【正文】 了景觀（江面）的美感，也因此，原本已狹窄的江面更加的窄。如何針對(duì)階層客戶的不同需求，設(shè)計(jì)出具有項(xiàng)目特色且能迎合及激發(fā)客戶潛在需求的產(chǎn)品將是本案的機(jī)會(huì)。二、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)能否借江濱大道和沿江七大主題公園以及作為福州未來(lái)的CBD核心發(fā)展之大勢(shì)，以起提升本案開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)營(yíng)銷勢(shì)能，則將是以下將要探討的內(nèi)容。本案要在江濱板塊上綻放異彩，其前提是要如何擺脫融僑錦江、元洪錦江2期等大盤的陰影，并從中找出市場(chǎng)差異性，以求達(dá)到一枝獨(dú)秀、花滿枝頭。而問(wèn)題的關(guān)鍵則是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是否建立在市場(chǎng)的有效需求上，并滿足和挖掘出客戶潛在的需求。那么，如何在福州高層住宅市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀下（2001年福州多層住宅平均價(jià)格漲幅4%，而高層住宅則下降近6個(gè)%點(diǎn)），脫穎而出取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功，重點(diǎn)在于市場(chǎng)的定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)這兩個(gè)環(huán)節(jié)。假若說(shuō)，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位已經(jīng)是成功了一半的話，那么，成功的另一半則在于產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)上。好的規(guī)劃可提升土地價(jià)值、街區(qū)價(jià)值，產(chǎn)生價(jià)值凝聚效應(yīng)。本案以面臨閩江為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，江景是最大的賣點(diǎn)所在，因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上要突出景觀和觀景的作用與效果。一）整體規(guī)劃本案的總體規(guī)劃上，應(yīng)以江景為重點(diǎn)，以觀景為中心，展開(kāi)項(xiàng)目的整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)建筑以人為本，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性；在前瞻性上，應(yīng)充分考慮住戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)要求，及建筑本身在人居與時(shí)間上所具有的兼容性。二）建筑立面與風(fēng)格建筑作為城市空間形態(tài)的象征，建筑外觀起到體現(xiàn)城市景觀和地域特有的識(shí)別性的作用，并且，建筑作為凝固的樂(lè)章，是藝術(shù)、是美的升華。建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，融合實(shí)用與美觀的兩個(gè)目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。風(fēng)格具有三個(gè)方面的作用：一從建筑本身而言，是通過(guò)風(fēng)格來(lái)取得雙重效果：即美觀與識(shí)別；二是良好的建筑風(fēng)格將對(duì)樓盤的銷售起到促進(jìn)的作用；三，對(duì)特定的客戶階層，設(shè)定與目標(biāo)客戶心理特征相符的建筑風(fēng)格，能獲得他們心智的認(rèn)同，并引致精神上愉悅，使建筑風(fēng)格（可能）成為住戶的精神寄托之一。即將屹立在閩江北岸江濱大道旁的本案，在建筑立面與色彩的運(yùn)用上，應(yīng)在圍繞江景的基礎(chǔ)上，結(jié)合未來(lái)江濱大道作為福州的CBD的發(fā)展遠(yuǎn)景，而考慮和表現(xiàn)，具體為：采用流暢的線條與板塊結(jié)構(gòu)，配以水性的色彩基礎(chǔ)，在用材上，應(yīng)以新型建筑材料為主（如成本核算不是問(wèn)題的前提下），以提高產(chǎn)品的品質(zhì)和特性。1） 立面作為建筑外在形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要的作用，因此在設(shè)計(jì)中可從局部進(jìn)行變化和處理，如：● 局部鏤空，可做景觀或觀光之處，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果；● 局部連接，使樓棟之間在空中相通，形成整體；● 陽(yáng)臺(tái)上進(jìn)行綠化，● 同一立面上施以不同的色彩，形成對(duì)比，增強(qiáng)動(dòng)感；● 將立面的直線變成曲線。2） 色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人的情感方面它具有重要作用。一方面，色彩可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足；另一方面，它又可通過(guò)抽象手法，直接表達(dá)出一種風(fēng)格來(lái)。作為以江景為本案行銷的主要賣點(diǎn)，在建筑內(nèi)涵即色彩的表現(xiàn)上，應(yīng)結(jié)合福州城市江濱板塊的人文特征及歷史文化，再輔以水的色彩為基調(diào)，著重表現(xiàn)出項(xiàng)目的內(nèi)涵與品質(zhì)。三）平面規(guī)劃高層住宅有一個(gè)共同的缺點(diǎn)，即一般的高層建筑，其有效使用率較低，同時(shí)，在戶型的通風(fēng)采光，以及朝向和景觀上均不甚理想或合理。那么，要避開(kāi)高層住宅實(shí)用率不高，戶型采光通風(fēng)不好的通病，其具體的方式有：可在平面的設(shè)計(jì)上予以創(chuàng)新，摒棄傳統(tǒng)的塔樓或點(diǎn)狀設(shè)計(jì)，改為采用深圳較為先進(jìn)的“蝶形”或上海流行的“板式”結(jié)構(gòu)，配合時(shí)尚、流行的飄窗（突窗）和落地轉(zhuǎn)角窗，既可確保實(shí)用率的提高，又可達(dá)到戶戶景觀（觀江景）的良好效果。如下圖所示： 參考方案一 參考方案二 采用平板錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，突出普通高層住宅不曾有過(guò)立體空間的生活享受，同時(shí)又有別于樓中樓和復(fù)式住宅。 可采用較為普通的做法，即可在樓層的高度上予以增加，以及對(duì)房、衛(wèi)、廚、廳的四明設(shè)計(jì)，和廳房結(jié)構(gòu)無(wú)梁柱的構(gòu)造等，體現(xiàn)“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念。四）戶型設(shè)計(jì)戶型是住宅產(chǎn)品的核心組成部分，好產(chǎn)品關(guān)鍵體現(xiàn)在戶型上，從市場(chǎng)發(fā)展和消費(fèi)需求的走勢(shì)來(lái)看，戶型朝著嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性，以及良好的觀景及采光、通風(fēng)的效果的方向發(fā)展。飄窗、轉(zhuǎn)角落地窗，明廚、明衛(wèi)四明保障，功能分區(qū)，動(dòng)靜分離，自然采光、良好的通風(fēng)效果，均是好戶型不可缺少的構(gòu)成組件。通常，一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，要結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)的有效需求和客戶群體的結(jié)構(gòu)，在細(xì)分市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)需求特征下，充分發(fā)掘目標(biāo)客戶的潛在需求，打造個(gè)性產(chǎn)品，方能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，進(jìn)而達(dá)到營(yíng)銷的成功。本案項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位將在獲得該項(xiàng)目具體的地塊信息和相關(guān)開(kāi)發(fā)資料的情況下，提交確實(shí)可行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，即準(zhǔn)確而詳盡的產(chǎn)品定位。目前，如下所提出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的三個(gè)參考方案，是經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)而又細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研分析下，所提出的住宅開(kāi)發(fā)概念。江景豪宅CBD觀江景七大公園富人區(qū)晶品名宅小戶型SOHOCBD投資商務(wù)自用休閑驛站江景豪宅晶品名宅小戶型SOHO成功案例那么，本案所在的區(qū)位特征，是否與豪宅的定位相匹配呢，在對(duì)區(qū)域地理環(huán)境的充分了解，以及將福州市場(chǎng)進(jìn)行建模分析，所得出的結(jié)論是：本案若作為豪宅開(kāi)發(fā)，在理論上是可行的，但在目前江濱板塊發(fā)展尚未形成整體，江濱大道沿線還未成熟，以及本案四周環(huán)境，包括臺(tái)順百貨、貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站、車站以及華聯(lián)百貨等舊有建筑的影響，和各種相關(guān)的配套設(shè)施的滯后，開(kāi)發(fā)豪宅還欠缺理想。所謂的時(shí)機(jī)尚未成熟。至于有關(guān)本案詳細(xì)的戶型結(jié)構(gòu)、面積配比及單價(jià)、總價(jià)策略的制定，此處暫略，具體將在本項(xiàng)目的全案策劃書里進(jìn)行詳述。三、包裝與推廣（具體略）資源準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)包裝戶外廣告軟性報(bào)道新聞炒作多方位媒體宣傳廣告派夾報(bào)媒體投放費(fèi)用控制認(rèn)購(gòu)書（單） 簡(jiǎn)裝樓書 單位平面圖價(jià)格表模型四、銷售定價(jià)與資金回籠通行價(jià)格定價(jià)法評(píng)估外部因素評(píng)估內(nèi)部因素收集定價(jià)信息消費(fèi)者需求市場(chǎng)動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)成本商品銷售能力利潤(rùn)目標(biāo)確定單價(jià)確定總價(jià)確定付款方式選擇最優(yōu)方式地段遠(yuǎn)近、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合反映掌握客源、及市場(chǎng)定位成本導(dǎo)向型競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向型市場(chǎng)導(dǎo)向型成本加成定價(jià)法目標(biāo)定價(jià)法名聲價(jià)格定價(jià)法端數(shù)定價(jià)法市場(chǎng)定價(jià)法具體方案暫略。