【文章內(nèi)容簡介】 市場，東接西蘭大街，南接向陽村及逸夫小學。 （），分四塊，（6600平米）、（1344平米）、（）、（5690平米）。建筑面積34578平方米，公建54平方米?？偩幼魯?shù)286戶，規(guī)劃總居住人口1128人，，綠化覆蓋率34%。%。 我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，規(guī)劃、開發(fā)安居小區(qū)，致力于為在咸陽市工作的員工提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 整個小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 ；　　溫馨是一種品位，是人生獨到的見解 ； 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 ；　　溫馨來自情感的交流、理智的選擇，是源于對生活細節(jié)完美的追求。 （1）供水 在規(guī)劃小區(qū)附近有市政上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 （2） 雨水、污水排放 市政現(xiàn)有現(xiàn)狀的雨水管線和污水管線，可以就進排入。 （3）供熱 擬采取集中供熱方式解決。 （4）供電 擬采用開閉站引電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。考慮留有余地，變壓器總容量為1000千伏安。 （5） 供氣 目前天然氣主管道鋪設已經(jīng)技術論證，正在逐步為各小區(qū)安裝。本項目由已建成了天然氣高中壓調壓站，通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目各種設施接口均至本項目紅線內(nèi)。本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。 （6）電信 本項目擬由市電信局解決。 項目總投資 。其中：流動資金 萬元。 ；；；總建筑面積34578平方米；；公共建筑面積54平方米； ；居住居數(shù) 286戶 ；； 容積率 ；；綠化率 34% ；住宅棟數(shù) 6棟；平均層數(shù) 6層 ；；%；；%。符合陜西省建設用地標準（2007年版）《陜西省居住建筑建設用地指標》規(guī)定的：人均建筑面積不大于24平米；；；綠地率34%38%。房屋銷售利潤率小于3%。 考慮到小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如場坪、娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于縣城的規(guī)劃與發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。 第二章 市場預測 從2009年12月起，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心將對陜西省房地產(chǎn)市場進行調研，以月度對當月陜西省房地產(chǎn)市場運行情況進行收集、調查、統(tǒng)計分析，立足中、微觀市場運行動態(tài)，結合宏觀經(jīng)濟發(fā)展，同時結合陜西省地理特征，覆蓋陜北、陜南、關中區(qū)域的研究原則，選取西安、咸陽、寶雞、銅川、榆林、渭南、漢中、安康、商洛、延安等十個典型城市進行分析、研究，通過對各城市當月在售樓盤的均價走勢，以及分城市各城區(qū)、各物業(yè)的市場需狀況及運行特征，對房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)狀及熱點現(xiàn)象提出專業(yè)性分析，并對未來市場發(fā)展提出預警預測，推動陜西省房地產(chǎn)市場的理性、健康發(fā)展服務。　　2009年，中華人民共和國成立60周年，中國的房地產(chǎn)從1978年改革開放開始，已經(jīng)走過30個年頭。陜西的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從西安市南關地區(qū)1982年將十幢新建高層住宅樓全部向市民出售算起，也已歷時近三十年。在中國人眼里，12年是一個輪回，而對于房地產(chǎn)業(yè)來說，十年則意味著一個階段的調整。陜西房地產(chǎn)雖然起步比沿海等地晚，但也取得了翻天覆地的巨變，從西安首先起步，一路艱難前行，迄今已蔚為壯觀，按照十年一個階段來劃分，剛好劃分為三個階段：一是從1982年至1992年的分房福利化階段，二是從1992年2002年住房市場化階段，三是從2002年至今房地產(chǎn)市場品質化階段。通過三十年三個階段的發(fā)展完成了從居者有其屋到居者優(yōu)其屋的一個轉變，經(jīng)歷了從追求生存居住到舒適居住再到文化居住的歷程。 一、陜西房地產(chǎn)發(fā)展歷程　?。ㄒ唬?、住房福利化階段（1982年——1992年）　　1978年改革開放以來，百廢待興。因“文革”造成的城鎮(zhèn)住房建設稀少的矛盾也日益突出，百姓處于一個追求生存居住的階段。解決住房問題曾成為落實黨的干部政策和知識分子政策的一項重要內(nèi)容。福利分房制度是當時最基礎的房地產(chǎn)制度，“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”是這個階段的主要表現(xiàn)?！　∽杂媱澖?jīng)濟轉入市場經(jīng)濟后，我國逐漸取消了福利分房。1998年，《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》文件出臺，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。標志著住房福利化的徹底結束?！　。ǘ⒆》渴袌龌A段（1992年——2002年）　　雖然1998年我國才取消了福利分房的制度。但是從1992年鄧小平南巡講話開始，中國房地產(chǎn)就開始了市場化進程，從住宅商品化到房改的實施，從土地無償劃撥使用到掛牌出讓，十年的演變，十年的發(fā)展，形成了目前中國房地產(chǎn)業(yè)的一片波瀾壯闊的景象。陜西房地產(chǎn)業(yè)也同步正式進入商品市場的運作領域，從解決生存需要進入到了舒適居住的階段。借用一句話概括為：“居有屋，住有家，身修使天下治；改有章，易有轍，家齊則中國興。”　　隨著國家住房制度的深入改革以及住房市場化的迅速發(fā)展，使得陜西省的商品房市場得到了極大的促進。2002年更是有長足的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)也由上世紀90年代初全省200余家發(fā)展到2002年僅西安市就600多家。從GDP考量，陜西房地產(chǎn)業(yè)也已成為支撐陜西本地經(jīng)濟的一大支柱產(chǎn)業(yè)。這個時間段的陜西省房地產(chǎn)市場集起步、發(fā)展、上升為一體，完成了從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進的發(fā)展， 　　（三）房地產(chǎn)市場品質化階段（2002年至今）　　從2000年開始西部大開發(fā)的實施，使得西部重鎮(zhèn)的陜西省得到了極大的機遇，借著開發(fā)的東風，地產(chǎn)也蓬勃的發(fā)展。而2002年的西咸一體化，伴隨著政府各項宏觀調控政策平穩(wěn)運行以及市場環(huán)境的持續(xù)改良，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也隨之漸入佳境。在西安房地產(chǎn)業(yè)的帶動下，陜西省的房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展的順風順水。雖然03年07年經(jīng)歷了一個政策的調整、以及08年09年的房地產(chǎn)行業(yè)調整，陜西省房地產(chǎn)發(fā)展的增速減緩，但是房地產(chǎn)市場的品質化卻有所提升。而伴隨著09年天水——關中經(jīng)濟帶的誕生，陜西省房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來了發(fā)展的高峰?！　‰S著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們對高品質生活的追求日漸提高。這個十年是陜西省房地產(chǎn)業(yè)在政策調整中穩(wěn)步前行的過程，也是“從居住有其屋到居者優(yōu)其屋”的過程，這個過程主要就是對房地產(chǎn)品質化的要求，品質化包括房地產(chǎn)的現(xiàn)代化、品牌化、以及文化居住、差異化、細化等等多方面的綜合。2002年至今不但開發(fā)企業(yè)的觀念有所轉變，置業(yè)者的理念也有所進步，這個階段開發(fā)企業(yè)從最初單純的住宅商品化到現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場化程度深化，也有了更多的產(chǎn)品可供消費者選擇，住宅、公寓、別墅、TOWNHOUSE以及越來越細分的產(chǎn)品類型就是一種居住“優(yōu)化”的表現(xiàn)，提升項目自身的品質已經(jīng)成為市場的核心競爭力。而購房者的觀念也有所調整，以前人們僅僅將房子作為居住的場所，而現(xiàn)在房產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)的價值體現(xiàn)，對項目的品質有了更為確切的認識。不論是房企還是置業(yè)者對項目的品質化、性價比等最為看重，品質化成為近十年陜西房地產(chǎn)市場最主要的體現(xiàn)。而伴隨著外地知名品牌房企相繼入駐陜西省，更是加劇了品質化房地產(chǎn)競爭。 二、陜西省房地產(chǎn)發(fā)展特征　?。ㄒ唬?、陜西省房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)　　陜西房地產(chǎn)的整體健康發(fā)展程度很高，對市場的反應能力也很好，價格水平比較穩(wěn)定。以西安市為例，（西安是陜西省省會，西安的房地產(chǎn)業(yè)在全省的房地產(chǎn)業(yè)占有的比例在60%以上，是陜西省房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。）從陜西的樓市價格來看，目前在全國屬中等水平。以省會西安為例，大致低檔住宅為每平方米5000元，中檔住宅為每平方米7000元，高檔住宅為每平方米一萬至一萬五千元千元。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的2009年第11月西安市商品房價格為5429元/㎡，與北京、上海、深圳等一線城市的價格有著較大的差距，與二線城市中的南京、重慶等也有著一道難關的距離。其他城市的房地產(chǎn)市場是突飛猛漲的，而西安的房地產(chǎn)市場是循序漸進的，穩(wěn)中有升的，市場很平穩(wěn)。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資旺　　西安市2009年住宅建設計劃，西安市2009年開工建設的住宅總面積將超過1000萬平方米，是西安歷史上最大規(guī)模的年度住宅開發(fā)量。建成后，以戶均建筑面積為100平方米計算，也至少可滿足10萬戶家庭的居住需求。如此建筑規(guī)模，反映了陜西房地產(chǎn)業(yè)的強大開發(fā)實力，說明了房地產(chǎn)投資旺盛?！　。ㄈ﹦傂孕枨髲妱?，市場需求潛力較大　　2009年11月，%，%。，11月總銷量與08年單季度基本持平。自1992年以來，西安房地產(chǎn)業(yè)從市場初步啟動到相對高速發(fā)展以來，今年110月西安樓市銷量已超18年歷年的全年總量，而11月更是創(chuàng)下歷年西安樓市單月成交量新高。數(shù)據(jù)表明了購房者的置業(yè)熱情，也說明了剛性需求的強勁，而伴隨著陜西省的經(jīng)濟發(fā)展，人口的逐漸增多，陜西省房地產(chǎn)市場的需求潛力較大?！　。ㄋ模╆兾魇》康禺a(chǎn)價格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢　　從1999年開始至今10年的房地產(chǎn)價格調查數(shù)據(jù)顯示，陜西省房地產(chǎn)銷售價格也在逐年攀升，上漲速度逐年增加，從1999年到2002年，房地產(chǎn)銷售價格的上漲速度保持在百分之一點多，之后波動上升，%的增幅，08年雖然受到國際金融危機的影響，房地產(chǎn)銷售價格的上漲速度卻再次提高，%。與此同時，08年，%。消費需求、投資需求、供給緊張以及房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加都會導致我省房地產(chǎn)價格繼續(xù)上揚。在嚴格的宏觀調控政策下，近期內(nèi)房地產(chǎn)價格增長速度會有所回落，但回落幅度不會太大；從長期看，房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢?！　。ㄎ澹┚幼摹坝小钡健皟?yōu)”　　從1999年到2008年的十年間，，而與92年的人均住房面積不到10平方米相比，翻了近一倍。市場在從“有”到“優(yōu)”，購房者置業(yè)也在從單純買房到選擇一種生活方式?！　。┒址拷灰资袌霾粔蚧钴S　　二手房市場的迅速拓展，對盡快緩解無房戶住房需求，盤活陜西整個房地產(chǎn)業(yè)一級市級都有著積極意義。然而，陜西的二手房市場發(fā)展卻相對滯后。以西安市為例，其二手房市場2002年啟動，當年交易量不足40萬平方米。經(jīng)過７年的發(fā)展，截至2009年11月，有了長足的進步，依然有著較大的差距，大致比例為7：1。而上海、廣州等城市二手房交易量已超過了新建房屋交易量，南京、武漢等城市新建商品房與二手房交易的比率基本相當。一個發(fā)展合理的房地產(chǎn)市場，新建商品房與二手房交易的比率應大致在1:1左右。而陜西二手房交易市場的發(fā)展狀況，則表明陜西房地產(chǎn)市場仍存在著較大的結構性缺陷，二手房市場不夠活躍，有待進一步的加強?！　。ㄆ撸┳》勘Ｕ现贫热蕴幱谕晟七^程　　住宅保障制度不僅對于陜西以至對我國而言均處于一個完善的過程。當前我國的住房保障制度尚處在建設的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國內(nèi)各地逐漸加大對各類政策保障性住房的建設力度，之前的情況將有所改觀，未來的受惠群體較逐漸向中等收入人群過度，而隨著經(jīng)驗的積累，其操作性逐漸得到改善?！　。ò耍┱咧脐兾魇〉禺a(chǎn)快速發(fā)展　　從西部大開發(fā)、到西咸一體化、再到西部金三角（西安、成都、重慶）、以至最近的天水——關注經(jīng)濟帶，一系列利好政策的實施以及將要實施都對陜西省的房地產(chǎn)市場有著積極促進的作用. 三、陜西房地產(chǎn)市場典型城市房地產(chǎn)發(fā)展分析西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心通過對十個典型城市的調研分析，按照各個城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展?jié)摿Φ牟煌?、按照相應的比重得出陜西省整體普通住宅的均價為4297元/㎡。從圖上可以看出，西安普通住宅均價最高，超過5000元/㎡，屬于第一梯隊；榆林、延安、咸陽的普通住宅均價在30004000元/㎡之間，屬于第二梯隊；而寶雞、銅川、渭南、漢中、安康普通住宅均價在20003000元/㎡之間，屬于第三梯隊；商洛的普通住宅均價1951元/㎡，是十個城市中均價最低的一個城市?！　。ㄒ唬┪靼玻?181元/㎡）　　西安作為二線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展從1992年起步，經(jīng)過1992－1999 年的起步、調整上升期，到2000－2002 年相對穩(wěn)定的協(xié)調發(fā)展期，經(jīng)歷了2003－2007的政策調整、快速提升期，再到2008年—2009年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調整期。一路走來，已經(jīng)走過17個年頭，西安房地產(chǎn)市場長期以來表現(xiàn)為穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，即便在多年來全國一線城市房價伴隨著政策的調控大起大落時也是如此。在2009年西安樓市更是較為火爆，創(chuàng)造了新的歷史記錄。目前，西安在售項目個數(shù)為529個，是陜西省房地產(chǎn)市場的支柱城市，商品房供應面積占全省比例的60%左右。均價在09年上漲幅度尤大，已經(jīng)“破五”目前為5181元/㎡，高于其他九個城市的均價最低也在2000元/㎡以上。　　特征：　　房地產(chǎn)開發(fā)量多年以30%以上速度增長　　商品房銷售市場交投活躍，市場需求空間較大　　“穩(wěn)中有升”是西安房價的長期表現(xiàn)　　住宅物業(yè)成為商品房市場絕對主體　　城市規(guī)劃建設與房地產(chǎn)發(fā)展形成“互哺”，房地產(chǎn)助推西安城市化進程　　(二)咸陽（3143元/㎡）　　從2002年開始，伴隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，在西咸一體化發(fā)展戰(zhàn)略的帶動下，咸陽市房地產(chǎn)市場快速起步并深入運行，尤其2005年后市場發(fā)展加速，整體市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局。不過咸陽城區(qū)面積相對有限，目前咸陽商品房市場供應集中于城內(nèi)以及城南西咸共建區(qū)，城北、城東及城西相對偏少。同時從城市地理來看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開發(fā)空間受到一定限制，目前市場在售項目為60個左右，均價為3342元/㎡?！　√卣鳎骸　『暧^經(jīng)濟持續(xù)向好，帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展　　房地產(chǎn)市場供需兩旺，價格穩(wěn)升　　房地產(chǎn)市場趨于縱深化發(fā)展　　產(chǎn)品理念較為傳統(tǒng)