【正文】 理朱镕基便提出對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)思路，即商品房面向高收入社會(huì)人群開發(fā)，同時(shí)另一方面，房地長(zhǎng)行業(yè)還需要建立大量的保障房，以確保低收入人群的住有所居。2008年政府工作報(bào)告又明確提出重視住房保障體系的建設(shè)。報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)政策延續(xù)了07年下半年以來調(diào)控政策的基調(diào)，即通過廉租房、經(jīng)適房的建設(shè)，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)；房地產(chǎn)開發(fā)以滿足自主性和剛性需求為主，堅(jiān)決打擊投資和投機(jī)房地產(chǎn)類的行為；加大政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的介入力度；通過綜合手段來抑制房?jī)r(jià)過快上漲；促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。政府在“十二五”規(guī)劃中也提出了對(duì)于保障房建設(shè)的規(guī)劃，即在5年內(nèi)完成3,600萬套保障房的建設(shè)，計(jì)劃占到商品房的1015%。其資金來源，一是政府信用擔(dān)保，二是依靠發(fā)債，三是強(qiáng)制企業(yè)配套建設(shè)保障房，給予一定的優(yōu)惠條件。盡管當(dāng)前推動(dòng)仍然困難重重，但在結(jié)合宏觀社會(huì)背景下看待房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)，毫無疑問，這些政策都將成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的重要關(guān)注因素。 房地產(chǎn)行業(yè)上下游的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁分析（1）房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其涉及的上下游行業(yè)范圍廣，影響程度很深。與20多個(gè)產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系，與30多個(gè)產(chǎn)業(yè)有間接的聯(lián)系，共涉及的上下游行業(yè)達(dá)到50多個(gè)。具體情況如下：房地產(chǎn)行業(yè)涉及的上游行業(yè)主要有：建筑材料、化工、機(jī)械、銀行以及工程承包等行業(yè)。其中建筑材料種類非常多，涉及到很多不同的行業(yè)：比如水泥，玻璃，石材等。衛(wèi)生陶瓷，墻體材料，涂料，門窗，五金，砂石，建筑電氣，電纜，樓梯配件，冷暖設(shè)備，電池，保溫材料，輔料，清洗劑，潤(rùn)滑油，膠粘劑，粘合劑，膠帶， 混凝土外加劑化工主要包括玻璃，金屬材料和復(fù)合材料，主要以基礎(chǔ)化工為主。機(jī)械類則包括如下：挖掘機(jī)械、樁工機(jī)械、鏟土運(yùn)輸機(jī)械、路面機(jī)械、裝載機(jī)械、鋼筋和預(yù)應(yīng)力機(jī)械、高空作業(yè)機(jī)械、工程機(jī)械配件、起重機(jī)械、施工升降機(jī)、壓實(shí)機(jī)械、鑿巖機(jī)械、水泥機(jī)械、其他建筑機(jī)械、腳手架、重型卡車/輕卡、散裝水泥運(yùn)輸車、混凝土運(yùn)輸車、施工現(xiàn)場(chǎng)專用車、高空作業(yè)車、垃圾專用車、混凝土探鋪設(shè)備、混凝土攪拌機(jī)、混凝土運(yùn)輸設(shè)備、輸送泵車、混凝土砌塊機(jī)械及設(shè)備等。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)與銀行之間的聯(lián)系是難以分開的。一般我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)65%以上?？梢哉f，如果沒有銀行也就沒有房地產(chǎn)行業(yè)。 有色金屬還是和鋼鐵有色金屬有關(guān)。工程承包主要包括房開商購(gòu)地，招投標(biāo)，找承建公司承建。下游行業(yè)主要包括：建材、家居、營(yíng)銷、裝修以及家電等。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后，一般都會(huì)配套設(shè)立物業(yè)管理公司等進(jìn)行售后的管理與服務(wù)等。（2）上游稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般通過上游企業(yè)來從供應(yīng)商那里取得增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額。如果進(jìn)項(xiàng)稅額越大，應(yīng)該繳納的稅額就會(huì)越少，因此增值稅的一般納稅人在購(gòu)進(jìn)項(xiàng)目時(shí)的關(guān)鍵舉措就是試圖增大進(jìn)項(xiàng)稅額，這樣在實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)就會(huì)越輕。所以說，在不增加成本的前提下，增值稅購(gòu)進(jìn)項(xiàng)目策劃的決策理念正是盡最大限度的增加可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。同時(shí)，取得增值稅專用發(fā)票是增值稅進(jìn)行稅額抵扣的關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從上游企業(yè)購(gòu)入商品及應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)，應(yīng)該積極的與供應(yīng)商溝通，必須取得增值稅專用發(fā)票，并及時(shí)的抵扣，在情況允許的條件下，不接受普通發(fā)票。（3）下游稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁分析正因?yàn)樵鲋刀愂且环N價(jià)外稅和間接稅，很多企業(yè)會(huì)把應(yīng)該繳納的增值稅加到商品的銷售價(jià)格上，自然地讓消費(fèi)者來承擔(dān)稅收。這樣，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為就被認(rèn)為是市場(chǎng)主體間的一種博弈行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會(huì)在市場(chǎng)運(yùn)作過程中實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的最終轉(zhuǎn)嫁。當(dāng)其開具增值稅專用發(fā)票給一般納稅人的客戶時(shí)，由于客戶可享受到進(jìn)項(xiàng)抵扣，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以從取得增值稅專用發(fā)票后抵扣，客戶的成本原則上降低了，為了平衡彼此的利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以在原來的價(jià)格上適當(dāng)提高銷售價(jià)格。第4章 “營(yíng)改增”后的稅負(fù)測(cè)算分析——以萬科為例 萬科的基本情況萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬科”）是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，也是世界范圍類最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司于1988年在深圳注冊(cè)成立，是在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司的基礎(chǔ)上，通過改組后設(shè)立的。公司是第二家在深圳證券交易所上市的公司，2014年3月3日，經(jīng)證監(jiān)會(huì)批復(fù)，公司將現(xiàn)有的境內(nèi)上市外資股轉(zhuǎn)為境外上市外資股到港交所主板上市，成為A股第二家實(shí)現(xiàn)“B轉(zhuǎn)H”的內(nèi)地公司。公司堅(jiān)持面向自住購(gòu)房者的產(chǎn)品定位，積極促進(jìn)銷售，業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)內(nèi)一直處于領(lǐng)先狀態(tài)，2013年公司的年度銷售金額再度刷新行業(yè)記錄。2013年是萬科第三個(gè)十年發(fā)展階段的收官之年，而2014年是第四個(gè)十年段的開始。過去十年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展造就了眾多企業(yè)的輝煌。萬科也由一個(gè)年銷售不足百億的小公司，成長(zhǎng)為全世界最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2013年8月全國(guó)工商聯(lián)合會(huì)公布的中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)榜單中，萬科的營(yíng)業(yè)收入名列第九，而納稅額則排到了第二位。三十而立，三十歲的萬科還是一個(gè)年輕的企業(yè)，只是在不知不覺中，萬科已經(jīng)被貼上了傳統(tǒng)行業(yè)、傳統(tǒng)企業(yè)的標(biāo)簽。但是衣食住行，是人類基本的需求。在任何一個(gè)時(shí)代，這些需求不可能消失，而只應(yīng)得到越來越好的滿足。2013年，公司開始布局海外發(fā)展戰(zhàn)略，與當(dāng)?shù)刂_發(fā)商共同開發(fā)項(xiàng)目，公司進(jìn)軍香港、美國(guó)及新加坡市場(chǎng)，具體如：和新世界發(fā)展有限公司合作開發(fā)香港荃灣項(xiàng)目；和鐵獅門公司合作，開發(fā)美國(guó)舊金山Lumina項(xiàng)目；和吉寶置業(yè)有限公司合作，開發(fā)新加坡林曦閣（The Glades）項(xiàng)目。目前，公司參與海外業(yè)務(wù)，目的主要在于增進(jìn)對(duì)海外成熟市場(chǎng)的理解，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外優(yōu)秀同行的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步強(qiáng)化自身的專業(yè)能力和管理水平。質(zhì)量是萬科的底線，為客戶提供質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，是公司贏得客戶信賴，強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)和前提。公司將繼續(xù)推動(dòng)實(shí)測(cè)實(shí)量、交付評(píng)估、客戶驗(yàn)房指引等措施的全面應(yīng)用和改進(jìn)，推進(jìn)“千億計(jì)劃”（工程師境外研修計(jì)劃）的實(shí)施，加強(qiáng)對(duì)引進(jìn)的工程技術(shù)、管理體系的應(yīng)用，完善對(duì)供應(yīng)商的產(chǎn)品檢測(cè)制度，確保在經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，萬科的產(chǎn)品口碑持續(xù)提升。公司將堅(jiān)持現(xiàn)金為王的策略，加強(qiáng)全周期的動(dòng)態(tài)資源管理，貫徹積極銷售策略，推動(dòng)庫存去化，保持合理的庫存結(jié)構(gòu)。公司以社區(qū)配套商業(yè)為主體，圍繞區(qū)域中心型購(gòu)物中心、社區(qū)集中商業(yè)和社區(qū)商業(yè)街三條產(chǎn)品線，結(jié)合市場(chǎng)需求，不斷豐富和完善商業(yè)產(chǎn)品線和形態(tài)。公司將繼續(xù)堅(jiān)定不移的推進(jìn)綠色戰(zhàn)略，落實(shí)項(xiàng)目綠色一星的基本要求，鼓勵(lì)一線開展以客戶價(jià)值為導(dǎo)向的綠色產(chǎn)品創(chuàng)新，在各區(qū)域開展新綠色三星項(xiàng)目試點(diǎn)。城市的發(fā)展既對(duì)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力提出了更為全面的要求，也為企業(yè)的成長(zhǎng)提供了更加廣闊的空間。未來公司將不僅著手鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，同時(shí)繼續(xù)完善社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，還密切關(guān)注新的細(xì)分市場(chǎng)機(jī)會(huì)，加大對(duì)養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)務(wù)的思考和探索，積極探索和培養(yǎng)新業(yè)務(wù)能力，持續(xù)為企業(yè)的成長(zhǎng)注入動(dòng)力。國(guó)際化是萬科需要考慮的長(zhǎng)期發(fā)展方向之一。對(duì)于現(xiàn)有海外項(xiàng)目，公司將進(jìn)一步完善運(yùn)營(yíng)管控機(jī)制。在控制海外投資風(fēng)險(xiǎn)的前提下，公司會(huì)繼續(xù)關(guān)注可能存在的合作機(jī)會(huì)，充分發(fā)掘和利用海外的資金資源和業(yè)務(wù)資源，推動(dòng)專業(yè)能力的提升及業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新。管理提效和業(yè)務(wù)發(fā)展離不開優(yōu)秀人才。公司將繼續(xù)加強(qiáng)人力資源系統(tǒng)建設(shè)，完善人才梯隊(duì)，提高組織效能。未來公司將繼續(xù)打造開放式的學(xué)習(xí)平臺(tái)，整合各方學(xué)習(xí)資源，通過優(yōu)秀企業(yè)間的學(xué)習(xí)交流，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)造力，打造適應(yīng)于快速變化時(shí)代下的領(lǐng)導(dǎo)力。 萬科稅負(fù)分析過程 萬科的涉稅情況介紹根據(jù)萬科2013年年報(bào)中所披露的財(cái)務(wù)信息，公司所涉及到的稅種主要包括企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、增值稅以及其他小稅種。在下面的分析當(dāng)中，筆者根據(jù)“營(yíng)改增”試點(diǎn)后，會(huì)給上述稅種的繳稅金額帶來直接或間接變化的稅種進(jìn)行變動(dòng)分析，主要包括企業(yè)所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加這幾個(gè)稅種，其他幾個(gè)稅種將會(huì)直接引用2013年年報(bào)中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。 萬科“營(yíng)改增”前后適用稅率對(duì)比從萬科企業(yè)股份有限公司2013年年報(bào)來看，萬科為專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要產(chǎn)品為商品住宅。，%，%。表明公司目前適用的是銷售不動(dòng)產(chǎn)征收5%和提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅稅率。根據(jù)財(cái)稅〔2011〕111號(hào)文中規(guī)定，增值稅納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的增值稅稅率為17%；交通運(yùn)輸業(yè)企業(yè)提供交通運(yùn)輸服務(wù)的增值稅稅率為11%；提供除有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)以外的其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)征收的增值稅稅率為6%。另外根據(jù)財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》規(guī)定了建筑業(yè)實(shí)行既定11%的稅率。根據(jù)財(cái)稅〔2013〕106號(hào)文件，郵政業(yè)的增值稅稅率為11%。截止2014年4月1日，國(guó)家并未出臺(tái)相關(guān)文件規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后的適用稅率。根據(jù)財(cái)政部稅政司相關(guān)人士透露，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施營(yíng)改增的稅率或執(zhí)行建筑業(yè)11%的標(biāo)準(zhǔn) 信息來源于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)《財(cái)政部：房企營(yíng)改增方案進(jìn)入商討階段》。在此，筆者試圖通過敏感性分析測(cè)算增值稅稅率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響，以目前“營(yíng)改增”試點(diǎn)方案中確定的三種增值稅稅率17%、11%及6%來進(jìn)行敏感性分析，但主要以可能性最大的11%的增值稅稅率分析為主。 稅負(fù)測(cè)算模型計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額從萬科2013年財(cái)務(wù)報(bào)表中取得營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本數(shù)據(jù)計(jì)算增值稅進(jìn)行稅額計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅額計(jì)算應(yīng)交增值稅稅稅額由于增值稅為價(jià)外稅，其并不影響利潤(rùn)表，而營(yíng)業(yè)稅則影響城建稅及教育費(fèi)附加城建稅及教育費(fèi)附加分析整體稅負(fù)差異原因應(yīng)交企業(yè)所得稅應(yīng)交企業(yè)所得稅征收營(yíng)業(yè)稅情況下總稅負(fù)征收增值稅情況下總稅負(fù) 稅負(fù)的具體測(cè)算過程首先需要分析營(yíng)業(yè)收入，明確哪些為出售房產(chǎn)收入及物業(yè)管理收入；再次分析營(yíng)業(yè)成本中可抵扣的，按照具體稅率抵扣，其中從一級(jí)土地市場(chǎng)取得的土地?zé)o法抵扣；再剝離營(yíng)業(yè)稅金附加中，營(yíng)業(yè)稅所影響的部分，換成征收增值稅情況的稅額，其他的稅負(fù)不變；計(jì)算應(yīng)交所得稅；計(jì)算總稅負(fù)；計(jì)算凈利潤(rùn)；再次將稅負(fù)及利潤(rùn)變動(dòng)情況進(jìn)行對(duì)比分析。最后進(jìn)行敏感性分析，以三種可能的稅率分析，11%、17%、6%。 數(shù)據(jù)來源：萬科2013年年報(bào)所示： 2013年萬科利潤(rùn)表單位：元項(xiàng)目2013年度一、營(yíng)業(yè)收入135,418,791, 二、營(yíng)業(yè)總成本112,162,068, 其中：營(yíng)業(yè)成本92,797,650, 營(yíng)業(yè)稅金及附加11,544,998, 銷售費(fèi)用3,864,713, 管理費(fèi)用3,002,837, 財(cái)務(wù)費(fèi)用891,715, 資產(chǎn)減值損失60,153, 加： 公允價(jià)值變動(dòng)損失(572,) 投資收益（損失以“－”號(hào)填列）1,005,187, 其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益999,397, 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)24,261,338, 加：營(yíng)業(yè)外收入118,969, 減：營(yíng)業(yè)外支出89,296, 其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失6,820, 四、利潤(rùn)總額24,291,011, 減：所得稅費(fèi)用5,993,461, 五、凈利潤(rùn)18,297,549, ： 2013年萬科營(yíng)業(yè)收入及成本明細(xì)表單位：元項(xiàng)目2013年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入134,258,894, 其中：房地產(chǎn)132,787,685, 物業(yè)管理1,471,209, 其他業(yè)務(wù)收入1,159,896, 營(yíng)業(yè)收入135,418,791, 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本92,692,066, 其中：房地產(chǎn)91,528,508, 物業(yè)管理1,163,557, 其他業(yè)務(wù)成本105,584,營(yíng)業(yè)成本92,797,650,（1）分析萬科的營(yíng)業(yè)收入。2013年萬科主營(yíng)營(yíng)業(yè)收入為134,258,894,，其中銷售房地產(chǎn)的收入為132,787,685,，物業(yè)管理服務(wù)的收入為1,471,209,。其他業(yè)務(wù)收入為1,159,896,，包括本公司收取合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)人民幣490,701,。（2）分析萬科營(yíng)業(yè)成本中可抵扣的項(xiàng)目。取得土地可抵扣時(shí)；不可抵扣時(shí)；2013年萬科主營(yíng)業(yè)務(wù)成本92,692,066,，其中銷售房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)成本為91,528,508,，提供物業(yè)管理服務(wù)的成本為1,163,557,。其他業(yè)務(wù)成本為105,584,。（3）營(yíng)業(yè)稅金及附加分析。2013年公司的營(yíng)業(yè)稅金及附加總額為11,544,998,，其中應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為6,829,471,，城市維護(hù)建設(shè)稅為444,858,，教育費(fèi)附加為299,381,，土地增值稅為3,579,971,，其他稅金為391,315,。假定在“營(yíng)改增”后稅負(fù)分析時(shí)，僅對(duì)與其相關(guān)性較大的應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加進(jìn)行替換計(jì)算。 具體稅負(fù)計(jì)算（1）銷售房地產(chǎn)的增值稅稅率為11%情況1）計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額。由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入屬于含稅銷售收入，故需還原成不含稅收入。銷售房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，假設(shè)營(yíng)改增后使用11%的增值稅稅率，則銷售房地產(chǎn)的增值稅銷項(xiàng)稅額：銷售房地產(chǎn)的收入/(1+銷售房地產(chǎn)的增值稅稅率)* 銷售房地產(chǎn)的增值稅稅率=132,787,685,(1+11%)*11%=13,159,139, 元；提供物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案，其適用的增值稅業(yè)務(wù)應(yīng)劃分為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，故提供物業(yè)管理服務(wù)的增值稅稅率為6%，因此，提供物業(yè)管理服務(wù)的增值稅銷項(xiàng)稅額：提供物業(yè)管理服務(wù)的收入/(1+提供物業(yè)管理服務(wù)的增值稅稅率)* 提供物業(yè)管理服務(wù)的增值稅稅率=1,471,209,(1+6%)*6%=83,276,；其他業(yè)務(wù)收入包括運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)等，因報(bào)表數(shù)據(jù)來源取得有限，在此將其他業(yè)務(wù)收入全部劃分為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的增值稅稅率為6%，故其他業(yè)務(wù)收入的增值稅銷項(xiàng)稅額：其他業(yè)務(wù)收入/(1+其他業(yè)務(wù)收入適用的增值稅稅率)* 其他業(yè)務(wù)收入適用的增值稅稅率=1,104,663,(1+6%)*6%=65,654, 元。累計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的銷項(xiàng)稅額為13,308,070, 元。2）計(jì)算增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。萬科在2013年中的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本總共92,692,066,，這些業(yè)務(wù)