德國的住房儲(chǔ)蓄銀行與中國的公積金(參考版)
2025-06-30 14:47本頁面
【正文】 為使政策性儲(chǔ)蓄更好地為政府目標(biāo)服務(wù)，政府主管部門應(yīng)根據(jù)不同時(shí)期特定的扶持對(duì)象，制定具體的可實(shí)施的信貸指標(biāo)，如中、低收入戶購房貸款占資產(chǎn)總額的比重、經(jīng)濟(jì)適用房貸款的比率和興建低收入出租房貸款所占的比重，低息貸款與低息儲(chǔ)蓄、政策性貸款與商業(yè)性貸款的比例關(guān)系等，這樣既有利于規(guī)范政策性住房儲(chǔ)蓄的業(yè)務(wù)范圍，彌補(bǔ)其資金不足問題，也有利于促進(jìn)商業(yè)性住房抵押信貸的發(fā)展；在發(fā)揮政策性金融導(dǎo)向功能、融資功能的同時(shí)，又不取代商業(yè)銀行的聚資和融資的作用，從而形成政策性金融與商業(yè)銀行相互協(xié)調(diào)、共同發(fā)展“雙贏”格局，真正為居民儲(chǔ)蓄與投資提供更好的金融服務(wù)。(3)進(jìn)一步明確政策性住房儲(chǔ)蓄的政策目標(biāo)、金融服務(wù)對(duì)象及借貸原則，并通過增強(qiáng)與商業(yè)銀行的協(xié)調(diào)與合作，改善住宅金融服務(wù)，提高資金的安全性和使用效率。此外，在金融基礎(chǔ)設(shè)施完善的情況下，我們還應(yīng)學(xué)會(huì)用現(xiàn)代的金融工具，如在資本市場發(fā)行住房債券和抵押貸款證券的方式，來擴(kuò)大資金的來源和融通長期資金。政策性住房儲(chǔ)蓄應(yīng)根據(jù)居民不同的需求設(shè)計(jì)不同利率、優(yōu)惠政策的儲(chǔ)蓄品種，如:對(duì)需要購房的儲(chǔ)戶，設(shè)計(jì)低存低貸、存貸掛鉤的儲(chǔ)蓄品種，以降低購房者的借貸成本。(2)開辟靈活多樣的儲(chǔ)蓄品種，實(shí)行多種利率，并輔助于儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)方式、稅收減免等多種措施，調(diào)動(dòng)居民參加住宅儲(chǔ)蓄的積極性，完善政策性住宅融資機(jī)制。此外，以自愿住房儲(chǔ)蓄取替強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，也有利于鼓勵(lì)自主消費(fèi)，起動(dòng)內(nèi)需。我們認(rèn)為，強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄既有違政策性金融自愿、平等、互利互惠的原則，也不符合各地區(qū)、各單位和居民實(shí)際的經(jīng)濟(jì)情況。都需要對(duì)住房公積金現(xiàn)行的資產(chǎn)負(fù)債管理和利率政策做出必要的調(diào)整。同時(shí)，也有利于改善政策性住房金融封閉式運(yùn)行、融資機(jī)制不暢和金融基礎(chǔ)設(shè)施不完善的弊端。以德國的住房儲(chǔ)蓄銀行為例，其住房儲(chǔ)貸合同的營銷、經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，多是通過與其他商業(yè)銀行的合作或委托有資格的外圍推銷員完成的。當(dāng)然，在資金管理中心從“行政化”管理向“法人治理”的轉(zhuǎn)變中，要根據(jù)各地住宅市場和住房公積金發(fā)展的情況而定。從國外的經(jīng)驗(yàn)看，住宅融資都是由多家金融機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)的，如美國和德國有儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行、商業(yè)銀行和抵押銀行，英國也有建筑社、商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司等。住宅業(yè)要大發(fā)展，就要有與其發(fā)展相適應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)、融資服務(wù)、金融工具和相關(guān)的政策法規(guī)。今天上海公積金出現(xiàn)的資金短缺現(xiàn)象，將成為中國許多其他城市將要面對(duì)的問題。這種狀況，將加劇收入分配的不公，也違背了住房儲(chǔ)蓄互助、互利的原則。在這種聚資無成本、負(fù)債無風(fēng)險(xiǎn)約束的機(jī)制下，公積金資金監(jiān)督管理形式化、經(jīng)營行為短期化、急功近利、違規(guī)使用資金等現(xiàn)象將難以避免。監(jiān)督管理和風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制不健全。這些問題可歸納為:那么，如何使我國的住房公積金在資金的籌集和運(yùn)用上，能更好地體現(xiàn)公正、平等、互助的原則，更好地實(shí)現(xiàn)無風(fēng)險(xiǎn)營運(yùn)，則是當(dāng)前急待解決的問題。但是，簡單的模仿或生搬硬套會(huì)使許多城市的住房公積金出現(xiàn)積累有余而貸款不足的現(xiàn)象，或大多數(shù)儲(chǔ)戶只是存錢而不借錢的現(xiàn)象。但是，當(dāng)住房公積金一味地追求貸款規(guī)模、忽略存貸比例關(guān)系、忽略政策貸款與商業(yè)貸款協(xié)調(diào)時(shí)，當(dāng)公積金不能大幅度提高繳交率和儲(chǔ)蓄額時(shí)，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)變化或資金使用不當(dāng)造成不能按期收回本息時(shí)，當(dāng)住房公積金存款的增長低于需求的增長或不能滿足借貸需求時(shí)，資金短缺就不可避免地發(fā)生了。這常常將“低存低貸”、“存貸不對(duì)稱”融資安排設(shè)計(jì)上的缺陷掩蓋起來。1999年上半年，上海的公積金資金短缺24億元，就是一個(gè)例證。換言之，該儲(chǔ)戶因此將獲得高達(dá)88%的低息貸款補(bǔ)貼。更嚴(yán)重的是，它加大了住房儲(chǔ)蓄長期融資的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，我國的住房公積金在配貸時(shí)，只注重借款人的支付能力，誰收入高、支付能力強(qiáng)，誰就可以得到貸款，卻很少評(píng)估他對(duì)住房儲(chǔ)蓄的貢獻(xiàn)。3)政策性與商業(yè)性住房信貸的有機(jī)結(jié)合，不僅緩解了封閉式政策性住房儲(chǔ)蓄資金供給與資金需求的矛盾，也分散和降低了抵押信貸的風(fēng)險(xiǎn)；在以低息貸款和政府獎(jiǎng)勵(lì)鼓勵(lì)居民購房的同時(shí)，并不排斥商業(yè)銀行在抵押市場上的作用，有分工，也有合作。對(duì)于封閉式運(yùn)行的住房儲(chǔ)蓄來說，在融資渠道單一、資金來源有限的情況下(可配貸資金的主要來源是儲(chǔ)戶的存款、政府的獎(jiǎng)勵(lì)、存款利息收入和還貸資金等)，堅(jiān)持“對(duì)稱原則”就尤為重要。2)遵循了銀行經(jīng)營的“對(duì)稱原則”，降低了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。而個(gè)人信用制度的建立對(duì)降低金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)我國住房抵押信貸和其它消費(fèi)信貸，如汽車貸款、教育貸款和耐用品消費(fèi)信貸的發(fā)展均會(huì)產(chǎn)生不可低估的影響。通過讓人們自愿地參加住房儲(chǔ)蓄，根據(jù)自己的支付能力選擇儲(chǔ)蓄金額，在35年的定期儲(chǔ)蓄過程中，讓貸款機(jī)構(gòu)更好地了解借款人的收入狀況、信用情狀、支付能力及就業(yè)、家庭的穩(wěn)定性，降低抵押信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)。1)保障了存款的權(quán)利與義務(wù)的對(duì)稱，同時(shí)降低了信用風(fēng)險(xiǎn)。這種配貸機(jī)制和融資安排的合理性在于:3)政策性住宅貸款與商業(yè)性住房貸款有機(jī)的結(jié)合。其基本做法是，以存款時(shí)間乘以存款金額得出評(píng)估值系數(shù)，
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