【正文】 通?？梢韵碛械摹百Y本所得”的稅務(wù)利益。三、房地產(chǎn)交換慣例n 房地產(chǎn)交換是房地產(chǎn)交易的形式之一。根據(jù)美國政府法律，房地產(chǎn)的交換是很有利的，因為按美國1031緩稅交換法，業(yè)主與他人交換房地產(chǎn)符合下列條件者可不必付稅：n 雙方交換的房地產(chǎn)必須同一性質(zhì) n 交換屋必須是不動產(chǎn) n 新的房地產(chǎn)貸款分期還款額不少于原來的還款額 n 在以物易物的房地產(chǎn)交換當(dāng)中，所有非房地產(chǎn)的交換物需要納稅，如果因交換房地產(chǎn)有一方不需要付足原來議定的貸款，那么對他而言，這部分未付的貸款也是非房地產(chǎn)交換物中的一項，因而需要納稅。n 交換房地產(chǎn)的人一般都從計算房地產(chǎn)的凈值入手，房屋的凈值即房屋現(xiàn)在的市值和所欠貸款余額的差數(shù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)金融慣例 n 美國的住宅金融業(yè)很發(fā)達，住宅金融是指由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)向個人和家庭提供購買或建造住房的信貸即信貸擔(dān)保，是促進住宅自有化的主要經(jīng)濟杠桿。一、房地產(chǎn)抵押貸款的類型n 目前美國房貸市場約有250種以上的不同抵押貸款n 1．固定利率抵押貸款 貸款期限長，在整個貸款期間內(nèi)利率和每月的還款額始終維持不變。n 浮動利率抵押貸款 （ARM） 特點是利率和每月的還款額定期地隨著市場利率的上升或下降浮動。調(diào)整期 指ARM的利率和月還款額每次調(diào)整的間隔時間。指數(shù) ARM的利率是依照有關(guān)經(jīng)濟指數(shù)浮動的。附加點數(shù)和點費 貸款銀行確定其貸款利率時，在作為指數(shù)的利率的基礎(chǔ)上附加一定的點數(shù)（通常約為14個百分點），按點數(shù)收取點費，作為銀行的利潤。差數(shù) 即貸款銀行的ARM利率與指數(shù)之差，ARM的浮動利率即為“指數(shù)”與“差數(shù)”之和。利率上限 有些銀行不規(guī)定浮動利率上限，任由利率隨行就市。大多數(shù)銀行仍推出有利率調(diào)整上限的ARM，規(guī)定某一調(diào)整期內(nèi)利率所能浮動的幅度和整個貸款期間的最高利率。常見的幾種浮動利率房屋抵押貸款n 可轉(zhuǎn)換浮動利率抵押貸款 時在貸出一定時期后，允許借款任將其改為固定利率抵押貸款的ARM。n 沒有上限的浮動利息貸款 其利率和每月還款額均無最高限度，完全依據(jù)放款者所不能控制的指數(shù)浮動。n 有上限的浮動利率貸款 這類貸款對借款人有較大的安全保障。有每5年調(diào)整一次利率及每月還款額的等。n 逐漸付款式的浮動利率貸款 在開始償還時，其還款額小于貸款的分期付款額，為了彌補差額，以后每月還款額逐漸調(diào)升。房屋凈值貸款 n 是以已經(jīng)增值的房地產(chǎn)的凈值作抵押的貸款。通常房屋凈值貸款額約為房屋現(xiàn)值的80%減去借款人現(xiàn)居房屋尚未還清的貸款額。n 房屋凈值貸款 借款人可申請有周轉(zhuǎn)信用額度的第二抵押貸款。n 第二抵押貸款 通常是以除掉第一抵押貸款之后的房屋余值作抵押所取得的固定金額，固定利率的短期貸款。n 再融資 就是用房產(chǎn)作抵押，借出另一筆貸款以清償前一筆貸款。n 住宅裝修貸款 是用房屋作抵押，由銀行、財務(wù)公司或建筑商提供的專用于改善、裝修住宅的貸款。n 逆向貸款 即借款人從貸方獲得頭款后，余款分期每月向貸方預(yù)支，貸款期終了，借款人出售房屋，連本帶利一次償清。n 津貼抵押貸款 又稱“買斷”或“買降”貸款。是由建筑商或貸款公司提供利息津貼的貸款方式，即由房產(chǎn)的賣主對買主的抵押貸款提供津貼，使貸款的最初幾年中，買主可以享受某一固定或浮動的低利率。n 漸進還款式抵押貸款 屬于“富于創(chuàng)造性的融資”計劃中的一部分。其特點是貸款的最初幾年里利率很低，購屋者每月還款很少，以后利率逐漸增加，每月還款增多，一直增加到與當(dāng)時的利率相適應(yīng)為止。這種貸款尤其適宜于收入未豐，就業(yè)不久的年輕人。n 雙周償付抵押貸款 借款人每兩周還款一次，其數(shù)額相當(dāng)于每月還款之半，因而30年期的貸款可以縮減到20年，并可以節(jié)省相當(dāng)一筆支付利息的費用。n 氣球式貸款 這種貸款還款期限短，通常為35年，每月的攤還額將逐月增加，起初每月只付利息，最后卻要連本帶利一次償清，還款額月月增高，有于氣球升空，故名氣球貸款，如借款人無力支付，將失去房產(chǎn)。n 重疊式貸款 即房產(chǎn)賣主一方面繼續(xù)償付他原先未償清的貸款，同時又向合適的買主提供利率低于市場的貸款。萬一這個買主不履行債務(wù)，那么賣主則可收回房產(chǎn)，同時繼續(xù)償付他的第一抵押房貸的還款。n 無息抵押貸款 指建筑商短期內(nèi)，無利息地向新的住宅提供貸款，住宅買主則須付出相當(dāng)于房價50%的頭款，并承擔(dān)金額相當(dāng)高的定期還款義務(wù)。n 凈值增長抵押貸款 是一種利率比金融市場通常低3%的一種固定利率貸款，其貸款期短，還款額逐年增加，通常為15年。n 共享增值抵押貸款 其做法是貸方提供低于市場利率的貸款，來換取借款人出售房產(chǎn)或再貸款時取得的因房產(chǎn)增值而產(chǎn)生的利潤的一部分。通常貸方要求分享這項利潤的3050%，并在合約中約定出售房產(chǎn)的時間。n 聯(lián)邦房屋貸款 借款人可申請由聯(lián)邦房屋機構(gòu)對其貸款進行擔(dān)保，由政府來保障貸方的利益。n 退伍軍人貸款 購屋者具有退伍軍人身份，符合退伍軍人管理局的貸款資格，可以申請由美國退伍軍人管理局保障的貸款。n 直接承襲賣主原有的貸款 這種貸款非常有利于買主，因為賣主原有的貸款利率往往比重新貸款的利率低。大部分傳統(tǒng)式貸款不可直接轉(zhuǎn)讓繼承，但聯(lián)邦房屋機構(gòu)或退伍軍人管理局的貸款皆可由買主以原利率承接。二、房屋抵押貸款的放貸n 美國房屋抵押貸款的放貸程序是：n 1．貸款申請 貸款人需要填寫貸款機構(gòu)印刷的固定格式的貸款申請表。n 2．信用審核 貸款機構(gòu)對申請人的申請書及所有表格進行審查和核實：n 1）審核申請書的真實程度n 2）審核貸款申請人的信貸償還能力 包括其信用記分、貸款收入對比n 3）審核借款人各種債務(wù)的情況n 3．估值 對住宅進行估值是貸款機構(gòu)發(fā)放住宅抵押貸款的重要步驟。n 4．簽約放款和結(jié)清過戶三、住宅抵押貸款機構(gòu)n 互助儲蓄銀行和儲蓄貸款協(xié)會n 商業(yè)銀行n 信用會n 財務(wù)公司n 政府貸款機構(gòu)n 抵押貸款公司n 抵押經(jīng)紀公司四、自建房屋貸款n 其特點是：n 銀行將按建屋進度分四次撥款 n 必須在一年內(nèi)全部付給借款人，一年之后，借款人必須以抵押貸款方式開始償還建屋貸款。 第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃慣例 n 美國的房屋出租業(yè)相當(dāng)發(fā)達，原因是，第一，在高利率、高房價的打擊下，買得起房子的人越來越少，不得不租賃住房的逐漸增多；第二，出租房屋者不僅可以將貸款利息及地產(chǎn)稅從年度報稅中減除，還可以從中扣除其他開支及責(zé)任保險費、火險費、招租費、交通費、維修費、現(xiàn)金損失及折舊費等。房地產(chǎn)租賃業(yè)受租金管制法令、公寓法、紐約公寓住宅法等法規(guī)的約束?，F(xiàn)美國房屋租賃的通行做法有：一、租約慣例n 租約 是房東與房客所簽定的合約，載明雙方協(xié)議的租賃條件及其他有關(guān)事項。常見的租約有兩種：n 1．按月或按其他特定期限自動續(xù)約的租約n 2．載明起訖時間的固定租約二、房東的權(quán)利和對房東的約束n 1．房東可以驅(qū)逐房客的情況n 2．房東不得驅(qū)逐房客的原因三、押金 n 幾乎所有的房東都會在把房屋租給一個新房客之前要求房客付出一定數(shù)額的押金，這是為了保障房東的利益。租約欺滿，房東必須將押金歸還房客，房客因損壞住房設(shè)施而應(yīng)付的賠償，以及未付的房租，可以從押金中扣除。四、轉(zhuǎn)租 n 是房客暫時將公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一個人，在轉(zhuǎn)租期間，原房客仍須向房東交房租，而轉(zhuǎn)租人將房租交給原房客。紐約的法律原則上允許房客將房子轉(zhuǎn)租給第三者，但在正式轉(zhuǎn)租前必須取得房東的同意。 五、關(guān)于出租公寓的規(guī)定n 房東必須向紐約市房屋管理處辦理房屋的注冊登記，備報其業(yè)務(wù)代表的地址、電話等有關(guān)資料n 必須在公寓外邊顯眼的地方安裝并保持公寓的門牌號碼n 要提供并保持信箱服務(wù)n 六層以上的建筑，必須設(shè)有全天開放的載客電梯n 必須在公寓所有的入口上裝置大門，在大門上裝自動鎖n 在房客住房的大門上裝鎖n 8戶以上的公寓，房東必須安裝各戶與大門之間的對講機n 必須提供并維持每個住戶每個房間的電燈，保持公共空間如走廊等地方燈光有足夠的亮度n 保證適合安居n 終年全日提供純凈及衛(wèi)生的自來水，水壓必須穩(wěn)定而足夠n 每天上午6時至午夜12時，提供120℉的熱水n 必須按規(guī)定供應(yīng)暖氣n 負責(zé)驅(qū)除公寓里的老鼠、蚊、蠅、蟑螂等n 每3年油漆住房一次n 提供適當(dāng)?shù)呐潘到y(tǒng)n 在每個住戶的大門上裝置外窺孔n 承擔(dān)整座房屋的修理責(zé)任n 內(nèi)有三個以上單位的公寓，房東必須管理服務(wù)。第五節(jié) 不動產(chǎn)保險慣例和ESCROW制度 n 在美國，買賣和擁有房屋的人都離不開保險。例如，產(chǎn)權(quán)保險在物業(yè)移交中是極為重要的一環(huán)。n 1．產(chǎn)權(quán)保險n 1）產(chǎn)權(quán)的標準保險 其范圍通常是保護一般房屋產(chǎn)權(quán)的登記，檢查物業(yè)產(chǎn)權(quán)，防止任何法律文件偽造及缺失等。n 2）房屋產(chǎn)權(quán)的全面保險產(chǎn)權(quán)保險的特點n 其有效期從投保開始到物業(yè)產(chǎn)權(quán)下一次轉(zhuǎn)移變更時為止n 產(chǎn)權(quán)保險對租戶與房東的權(quán)益部分或其他瑣細權(quán)責(zé)等并不負有責(zé)任n 產(chǎn)權(quán)保險費通常按保險的物業(yè)價值確定n 產(chǎn)權(quán)保險公司的帳單上有數(shù)種由賣主支付的稅務(wù)，此外還有買主支付的貸款稅n 產(chǎn)權(quán)保險公司要收取有關(guān)的服務(wù)費。2．房屋保險n 屋主保險 保險公司只對屋主日常居住的房屋給予屋主保險?？梢苑殖伤姆N：基本保險、綜合保險、特別保險、全面保險。n 住戶保險 包括基本住戶保險等，范圍包括除水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭核能以外等災(zāi)害之外的各種災(zāi)害和以外損失。n 地震險 投保地震險可在一般保險條款下列出包括地震險，或?qū)ｉT設(shè)立投保地震險一項。3．房屋保險的索賠程序n 屋主在房屋損失發(fā)生之后的60天內(nèi)一定要申報，并填寫損失證明交保險公司。n 所有財產(chǎn)損失都要折舊n 如保險公司不按法規(guī)或合約利賠，投保人應(yīng)將整個事件的緣由記下來，保存好與保險公司溝通的信件副本，以便找律師控告保險公司。二、ESCROW制度n 所謂ESCROW制度是經(jīng)出讓人與受讓人雙方同意，將已作成但未生效的讓與證書等不動產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移證書交第三人暫時保管，于交易完成后轉(zhuǎn)交受讓人的制度。n 擔(dān)任ESCROW保管人職務(wù)的人，除銀行等金融機構(gòu)、保險公司及律師外，限于受特許的特定從業(yè)者。對于這些受特許的特定從業(yè)人員，政府設(shè)有各種監(jiān)督與保護的措施，例如，要求他們提存一定的保證金，對他們實行會計監(jiān)督等。典型的ESCROW手續(xù) n 買主將價金交ESCROW保管人保管n 保管人就有關(guān)買賣條件的必要問題，向雙方當(dāng)事人發(fā)問，解決該不動產(chǎn)上擔(dān)保權(quán)、利用權(quán)、未繳稅金及其他問題，并要求當(dāng)事人履行各種買賣條件。n 保管人就該不動產(chǎn)權(quán)利的安全性，委托不動產(chǎn)保險公司調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果向當(dāng)事人報告，要求當(dāng)事人協(xié)商解決有關(guān)問題，n 當(dāng)事人到不動產(chǎn)保險公司登記，辦理不動產(chǎn)保險契約的締結(jié)手續(xù)。n 保管人將保險單交付買主，將價金支付賣主。n 不動產(chǎn)保險公司的參與，使一般市民不動產(chǎn)交易上的風(fēng)險可以得到有效的預(yù)防。第七單元 課題討論一、中外土地管理機構(gòu)設(shè)置與管理制度的比較分析 （2學(xué)時）二、中外地籍管理制度的比較研究 （2學(xué)時）三、中外土地管理法規(guī)的比較分析 （2學(xué)時）四、中外房地產(chǎn)稅制比較分析 （2學(xué)時）39 / 39