【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)，東接西蘭大街，南接向陽(yáng)村及逸夫小學(xué)。 （），分四塊，（6600平米）、（1344平米）、（）、（5690平米）。建筑面積34578平方米，公建54平方米。總居住戶數(shù)286戶，規(guī)劃總居住人口1128人，，綠化覆蓋率34%。%。 我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，規(guī)劃、開發(fā)安居小區(qū)，致力于為在咸陽(yáng)市工作的員工提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 整個(gè)小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 ；　　溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解 ； 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 ；　　溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。 （1）供水 在規(guī)劃小區(qū)附近有市政上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 （2） 雨水、污水排放 市政現(xiàn)有現(xiàn)狀的雨水管線和污水管線，可以就進(jìn)排入。 （3）供熱 擬采取集中供熱方式解決。 （4）供電 擬采用開閉站引電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室?？紤]留有余地，變壓器總?cè)萘繛?000千伏安。 （5） 供氣 目前天然氣主管道鋪設(shè)已經(jīng)技術(shù)論證，正在逐步為各小區(qū)安裝。本項(xiàng)目由已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站，通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 （6）電信 本項(xiàng)目擬由市電信局解決。 項(xiàng)目總投資 。其中：流動(dòng)資金 萬(wàn)元。 ；；；總建筑面積34578平方米；；公共建筑面積54平方米； ；居住居數(shù) 286戶 ；； 容積率 ；；綠化率 34% ；住宅棟數(shù) 6棟；平均層數(shù) 6層 ；；%；；%。符合陜西省建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（2007年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》規(guī)定的：人均建筑面積不大于24平米；；；綠地率34%38%。房屋銷售利潤(rùn)率小于3%。 考慮到小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如場(chǎng)坪、娛樂(lè)中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于縣城的規(guī)劃與發(fā)展，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 從2009年12月起，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心將對(duì)陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，以月度對(duì)當(dāng)月陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行收集、調(diào)查、統(tǒng)計(jì)分析，立足中、微觀市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)結(jié)合陜西省地理特征，覆蓋陜北、陜南、關(guān)中區(qū)域的研究原則，選取西安、咸陽(yáng)、寶雞、銅川、榆林、渭南、漢中、安康、商洛、延安等十個(gè)典型城市進(jìn)行分析、研究，通過(guò)對(duì)各城市當(dāng)月在售樓盤的均價(jià)走勢(shì)，以及分城市各城區(qū)、各物業(yè)的市場(chǎng)需狀況及運(yùn)行特征，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀及熱點(diǎn)現(xiàn)象提出專業(yè)性分析，并對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展提出預(yù)警預(yù)測(cè)，推動(dòng)陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性、健康發(fā)展服務(wù)。　　2009年，中華人民共和國(guó)成立60周年，中國(guó)的房地產(chǎn)從1978年改革開放開始，已經(jīng)走過(guò)30個(gè)年頭。陜西的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從西安市南關(guān)地區(qū)1982年將十幢新建高層住宅樓全部向市民出售算起，也已歷時(shí)近三十年。在中國(guó)人眼里，12年是一個(gè)輪回，而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，十年則意味著一個(gè)階段的調(diào)整。陜西房地產(chǎn)雖然起步比沿海等地晚，但也取得了翻天覆地的巨變，從西安首先起步，一路艱難前行，迄今已蔚為壯觀，按照十年一個(gè)階段來(lái)劃分，剛好劃分為三個(gè)階段：一是從1982年至1992年的分房福利化階段，二是從1992年2002年住房市場(chǎng)化階段，三是從2002年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)化階段。通過(guò)三十年三個(gè)階段的發(fā)展完成了從居者有其屋到居者優(yōu)其屋的一個(gè)轉(zhuǎn)變，經(jīng)歷了從追求生存居住到舒適居住再到文化居住的歷程。 一、陜西房地產(chǎn)發(fā)展歷程　　（一）、住房福利化階段（1982年——1992年）　　1978年改革開放以來(lái)，百?gòu)U待興。因“文革”造成的城鎮(zhèn)住房建設(shè)稀少的矛盾也日益突出，百姓處于一個(gè)追求生存居住的階段。解決住房問(wèn)題曾成為落實(shí)黨的干部政策和知識(shí)分子政策的一項(xiàng)重要內(nèi)容。福利分房制度是當(dāng)時(shí)最基礎(chǔ)的房地產(chǎn)制度，“等國(guó)家建房，靠組織分房，要單位給房”是這個(gè)階段的主要表現(xiàn)。　　自計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，我國(guó)逐漸取消了福利分房。1998年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》文件出臺(tái)，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。標(biāo)志著住房福利化的徹底結(jié)束?！　。ǘ?、住房市場(chǎng)化階段（1992年——2002年）　　雖然1998年我國(guó)才取消了福利分房的制度。但是從1992年鄧小平南巡講話開始，中國(guó)房地產(chǎn)就開始了市場(chǎng)化進(jìn)程，從住宅商品化到房改的實(shí)施，從土地?zé)o償劃撥使用到掛牌出讓，十年的演變，十年的發(fā)展，形成了目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一片波瀾壯闊的景象。陜西房地產(chǎn)業(yè)也同步正式進(jìn)入商品市場(chǎng)的運(yùn)作領(lǐng)域，從解決生存需要進(jìn)入到了舒適居住的階段。借用一句話概括為：“居有屋，住有家，身修使天下治；改有章，易有轍，家齊則中國(guó)興?！薄　‰S著國(guó)家住房制度的深入改革以及住房市場(chǎng)化的迅速發(fā)展，使得陜西省的商品房市場(chǎng)得到了極大的促進(jìn)。2002年更是有長(zhǎng)足的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)也由上世紀(jì)90年代初全省200余家發(fā)展到2002年僅西安市就600多家。從GDP考量，陜西房地產(chǎn)業(yè)也已成為支撐陜西本地經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。這個(gè)時(shí)間段的陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)集起步、發(fā)展、上升為一體，完成了從市場(chǎng)初步啟動(dòng)到相對(duì)高速發(fā)展的過(guò)程，房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展， 　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)化階段（2002年至今）　　從2000年開始西部大開發(fā)的實(shí)施，使得西部重鎮(zhèn)的陜西省得到了極大的機(jī)遇，借著開發(fā)的東風(fēng)，地產(chǎn)也蓬勃的發(fā)展。而2002年的西咸一體化，伴隨著政府各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運(yùn)行以及市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)改良，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也隨之漸入佳境。在西安房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，陜西省的房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展的順風(fēng)順?biāo)?。雖然03年07年經(jīng)歷了一個(gè)政策的調(diào)整、以及08年09年的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，陜西省房地產(chǎn)發(fā)展的增速減緩，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)化卻有所提升。而伴隨著09年天水——關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶的誕生，陜西省房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來(lái)了發(fā)展的高峰?！　‰S著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求日漸提高。這個(gè)十年是陜西省房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)整中穩(wěn)步前行的過(guò)程，也是“從居住有其屋到居者優(yōu)其屋”的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程主要就是對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)化的要求，品質(zhì)化包括房地產(chǎn)的現(xiàn)代化、品牌化、以及文化居住、差異化、細(xì)化等等多方面的綜合。2002年至今不但開發(fā)企業(yè)的觀念有所轉(zhuǎn)變，置業(yè)者的理念也有所進(jìn)步，這個(gè)階段開發(fā)企業(yè)從最初單純的住宅商品化到現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度深化，也有了更多的產(chǎn)品可供消費(fèi)者選擇，住宅、公寓、別墅、TOWNHOUSE以及越來(lái)越細(xì)分的產(chǎn)品類型就是一種居住“優(yōu)化”的表現(xiàn)，提升項(xiàng)目自身的品質(zhì)已經(jīng)成為市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而購(gòu)房者的觀念也有所調(diào)整，以前人們僅僅將房子作為居住的場(chǎng)所，而現(xiàn)在房產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)有了更為確切的認(rèn)識(shí)。不論是房企還是置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)化、性價(jià)比等最為看重，品質(zhì)化成為近十年陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的體現(xiàn)。而伴隨著外地知名品牌房企相繼入駐陜西省，更是加劇了品質(zhì)化房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)。 二、陜西省房地產(chǎn)發(fā)展特征　?。ㄒ唬㈥兾魇》康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為平穩(wěn)　　陜西房地產(chǎn)的整體健康發(fā)展程度很高，對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)能力也很好，價(jià)格水平比較穩(wěn)定。以西安市為例，（西安是陜西省省會(huì)，西安的房地產(chǎn)業(yè)在全省的房地產(chǎn)業(yè)占有的比例在60%以上，是陜西省房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。）從陜西的樓市價(jià)格來(lái)看，目前在全國(guó)屬中等水平。以省會(huì)西安為例，大致低檔住宅為每平方米5000元，中檔住宅為每平方米7000元，高檔住宅為每平方米一萬(wàn)至一萬(wàn)五千元千元。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的2009年第11月西安市商品房?jī)r(jià)格為5429元/㎡，與北京、上海、深圳等一線城市的價(jià)格有著較大的差距，與二線城市中的南京、重慶等也有著一道難關(guān)的距離。其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是突飛猛漲的，而西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)是循序漸進(jìn)的，穩(wěn)中有升的，市場(chǎng)很平穩(wěn)。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資旺　　西安市2009年住宅建設(shè)計(jì)劃，西安市2009年開工建設(shè)的住宅總面積將超過(guò)1000萬(wàn)平方米，是西安歷史上最大規(guī)模的年度住宅開發(fā)量。建成后，以戶均建筑面積為100平方米計(jì)算，也至少可滿足10萬(wàn)戶家庭的居住需求。如此建筑規(guī)模，反映了陜西房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大開發(fā)實(shí)力，說(shuō)明了房地產(chǎn)投資旺盛?！　。ㄈ﹦傂孕枨髲?qiáng)勁，市場(chǎng)需求潛力較大　　2009年11月，%，%。，11月總銷量與08年單季度基本持平。自1992年以來(lái)，西安房地產(chǎn)業(yè)從市場(chǎng)初步啟動(dòng)到相對(duì)高速發(fā)展以來(lái)，今年110月西安樓市銷量已超18年歷年的全年總量，而11月更是創(chuàng)下歷年西安樓市單月成交量新高。數(shù)據(jù)表明了購(gòu)房者的置業(yè)熱情，也說(shuō)明了剛性需求的強(qiáng)勁，而伴隨著陜西省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口的逐漸增多，陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力較大?！　。ㄋ模╆兾魇》康禺a(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢(shì)　　從1999年開始至今10年的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，陜西省房地產(chǎn)銷售價(jià)格也在逐年攀升，上漲速度逐年增加，從1999年到2002年，房地產(chǎn)銷售價(jià)格的上漲速度保持在百分之一點(diǎn)多，之后波動(dòng)上升，%的增幅，08年雖然受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)銷售價(jià)格的上漲速度卻再次提高，%。與此同時(shí)，08年，%。消費(fèi)需求、投資需求、供給緊張以及房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加都會(huì)導(dǎo)致我省房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策下，近期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度會(huì)有所回落，但回落幅度不會(huì)太大；從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢(shì)。　?。ㄎ澹┚幼摹坝小钡健皟?yōu)”　　從1999年到2008年的十年間，，而與92年的人均住房面積不到10平方米相比，翻了近一倍。市場(chǎng)在從“有”到“優(yōu)”，購(gòu)房者置業(yè)也在從單純買房到選擇一種生活方式?！　。┒址拷灰资袌?chǎng)不夠活躍　　二手房市場(chǎng)的迅速拓展，對(duì)盡快緩解無(wú)房戶住房需求，盤活陜西整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)一級(jí)市級(jí)都有著積極意義。然而，陜西的二手房市場(chǎng)發(fā)展卻相對(duì)滯后。以西安市為例，其二手房市場(chǎng)2002年啟動(dòng)，當(dāng)年交易量不足40萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)７年的發(fā)展，截至2009年11月，有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，依然有著較大的差距，大致比例為7：1。而上海、廣州等城市二手房交易量已超過(guò)了新建房屋交易量，南京、武漢等城市新建商品房與二手房交易的比率基本相當(dāng)。一個(gè)發(fā)展合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)，新建商品房與二手房交易的比率應(yīng)大致在1:1左右。而陜西二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，則表明陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在著較大的結(jié)構(gòu)性缺陷，二手房市場(chǎng)不夠活躍，有待進(jìn)一步的加強(qiáng)。　?。ㄆ撸┳》勘Ｕ现贫热蕴幱谕晟七^(guò)程　　住宅保障制度不僅對(duì)于陜西以至對(duì)我國(guó)而言均處于一個(gè)完善的過(guò)程。當(dāng)前我國(guó)的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國(guó)內(nèi)各地逐漸加大對(duì)各類政策保障性住房的建設(shè)力度，之前的情況將有所改觀，未來(lái)的受惠群體較逐漸向中等收入人群過(guò)度，而隨著經(jīng)驗(yàn)的積累，其操作性逐漸得到改善?！　。ò耍┱咧脐兾魇〉禺a(chǎn)快速發(fā)展　　從西部大開發(fā)、到西咸一體化、再到西部金三角（西安、成都、重慶）、以至最近的天水——關(guān)注經(jīng)濟(jì)帶，一系列利好政策的實(shí)施以及將要實(shí)施都對(duì)陜西省的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著積極促進(jìn)的作用. 三、陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)典型城市房地產(chǎn)發(fā)展分析西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心通過(guò)對(duì)十個(gè)典型城市的調(diào)研分析，按照各個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展?jié)摿Φ牟煌?、按照相?yīng)的比重得出陜西省整體普通住宅的均價(jià)為4297元/㎡。從圖上可以看出，西安普通住宅均價(jià)最高，超過(guò)5000元/㎡，屬于第一梯隊(duì)；榆林、延安、咸陽(yáng)的普通住宅均價(jià)在30004000元/㎡之間，屬于第二梯隊(duì)；而寶雞、銅川、渭南、漢中、安康普通住宅均價(jià)在20003000元/㎡之間，屬于第三梯隊(duì)；商洛的普通住宅均價(jià)1951元/㎡，是十個(gè)城市中均價(jià)最低的一個(gè)城市。　?。ㄒ唬┪靼玻?181元/㎡）　　西安作為二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展從1992年起步，經(jīng)過(guò)1992－1999 年的起步、調(diào)整上升期，到2000－2002 年相對(duì)穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展期，經(jīng)歷了2003－2007的政策調(diào)整、快速提升期，再到2008年—2009年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整期。一路走來(lái)，已經(jīng)走過(guò)17個(gè)年頭，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)表現(xiàn)為穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，即便在多年來(lái)全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)伴隨著政策的調(diào)控大起大落時(shí)也是如此。在2009年西安樓市更是較為火爆，創(chuàng)造了新的歷史記錄。目前，西安在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)為529個(gè)，是陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱城市，商品房供應(yīng)面積占全省比例的60%左右。均價(jià)在09年上漲幅度尤大，已經(jīng)“破五”目前為5181元/㎡，高于其他九個(gè)城市的均價(jià)最低也在2000元/㎡以上?！　√卣鳎骸　》康禺a(chǎn)開發(fā)量多年以30%以上速度增長(zhǎng)　　商品房銷售市場(chǎng)交投活躍，市場(chǎng)需求空間較大　　“穩(wěn)中有升”是西安房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期表現(xiàn)　　住宅物業(yè)成為商品房市場(chǎng)絕對(duì)主體　　城市規(guī)劃建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展形成“互哺”，房地產(chǎn)助推西安城市化進(jìn)程　　(二)咸陽(yáng)（3143元/㎡）　　從2002年開始，伴隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在西咸一體化發(fā)展戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速起步并深入運(yùn)行，尤其2005年后市場(chǎng)發(fā)展加速，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局。不過(guò)咸陽(yáng)城區(qū)面積相對(duì)有限，目前咸陽(yáng)商品房市場(chǎng)供應(yīng)集中于城內(nèi)以及城南西咸共建區(qū)，城北、城東及城西相對(duì)偏少。同時(shí)從城市地理來(lái)看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開發(fā)空間受到一定限制，目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目為60個(gè)左右，均價(jià)為3342元/㎡。　　特征：　　宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)格穩(wěn)升　　房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于縱深化發(fā)展　　產(chǎn)品理念較為傳統(tǒng)