【正文】 目錄一、2005年常州房地產(chǎn)市場總結宏觀經(jīng)濟運行形勢宏觀政策情況2005年城市建設成果2005年常州市市區(qū)土地市場情況2005年常州市房地產(chǎn)開發(fā)情況商品房住宅供需總體市場二、新北區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀分析新北區(qū)總體概況鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀新北區(qū)2005年房地產(chǎn)市場總結鎮(zhèn)消費力市場調研情況三、項目開發(fā)經(jīng)營可行性分析項目開發(fā)經(jīng)營策略項目投資估算項目銷售投資收益分析項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析四、市場結論與建議常州市鎮(zhèn)項目可行性研究分析一、2005年常州市房地產(chǎn)市場總結宏觀經(jīng)濟運行形勢（一）GDP發(fā)展令人矚目（二）人均GDP突破4500美元宏觀政策情況2005年是房地產(chǎn)市場變革最多的一年，在這“房地產(chǎn)的政策年”里,為了平抑市場價格，從中央到地方陸續(xù)出臺多項宏觀調控政策，力求整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，高熱的房地產(chǎn)業(yè)在2005年呈現(xiàn)理性回歸的跡象。※3月17日，中國人民銀行再次上調個人住房貸款利率※3月26日，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》※4月27日，國務院會議提出加強房地產(chǎn)市場引導和調控的八條措施※5月11日，國務院辦公廳發(fā)出通知，轉發(fā)建設部等七部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》※5月31日，國家稅務總局、財政部、建設部三部委聯(lián)合出臺了《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》※7月21日，人民幣升值※10月18日，國家稅務總局下發(fā)《關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》2005年城市建設成果（一）道路建設外環(huán)路城市化改造工程已經(jīng)通車，04年結轉工程中青洋路南段、常戚路、關河東路、河海東路已完成，長江路南段、玉龍路鐘樓區(qū)段已通車，常焦路、長江路北段完成大部分拆遷，施工已進場，各項工程基本達到計劃進度。（二）綠地建設2005年，%，達到時序進度要求；%，；。（三）定銷商品房建設清潭地區(qū)的三個定銷商品房項目進入主體封頂階段，預計2006年6月份可以交付使用；星鑫家園項目已開工并取得預售許可；目前正在進行06年定銷商品房項目的選址。（四）其它開通12319城建服務熱線，為市民群眾提供24小時不間斷服務。一年來，熱線中心共受理來電3萬條，受理率100％，及時回復率100％，辦結率達到99％。（五）2006年工程目標認真實施《常州市城市建設實施綱要20062008年》，進一步完善城市功能，改善城市環(huán)境，提升城市品味，增強中心城市的吸引力、輻射力和綜合競爭力。2006年工程建設項目（包括2005年結轉工程）。其中：城市交通工程預計投資約18億元；；。2005年常州市市區(qū)土地市場情況（數(shù)據(jù)來源：常州市國土資源局）（一）市區(qū)土地出讓總體情況2005年市區(qū)共出讓土地83幅，總出讓面積約達5613畝。（二）綜述1）、土地成交總量略降，武進區(qū)成交土地猛增2005年常州市區(qū)出讓土地面積為5613畝，%。其中：，％；，%；，%。2）、成交土地平均容積率提高，%。其中：，%；，%；，%。由于土地資源有限，對于土地容積率指標的提高也是節(jié)約用地的表現(xiàn)，是城市發(fā)展過程中的必然。3）、土地成交價格升高土地成交價格是供求關系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地狀況（拆遷量）、交通狀況、配套狀況、用地性質等差異，不能簡單以成交均價衡量成交土地的漲跌，其中影響土地價格最大的是毛地狀況。在這里我們對2004年和2005年的成交凈地價格進行對比。通過以上數(shù)據(jù)，我們看到土地的成交均價有較大的提高，從具體成交土地價格來看，雖然僅考慮凈地出讓價格，但是由于各區(qū)域土地的具體地理位置、配套狀況、交通狀況、用地性質等因素的差別，依然不能對土地具體上漲幅度進行評判。例如新北區(qū)，2005年上漲155%，其原因是2004年新北區(qū)推出的土地主要為比較偏遠的新龍開發(fā)區(qū)地塊，2005年推出土地主要為發(fā)展比較成熟的，靠近城區(qū)的高新技術開發(fā)區(qū)范圍地塊。4）、土地購置、儲備風險在增加2005年土地市場上下半年的市場表現(xiàn)截然不同，起伏明顯。上半年土地市場受商品房銷售市場供需兩旺的影響，土地成交價格一直處于高位，而當宏觀調控風暴到來之時，商品房市場的不穩(wěn)定因素迅速在土地市場得到體現(xiàn)，部分地塊流標，多數(shù)地塊底價成交，開發(fā)企業(yè)的小心謹慎以及對后市的觀望表露無疑。宏觀形勢不明朗、拆遷成本上升、土地底價偏高、商品房銷售市場壓力驟增等因素將會左右開發(fā)商購置土地的信心以及開發(fā)商對于儲備土地的開發(fā)策略。商品房住宅供需總體市場（不含經(jīng)濟適用房、定銷商品房）（一）總體市場1）、商品房住宅供應總量與需求總量情況從總量看，2005年市區(qū)商品住宅供應總量達300萬平方米，％，其中新增供應總量250萬平方米；，％；，％。2）、商品房住宅平均銷售價格情況，％，增長幅度較2004年下調十個百分點。二、新北區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀分析新北區(qū)總體概況常州國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于1992年11月9日經(jīng)國務院批準成立，；1995年5月，在開發(fā)區(qū)的基礎上設立了常州新區(qū)，；2002年4月，在新區(qū)的基礎上設立了常州市新北區(qū)，下轄3個街道、6個鎮(zhèn)，人口41萬。常州國家高新區(qū)位于常州城北，北枕長江，南靠滬寧鐵路，擁有常州境內的全部長江岸線資源，具有建設深水港的天然條件，已建成國家一類開放口岸長江常州港；位于區(qū)內的常州民航機場已與國內20多個大中城市開通航班；滬寧高速公路、京滬鐵路、338省道及規(guī)劃中的滬寧高速鐵路、沿江高速公路等穿區(qū)而過；藻江、德勝、新孟3條內河航道縱貫全區(qū)，連接長江和京杭大運河，構成了四通八達、快速便捷的水、陸、空立體交通網(wǎng)。建區(qū)以來，通過大力實施“國際化帶動、城市化推進、科教興區(qū)、區(qū)鄉(xiāng)共同發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展”五大戰(zhàn)略，堅持以經(jīng)濟工作為中心，以招商引資為抓手，全力發(fā)展外向型經(jīng)濟，著力加快科技進步，大力推進城市化進程，全區(qū)經(jīng)濟呈現(xiàn)出快速健康發(fā)展的態(tài)勢，特別是近幾年來，主要經(jīng)濟指標保持了30%左右的增幅。2005年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值162億元，%；，%；，%；，%；新批協(xié)議注冊外資55001萬美元；實際利用外資30038萬美元，%；，%。經(jīng)過近十年的開發(fā)建設，高新區(qū)已成為常州市最大、最富活力的經(jīng)濟增長點和對外開放的主要“窗口”、最大的高新技術輻射源和產(chǎn)業(yè)基地。突出表現(xiàn)在以下幾個方面：一是外向型經(jīng)濟態(tài)勢強勁，成為高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的最大亮點。建區(qū)以來始終把招商引資作為經(jīng)濟工作的首要任務來抓，歷年累計批準外商投資企業(yè)959家。其中，總投資1000萬美元以上項目220個，超億美元項目6個。一批國際著名大企業(yè)、大公司相繼落戶，進區(qū)世界500強達19家，如日本的小松、普利斯通、三菱電機，美國的德州儀器、通用、亞什蘭、偉創(chuàng)力，意大利雷迪斯，德國萊尼，韓國現(xiàn)代，臺灣光陽、東森媒體、臺光科技、上揚光電等。二是產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展勢頭良好，成為沿江開發(fā)新優(yōu)勢?？茖W謀劃沿江開發(fā)產(chǎn)業(yè)布局，大力推進產(chǎn)業(yè)帶建設，正在形成“一城四帶”發(fā)展大格局。一城，即在高速公路以北規(guī)劃建設高新區(qū)新的行政、商貿、文化、服務中心。四帶分別是：沿長江，依托中國精細化工（常州）開發(fā)園區(qū)和濱江工業(yè)園正逐步形成化工能源產(chǎn)業(yè)帶，重點發(fā)展精細化工、能源、新材料等；沿通江大道，依托國家高