酒店業(yè)地產(chǎn)研究-資料下載頁
2025-06-27 22:32本頁面
【正文】 動的。其它類型的房地產(chǎn)資本化率也遵循同樣的規(guī)律。 有學(xué)者指出，租借型房地產(chǎn)資本化率的逆經(jīng)濟周期變動，反映了整個市場的無序。最近，經(jīng)濟周期走向了谷底，同時房地產(chǎn)市場價格也走向穩(wěn)定，這其實是市場走向有序的標(biāo)志，并且反映了人們對于日常經(jīng)營收入回升的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持目前的有序和理性，則大部分類型的地產(chǎn)資本化率都會改為順經(jīng)濟周期變動。 (一)酒店業(yè)房地產(chǎn)資本化率與其它比率的關(guān)系 酒店業(yè)房地產(chǎn)資本化率與其它資本市場比率的關(guān)系也是一個值得研究的重要問題。如果我們仔細(xì)研究1992年以來酒店業(yè)地產(chǎn)資本化率與十年期國債利率的差值，以及酒店業(yè)地產(chǎn)資本化率與垃圾債券(Moody證券評估機構(gòu)評出的級別為Baa的債券)的差值，就會發(fā)現(xiàn)像資本化率本身一樣，這兩個差值都呈逆經(jīng)濟周期變動。這就表示，在經(jīng)濟衰退時期，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險溢價要高于市場長期平均水平，經(jīng)濟膨脹時期則與之相反。這也是符合正常邏輯的。 1992年開始，酒店業(yè)房地產(chǎn)資本化率與10年期國債利率平均差值為508個基本點，與垃圾債券平均差值為294個基本點。2005年第一季度起，差值超過了歷史平均水平。如果說這一差值會向歷史平均水平回歸，那么不可避免的，目前的酒店業(yè)房地產(chǎn)資本化率是要下降的。 (二)酒店業(yè)房地產(chǎn)資本化率的變動趨勢 我們假設(shè)收入是按照某一固定比率持續(xù)增長的，那么，資本化率(R)就應(yīng)當(dāng)?shù)扔谫N現(xiàn)率(r)減去收入增長率(g)，即 等式右側(cè)三個變量的變化帶來了R的變化，但是有時候變化方向是難以判斷的。這一問題在經(jīng)濟環(huán)境不穩(wěn)定的情況下尤其明顯，比如二十一世紀(jì)早期。因此，要判斷R的變化趨勢和臨界值，必須分析影響R的各個自變量的變化趨勢和變化原因。 貼現(xiàn)率r的變化取決于無風(fēng)險收益率和風(fēng)險貼水的變化，變化過程包含三種情況：①當(dāng)無風(fēng)險收益率和風(fēng)險貼水其中之一提高，或者都提高時，貼現(xiàn)率也提高；②當(dāng)無風(fēng)險收益率和風(fēng)險貼水其中之一下降或部下降時，貼現(xiàn)率也下降；③當(dāng)無風(fēng)險收益率和風(fēng)險貼水朝著相反的方向變化時，貼現(xiàn)率的變化趨勢就難以判斷了。 當(dāng)?shù)谌N情況發(fā)生時，要判斷貼現(xiàn)率變化，僅僅知道無風(fēng)險收益率和風(fēng)險貼水哪個變化更大是不夠的，因為要預(yù)測貼現(xiàn)率未來的變化趨勢，必須要了解無風(fēng)險收益率和風(fēng)險貼水之間的關(guān)系。 無風(fēng)險收益率和風(fēng)險貼水會朝著相反的方向變化嗎?答案是肯定的。無風(fēng)險收益率的變化取決于包括財政和貨幣政策在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，風(fēng)險貼水變化則取決于特定類型的房地產(chǎn)風(fēng)險評價的變化。 房地產(chǎn)的日常經(jīng)營收入與其它類型的資本市場，比如國債、證券等收入并不是完全綁定的，因此，有可能當(dāng)無風(fēng)險收益率下降的時候，特定類型的房地產(chǎn)風(fēng)險評價卻在上升。在所有的房地產(chǎn)類型中，酒店業(yè)的日常經(jīng)營收入與債券市場相關(guān)性是最差的。因此，與寫字樓、零售物業(yè)等其它實物類地產(chǎn)類型相比，酒店業(yè)房地產(chǎn)的價值對利率變化的敏感性是最低的，酒店業(yè)房地產(chǎn)價值的變化更多的取決于風(fēng)險貼水變化。 八、市場展望 過去二十年中，我們對于酒店業(yè)房地產(chǎn)市場的規(guī)律有了更深刻的研究和認(rèn)識，可以肯定的是，即便五年以后的酒店業(yè)房地產(chǎn)市場還是采用與今天一樣運作模式，我們對于這一市場的認(rèn)識也還是會加深的。市場主體們會對外界產(chǎn)生的新信息、新事件，不斷做出新反應(yīng)；另外，酒店業(yè)房地產(chǎn)在市場中的地位日益重要，這些都使得我們有機會加深對酒店業(yè)房地產(chǎn)市場的認(rèn)識。 有些房地產(chǎn)市場觀察家們認(rèn)為，投資意識和投資技巧的成熟，以及信息成本的降低，會帶來一個冷靜而理性的市場。實施究竟如何不得而知。不過，美國的幾個重要區(qū)域市場上都出現(xiàn)了需求旺盛的局面，我們很快就可以看到市場在經(jīng)濟周期的波峰是如何表現(xiàn)的。 未來五年內(nèi)，我們能夠了解最多的當(dāng)屬特定市場上各方行為之間的彼此關(guān)系。2008年之前，我們就可以對各類市場行為之間引領(lǐng)和滯后效應(yīng)有更深的認(rèn)識。17 / 1
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