【正文】 目錄一、2005年常州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)宏觀(guān)政策情況2005年城市建設(shè)成果2005年常州市市區(qū)土地市場(chǎng)情況2005年常州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況商品房住宅供需總體市場(chǎng)二、新北區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析新北區(qū)總體概況鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀新北區(qū)2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)鎮(zhèn)消費(fèi)力市場(chǎng)調(diào)研情況三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)可行性分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目銷(xiāo)售投資收益分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析四、市場(chǎng)結(jié)論與建議常州市鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性研究分析一、2005年常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)（一）GDP發(fā)展令人矚目（二）人均GDP突破4500美元宏觀(guān)政策情況2005年是房地產(chǎn)市場(chǎng)變革最多的一年，在這“房地產(chǎn)的政策年”里,為了平抑市場(chǎng)價(jià)格，從中央到地方陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)宏觀(guān)調(diào)控政策，力求整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，高熱的房地產(chǎn)業(yè)在2005年呈現(xiàn)理性回歸的跡象。※3月17日，中國(guó)人民銀行再次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率※3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》※4月27日，國(guó)務(wù)院會(huì)議提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施※5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門(mén)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》※5月31日，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部三部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》※7月21日，人民幣升值※10月18日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問(wèn)題的通知》2005年城市建設(shè)成果（一）道路建設(shè)外環(huán)路城市化改造工程已經(jīng)通車(chē)，04年結(jié)轉(zhuǎn)工程中青洋路南段、常戚路、關(guān)河?xùn)|路、河海東路已完成，長(zhǎng)江路南段、玉龍路鐘樓區(qū)段已通車(chē)，常焦路、長(zhǎng)江路北段完成大部分拆遷，施工已進(jìn)場(chǎng)，各項(xiàng)工程基本達(dá)到計(jì)劃進(jìn)度。（二）綠地建設(shè)2005年，%，達(dá)到時(shí)序進(jìn)度要求；%，；。（三）定銷(xiāo)商品房建設(shè)清潭地區(qū)的三個(gè)定銷(xiāo)商品房項(xiàng)目進(jìn)入主體封頂階段，預(yù)計(jì)2006年6月份可以交付使用；星鑫家園項(xiàng)目已開(kāi)工并取得預(yù)售許可；目前正在進(jìn)行06年定銷(xiāo)商品房項(xiàng)目的選址。（四）其它開(kāi)通12319城建服務(wù)熱線(xiàn)，為市民群眾提供24小時(shí)不間斷服務(wù)。一年來(lái)，熱線(xiàn)中心共受理來(lái)電3萬(wàn)條，受理率100％，及時(shí)回復(fù)率100％，辦結(jié)率達(dá)到99％。（五）2006年工程目標(biāo)認(rèn)真實(shí)施《常州市城市建設(shè)實(shí)施綱要20062008年》，進(jìn)一步完善城市功能，改善城市環(huán)境，提升城市品味，增強(qiáng)中心城市的吸引力、輻射力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。2006年工程建設(shè)項(xiàng)目（包括2005年結(jié)轉(zhuǎn)工程）。其中：城市交通工程預(yù)計(jì)投資約18億元；；。2005年常州市市區(qū)土地市場(chǎng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：常州市國(guó)土資源局）（一）市區(qū)土地出讓總體情況2005年市區(qū)共出讓土地83幅，總出讓面積約達(dá)5613畝。（二）綜述1）、土地成交總量略降，武進(jìn)區(qū)成交土地猛增2005年常州市區(qū)出讓土地面積為5613畝，%。其中：，％；，%；，%。2）、成交土地平均容積率提高，%。其中：，%；，%；，%。由于土地資源有限，對(duì)于土地容積率指標(biāo)的提高也是節(jié)約用地的表現(xiàn)，是城市發(fā)展過(guò)程中的必然。3）、土地成交價(jià)格升高土地成交價(jià)格是供求關(guān)系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地狀況（拆遷量）、交通狀況、配套狀況、用地性質(zhì)等差異，不能簡(jiǎn)單以成交均價(jià)衡量成交土地的漲跌，其中影響土地價(jià)格最大的是毛地狀況。在這里我們對(duì)2004年和2005年的成交凈地價(jià)格進(jìn)行對(duì)比。通過(guò)以上數(shù)據(jù)，我們看到土地的成交均價(jià)有較大的提高，從具體成交土地價(jià)格來(lái)看，雖然僅考慮凈地出讓價(jià)格，但是由于各區(qū)域土地的具體地理位置、配套狀況、交通狀況、用地性質(zhì)等因素的差別，依然不能對(duì)土地具體上漲幅度進(jìn)行評(píng)判。例如新北區(qū)，2005年上漲155%，其原因是2004年新北區(qū)推出的土地主要為比較偏遠(yuǎn)的新龍開(kāi)發(fā)區(qū)地塊，2005年推出土地主要為發(fā)展比較成熟的，靠近城區(qū)的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍地塊。4）、土地購(gòu)置、儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)在增加2005年土地市場(chǎng)上下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)截然不同，起伏明顯。上半年土地市場(chǎng)受商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)供需兩旺的影響，土地成交價(jià)格一直處于高位，而當(dāng)宏觀(guān)調(diào)控風(fēng)暴到來(lái)之時(shí)，商品房市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素迅速在土地市場(chǎng)得到體現(xiàn)，部分地塊流標(biāo)，多數(shù)地塊底價(jià)成交，開(kāi)發(fā)企業(yè)的小心謹(jǐn)慎以及對(duì)后市的觀(guān)望表露無(wú)疑。宏觀(guān)形勢(shì)不明朗、拆遷成本上升、土地底價(jià)偏高、商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)壓力驟增等因素將會(huì)左右開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地的信心以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)策略。商品房住宅供需總體市場(chǎng)（不含經(jīng)濟(jì)適用房、定銷(xiāo)商品房）（一）總體市場(chǎng)1）、商品房住宅供應(yīng)總量與需求總量情況從總量看，2005年市區(qū)商品住宅供應(yīng)總量達(dá)300萬(wàn)平方米，％，其中新增供應(yīng)總量250萬(wàn)平方米；，％；，％。2）、商品房住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格情況，％，增長(zhǎng)幅度較2004年下調(diào)十個(gè)百分點(diǎn)。二、新北區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析新北區(qū)總體概況常州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)于1992年11月9日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，；1995年5月，在開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上設(shè)立了常州新區(qū)，；2002年4月，在新區(qū)的基礎(chǔ)上設(shè)立了常州市新北區(qū)，下轄3個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)，人口41萬(wàn)。常州國(guó)家高新區(qū)位于常州城北，北枕長(zhǎng)江，南靠滬寧鐵路，擁有常州境內(nèi)的全部長(zhǎng)江岸線(xiàn)資源，具有建設(shè)深水港的天然條件，已建成國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸長(zhǎng)江常州港；位于區(qū)內(nèi)的常州民航機(jī)場(chǎng)已與國(guó)內(nèi)20多個(gè)大中城市開(kāi)通航班；滬寧高速公路、京滬鐵路、338省道及規(guī)劃中的滬寧高速鐵路、沿江高速公路等穿區(qū)而過(guò)；藻江、德勝、新孟3條內(nèi)河航道縱貫全區(qū)，連接長(zhǎng)江和京杭大運(yùn)河，構(gòu)成了四通八達(dá)、快速便捷的水、陸、空立體交通網(wǎng)。建區(qū)以來(lái)，通過(guò)大力實(shí)施“國(guó)際化帶動(dòng)、城市化推進(jìn)、科教興區(qū)、區(qū)鄉(xiāng)共同發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展”五大戰(zhàn)略，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)工作為中心，以招商引資為抓手，全力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，著力加快科技進(jìn)步，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，全區(qū)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，特別是近幾年來(lái)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持了30%左右的增幅。2005年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值162億元，%；，%；，%；，%；新批協(xié)議注冊(cè)外資55001萬(wàn)美元；實(shí)際利用外資30038萬(wàn)美元，%；，%。經(jīng)過(guò)近十年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，高新區(qū)已成為常州市最大、最富活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和對(duì)外開(kāi)放的主要“窗口”、最大的高新技術(shù)輻射源和產(chǎn)業(yè)基地。突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是外向型經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁，成為高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大亮點(diǎn)。建區(qū)以來(lái)始終把招商引資作為經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)來(lái)抓，歷年累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)959家。其中，總投資1000萬(wàn)美元以上項(xiàng)目220個(gè)，超億美元項(xiàng)目6個(gè)。一批國(guó)際著名大企業(yè)、大公司相繼落戶(hù)，進(jìn)區(qū)世界500強(qiáng)達(dá)19家，如日本的小松、普利斯通、三菱電機(jī)，美國(guó)的德州儀器、通用、亞什蘭、偉創(chuàng)力，意大利雷迪斯，德國(guó)萊尼，韓國(guó)現(xiàn)代，臺(tái)灣光陽(yáng)、東森媒體、臺(tái)光科技、上揚(yáng)光電等。二是產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展勢(shì)頭良好，成為沿江開(kāi)發(fā)新優(yōu)勢(shì)?？茖W(xué)謀劃沿江開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)布局，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，正在形成“一城四帶”發(fā)展大格局。一城，即在高速公路以北規(guī)劃建設(shè)高新區(qū)新的行政、商貿(mào)、文化、服務(wù)中心。四帶分別是：沿長(zhǎng)江，依托中國(guó)精細(xì)化工（常州）開(kāi)發(fā)園區(qū)和濱江工業(yè)園正逐步形成化工能源產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)發(fā)展精細(xì)化工、能源、新材料等；沿通江大道，依托國(guó)家高