【正文】 進(jìn)去。傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計(jì)算所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況，產(chǎn)品線組成和單位面積銷售額等情況，然后將這些估計(jì)的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去，未來的銷售潛力就產(chǎn)生了。但是這樣做并沒有考慮到不同對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，所以有些商店在開業(yè)前索性把其它商店的短板摸個(gè)透徹，以打分的方法發(fā)現(xiàn)他們的不足之處，比如環(huán)境是否清潔，哪類產(chǎn)品的價(jià)格比較高，生鮮產(chǎn)品的新鮮程度如何等，然后依據(jù)這種精確制導(dǎo)的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行具有殺傷力的打擊。　　當(dāng)然一個(gè)商圈的調(diào)查并不會(huì)隨著一個(gè)門店的開張大吉而結(jié)束。家樂福自己的一份資料指出，顧客中有60％的顧客在34歲以下，70％是女性，然后有28％的人走路，45％通過公共汽車而來。所以很明顯，大賣場(chǎng)可以依據(jù)這些目標(biāo)顧客的信息來微調(diào)自己的商品線。能體現(xiàn)家樂福用心的是，家樂福在上海的每家店都有小小的不同。在虹橋門店，因?yàn)橹車母呤杖肴后w和外國僑民比較多，其中外國僑民占到了家樂福消費(fèi)群體的40％，所以虹橋店里的外國商品特別多，如各類葡萄酒，各類泥腸，奶酪和橄檻油等，而這都是家樂福為了這些特殊的消費(fèi)群體特意從國外進(jìn)口的。南方商場(chǎng)的家樂福因?yàn)橹車木幼⌒^(qū)比較分散，干脆開了一個(gè)迷你SHOPPINGMALL，在商場(chǎng)里開了一家電影院和麥當(dāng)勞，增加自己吸引較遠(yuǎn)處的人群的力度。青島的家樂福做得更到位，因?yàn)橛?5％的顧客是韓國人，干脆就做了許多韓文招牌。 高流轉(zhuǎn)率與大采購超市零售業(yè)的一個(gè)誤區(qū)是，總以為大批量采購壓低成本是大賣場(chǎng)修理其它小超市的法寶，但是這其實(shí)只是“果”而非“因”。商品的高流通性才是大賣場(chǎng)真正的法寶。相對(duì)而言，大賣場(chǎng)的凈利率非常低，一般來說只有2－4％，但是大賣場(chǎng)獲利不是靠毛利高而是靠周轉(zhuǎn)快。而大批量采購只是所有商場(chǎng)商品高速流轉(zhuǎn)的集中體現(xiàn)而已。而體現(xiàn)高流轉(zhuǎn)率的具體支撐手段，就是實(shí)行品類管理（CategoryManagement），優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)。根據(jù)沃爾瑪與寶潔的一次合作，品類管理的效果是銷售額上升32．5％，庫存下降46％，周轉(zhuǎn)速度提高11％?！　《覙犯Ｒ餐耆型瑯拥墓芾碚軐W(xué)。據(jù)羅介紹，家樂福選擇商品的第一項(xiàng)要求就是要有高流轉(zhuǎn)性。比如，如果一個(gè)商品上了貨架走得不好，家樂福就會(huì)把它30厘米的貨架展示縮小到20厘米。如果銷售數(shù)字還是上不去，陳列空間再縮小10厘米。如果沒有任何起色，那么寶貴的貨架就會(huì)讓出來給其它的商品。家樂福這些方面的管理工作全部由電腦來完成，由POS機(jī)實(shí)時(shí)收集上來的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一的匯總和分析，對(duì)每一個(gè)產(chǎn)品的實(shí)際銷售情況，單位銷售量和毛利率進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)控。這樣做，使得家樂福的商品結(jié)構(gòu)得到充分的優(yōu)化，完全面向顧客的需求，減少了很多資金的擱置和占用?！　∩婕熬唧w營運(yùn)的管理，羅特意用“RetailisDetail”這句簡(jiǎn)潔無比的英語來解釋。舉生鮮食品為例，流運(yùn)的每一個(gè)過程點(diǎn)都要加一個(gè)控制點(diǎn)，從農(nóng)田里采摘上來，放在車上，放在冷庫里，放到商場(chǎng)貨架上，全都要加以整理剔除和品質(zhì)控制。然后生鮮食品放在貨架上被第一批顧客采購了以后，還要進(jìn)一步的整理。所有的這一切，都需要對(duì)一些細(xì)節(jié)進(jìn)行特別的關(guān)注。家樂福在這方面發(fā)展出一套非常復(fù)雜的程序和規(guī)則。例如說食品進(jìn)油鍋的時(shí)候油溫是多少度，切開后肉類保鮮的溫度是多少度，多少時(shí)間必須要進(jìn)行一次清理貨架，商品的貼標(biāo)簽和商品新鮮度的管理，全都有詳詳細(xì)細(xì)的規(guī)定，用制度以確保自己“新鮮和質(zhì)量”的賣點(diǎn)不會(huì)走樣變形。為了使制度能夠被不折不扣的執(zhí)行，員工的培訓(xùn)也完全是從顧客的角度出發(fā)的，讓他們把自己當(dāng)成消費(fèi)者來進(jìn)行采購，結(jié)果當(dāng)他們看到亂成一團(tuán)的蔬菜，自己也不愿意買，終于對(duì)管理制度有了深刻的理解。 　　這個(gè)從一個(gè)空降兵開始出發(fā)的事業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)變成了15個(gè)城市里27個(gè)商場(chǎng)，轉(zhuǎn)眼間將家樂福的旗幟插上中國各個(gè)消費(fèi)中心城市的制高點(diǎn)。沃爾瑪經(jīng)典的“以速度搶占市場(chǎng)”哲學(xué)（SPEEDTOMARKET），被家樂福搶了先機(jī)。178。 倉儲(chǔ)式超市建筑要求 建筑面積：10000—20000平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米以上，進(jìn)深最少60米；； 地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面； 用電荷載：2800KVA,雙回路用電； 照明: 照度不小于600lux； 用水:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主,日用水量40噸； 冬季采暖:18攝氏度—20攝氏度； 夏季制冷: 24攝氏度—26攝氏度； 通訊: 一條DDN數(shù)據(jù)專線積20門電話(應(yīng)有一條中繼線)； 收貨區(qū):應(yīng)有8個(gè)左右火車停車位,可滿足40尺集裝箱卸貨及轉(zhuǎn)彎半徑的要求； 進(jìn)出口：顧客進(jìn)出應(yīng)與車輛進(jìn)出分開； 1 停車場(chǎng)：機(jī)動(dòng)車停車位不少于300個(gè)，自行車位不少于400個(gè)。178。 購物中心的用地選址分析適當(dāng)?shù)挠玫睾秃线m的位置是購物中心開發(fā)的先決條件，購物 中心對(duì)區(qū)位有嚴(yán)格要求，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營的成敗。用地的 地理位置和周圍地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況與人口狀況決定購物中心能否生 存。獲得足夠的購物人群有兩種途徑，一種是依托大居住區(qū)和消 費(fèi)群，另一種是擴(kuò)大服務(wù)商圈范圍。 　　(一)用地區(qū)位和交通人口狀況分析 　　購物中心的位置決定其易達(dá)性，并直接影響商圈范圍。為此， 購物中心用地應(yīng)符合商業(yè)用地選擇的一般區(qū)位原則： 　　最短時(shí)間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。商業(yè)活 動(dòng)的基本前提是商業(yè)與購物者面對(duì)面進(jìn)行交易。所以，傳統(tǒng)商業(yè) 建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者的活動(dòng)范 圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而 更多地要考慮購物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。 　　區(qū)位易達(dá)性原則指商業(yè)用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性 好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路狀況。 　　聚集原則是商業(yè)活動(dòng)具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)， 以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn) 常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。 　　接近購買力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近 高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口 數(shù)量稱為人口門檻。 　　因此，為了判斷用地是否值得開發(fā)，需要收集用地周圍必要 的經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，這主要包括： 　　(1)購物人口分析。對(duì)擬開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛力和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn) 行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的 收入、購買力狀況、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理如何?人口增長(zhǎng)變化包 括人口自然增長(zhǎng)和遷移，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，所以需要進(jìn)行動(dòng)態(tài) 預(yù)測(cè)。接下來需要對(duì)人口進(jìn)行收入與購買力的調(diào)查，并分析人口 組成和消費(fèi)習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費(fèi)者，而 有可能是高消費(fèi)者。 　　(2)交通易達(dá)性分析。交通易達(dá)性也就是交通便捷程度，主 要取決于購物者從起點(diǎn)(一般是家里)到購物地點(diǎn)所花費(fèi)的時(shí)間。 依據(jù)格倫的觀點(diǎn)，從不同的地方來到購物中心需要花費(fèi)的時(shí)間一 般是12—15分鐘，最多不能超過25分鐘。特別需要指出的是，空間 距離和時(shí)間距離是有區(qū)別的，易達(dá)性分析確定的距離不僅僅是空 間距離，因?yàn)榭臻g距離和汽車行走需要的時(shí)間有區(qū)別。為此，有 必要對(duì)汽車到該地點(diǎn)所花的時(shí)間進(jìn)行測(cè)試，這個(gè)到達(dá)時(shí)間在一天 之中、一周之中和一年之中的不同時(shí)間段都會(huì)發(fā)生變化。為了有 效確定行車時(shí)間，可以根據(jù)所花費(fèi)的時(shí)間繪制等時(shí)間距離圖，理 想的行車時(shí)間應(yīng)當(dāng)控制在10—30min，以此確定該地點(diǎn)的商圈覆 蓋范圍。 　　此外，附近的競(jìng)爭(zhēng)設(shè)施和居民的接受程度也是衡量一塊用地 是否值得開發(fā)的重要因素。收集的基礎(chǔ)資料還應(yīng)當(dāng)包括：附近的 相關(guān)設(shè)施是否齊備，是否存在競(jìng)爭(zhēng)設(shè)施，服務(wù)商圈內(nèi)將來可能會(huì) 出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)設(shè)施。多數(shù)情況下競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，而且一定程度 的競(jìng)爭(zhēng)也是允許的，因?yàn)閱我坏纳虡I(yè)設(shè)施不可能吸收本地區(qū)的所 有的銷售額。另外，如果需要在居住區(qū)內(nèi)尋找開發(fā)用地，需要考 慮居民的心理因素和對(duì)購物中心的接受程度，它影響今后的商業(yè) 發(fā)展。 　　(3)區(qū)位分析。不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不 斷變化之中。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)是人口集中的場(chǎng)所，道路交通設(shè) 施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市中心區(qū)提供了相對(duì)完善的購物機(jī)會(huì)。工 業(yè)革命之后，隨著人口的進(jìn)一步集中，城市中心區(qū)變得過分擁擠， 環(huán)境惡化，交通堵塞。而與此同時(shí)，由于郊區(qū)高速公路網(wǎng)的建設(shè) 大大提高了郊區(qū)的交通易達(dá)性，出現(xiàn)了人口居住郊區(qū)化的趨勢(shì)，把 大量消費(fèi)人口從城市中心區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量 興起，引起了零售額的重新分布，城市中心區(qū)和城市郊區(qū)展開了 競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)購物者來說，可以選擇去城市市區(qū)或郊區(qū)購物。可見，城 市中心區(qū)與城市郊區(qū)的商業(yè)區(qū)位狀況發(fā)生了明顯的變化。 　　用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮 自身的特點(diǎn)。購物中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積很 大。購物中心對(duì)汽車的依賴性非常強(qiáng)，要求有大面積免費(fèi)停車場(chǎng)， 郊區(qū)用地比較寬松，城市市區(qū)則缺少這種用地優(yōu)勢(shì)，用地獲得比 較困難，用地比較擁擠。 　　(二)用地經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估 　　對(duì)于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合購物中心開發(fā)，需要 對(duì)用地的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合分析。 　　用地的可獲得性指開發(fā)商是否能夠控制或者獲得用地使用 權(quán)。首先，如果用地的所有者不止一個(gè)，需要獲得每一個(gè)所有者 的認(rèn)可。其次，需要分析用地的合理價(jià)格或租金，決定是否值得 購買并能夠獲得投資回報(bào)。第三，用地必須允許進(jìn)行零售開發(fā)，如 果是非商業(yè)開發(fā)用地，需要考慮改變用地性質(zhì)的可能性。城市規(guī) 劃中已經(jīng)按照功能把用地分為居住、工業(yè)和商業(yè)用地，但是在某 些情況下，改變用地性質(zhì)是有可能的，特別是與居住配套的商業(yè) 開發(fā)。由于大型購物中心往往會(huì)給周圍的居民帶來恐懼，他們擔(dān) 心購物中心的交通會(huì)打擾居住區(qū)寧靜的街道，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，改 變用地性質(zhì)除了要和規(guī)劃部門接觸之外，還必須處理好與居民的 關(guān)系，消除它帶來的不利影響。 　　(三)用地的物理狀況 　　在用地取得之后，還需要對(duì)用地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)用地的規(guī) 模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進(jìn)入性、地段周圍環(huán)境 等因素做進(jìn)一步分析，判斷其是否適合購物中心開發(fā)。 　　用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進(jìn)入性和視 覺可見性等。 　　用地形狀。用地必須完整，零碎的用地不適合購物中心開發(fā)。 用地形狀要求比較規(guī)則，長(zhǎng)寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一 些尖端部分可能不能有效地使用。 　　用地的平整性。購物中心要求用地豎向高差變化不宜過大，否 則會(huì)給設(shè)計(jì)和施工帶來一系列的問題，坡地的土方量將大大增加。 　　用地的可進(jìn)入性。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道 路進(jìn)入購物中心停車場(chǎng)。如果周圍道路在高峰期會(huì)出現(xiàn)交通堵塞， 需要看政府部門是否有意或開發(fā)商是否有能力和資金加以改善。 如果不能，那么只能減少購物中心的規(guī)模，而這可能會(huì)影響今后 的競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)甚至?xí)虼朔艞夁@塊用地。 　　郊區(qū)用地的視 覺可見性。如果周 圍的道路明顯高于 購物中心，那么在 道路上只能看到的 是購物中心的屋 頂。屋頂上布滿灰 塵的管道和設(shè)備可 能會(huì)導(dǎo)致吸引力下 降。另一方面，如果周圍的道路低于購物中心，那么樹木和其他 建筑或設(shè)施可能會(huì)遮擋購物中心，讓駕車者忽略了購物中心的存 在?？梢娦圆缓每赡軙?huì)帶來很大的不利，雖然大型購物中心可以 通過廣告加以補(bǔ)償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠 的其他優(yōu)勢(shì)時(shí)才考慮選用。 　　用地周圍情況。用地周圍最好能夠置于購物中心的控制之下， 其他設(shè)施不應(yīng)當(dāng)干擾購物中心的營業(yè)活動(dòng)，不能影響購物中心的 外觀形象，不能產(chǎn)生令人討厭的噪音、氣味和光線。 　　用地的物理狀況對(duì)購物中心規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)至關(guān)重要，一些 不足之處需要在規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)當(dāng)中采用各種手段予以彌補(bǔ)。 178。 商場(chǎng)最佳位置選擇的策略選擇商場(chǎng)最佳位置時(shí)，既要進(jìn)行定性分析，又要進(jìn)行定量測(cè)算，是一件復(fù)雜而又耗費(fèi)精力的事情，要做好選址工作需要制定多種有效策略。 1．地理位置細(xì)分策略 地理位置細(xì)分的策略是指對(duì)氣候、地勢(shì)、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理?xiàng)l件進(jìn)行細(xì)微分析后，對(duì)商場(chǎng)位置做出選擇的策略。主要可從以下幾方面進(jìn)行細(xì)分： (1)商場(chǎng)選址與路面、地勢(shì)的關(guān)系。一般情況下，商場(chǎng)選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢(shì)情況，因?yàn)檫@直接影響著商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流量。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實(shí)際選址過程中，路面地勢(shì)較好的地段地價(jià)都是很高，商家在選擇位置時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，所以在有些情況下，商家不得不將商場(chǎng)位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商場(chǎng)的入口、門面、階梯、招牌的設(shè)計(jì)等，一定要方便顧客，并引人注目。 如果商店位置不得不設(shè)在空間，比如二、三層樓上，則應(yīng)使入口處的樓梯設(shè)計(jì)位置盡量在建筑物的表面，而不能在店內(nèi)，應(yīng)對(duì)樓梯加以裝濱，如以電動(dòng)滾梯代替樓梯、外罩玻璃罩等，外觀既要美觀又要醒目，具有吸引力。 (2)商場(chǎng)選址與地形的關(guān)系。地形、地貌對(duì)商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在： ①方位情況。方位是指商場(chǎng)坐落的方向位置，以正門的朝向?yàn)闃?biāo)志。方位的選擇與商場(chǎng)所處地區(qū)氣候條件直接相關(guān)，如：風(fēng)向、日照均對(duì)店面的朝向有很大影響。以我國北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。 ②走向情況。走向是指在商場(chǎng)所選位置顧客流動(dòng)的方向。比如我國的交通管理制度規(guī)定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行習(xí)慣，商場(chǎng)在選擇地理位置進(jìn)口時(shí)應(yīng)以右為上。如商場(chǎng)所在地的道路如果是東西走向的街道，而客流又主要從東邊來時(shí)，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動(dòng)時(shí)，則以東南路口為最佳位置。 ③交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般來說在這種交接地，商場(chǎng)建筑的能見度大，但在選擇十字路口的哪一側(cè)時(shí)，則要認(rèn)真考察道路兩側(cè)，通常要對(duì)每側(cè)的交通流向及流量進(jìn)行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商場(chǎng)的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口，最好將商場(chǎng)設(shè)在三叉路口的正面，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，則將商場(chǎng)設(shè)在路口的“轉(zhuǎn)角”處，效果更佳。 178。 百貨店選址條件經(jīng)營的零售業(yè)態(tài)不同，對(duì)設(shè)立店鋪條件的要求也不同。各種業(yè)態(tài)對(duì)有些條件的要求是相似的，比如說城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，消費(fèi)的水平等。但百貨店的要求條件更多，下面是建立百貨店必須要掌握的情況，也是確立店址必須要進(jìn)行的工作。 城市商業(yè)條件的調(diào)查　　城市類型的調(diào)查　　調(diào)查的內(nèi)容主要是城市的地理位置、地形走勢(shì)、氣候變化情況、城市的行政區(qū)劃情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市發(fā)展的歷史、城市文化的發(fā)展?fàn)顩r。類型是工業(yè)類還是商業(yè)類的城市，是中心城市還是衛(wèi)星城市，該城市在整個(gè)中國所處的地位，是歷史名城，還是新興的城市，城市在近期會(huì)發(fā)生的變化，是否有擴(kuò)展的計(jì)劃。　　城市設(shè)施概況調(diào)查　　調(diào)查的內(nèi)容是要是該城市各類學(xué)校的設(shè)立情況、各類娛樂設(shè)施的設(shè)立情況、圖書館的設(shè)立情況、醫(yī)院的設(shè)立和分布情況、公園的數(shù)量和設(shè)立情況、政府機(jī)所在的區(qū)域、居民在社區(qū)的分布情況，對(duì)這些城市設(shè)施種類、數(shù)量、規(guī)模、分布要詳細(xì)的分類和評(píng)估?！　〗煌l件的調(diào)查　　調(diào)查的內(nèi)容主要有：該城市道路分布情況、構(gòu)成，網(wǎng)絡(luò)溝通現(xiàn)狀。該城市的高速公路、機(jī)場(chǎng)、車站等的數(shù)量、分布。城市區(qū)域內(nèi)的公交系統(tǒng)分布、城際間的交通情況?！　《际形磥淼陌l(fā)展規(guī)劃調(diào)查：城市未來的開發(fā)計(jì)劃，改造計(jì)劃、道路的拓展計(jì)劃、成片區(qū)域的開發(fā)計(jì)劃?！　∠M(fèi)者因素調(diào)查：城市現(xiàn)有人口的構(gòu)成情況，分布情況、收入情況、城市人口的數(shù)量、居民的收入情況、消費(fèi)的水平?！　〕鞘械纳虡I(yè)屬性：城市商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成、分布。城市商圈的分布、城市現(xiàn)有零售店鋪的數(shù)量、員工數(shù)量、營業(yè)面積、銷售情況。未來商業(yè)規(guī)劃布局。