酒店業(yè)地產研究-資料下載頁
2025-06-27 22:32本頁面
【正文】 動的。其它類型的房地產資本化率也遵循同樣的規(guī)律。 有學者指出，租借型房地產資本化率的逆經濟周期變動，反映了整個市場的無序。最近，經濟周期走向了谷底，同時房地產市場價格也走向穩(wěn)定，這其實是市場走向有序的標志，并且反映了人們對于日常經營收入回升的預期。如果房地產市場繼續(xù)保持目前的有序和理性，則大部分類型的地產資本化率都會改為順經濟周期變動。 (一)酒店業(yè)房地產資本化率與其它比率的關系 酒店業(yè)房地產資本化率與其它資本市場比率的關系也是一個值得研究的重要問題。如果我們仔細研究1992年以來酒店業(yè)地產資本化率與十年期國債利率的差值，以及酒店業(yè)地產資本化率與垃圾債券(Moody證券評估機構評出的級別為Baa的債券)的差值，就會發(fā)現(xiàn)像資本化率本身一樣，這兩個差值都呈逆經濟周期變動。這就表示，在經濟衰退時期，房地產業(yè)的風險溢價要高于市場長期平均水平，經濟膨脹時期則與之相反。這也是符合正常邏輯的。 1992年開始，酒店業(yè)房地產資本化率與10年期國債利率平均差值為508個基本點，與垃圾債券平均差值為294個基本點。2005年第一季度起，差值超過了歷史平均水平。如果說這一差值會向歷史平均水平回歸，那么不可避免的，目前的酒店業(yè)房地產資本化率是要下降的。 (二)酒店業(yè)房地產資本化率的變動趨勢 我們假設收入是按照某一固定比率持續(xù)增長的，那么，資本化率(R)就應當?shù)扔谫N現(xiàn)率(r)減去收入增長率(g)，即 等式右側三個變量的變化帶來了R的變化，但是有時候變化方向是難以判斷的。這一問題在經濟環(huán)境不穩(wěn)定的情況下尤其明顯，比如二十一世紀早期。因此，要判斷R的變化趨勢和臨界值，必須分析影響R的各個自變量的變化趨勢和變化原因。 貼現(xiàn)率r的變化取決于無風險收益率和風險貼水的變化，變化過程包含三種情況：①當無風險收益率和風險貼水其中之一提高，或者都提高時，貼現(xiàn)率也提高；②當無風險收益率和風險貼水其中之一下降或部下降時，貼現(xiàn)率也下降；③當無風險收益率和風險貼水朝著相反的方向變化時，貼現(xiàn)率的變化趨勢就難以判斷了。 當?shù)谌N情況發(fā)生時，要判斷貼現(xiàn)率變化，僅僅知道無風險收益率和風險貼水哪個變化更大是不夠的，因為要預測貼現(xiàn)率未來的變化趨勢，必須要了解無風險收益率和風險貼水之間的關系。 無風險收益率和風險貼水會朝著相反的方向變化嗎?答案是肯定的。無風險收益率的變化取決于包括財政和貨幣政策在內的宏觀經濟環(huán)境的變化，風險貼水變化則取決于特定類型的房地產風險評價的變化。 房地產的日常經營收入與其它類型的資本市場，比如國債、證券等收入并不是完全綁定的，因此，有可能當無風險收益率下降的時候，特定類型的房地產風險評價卻在上升。在所有的房地產類型中，酒店業(yè)的日常經營收入與債券市場相關性是最差的。因此，與寫字樓、零售物業(yè)等其它實物類地產類型相比，酒店業(yè)房地產的價值對利率變化的敏感性是最低的，酒店業(yè)房地產價值的變化更多的取決于風險貼水變化。 八、市場展望 過去二十年中，我們對于酒店業(yè)房地產市場的規(guī)律有了更深刻的研究和認識，可以肯定的是，即便五年以后的酒店業(yè)房地產市場還是采用與今天一樣運作模式，我們對于這一市場的認識也還是會加深的。市場主體們會對外界產生的新信息、新事件，不斷做出新反應；另外，酒店業(yè)房地產在市場中的地位日益重要，這些都使得我們有機會加深對酒店業(yè)房地產市場的認識。 有些房地產市場觀察家們認為，投資意識和投資技巧的成熟，以及信息成本的降低，會帶來一個冷靜而理性的市場。實施究竟如何不得而知。不過，美國的幾個重要區(qū)域市場上都出現(xiàn)了需求旺盛的局面，我們很快就可以看到市場在經濟周期的波峰是如何表現(xiàn)的。 未來五年內，我們能夠了解最多的當屬特定市場上各方行為之間的彼此關系。2008年之前，我們就可以對各類市場行為之間引領和滯后效應有更深的認識。17 / 1
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