【正文】 理朱镕基便提出對于地產行業(yè)住房供應結構的設計思路，即商品房面向高收入社會人群開發(fā)，同時另一方面，房地長行業(yè)還需要建立大量的保障房，以確保低收入人群的住有所居。2008年政府工作報告又明確提出重視住房保障體系的建設。報告中關于房地產政策延續(xù)了07年下半年以來調控政策的基調，即通過廉租房、經適房的建設，增加中低價位、中小戶型商品房的供應；房地產開發(fā)以滿足自主性和剛性需求為主，堅決打擊投資和投機房地產類的行為；加大政府對房地產行業(yè)的介入力度；通過綜合手段來抑制房價過快上漲；促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。政府在“十二五”規(guī)劃中也提出了對于保障房建設的規(guī)劃，即在5年內完成3,600萬套保障房的建設，計劃占到商品房的1015%。其資金來源，一是政府信用擔保，二是依靠發(fā)債，三是強制企業(yè)配套建設保障房，給予一定的優(yōu)惠條件。盡管當前推動仍然困難重重，但在結合宏觀社會背景下看待房地產行業(yè)的發(fā)展時，毫無疑問，這些政策都將成為中國房地產行業(yè)未來發(fā)展的重要關注因素。 房地產行業(yè)上下游的稅負轉嫁分析（1）房地產行業(yè)上下游產業(yè)簡述房地產行業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，其涉及的上下游行業(yè)范圍廣，影響程度很深。與20多個產業(yè)有直接關系，與30多個產業(yè)有間接的聯(lián)系，共涉及的上下游行業(yè)達到50多個。具體情況如下：房地產行業(yè)涉及的上游行業(yè)主要有：建筑材料、化工、機械、銀行以及工程承包等行業(yè)。其中建筑材料種類非常多，涉及到很多不同的行業(yè)：比如水泥，玻璃，石材等。衛(wèi)生陶瓷，墻體材料，涂料，門窗，五金，砂石，建筑電氣，電纜，樓梯配件，冷暖設備，電池，保溫材料，輔料，清洗劑，潤滑油，膠粘劑，粘合劑，膠帶， 混凝土外加劑化工主要包括玻璃，金屬材料和復合材料，主要以基礎化工為主。機械類則包括如下：挖掘機械、樁工機械、鏟土運輸機械、路面機械、裝載機械、鋼筋和預應力機械、高空作業(yè)機械、工程機械配件、起重機械、施工升降機、壓實機械、鑿巖機械、水泥機械、其他建筑機械、腳手架、重型卡車/輕卡、散裝水泥運輸車、混凝土運輸車、施工現(xiàn)場專用車、高空作業(yè)車、垃圾專用車、混凝土探鋪設備、混凝土攪拌機、混凝土運輸設備、輸送泵車、混凝土砌塊機械及設備等。房地產企業(yè)的項目開發(fā)與銀行之間的聯(lián)系是難以分開的。一般我國房地產企業(yè)的資產負債率都高達65%以上?？梢哉f，如果沒有銀行也就沒有房地產行業(yè)。 有色金屬還是和鋼鐵有色金屬有關。工程承包主要包括房開商購地，招投標，找承建公司承建。下游行業(yè)主要包括：建材、家居、營銷、裝修以及家電等。同時，在房地產項目開發(fā)后，一般都會配套設立物業(yè)管理公司等進行售后的管理與服務等。（2）上游稅負轉嫁分析房地產開發(fā)企業(yè)一般通過上游企業(yè)來從供應商那里取得增值稅的進項稅額。如果進項稅額越大，應該繳納的稅額就會越少，因此增值稅的一般納稅人在購進項目時的關鍵舉措就是試圖增大進項稅額，這樣在實際上房地產企業(yè)承擔的稅負就會越輕。所以說，在不增加成本的前提下，增值稅購進項目策劃的決策理念正是盡最大限度的增加可抵扣的進項稅額。同時，取得增值稅專用發(fā)票是增值稅進行稅額抵扣的關鍵，房地產開發(fā)企業(yè)從上游企業(yè)購入商品及應稅勞務時，應該積極的與供應商溝通，必須取得增值稅專用發(fā)票，并及時的抵扣，在情況允許的條件下，不接受普通發(fā)票。（3）下游稅負轉嫁分析正因為增值稅是一種價外稅和間接稅，很多企業(yè)會把應該繳納的增值稅加到商品的銷售價格上，自然地讓消費者來承擔稅收。這樣，稅負轉嫁行為就被認為是市場主體間的一種博弈行為。房地產開發(fā)企業(yè)也會在市場運作過程中實現(xiàn)稅負的最終轉嫁。當其開具增值稅專用發(fā)票給一般納稅人的客戶時，由于客戶可享受到進項抵扣，增值稅進項稅額可以從取得增值稅專用發(fā)票后抵扣，客戶的成本原則上降低了，為了平衡彼此的利潤，房地產企業(yè)可以在原來的價格上適當提高銷售價格。第4章 “營改增”后的稅負測算分析——以萬科為例 萬科的基本情況萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）是我國房地產行業(yè)的龍頭企業(yè)，也是世界范圍類最大的房地產開發(fā)企業(yè)。公司于1988年在深圳注冊成立，是在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司的基礎上，通過改組后設立的。公司是第二家在深圳證券交易所上市的公司，2014年3月3日，經證監(jiān)會批復，公司將現(xiàn)有的境內上市外資股轉為境外上市外資股到港交所主板上市，成為A股第二家實現(xiàn)“B轉H”的內地公司。公司堅持面向自住購房者的產品定位，積極促進銷售，業(yè)績在行業(yè)內一直處于領先狀態(tài)，2013年公司的年度銷售金額再度刷新行業(yè)記錄。2013年是萬科第三個十年發(fā)展階段的收官之年，而2014年是第四個十年段的開始。過去十年，中國房地產行業(yè)的大發(fā)展造就了眾多企業(yè)的輝煌。萬科也由一個年銷售不足百億的小公司，成長為全世界最大的房地產開發(fā)企業(yè)。2013年8月全國工商聯(lián)合會公布的中國民營企業(yè)500強榜單中，萬科的營業(yè)收入名列第九，而納稅額則排到了第二位。三十而立，三十歲的萬科還是一個年輕的企業(yè)，只是在不知不覺中，萬科已經被貼上了傳統(tǒng)行業(yè)、傳統(tǒng)企業(yè)的標簽。但是衣食住行，是人類基本的需求。在任何一個時代，這些需求不可能消失，而只應得到越來越好的滿足。2013年，公司開始布局海外發(fā)展戰(zhàn)略，與當地知名開發(fā)商共同開發(fā)項目，公司進軍香港、美國及新加坡市場，具體如：和新世界發(fā)展有限公司合作開發(fā)香港荃灣項目；和鐵獅門公司合作，開發(fā)美國舊金山Lumina項目；和吉寶置業(yè)有限公司合作，開發(fā)新加坡林曦閣（The Glades）項目。目前，公司參與海外業(yè)務，目的主要在于增進對海外成熟市場的理解，學習和借鑒國外優(yōu)秀同行的經驗，進一步強化自身的專業(yè)能力和管理水平。質量是萬科的底線，為客戶提供質量過硬的產品，是公司贏得客戶信賴，強化產品競爭力的基礎和前提。公司將繼續(xù)推動實測實量、交付評估、客戶驗房指引等措施的全面應用和改進，推進“千億計劃”（工程師境外研修計劃）的實施，加強對引進的工程技術、管理體系的應用，完善對供應商的產品檢測制度，確保在經營規(guī)模擴大的同時，萬科的產品口碑持續(xù)提升。公司將堅持現(xiàn)金為王的策略，加強全周期的動態(tài)資源管理，貫徹積極銷售策略，推動庫存去化，保持合理的庫存結構。公司以社區(qū)配套商業(yè)為主體，圍繞區(qū)域中心型購物中心、社區(qū)集中商業(yè)和社區(qū)商業(yè)街三條產品線，結合市場需求，不斷豐富和完善商業(yè)產品線和形態(tài)。公司將繼續(xù)堅定不移的推進綠色戰(zhàn)略，落實項目綠色一星的基本要求，鼓勵一線開展以客戶價值為導向的綠色產品創(chuàng)新，在各區(qū)域開展新綠色三星項目試點。城市的發(fā)展既對企業(yè)的開發(fā)經營能力提出了更為全面的要求，也為企業(yè)的成長提供了更加廣闊的空間。未來公司將不僅著手鞏固傳統(tǒng)業(yè)務，同時繼續(xù)完善社區(qū)服務平臺，還密切關注新的細分市場機會，加大對養(yǎng)老、產業(yè)園等業(yè)務的思考和探索，積極探索和培養(yǎng)新業(yè)務能力，持續(xù)為企業(yè)的成長注入動力。國際化是萬科需要考慮的長期發(fā)展方向之一。對于現(xiàn)有海外項目，公司將進一步完善運營管控機制。在控制海外投資風險的前提下，公司會繼續(xù)關注可能存在的合作機會，充分發(fā)掘和利用海外的資金資源和業(yè)務資源，推動專業(yè)能力的提升及業(yè)務模式的創(chuàng)新。管理提效和業(yè)務發(fā)展離不開優(yōu)秀人才。公司將繼續(xù)加強人力資源系統(tǒng)建設，完善人才梯隊，提高組織效能。未來公司將繼續(xù)打造開放式的學習平臺，整合各方學習資源，通過優(yōu)秀企業(yè)間的學習交流，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)造力，打造適應于快速變化時代下的領導力。 萬科稅負分析過程 萬科的涉稅情況介紹根據萬科2013年年報中所披露的財務信息，公司所涉及到的稅種主要包括企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、增值稅以及其他小稅種。在下面的分析當中，筆者根據“營改增”試點后，會給上述稅種的繳稅金額帶來直接或間接變化的稅種進行變動分析，主要包括企業(yè)所得稅、增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加這幾個稅種，其他幾個稅種將會直接引用2013年年報中的財務數據。 萬科“營改增”前后適用稅率對比從萬科企業(yè)股份有限公司2013年年報來看，萬科為專業(yè)化的房地產開發(fā)企業(yè)，主要產品為商品住宅。，%，%。表明公司目前適用的是銷售不動產征收5%和提供現(xiàn)代服務業(yè)5%的營業(yè)稅稅率。根據財稅〔2011〕111號文中規(guī)定，增值稅納稅人提供有形動產租賃服務的增值稅稅率為17%；交通運輸業(yè)企業(yè)提供交通運輸服務的增值稅稅率為11%；提供除有形動產租賃服務以外的其他現(xiàn)代服務業(yè)服務征收的增值稅稅率為6%。另外根據財政部、國稅總局發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》規(guī)定了建筑業(yè)實行既定11%的稅率。根據財稅〔2013〕106號文件，郵政業(yè)的增值稅稅率為11%。截止2014年4月1日，國家并未出臺相關文件規(guī)定房地產行業(yè)營業(yè)稅改征增值稅后的適用稅率。根據財政部稅政司相關人士透露，關于房地產業(yè)實施營改增的稅率或執(zhí)行建筑業(yè)11%的標準 信息來源于中國房地產報《財政部：房企營改增方案進入商討階段》。在此，筆者試圖通過敏感性分析測算增值稅稅率的變化給房地產企業(yè)帶來的影響，以目前“營改增”試點方案中確定的三種增值稅稅率17%、11%及6%來進行敏感性分析，但主要以可能性最大的11%的增值稅稅率分析為主。 稅負測算模型計算增值稅銷項稅額從萬科2013年財務報表中取得營業(yè)收入及營業(yè)成本數據計算增值稅進行稅額計算應交營業(yè)稅稅額計算應交增值稅稅稅額由于增值稅為價外稅，其并不影響利潤表，而營業(yè)稅則影響城建稅及教育費附加城建稅及教育費附加分析整體稅負差異原因應交企業(yè)所得稅應交企業(yè)所得稅征收營業(yè)稅情況下總稅負征收增值稅情況下總稅負 稅負的具體測算過程首先需要分析營業(yè)收入，明確哪些為出售房產收入及物業(yè)管理收入；再次分析營業(yè)成本中可抵扣的，按照具體稅率抵扣，其中從一級土地市場取得的土地無法抵扣；再剝離營業(yè)稅金附加中，營業(yè)稅所影響的部分，換成征收增值稅情況的稅額，其他的稅負不變；計算應交所得稅；計算總稅負；計算凈利潤；再次將稅負及利潤變動情況進行對比分析。最后進行敏感性分析，以三種可能的稅率分析，11%、17%、6%。 數據來源：萬科2013年年報所示： 2013年萬科利潤表單位：元項目2013年度一、營業(yè)收入135,418,791, 二、營業(yè)總成本112,162,068, 其中：營業(yè)成本92,797,650, 營業(yè)稅金及附加11,544,998, 銷售費用3,864,713, 管理費用3,002,837, 財務費用891,715, 資產減值損失60,153, 加： 公允價值變動損失(572,) 投資收益（損失以“－”號填列）1,005,187, 其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益999,397, 三、營業(yè)利潤24,261,338, 加：營業(yè)外收入118,969, 減：營業(yè)外支出89,296, 其中：非流動資產處置損失6,820, 四、利潤總額24,291,011, 減：所得稅費用5,993,461, 五、凈利潤18,297,549, ： 2013年萬科營業(yè)收入及成本明細表單位：元項目2013年主營業(yè)務收入134,258,894, 其中：房地產132,787,685, 物業(yè)管理1,471,209, 其他業(yè)務收入1,159,896, 營業(yè)收入135,418,791, 主營業(yè)務成本92,692,066, 其中：房地產91,528,508, 物業(yè)管理1,163,557, 其他業(yè)務成本105,584,營業(yè)成本92,797,650,（1）分析萬科的營業(yè)收入。2013年萬科主營營業(yè)收入為134,258,894,，其中銷售房地產的收入為132,787,685,，物業(yè)管理服務的收入為1,471,209,。其他業(yè)務收入為1,159,896,，包括本公司收取合營聯(lián)營企業(yè)的運營管理費人民幣490,701,。（2）分析萬科營業(yè)成本中可抵扣的項目。取得土地可抵扣時；不可抵扣時；2013年萬科主營業(yè)務成本92,692,066,，其中銷售房地產的營業(yè)成本為91,528,508,，提供物業(yè)管理服務的成本為1,163,557,。其他業(yè)務成本為105,584,。（3）營業(yè)稅金及附加分析。2013年公司的營業(yè)稅金及附加總額為11,544,998,，其中應交營業(yè)稅為6,829,471,，城市維護建設稅為444,858,，教育費附加為299,381,，土地增值稅為3,579,971,，其他稅金為391,315,。假定在“營改增”后稅負分析時，僅對與其相關性較大的應交營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加進行替換計算。 具體稅負計算（1）銷售房地產的增值稅稅率為11%情況1）計算增值稅銷項稅額。由于主營業(yè)務收入屬于含稅銷售收入，故需還原成不含稅收入。銷售房地產營業(yè)稅稅率為5%，假設營改增后使用11%的增值稅稅率，則銷售房地產的增值稅銷項稅額：銷售房地產的收入/(1+銷售房地產的增值稅稅率)* 銷售房地產的增值稅稅率=132,787,685,(1+11%)*11%=13,159,139, 元；提供物業(yè)管理服務營業(yè)稅稅率為5%。根據營業(yè)稅改征增值稅試點方案，其適用的增值稅業(yè)務應劃分為現(xiàn)代服務業(yè)，故提供物業(yè)管理服務的增值稅稅率為6%，因此，提供物業(yè)管理服務的增值稅銷項稅額：提供物業(yè)管理服務的收入/(1+提供物業(yè)管理服務的增值稅稅率)* 提供物業(yè)管理服務的增值稅稅率=1,471,209,(1+6%)*6%=83,276,；其他業(yè)務收入包括運營管理費等，因報表數據來源取得有限，在此將其他業(yè)務收入全部劃分為現(xiàn)代服務業(yè)，現(xiàn)代服務業(yè)的增值稅稅率為6%，故其他業(yè)務收入的增值稅銷項稅額：其他業(yè)務收入/(1+其他業(yè)務收入適用的增值稅稅率)* 其他業(yè)務收入適用的增值稅稅率=1,104,663,(1+6%)*6%=65,654, 元。累計主營業(yè)務收入的銷項稅額為13,308,070, 元。2）計算增值稅進項稅額。萬科在2013年中的主營業(yè)務成本總共92,692,066,，這些業(yè)務