德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行與中國(guó)的公積金-資料下載頁(yè)
2025-06-27 14:47本頁(yè)面
【正文】 ，就要有與其發(fā)展相適應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)、融資服務(wù)、金融工具和相關(guān)的政策法規(guī)。獨(dú)立的法人地位的確立，有利于建立法人治理結(jié)構(gòu)，有利于規(guī)范其會(huì)計(jì)、審計(jì)、信息披露、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和外部監(jiān)督機(jī)制，使之更好地發(fā)揮其融資功能。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，住宅融資都是由多家金融機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)的，如美國(guó)和德國(guó)有儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行、商業(yè)銀行和抵押銀行，英國(guó)也有建筑社、商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司等。多家金融機(jī)構(gòu)參與，有利于改變國(guó)有銀行壟斷、“重批發(fā)、輕零售”和資金使用效率低的狀況，同時(shí)，有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，并在完善抵押一級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，開辟抵押二級(jí)市場(chǎng)，保障住宅融資獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期的資金來(lái)源。當(dāng)然，在資金管理中心從“行政化”管理向“法人治理”的轉(zhuǎn)變中，要根據(jù)各地住宅市場(chǎng)和住房公積金發(fā)展的情況而定?！按翱凇薄Ｒ缘聡?guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行為例，其住房?jī)?chǔ)貸合同的營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，多是通過與其他商業(yè)銀行的合作或委托有資格的外圍推銷員完成的。將政策性住宅金融與商業(yè)性住宅金融有機(jī)的結(jié)合，有利于充分利用現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)的融資渠道、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高資金的營(yíng)運(yùn)效率。同時(shí)，也有利于改善政策性住房金融封閉式運(yùn)行、融資機(jī)制不暢和金融基礎(chǔ)設(shè)施不完善的弊端。問題是，目前我國(guó)國(guó)有銀行不良資產(chǎn)比率過高，資本金嚴(yán)重不足、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇，是否有能力承擔(dān)政策性住宅金融服務(wù)令人置疑。，都需要對(duì)住房公積金現(xiàn)行的資產(chǎn)負(fù)債管理和利率政策做出必要的調(diào)整。這具體包括:(1)實(shí)行自愿儲(chǔ)蓄和機(jī)會(huì)均等原則。我們認(rèn)為，強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄既有違政策性金融自愿、平等、互利互惠的原則，也不符合各地區(qū)、各單位和居民實(shí)際的經(jīng)濟(jì)情況。中國(guó)的情況與新加坡不同，新加坡是一城市國(guó)家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展平衡，居民收入差異小，且公積金是集養(yǎng)老、醫(yī)療、住房和投資多種功能集于一體，在這種情況下“一刀切”、強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄是可行的，而中國(guó)地域廣闊，居民收入水平和住房需求狀況不一，強(qiáng)制的讓一部分人參加住房?jī)?chǔ)蓄，或?qū)⒘硪徊糠秩巳绯擎?zhèn)個(gè)體勞動(dòng)者、自謀職業(yè)者等非國(guó)有單位職工排斥在政策性融資體制之外，這種強(qiáng)制性和歧視性政策都不符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期中國(guó)多元化的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、多元化的消費(fèi)需求，也有礙公平原則的實(shí)現(xiàn)。此外，以自愿住房?jī)?chǔ)蓄取替強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，也有利于鼓勵(lì)自主消費(fèi)，起動(dòng)內(nèi)需。目前，我國(guó)有些城市的住房公積金繳交率已達(dá)到8%10%，這意味著無(wú)形中職工每個(gè)月減少了20%可支配的收入(含雇主支付的部分)，如果職工可以根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況，自由支配這筆屬于自己的工資收入，用于住房?jī)?chǔ)蓄或擴(kuò)大當(dāng)期消費(fèi)，其經(jīng)濟(jì)效果可能會(huì)比目前大量公積金的閑置或使用不當(dāng)要好得多。(2)開辟靈活多樣的儲(chǔ)蓄品種，實(shí)行多種利率，并輔助于儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)方式、稅收減免等多種措施，調(diào)動(dòng)居民參加住宅儲(chǔ)蓄的積極性，完善政策性住宅融資機(jī)制。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，面對(duì)收入多元化、需求多樣化和擁有消費(fèi)主權(quán)的經(jīng)濟(jì)人，政府不能再沿用簡(jiǎn)單行政干預(yù)和管理方式，強(qiáng)制性的讓人們參加住房?jī)?chǔ)蓄或多出一點(diǎn)錢，而應(yīng)學(xué)會(huì)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方法來(lái)引導(dǎo)居民的儲(chǔ)蓄、消費(fèi)和投資，幫助居民逐步地實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的升級(jí)換代。政策性住房?jī)?chǔ)蓄應(yīng)根據(jù)居民不同的需求設(shè)計(jì)不同利率、優(yōu)惠政策的儲(chǔ)蓄品種，如:對(duì)需要購(gòu)房的儲(chǔ)戶，設(shè)計(jì)低存低貸、存貸掛鉤的儲(chǔ)蓄品種，以降低購(gòu)房者的借貸成本。對(duì)暫時(shí)不需要購(gòu)房的儲(chǔ)戶，設(shè)立市場(chǎng)化利率的儲(chǔ)蓄，保證居民參加住房?jī)?chǔ)蓄可以得到與其他儲(chǔ)蓄等額的利息收入，或設(shè)立減免利息稅的住房?jī)?chǔ)蓄，以稅式支出的方式鼓勵(lì)居民參加住房?jī)?chǔ)蓄；對(duì)需求扶持的收入群體(中等偏下和低收入戶)，政府還可用住房基金設(shè)立專項(xiàng)利息補(bǔ)貼，為他們購(gòu)房提供低息貸款，或?yàn)殚_發(fā)商興建面向中低收入的出租房提供長(zhǎng)期貸款，改變目前泛用“低存低貸”、利息暗補(bǔ)對(duì)象不明確及對(duì)收入分配的負(fù)效應(yīng)。此外，在金融基礎(chǔ)設(shè)施完善的情況下，我們還應(yīng)學(xué)會(huì)用現(xiàn)代的金融工具，如在資本市場(chǎng)發(fā)行住房債券和抵押貸款證券的方式，來(lái)擴(kuò)大資金的來(lái)源和融通長(zhǎng)期資金。多樣化儲(chǔ)蓄和融資工具的運(yùn)用，市場(chǎng)原則與政府政策優(yōu)惠的并用，在滿足部分居民儲(chǔ)蓄投資需求的同時(shí)，也為中低收入居民建房購(gòu)房獲得了更充足的資金來(lái)源。(3)進(jìn)一步明確政策性住房?jī)?chǔ)蓄的政策目標(biāo)、金融服務(wù)對(duì)象及借貸原則，并通過增強(qiáng)與商業(yè)銀行的協(xié)調(diào)與合作，改善住宅金融服務(wù)，提高資金的安全性和使用效率。政策性住房?jī)?chǔ)蓄在資金的可得性上享有政府的多種優(yōu)惠，在資金的運(yùn)用上就應(yīng)更好地體現(xiàn)向中低收入戶傾斜的政策目標(biāo)，而不是泛泛地發(fā)放抵押貸款或利用低息優(yōu)惠與商業(yè)銀行開展不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。為使政策性儲(chǔ)蓄更好地為政府目標(biāo)服務(wù)，政府主管部門應(yīng)根據(jù)不同時(shí)期特定的扶持對(duì)象，制定具體的可實(shí)施的信貸指標(biāo)，如中、低收入戶購(gòu)房貸款占資產(chǎn)總額的比重、經(jīng)濟(jì)適用房貸款的比率和興建低收入出租房貸款所占的比重，低息貸款與低息儲(chǔ)蓄、政策性貸款與商業(yè)性貸款的比例關(guān)系等，這樣既有利于規(guī)范政策性住房?jī)?chǔ)蓄的業(yè)務(wù)范圍，彌補(bǔ)其資金不足問題，也有利于促進(jìn)商業(yè)性住房抵押信貸的發(fā)展；在發(fā)揮政策性金融導(dǎo)向功能、融資功能的同時(shí)，又不取代商業(yè)銀行的聚資和融資的作用，從而形成政策性金融與商業(yè)銀行相互協(xié)調(diào)、共同發(fā)展“雙贏”格局，真正為居民儲(chǔ)蓄與投資提供更好的金融服務(wù)。20 /
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