【正文】 0011,615,000二期100套12021㎡260031,254,600聯(lián)排別墅二期32套7113㎡380027,029,400商業(yè)部分二期29套3556㎡450016,002,000合計597套71130㎡/178,627,900根據(jù)我司的調(diào)查結果表明本項目各物業(yè)類型的銷售均價預計為： 項目可分兩期開發(fā)，以上是一期銷售均價，由于該區(qū)域尚無商品住宅開發(fā)和對比，因此根據(jù)我司的實際調(diào)查，結合新北區(qū)各區(qū)塊銷售均價，初步預估各物業(yè)一期銷售價格（其中一期建筑約占項目總建面積的40%）。C、銷售周期估算根據(jù)本項目總體規(guī)模，以及常州房地產(chǎn)市場平均銷售速率，我司預估本項目整體銷售周期為：期數(shù)所占比例建筑面積銷售周期一期40%28617㎡12二期60%42513㎡18由于本市場尚未成熟，因此為了培育市場，相對總體銷售周期將長于成熟市場的平均銷售周期慣例。D、土地、建安成本及總投資額核算項目土地成本為：土地實際拍賣價格247。項目總建筑面積60000000247。79920=㎡項目建安成本為：項目總建筑造價247。項目總建筑面積61157919247。79920=㎡其他相關費用：相關綜合費用247。項目總建筑面積20051777247。79920=㎡項目基礎樓板價格為：項目土地成本為＋項目建安成本為＋其他相關費用（項目各類產(chǎn)品總體平均售價經(jīng)測算預計為：㎡）＋＋=㎡項目總投資成本：由項目總投資預算表得出項目總投資成本為：141,209,696元E、投資收益估算各物業(yè)類型所占項目收益比例物業(yè)類型總建面積所占收益比例總銷金額多層43390㎡61%92,726,900小高層17071㎡24%42,869,600聯(lián)體別墅7113㎡10%27,029,400商業(yè)部分3556㎡5%16,002,000合計71130㎡100%178,627,900投資回報比例（總銷售收益總投資資金）247?？偼顿Y資金投資回報為：（178,627,900－141,209,696）247。141,209,696=%結論：%（稅前），如果項目運做如測算，則本項目符合正常房地產(chǎn)開發(fā)投資收益率。項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營分析，可以看出，項目具有一定的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。A、市場風險項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，本項目同一區(qū)位無任何商品住宅，這是既是一個利好，同時也帶來了開發(fā)難點。另一方面，從常州市居民的住房消費意向看，鎮(zhèn)幾乎不會比市區(qū)居民所考慮，因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著鎮(zhèn)的發(fā)展、各項設施的興建，以促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。B、項目的資本風險在房產(chǎn)項目開發(fā)過程中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。C、企業(yè)風險企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。四、市場結論與建議項目市場條件鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場初步形成，市場消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；老鎮(zhèn)區(qū)是目前鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)熱點區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設的主要方向，本項目具有區(qū)位優(yōu)勢和突出的景觀資源優(yōu)勢；未來2—3年內(nèi)市場以多層、小高層住宅競爭為主，結合本項目地塊預計規(guī)劃指標，本項目推出多層將有較強的市場競爭力。老城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項目利用位置優(yōu)勢，控制開發(fā)量，適當開發(fā)投資經(jīng)營的商業(yè)街鋪，迅速實現(xiàn)消化。經(jīng)濟分析結論A、根據(jù)對整個項目進行的經(jīng)濟測算，預計的銷售價格、銷售率的條件下，項目經(jīng)濟指標如下：（在完成100%銷售的情況下）項目總投資：141,209,696元項目銷售收入：178,627,900元稅前利潤：37,418,204元稅前利潤率：%稅后利潤：27,593,670元稅后利潤率：%動態(tài)投資回收期：貸款償還期：2年B、通過敏感性分析，銷售收入及工程成本對項目稅后利潤影響較大，其中銷售收入的影響更為敏感。C、在假定的銷售價格、銷售率成立的條件下，本項目具備良好的可行性。風險及建議鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。項目具有的突出優(yōu)勢住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。項目公司的資金優(yōu)勢。項目較好的周邊環(huán)境（包括自然及交通等環(huán)境）。項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有在建的中心醫(yī)院和規(guī)劃中的市民廣場）項目實施的難點本項目實施的難點：A、項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，將給開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)增加難度；B、項目的定位主題有一定難度，雖然鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃已定，但在實施過程中的不確定因素致使，在項目操作過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；C、房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托營銷代理銷售的方式。強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。A、嚴格執(zhí)行設計標準，積極推廣標準設計；B、及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；C、按照工程質量保證標準在工程各個階段進行工程質量管理。五、結束語以上是我司對于常州房地產(chǎn)市場以及鎮(zhèn)項目的可行性分析，望能給予開發(fā)商一定的幫助。（以上分析僅供參考，一切最終項目開發(fā)數(shù)據(jù)以政府及開發(fā)商為準）上海經(jīng)佳房地產(chǎn)營銷策劃有限公司市場拓展部2006年3月46 / 4