【正文】 了景觀（江面）的美感，也因此，原本已狹窄的江面更加的窄。如何針對階層客戶的不同需求，設計出具有項目特色且能迎合及激發(fā)客戶潛在需求的產品將是本案的機會。二、 產品設計能否借江濱大道和沿江七大主題公園以及作為福州未來的CBD核心發(fā)展之大勢，以起提升本案開發(fā)的市場營銷勢能，則將是以下將要探討的內容。本案要在江濱板塊上綻放異彩，其前提是要如何擺脫融僑錦江、元洪錦江2期等大盤的陰影，并從中找出市場差異性，以求達到一枝獨秀、花滿枝頭。而問題的關鍵則是產品的設計是否建立在市場的有效需求上，并滿足和挖掘出客戶潛在的需求。那么，如何在福州高層住宅市場低迷的現(xiàn)狀下（2001年福州多層住宅平均價格漲幅4%，而高層住宅則下降近6個%點），脫穎而出取得項目開發(fā)的成功，重點在于市場的定位和產品設計這兩個環(huán)節(jié)。假若說，準確的市場定位已經(jīng)是成功了一半的話，那么，成功的另一半則在于產品的規(guī)劃和設計上。好的規(guī)劃可提升土地價值、街區(qū)價值，產生價值凝聚效應。本案以面臨閩江為項目開發(fā)優(yōu)勢，江景是最大的賣點所在，因此，在產品規(guī)劃設計上要突出景觀和觀景的作用與效果。一）整體規(guī)劃本案的總體規(guī)劃上，應以江景為重點，以觀景為中心，展開項目的整體規(guī)劃和設計，強調建筑以人為本，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性；在前瞻性上，應充分考慮住戶的長遠要求，及建筑本身在人居與時間上所具有的兼容性。二）建筑立面與風格建筑作為城市空間形態(tài)的象征，建筑外觀起到體現(xiàn)城市景觀和地域特有的識別性的作用，并且，建筑作為凝固的樂章，是藝術、是美的升華。建筑是內容和形式的統(tǒng)一體，融合實用與美觀的兩個目的。由于風格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。風格具有三個方面的作用：一從建筑本身而言，是通過風格來取得雙重效果：即美觀與識別；二是良好的建筑風格將對樓盤的銷售起到促進的作用；三，對特定的客戶階層，設定與目標客戶心理特征相符的建筑風格，能獲得他們心智的認同，并引致精神上愉悅，使建筑風格（可能）成為住戶的精神寄托之一。即將屹立在閩江北岸江濱大道旁的本案，在建筑立面與色彩的運用上，應在圍繞江景的基礎上，結合未來江濱大道作為福州的CBD的發(fā)展遠景，而考慮和表現(xiàn)，具體為：采用流暢的線條與板塊結構，配以水性的色彩基礎，在用材上，應以新型建筑材料為主（如成本核算不是問題的前提下），以提高產品的品質和特性。1） 立面作為建筑外在形象的立面，在表現(xiàn)風格方面起著至關重要的作用，因此在設計中可從局部進行變化和處理，如：● 局部鏤空，可做景觀或觀光之處，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果；● 局部連接，使樓棟之間在空中相通，形成整體；● 陽臺上進行綠化，● 同一立面上施以不同的色彩，形成對比，增強動感；● 將立面的直線變成曲線。2） 色彩顏色是表現(xiàn)風格的重要輔助手段，尤其在調動人的情感方面它具有重要作用。一方面，色彩可以彌補建筑材料原始質感和自然肌理在調動人的感官方面的不足；另一方面，它又可通過抽象手法，直接表達出一種風格來。作為以江景為本案行銷的主要賣點，在建筑內涵即色彩的表現(xiàn)上，應結合福州城市江濱板塊的人文特征及歷史文化，再輔以水的色彩為基調，著重表現(xiàn)出項目的內涵與品質。三）平面規(guī)劃高層住宅有一個共同的缺點，即一般的高層建筑，其有效使用率較低，同時，在戶型的通風采光，以及朝向和景觀上均不甚理想或合理。那么，要避開高層住宅實用率不高，戶型采光通風不好的通病，其具體的方式有：可在平面的設計上予以創(chuàng)新，摒棄傳統(tǒng)的塔樓或點狀設計，改為采用深圳較為先進的“蝶形”或上海流行的“板式”結構，配合時尚、流行的飄窗（突窗）和落地轉角窗，既可確保實用率的提高，又可達到戶戶景觀（觀江景）的良好效果。如下圖所示： 參考方案一 參考方案二 采用平板錯層結構，突出普通高層住宅不曾有過立體空間的生活享受，同時又有別于樓中樓和復式住宅。 可采用較為普通的做法，即可在樓層的高度上予以增加，以及對房、衛(wèi)、廚、廳的四明設計，和廳房結構無梁柱的構造等，體現(xiàn)“以人為本”的建筑設計理念。四）戶型設計戶型是住宅產品的核心組成部分，好產品關鍵體現(xiàn)在戶型上，從市場發(fā)展和消費需求的走勢來看，戶型朝著嚴格的功能分區(qū)和居住的舒適性，以及良好的觀景及采光、通風的效果的方向發(fā)展。飄窗、轉角落地窗，明廚、明衛(wèi)四明保障，功能分區(qū)，動靜分離，自然采光、良好的通風效果，均是好戶型不可缺少的構成組件。通常，一個項目的產品定位，要結合區(qū)域市場的有效需求和客戶群體的結構，在細分市場，鎖定目標需求特征下，充分發(fā)掘目標客戶的潛在需求，打造個性產品，方能獲得市場的認可，進而達到營銷的成功。本案項目的準確定位將在獲得該項目具體的地塊信息和相關開發(fā)資料的情況下，提交確實可行的項目開發(fā)方案，即準確而詳盡的產品定位。目前，如下所提出的項目開發(fā)的三個參考方案，是經(jīng)過嚴謹而又細致的市場調研分析下，所提出的住宅開發(fā)概念。江景豪宅CBD觀江景七大公園富人區(qū)晶品名宅小戶型SOHOCBD投資商務自用休閑驛站江景豪宅晶品名宅小戶型SOHO成功案例那么，本案所在的區(qū)位特征，是否與豪宅的定位相匹配呢，在對區(qū)域地理環(huán)境的充分了解，以及將福州市場進行建模分析，所得出的結論是：本案若作為豪宅開發(fā)，在理論上是可行的，但在目前江濱板塊發(fā)展尚未形成整體，江濱大道沿線還未成熟，以及本案四周環(huán)境，包括臺順百貨、貨物轉運站、車站以及華聯(lián)百貨等舊有建筑的影響，和各種相關的配套設施的滯后，開發(fā)豪宅還欠缺理想。所謂的時機尚未成熟。至于有關本案詳細的戶型結構、面積配比及單價、總價策略的制定，此處暫略，具體將在本項目的全案策劃書里進行詳述。三、包裝與推廣（具體略）資源準備現(xiàn)場包裝戶外廣告軟性報道新聞炒作多方位媒體宣傳廣告派夾報媒體投放費用控制認購書（單） 簡裝樓書 單位平面圖價格表模型四、銷售定價與資金回籠通行價格定價法評估外部因素評估內部因素收集定價信息消費者需求市場動態(tài)競爭成本商品銷售能力利潤目標確定單價確定總價確定付款方式選擇最優(yōu)方式地段遠近、產品品質等綜合反映掌握客源、及市場定位成本導向型競爭導向型市場導向型成本加成定價法目標定價法名聲價格定價法端數(shù)定價法市場定價法具體方案暫略。