【正文】 進去。傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計算所有競爭對手的銷售情況，產(chǎn)品線組成和單位面積銷售額等情況，然后將這些估計的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去，未來的銷售潛力就產(chǎn)生了。但是這樣做并沒有考慮到不同對手的競爭實力，所以有些商店在開業(yè)前索性把其它商店的短板摸個透徹，以打分的方法發(fā)現(xiàn)他們的不足之處，比如環(huán)境是否清潔，哪類產(chǎn)品的價格比較高，生鮮產(chǎn)品的新鮮程度如何等，然后依據(jù)這種精確制導(dǎo)的調(diào)研結(jié)果進行具有殺傷力的打擊?！　‘?dāng)然一個商圈的調(diào)查并不會隨著一個門店的開張大吉而結(jié)束。家樂福自己的一份資料指出，顧客中有60％的顧客在34歲以下，70％是女性，然后有28％的人走路，45％通過公共汽車而來。所以很明顯，大賣場可以依據(jù)這些目標(biāo)顧客的信息來微調(diào)自己的商品線。能體現(xiàn)家樂福用心的是，家樂福在上海的每家店都有小小的不同。在虹橋門店，因為周圍的高收入群體和外國僑民比較多，其中外國僑民占到了家樂福消費群體的40％，所以虹橋店里的外國商品特別多，如各類葡萄酒，各類泥腸，奶酪和橄檻油等，而這都是家樂福為了這些特殊的消費群體特意從國外進口的。南方商場的家樂福因為周圍的居住小區(qū)比較分散，干脆開了一個迷你SHOPPINGMALL，在商場里開了一家電影院和麥當(dāng)勞，增加自己吸引較遠處的人群的力度。青島的家樂福做得更到位，因為有15％的顧客是韓國人，干脆就做了許多韓文招牌。 高流轉(zhuǎn)率與大采購超市零售業(yè)的一個誤區(qū)是，總以為大批量采購壓低成本是大賣場修理其它小超市的法寶，但是這其實只是“果”而非“因”。商品的高流通性才是大賣場真正的法寶。相對而言，大賣場的凈利率非常低，一般來說只有2－4％，但是大賣場獲利不是靠毛利高而是靠周轉(zhuǎn)快。而大批量采購只是所有商場商品高速流轉(zhuǎn)的集中體現(xiàn)而已。而體現(xiàn)高流轉(zhuǎn)率的具體支撐手段，就是實行品類管理（CategoryManagement），優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)。根據(jù)沃爾瑪與寶潔的一次合作，品類管理的效果是銷售額上升32．5％，庫存下降46％，周轉(zhuǎn)速度提高11％?！　《覙犯Ｒ餐耆型瑯拥墓芾碚軐W(xué)。據(jù)羅介紹，家樂福選擇商品的第一項要求就是要有高流轉(zhuǎn)性。比如，如果一個商品上了貨架走得不好，家樂福就會把它30厘米的貨架展示縮小到20厘米。如果銷售數(shù)字還是上不去，陳列空間再縮小10厘米。如果沒有任何起色，那么寶貴的貨架就會讓出來給其它的商品。家樂福這些方面的管理工作全部由電腦來完成，由POS機實時收集上來的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一的匯總和分析，對每一個產(chǎn)品的實際銷售情況，單位銷售量和毛利率進行嚴(yán)密的監(jiān)控。這樣做，使得家樂福的商品結(jié)構(gòu)得到充分的優(yōu)化，完全面向顧客的需求，減少了很多資金的擱置和占用?！　∩婕熬唧w營運的管理，羅特意用“RetailisDetail”這句簡潔無比的英語來解釋。舉生鮮食品為例，流運的每一個過程點都要加一個控制點，從農(nóng)田里采摘上來，放在車上，放在冷庫里，放到商場貨架上，全都要加以整理剔除和品質(zhì)控制。然后生鮮食品放在貨架上被第一批顧客采購了以后，還要進一步的整理。所有的這一切，都需要對一些細節(jié)進行特別的關(guān)注。家樂福在這方面發(fā)展出一套非常復(fù)雜的程序和規(guī)則。例如說食品進油鍋的時候油溫是多少度，切開后肉類保鮮的溫度是多少度，多少時間必須要進行一次清理貨架，商品的貼標(biāo)簽和商品新鮮度的管理，全都有詳詳細細的規(guī)定，用制度以確保自己“新鮮和質(zhì)量”的賣點不會走樣變形。為了使制度能夠被不折不扣的執(zhí)行，員工的培訓(xùn)也完全是從顧客的角度出發(fā)的，讓他們把自己當(dāng)成消費者來進行采購，結(jié)果當(dāng)他們看到亂成一團的蔬菜，自己也不愿意買，終于對管理制度有了深刻的理解。 　　這個從一個空降兵開始出發(fā)的事業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)變成了15個城市里27個商場，轉(zhuǎn)眼間將家樂福的旗幟插上中國各個消費中心城市的制高點。沃爾瑪經(jīng)典的“以速度搶占市場”哲學(xué)（SPEEDTOMARKET），被家樂福搶了先機。178。 倉儲式超市建筑要求 建筑面積：10000—20000平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米以上，進深最少60米；； 地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面； 用電荷載：2800KVA,雙回路用電； 照明: 照度不小于600lux； 用水:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主,日用水量40噸； 冬季采暖:18攝氏度—20攝氏度； 夏季制冷: 24攝氏度—26攝氏度； 通訊: 一條DDN數(shù)據(jù)專線積20門電話(應(yīng)有一條中繼線)； 收貨區(qū):應(yīng)有8個左右火車停車位,可滿足40尺集裝箱卸貨及轉(zhuǎn)彎半徑的要求； 進出口：顧客進出應(yīng)與車輛進出分開； 1 停車場：機動車停車位不少于300個，自行車位不少于400個。178。 購物中心的用地選址分析適當(dāng)?shù)挠玫睾秃线m的位置是購物中心開發(fā)的先決條件，購物 中心對區(qū)位有嚴(yán)格要求，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營的成敗。用地的 地理位置和周圍地區(qū)的經(jīng)濟狀況與人口狀況決定購物中心能否生 存。獲得足夠的購物人群有兩種途徑，一種是依托大居住區(qū)和消 費群，另一種是擴大服務(wù)商圈范圍。 　　(一)用地區(qū)位和交通人口狀況分析 　　購物中心的位置決定其易達性，并直接影響商圈范圍。為此， 購物中心用地應(yīng)符合商業(yè)用地選擇的一般區(qū)位原則： 　　最短時間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。商業(yè)活 動的基本前提是商業(yè)與購物者面對面進行交易。所以，傳統(tǒng)商業(yè) 建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者的活動范 圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而 更多地要考慮購物過程所花費的行車時間。 　　區(qū)位易達性原則指商業(yè)用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達性 好的位置。易達性取決于交通工具和道路狀況。 　　聚集原則是商業(yè)活動具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進， 以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會經(jīng)濟活動的焦點 常常成為優(yōu)先選擇的地點。 　　接近購買力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近 高收入或高消費人口分布區(qū)。維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口 數(shù)量稱為人口門檻。 　　因此，為了判斷用地是否值得開發(fā)，需要收集用地周圍必要 的經(jīng)濟和人口基礎(chǔ)資料進行分析，這主要包括： 　　(1)購物人口分析。對擬開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟潛力和經(jīng)濟狀況進 行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的 收入、購買力狀況、消費習(xí)慣和消費心理如何?人口增長變化包 括人口自然增長和遷移，這是一個動態(tài)過程，所以需要進行動態(tài) 預(yù)測。接下來需要對人口進行收入與購買力的調(diào)查，并分析人口 組成和消費習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費者，而 有可能是高消費者。 　　(2)交通易達性分析。交通易達性也就是交通便捷程度，主 要取決于購物者從起點(一般是家里)到購物地點所花費的時間。 依據(jù)格倫的觀點，從不同的地方來到購物中心需要花費的時間一 般是12—15分鐘，最多不能超過25分鐘。特別需要指出的是，空間 距離和時間距離是有區(qū)別的，易達性分析確定的距離不僅僅是空 間距離，因為空間距離和汽車行走需要的時間有區(qū)別。為此，有 必要對汽車到該地點所花的時間進行測試，這個到達時間在一天 之中、一周之中和一年之中的不同時間段都會發(fā)生變化。為了有 效確定行車時間，可以根據(jù)所花費的時間繪制等時間距離圖，理 想的行車時間應(yīng)當(dāng)控制在10—30min，以此確定該地點的商圈覆 蓋范圍。 　　此外，附近的競爭設(shè)施和居民的接受程度也是衡量一塊用地 是否值得開發(fā)的重要因素。收集的基礎(chǔ)資料還應(yīng)當(dāng)包括：附近的 相關(guān)設(shè)施是否齊備，是否存在競爭設(shè)施，服務(wù)商圈內(nèi)將來可能會 出現(xiàn)的競爭設(shè)施。多數(shù)情況下競爭是不可避免的，而且一定程度 的競爭也是允許的，因為單一的商業(yè)設(shè)施不可能吸收本地區(qū)的所 有的銷售額。另外，如果需要在居住區(qū)內(nèi)尋找開發(fā)用地，需要考 慮居民的心理因素和對購物中心的接受程度，它影響今后的商業(yè) 發(fā)展。 　　(3)區(qū)位分析。不同區(qū)位的人口狀況和交通易達性也處在不 斷變化之中。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)是人口集中的場所，道路交通設(shè) 施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市中心區(qū)提供了相對完善的購物機會。工 業(yè)革命之后，隨著人口的進一步集中，城市中心區(qū)變得過分擁擠， 環(huán)境惡化，交通堵塞。而與此同時，由于郊區(qū)高速公路網(wǎng)的建設(shè) 大大提高了郊區(qū)的交通易達性，出現(xiàn)了人口居住郊區(qū)化的趨勢，把 大量消費人口從城市中心區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量 興起，引起了零售額的重新分布，城市中心區(qū)和城市郊區(qū)展開了 競爭，對購物者來說，可以選擇去城市市區(qū)或郊區(qū)購物?？梢姡?市中心區(qū)與城市郊區(qū)的商業(yè)區(qū)位狀況發(fā)生了明顯的變化。 　　用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮 自身的特點。購物中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積很 大。購物中心對汽車的依賴性非常強，要求有大面積免費停車場， 郊區(qū)用地比較寬松，城市市區(qū)則缺少這種用地優(yōu)勢，用地獲得比 較困難，用地比較擁擠。 　　(二)用地經(jīng)濟狀況評估 　　對于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合購物中心開發(fā)，需要 對用地的經(jīng)濟狀況進行綜合分析。 　　用地的可獲得性指開發(fā)商是否能夠控制或者獲得用地使用 權(quán)。首先，如果用地的所有者不止一個，需要獲得每一個所有者 的認可。其次，需要分析用地的合理價格或租金，決定是否值得 購買并能夠獲得投資回報。第三，用地必須允許進行零售開發(fā)，如 果是非商業(yè)開發(fā)用地，需要考慮改變用地性質(zhì)的可能性。城市規(guī) 劃中已經(jīng)按照功能把用地分為居住、工業(yè)和商業(yè)用地，但是在某 些情況下，改變用地性質(zhì)是有可能的，特別是與居住配套的商業(yè) 開發(fā)。由于大型購物中心往往會給周圍的居民帶來恐懼，他們擔(dān) 心購物中心的交通會打擾居住區(qū)寧靜的街道，所以從長遠考慮，改 變用地性質(zhì)除了要和規(guī)劃部門接觸之外，還必須處理好與居民的 關(guān)系，消除它帶來的不利影響。 　　(三)用地的物理狀況 　　在用地取得之后，還需要對用地進行實地調(diào)查，對用地的規(guī) 模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段周圍環(huán)境 等因素做進一步分析，判斷其是否適合購物中心開發(fā)。 　　用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進入性和視 覺可見性等。 　　用地形狀。用地必須完整，零碎的用地不適合購物中心開發(fā)。 用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一 些尖端部分可能不能有效地使用。 　　用地的平整性。購物中心要求用地豎向高差變化不宜過大，否 則會給設(shè)計和施工帶來一系列的問題，坡地的土方量將大大增加。 　　用地的可進入性。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道 路進入購物中心停車場。如果周圍道路在高峰期會出現(xiàn)交通堵塞， 需要看政府部門是否有意或開發(fā)商是否有能力和資金加以改善。 如果不能，那么只能減少購物中心的規(guī)模，而這可能會影響今后 的競爭力，有時甚至?xí)虼朔艞夁@塊用地。 　　郊區(qū)用地的視 覺可見性。如果周 圍的道路明顯高于 購物中心，那么在 道路上只能看到的 是購物中心的屋 頂。屋頂上布滿灰 塵的管道和設(shè)備可 能會導(dǎo)致吸引力下 降。另一方面，如果周圍的道路低于購物中心，那么樹木和其他 建筑或設(shè)施可能會遮擋購物中心，讓駕車者忽略了購物中心的存 在?？梢娦圆缓每赡軙砗艽蟮牟焕?，雖然大型購物中心可以 通過廣告加以補償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠 的其他優(yōu)勢時才考慮選用。 　　用地周圍情況。用地周圍最好能夠置于購物中心的控制之下， 其他設(shè)施不應(yīng)當(dāng)干擾購物中心的營業(yè)活動，不能影響購物中心的 外觀形象，不能產(chǎn)生令人討厭的噪音、氣味和光線。 　　用地的物理狀況對購物中心規(guī)劃和建筑設(shè)計至關(guān)重要，一些 不足之處需要在規(guī)劃和建筑設(shè)計當(dāng)中采用各種手段予以彌補。 178。 商場最佳位置選擇的策略選擇商場最佳位置時，既要進行定性分析，又要進行定量測算，是一件復(fù)雜而又耗費精力的事情，要做好選址工作需要制定多種有效策略。 1．地理位置細分策略 地理位置細分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理條件進行細微分析后，對商場位置做出選擇的策略。主要可從以下幾方面進行細分： (1)商場選址與路面、地勢的關(guān)系。一般情況下，商場選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況，因為這直接影響著商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流量。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實際選址過程中，路面地勢較好的地段地價都是很高，商家在選擇位置時競爭也很激烈，所以在有些情況下，商家不得不將商場位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商場的入口、門面、階梯、招牌的設(shè)計等，一定要方便顧客，并引人注目。 如果商店位置不得不設(shè)在空間，比如二、三層樓上，則應(yīng)使入口處的樓梯設(shè)計位置盡量在建筑物的表面，而不能在店內(nèi)，應(yīng)對樓梯加以裝濱，如以電動滾梯代替樓梯、外罩玻璃罩等，外觀既要美觀又要醒目，具有吸引力。 (2)商場選址與地形的關(guān)系。地形、地貌對商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在： ①方位情況。方位是指商場坐落的方向位置，以正門的朝向為標(biāo)志。方位的選擇與商場所處地區(qū)氣候條件直接相關(guān)，如：風(fēng)向、日照均對店面的朝向有很大影響。以我國北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。 ②走向情況。走向是指在商場所選位置顧客流動的方向。比如我國的交通管理制度規(guī)定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行習(xí)慣，商場在選擇地理位置進口時應(yīng)以右為上。如商場所在地的道路如果是東西走向的街道，而客流又主要從東邊來時，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動時，則以東南路口為最佳位置。 ③交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般來說在這種交接地，商場建筑的能見度大，但在選擇十字路口的哪一側(cè)時，則要認真考察道路兩側(cè)，通常要對每側(cè)的交通流向及流量進行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商場的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口，最好將商場設(shè)在三叉路口的正面，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，則將商場設(shè)在路口的“轉(zhuǎn)角”處，效果更佳。 178。 百貨店選址條件經(jīng)營的零售業(yè)態(tài)不同，對設(shè)立店鋪條件的要求也不同。各種業(yè)態(tài)對有些條件的要求是相似的，比如說城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，消費的水平等。但百貨店的要求條件更多，下面是建立百貨店必須要掌握的情況，也是確立店址必須要進行的工作。 城市商業(yè)條件的調(diào)查　　城市類型的調(diào)查　　調(diào)查的內(nèi)容主要是城市的地理位置、地形走勢、氣候變化情況、城市的行政區(qū)劃情況、經(jīng)濟發(fā)展情況、城市發(fā)展的歷史、城市文化的發(fā)展?fàn)顩r。類型是工業(yè)類還是商業(yè)類的城市，是中心城市還是衛(wèi)星城市，該城市在整個中國所處的地位，是歷史名城，還是新興的城市，城市在近期會發(fā)生的變化，是否有擴展的計劃?！　〕鞘性O(shè)施概況調(diào)查　　調(diào)查的內(nèi)容是要是該城市各類學(xué)校的設(shè)立情況、各類娛樂設(shè)施的設(shè)立情況、圖書館的設(shè)立情況、醫(yī)院的設(shè)立和分布情況、公園的數(shù)量和設(shè)立情況、政府機所在的區(qū)域、居民在社區(qū)的分布情況，對這些城市設(shè)施種類、數(shù)量、規(guī)模、分布要詳細的分類和評估?！　〗煌l件的調(diào)查　　調(diào)查的內(nèi)容主要有：該城市道路分布情況、構(gòu)成，網(wǎng)絡(luò)溝通現(xiàn)狀。該城市的高速公路、機場、車站等的數(shù)量、分布。城市區(qū)域內(nèi)的公交系統(tǒng)分布、城際間的交通情況。　　都市未來的發(fā)展規(guī)劃調(diào)查：城市未來的開發(fā)計劃，改造計劃、道路的拓展計劃、成片區(qū)域的開發(fā)計劃?！　∠M者因素調(diào)查：城市現(xiàn)有人口的構(gòu)成情況，分布情況、收入情況、城市人口的數(shù)量、居民的收入情況、消費的水平?！　〕鞘械纳虡I(yè)屬性：城市商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成、分布。城市商圈的分布、城市現(xiàn)有零售店鋪的數(shù)量、員工數(shù)量、營業(yè)面積、銷售情況。未來商業(yè)規(guī)劃布局。