地理位置等因素的限制，目前還沒有新的項目開發(fā)。這個區(qū)域的項目總建面相對較大，價格相對較低。文林路沿線以占地500畝左右的大盤為主（日月星城，華宇景觀天下）區(qū)域配套不足，需要靠城內(nèi)以及城東的配套來輻射。09年7月城北區(qū)住宅的均價為2834元/平米?！　〕侵袇^(qū)：成熟區(qū)域，“中心”優(yōu)勢顯著　　咸陽市城中區(qū)劃分界限為：文林路以南，渭河以北，咸通路以東，東風(fēng)路以西?！　〕莾?nèi)區(qū)以人民路為中心呈帶型分布。區(qū)域樓盤配套也比較成熟，容積率相對較高，產(chǎn)品以高層小高為主，在售樓盤戶型面積從50200㎡跨度比較大。由于地段好（咸陽的主干道人民路附近），配套全（銀行超市醫(yī)院學(xué)校交通），是咸陽目前房地產(chǎn)開發(fā)的主要集中區(qū)域，價格處于高位，7月市場在售均價3650元/平米，為各板塊最高。09年7月咸陽市城中區(qū)在售樓盤數(shù)量占到總數(shù)的27%左右，與城南持平，但個體樓盤規(guī)模有限。　　三、分物業(yè)市場特征　　普通住宅：產(chǎn)品創(chuàng)新不足，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。　　目前來看，咸陽市的普通住宅市場為商品房市場絕對主力，小高層及高層正逐步替代多層，而成為市場主力。產(chǎn)品創(chuàng)新不足，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯?！　∩虡I(yè)：城中為核心，其余區(qū)域偏弱　　從2003年初開始，咸陽市掀起一個商業(yè)樓盤建設(shè)高潮，從區(qū)域布局上來看，目前咸陽市商業(yè)物業(yè)仍集中在人民路、西蘭路、玉泉路、樂育路、渭陽路相對發(fā)展比較成熟的街區(qū)上，而相對偏遠(yuǎn)的城區(qū)商業(yè)物業(yè)幾乎為零。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)研顯示：目前咸陽市的商業(yè)物業(yè)的在售均價在9000元/㎡左右，個案最高已經(jīng)達到18500元/㎡?！　懽謽牵禾幱凇俺跆健彪A段　　咸陽市目前僅有如東銀大廈純寫字樓的項目寥寥無幾，目前咸陽寫字樓物業(yè)還處于“初探”階段。　　別墅：目前尚未有真正的別墅物業(yè)形成。　　咸陽市場目前尚未有真正的別墅物業(yè)形成。　　綜述：咸陽房地產(chǎn)市場近年呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，價格穩(wěn)步上揚，市場縱深化方向發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新不足，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，但未來提升空間較大?！　∷?、咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)警　　結(jié)合咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展特征以及市場所處的環(huán)境，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心在對咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測如下：　?。ㄒ唬┩恋厥袌觥　⊥恋亟灰追帕?，價格繼續(xù)上揚　　由于09年上半年商品房銷售市場的明顯回暖穩(wěn)定了開發(fā)企業(yè)信心，加之市政府對建設(shè)的支持、后續(xù)主要供應(yīng)區(qū)域集中在舊城改造等成熟區(qū)域、重點地段優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)推出等原因，預(yù)計后期咸陽土地市場交易將呈現(xiàn)放量之勢，成交價格將會出現(xiàn)明顯的上揚?！　∨f城改造支撐土地市場供應(yīng)回升　　從全市目前的情況來看，舊城改造如火如荼。如此之大的舊城改造計劃一方面極大地刺激了拆遷戶的剛性需求，另一方面也將在主城區(qū)內(nèi)置換出大規(guī)模的地塊，將為未來主城區(qū)房產(chǎn)開發(fā)提供寶貴土地資源?！　〕悄蠀^(qū)土地供需繼續(xù)走高　　城南區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在世紀(jì)大道沿線，世紀(jì)大道已經(jīng)成為咸陽市房地產(chǎn)投資炙手可熱的區(qū)域。關(guān)中－天水經(jīng)濟區(qū)建設(shè)規(guī)劃的出臺，將使世紀(jì)大道一帶再次獲得更大增值空間，勢必使得該區(qū)域再次成為市場新的熱點?！　。ǘ┥唐贩渴袌觥　》績r將以穩(wěn)中有升的態(tài)勢發(fā)展　　作為三線城市的咸陽房價還停留在起步階段，咸陽市的房價一直以來都處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢。從一線和二線城市的發(fā)展軌跡來看，咸陽市的房價依然有上升的空間。從上半年的良好的銷售情況來看，下半年房價仍會穩(wěn)步上升。　　商品房成交量增速減緩　　上半年商品房熱銷，價格明顯上升，這樣壓抑了部分購房者的置業(yè)欲望。同時在08年壓抑的剛性需求字上半年集中釋放后有所減弱，改善型需求并不能代替剛性需求的地位。但是因為依然有國家以及地方政策利好的影響，同時市場轉(zhuǎn)好“買漲不買跌”現(xiàn)象將會繼續(xù)凸顯。所以預(yù)計09年下半年商品房成交量將會繼續(xù)上漲，但是增速減緩?！　∩唐贩抗?yīng)繼續(xù)放量　　咸陽樓市在售的商品房面積為258萬平米。在樓市最為火爆的2007年的時候咸陽商品房銷售面積達100萬平米，雖然09年上半年的樓市熱銷，但是與07年依然有一定的差距，所以就算09年全年的樓市銷售與07年不相上下，咸陽樓市的商品房供應(yīng)依然充足?！　傂孕枨鬄橹?，投資型需求為輔　　由于咸陽市場依然處于扁平化的階段，樓市供需多為自產(chǎn)自銷，外來人口很少，剛性需求一直是咸陽樓市的主力消化力量。所以預(yù)計，09年下半年咸陽樓市的客源依然以剛性需求為主，改善型以及投資型需求為輔，一起助推咸陽樓市繼續(xù)走高?！　∩虡I(yè)物業(yè)迎來快速發(fā)展　　咸陽市目前大力推進城市化進程，商業(yè)物業(yè)獲得了快速發(fā)展，而諸如西咸共建區(qū)以及城東、城西等配套不足的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)規(guī)模及需求必將進一步提升，于未來幾年迎來快速發(fā)展。　　三、政策面　　《關(guān)中―天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》已正式發(fā)布。《規(guī)劃》提出，將把關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)打造成為“全國內(nèi)陸型經(jīng)濟開發(fā)開放的戰(zhàn)略高地”?！　?000年以來，隨著西部大開發(fā)的推近，咸陽市的發(fā)展有目共睹，而隨著“關(guān)中―天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展”的進行，相信咸陽市的經(jīng)濟將會更近一步，而房地產(chǎn)業(yè)作為先行軍，必定會有長足的發(fā)展?！　∠剃柗康禺a(chǎn)市場發(fā)展?jié)u入佳境，但目前仍然存在一些矛盾和問題如：“產(chǎn)品設(shè)計落后、供求不平衡、市場容量小、消費理念滯后”等部分問題。從短期來看這些問題不會對咸陽樓市產(chǎn)生太大的影響，從長期來看，這些問題將是房地產(chǎn)發(fā)展過程中不可回避的問題。因此借鑒一線城市以及二線等城市房地產(chǎn)業(yè)的成熟經(jīng)驗，結(jié)合咸陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征，咸陽房地產(chǎn)市場宜趨利避劣，在市場縱深化、理性發(fā)展的良好態(tài)勢下，緊扣規(guī)劃而為，于產(chǎn)品品質(zhì)及創(chuàng)新方面加大力度，相信咸陽房地產(chǎn)必將實現(xiàn)跨越式發(fā)展。 　　規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房現(xiàn)狀。依據(jù)歷年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，截止2007年年底，城市規(guī)劃區(qū)人口69萬人。住房成套率83%，市區(qū)居民的居住條件得到了較大改善?！　∫?guī)劃區(qū)內(nèi)住房保障體系現(xiàn)狀。自1998年住房制度改革，特別是1996年實行住房保障制度以來，我市已初步建立了廉租住房制度、經(jīng)濟適用住房制度和住房公積金制度等保障體系，住房保障水平有了較大提高。　　規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房供應(yīng)體制現(xiàn)狀。初步形成了以市場為主導(dǎo)的商品住房供應(yīng)體系，居民住宅自有率85%，市場機制已在住房資源配置中發(fā)揮著重要作用，商品住房已成為住房供應(yīng)的主要手段?！　∫?guī)劃期內(nèi)住房需求。我市市區(qū)住房需求由本地戶籍城鎮(zhèn)居民的住房需求、外來常住人口的住房需求和被動拆遷需求三部分組成。依據(jù)《咸陽市城市總體規(guī)劃（20062020年）》提出的到2010年市區(qū)總?cè)丝谶_到75萬人，人均住房建筑面積28平方米的規(guī)劃要求。按照城市總體規(guī)劃人口測算，20112012年，每年平均增加2萬人，到2012年底，城市建成區(qū)人口達到79萬人，人均住房建筑面積達到30平方米以上，住房總需求為745萬平方米（含城市房屋拆遷新建住房面積100萬平方米）?！　「鶕?jù)對規(guī)劃期內(nèi)不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例的預(yù)測，，限價普通商品住房110萬平方米。根據(jù)調(diào)查，目前咸陽市房地產(chǎn)投資大幅增加，%，施工面積達到2萬平方米。從銷售投資比率來看，%，2009年上升到60%，在2008年，%；%。一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住咸陽市工商企業(yè)的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊干部職工對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 20082012年規(guī)劃期內(nèi)，總建筑面積745萬平方米?！　∫?guī)劃期內(nèi)。其中，；建設(shè)經(jīng)濟適用住房（含集資建設(shè)住房），；?！　∫?guī)劃期內(nèi)，，；?！　∫?guī)劃期內(nèi)，建筑面積110萬平方米。根據(jù)《咸陽市城市總體規(guī)劃（20062020年）的相關(guān)要求，規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)年度目標(biāo)為：　　2008年，；，；，；，建筑面積20萬平方米；，?！　?009年，；，；，；，建筑面積20萬平方米；，建筑面積80萬平方米，建筑面積56萬平方米?！　?010年，；，；，；，建筑面積20萬平方米；，。　　2011年，建筑面積5萬平方米；，建筑面積27萬平方米；，；，建筑面積25萬平方米；，?！　?012年，建筑面積5萬平方米；，建筑面積27萬平方米；，；，建筑面積25萬平方米；，，.20082012年規(guī)劃期內(nèi)，城市規(guī)劃區(qū)住房用地總面積7669畝，其中廉租住房用地262畝；經(jīng)濟適用住房用地1400畝；公共租賃住房用地343畝；限價普通商品住房用地1125畝；商品住房4539畝?！　×庾》坑玫亍Ｒ?guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)廉租住房用地262畝?！　〗?jīng)濟適用住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)經(jīng)濟適用住房用地840畝；中省單位、駐陜部隊、本市困難企業(yè)集資建房利用本單位存量土地560畝?！　」沧赓U住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，公共租賃住房新供應(yīng)用地243畝。結(jié)合直管公房改造利用土地100畝?！　∠迌r普通商品住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)限價普通商品住房用地1125畝。　　商品住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)商品住房用地3539畝，結(jié)合舊城和城中村改造利用存量土地1000畝?！　×庾》坑玫?。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)廉租住房用地中，渭河北中心片區(qū)85畝，渭河南片區(qū)132畝，茂陵片區(qū)45畝。　　經(jīng)濟適用住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)土地840畝，利用存量土地560畝，其中，渭河北中心片區(qū)新供用地96畝，集資建房利用存量土地360畝；渭河南片區(qū)新供用地608畝，利用存量土地100畝；茂陵片區(qū)新供應(yīng)土地136畝，利用存量土地100畝?！　」沧赓U住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)土地243畝，利用存量土地100畝，其中渭河北中心片區(qū)新供應(yīng)土地12畝，利用存量土地100畝；渭河南片區(qū)新供應(yīng)土地173畝；茂陵片區(qū)新供應(yīng)土地58畝?！　∠迌r普通商品住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)土地1125畝，其中渭河北中心片區(qū)370畝，渭河南片區(qū)569畝，茂陵片區(qū)186畝?！　∩唐纷》坑玫?。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)土地3539畝，利用存量土地1000畝，其中渭河北中心片區(qū)新供應(yīng)土地800畝，利用存量土地677畝；渭河南片區(qū)新供應(yīng)土地2100畝，利用存量土地193畝；茂陵片區(qū)新供應(yīng)土地639畝，利用存量土地130畝?！　?008年，供應(yīng)廉租住房用地60畝，經(jīng)濟適用住房用地227畝，公共租賃住房用地26畝，限價普通商品住房用地205畝，商品住房用地932畝?！　?009年，供應(yīng)廉租住房用地58畝，經(jīng)濟適用住房用地310畝，公共租賃住房用地86畝，限價普通商品住房用地205畝，商品住房用地840畝?！　?010年，供應(yīng)廉租住房用地40畝，經(jīng)濟適用住房用地311畝，公共租賃住房用地77畝，限價普通商品住房用地205畝，商品住房用地914畝。　　2011年，供應(yīng)廉租住房用地52畝，經(jīng)濟適用住房用地276畝，公共租賃住房用地77畝，限價普通商品住房用地255畝，商品住房用地906畝?！　?012年，供應(yīng)廉租住房用地52畝，經(jīng)濟適用住房用地276畝，公共租賃住房用地77畝，限價普通商品住房用地255畝，商品住房用地947畝。乾縣房地產(chǎn)市場綜述今年以來，咸陽乾縣圍繞年初確定的城建十大工程，攻堅克難，加快步伐，力保按期完成目標(biāo)任務(wù)。同時，以“雙創(chuàng)”為抓手，對城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生進行整治，營造了良好的居住與投資環(huán)境。　　堅持規(guī)劃引領(lǐng)。按照縣城西安——天水城市群和西咸一體化中的功能定位，突出乾縣區(qū)域特色、文化特色，全面完成縣城總體規(guī)劃修編任務(wù)。加快建制鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃進度，力爭規(guī)劃覆蓋率達到80%以上。　　加強縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。重點抓好城建十大工程：開通靖莊路、好寺路、興業(yè)大道東段和順太街，改造北大街、風(fēng)水臺街、橋東街道路。啟動舊城改造工程。繼續(xù)抓好西蘭大街三板塊和青仁路改造，完成全段拆遷和臨街建設(shè)。加快城區(qū)排污泄洪配套管網(wǎng)建設(shè)。完成垃圾處理廠建設(shè)工程。實施縣城天然氣氣化工程。建成廉租房240戶、。建設(shè)客運站，年內(nèi)建成并投入使用。　　加快集鎮(zhèn)建設(shè)。搶抓省市擴大關(guān)中百鎮(zhèn)建設(shè)的機遇，加快集鎮(zhèn)規(guī)劃編制，積極爭取國家項目和資金，啟動新一輪小集鎮(zhèn)建設(shè)。 2009年乾縣市場在國家宏觀調(diào)控政策下有兩大特點：一是市場供需兩旺，二是價格穩(wěn)步上漲。目前乾縣房屋均價2100元/平米，價位從2000元2500元不等?！　∏h房產(chǎn)市場有三個明顯的特征：一是剛性需求量大，投機買房的相對少一些；二是開發(fā)成本低廉；三是房地產(chǎn)泡沫較小。同時由于西安天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的出臺，我們處在這個區(qū)域當(dāng)中所處的位置，對房地產(chǎn)市場是一個新的機遇?？梢灶A(yù)測，乾縣在今后的幾年當(dāng)中，房地產(chǎn)會有一個穩(wěn)步發(fā)展、價格穩(wěn)步上升的一個過程?！　【C上所述，乾縣房地產(chǎn)發(fā)展目前仍然存在著一些矛盾和問題，如產(chǎn)品設(shè)計落后，供求不平衡，市場容量小，消費觀念滯后等原因。從短期來看這些問題并不會對樓市的發(fā)展產(chǎn)生大的影響，從長遠(yuǎn)看，這些問題將是發(fā)展中不可回避的問題，因此借鑒一、二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟經(jīng)驗，結(jié)合乾縣房地產(chǎn)發(fā)展特征，乾縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢在市場縱深化，運行發(fā)展的良好態(tài)勢下，于產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展加大力度。2010年乾縣房地產(chǎn)仍然將會載滿商機，有一個好的發(fā)展趨勢