【正文】 困難，無法正確掌握保障對象的實際收入，有可能造成保障性住房的分配錯誤，影響保障政策的有效性。四、金融等配套支持體系不健全，出現(xiàn)棄購經(jīng)濟適用住房局面縣現(xiàn)行的經(jīng)濟適用住房政策是符合條件的申購者擇房后，須在規(guī)定時間內交齊購房款才能交房。而經(jīng)濟適用住房申購對象又必須是中低收入以下的家庭，這些家庭收入本來就不高，還要家庭日常開銷，要在限定的時間內（通常在一個月左右）支付二、三十萬左右的房款，確實有存在一定的困難。由于經(jīng)濟適用住房是不完全產(chǎn)權房，銀行要求借款人必須提供第三方擔保，否則不予貸款。另外，申請貸款還必須出具收入證明，這就限制了大部分的中低收入家庭的貸款申請，銀行考慮到自身的風險問題，也沒有開展經(jīng)濟適用住房的按揭貸款業(yè)務。中低收入家庭由于沒有穩(wěn)定的收入和職業(yè)，絕大部分都沒有交納住房公積金，因此，也無法利用公積金低息貸款。因此大部分都需向親戚朋友借錢來付房款，錢不夠或借不到錢的只能選擇放棄購買資格，流露出來的只能是無奈，真正的中低收入者買不起經(jīng)濟適用住房，到最后實在沒辦法，只能“望房興嘆”。從2005年到2009年五年間，縣核準的符合購買經(jīng)濟適用住房的家庭為518戶，實際購買的家庭為432戶，放棄購買的家庭86戶，也就是說有近17%的家庭放棄購買經(jīng)濟適用住房，這里當然有各種因素所致，但據(jù)了解，因為經(jīng)濟原因而放棄購買的占了絕大多數(shù)。五、住房保障退出監(jiān)管機制還不完善據(jù)縣房管局調查，保障性住房在出售或出租后，普遍存在違規(guī)出租或出借現(xiàn)象，有的經(jīng)濟適用住房出售后長期空關著，這些購房者實際上是投資性的，目的是賺取經(jīng)濟適用住房和商品房的差價和一定年限后的房屋增值收益?，F(xiàn)行的政策文件對經(jīng)濟適用住房出租只有禁則沒有罰則，對經(jīng)濟適用住房出租行為查處和處罰卻無相應的法律依據(jù)，使得經(jīng)濟適用住房的查處與依法行政之間存在矛盾。該問題如不盡快給予解決，會引起群眾對經(jīng)濟適用住房投訴處理的不滿，也會導致違規(guī)出租、名為出借實為出租的行為無法進行有效處罰，造成經(jīng)濟適用住房出租牟利問題進一步蔓延，影響住房保障政策的有效性。第四章 境外國家和地區(qū)的住房保障政策及啟示住房問題關系到千家萬戶，各個國家和地區(qū)政府都將解決住房問題作為維護社會穩(wěn)定、帶動經(jīng)濟發(fā)展的大事。它們針對不同的國情，在不同的時期采取不同的住房政策，取得了很好的效果。通過對比分析它們的成功經(jīng)驗，并加以深入研究，有助于對我們的住房政策產(chǎn)生啟示，科學有效的解決住房政策存在的問題，從而構建合理完善的住房政策。第一節(jié) 美國的公共住房政策一、美國公共住房政策的發(fā)展和變化在20世紀30年代以前，美國政府從未介入過住房業(yè)，住宅建設完全是民間的私事。1930年代的經(jīng)濟大蕭條，城市中房屋的建設數(shù)量減少了約90%，近200萬戶居民因無力償還貸款而喪失住房產(chǎn)權住，住房問題成為影響經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要因素之一，政府不得不通過對住房產(chǎn)業(yè)的干預來刺激經(jīng)濟發(fā)展。1932年，為應付經(jīng)濟危機和住房問題，羅斯福政府介入住房市場，設立“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”（FHLB），批準了《住宅抵押貸款法》，（HOLA）。1934年，國會正式通過《國家住房法》（NHA），成立“聯(lián)邦住宅管理局”。為解決中低收入階層的住房難題，國會在1937年又通過“公共住宅法案”。采取公共住房政策的目的：一是通過建住宅，開辟就業(yè)門路；二是為低收入者提供住房，辦法是由政府投資，各地統(tǒng)一建房后出租給低收入者，低收入者交納低房租。1950年代以后，美國經(jīng)濟高速發(fā)展，人民生活水平大幅提高，住房建設取得較快發(fā)展，對住房提出更高要求。在基本解決住房數(shù)量不足之后，增加住房面積與房間數(shù)成為美國第二階段的住房政策目標，其基本要求是居民居住達到“一人一室”。1961年美國頒布國民住房法案，提出鼓勵私人建設者從事低等和中等收入家庭公寓住宅的大規(guī)模興建和修復。1965年，約翰遜政府通過了第一個“房租補助”計劃立法，這一立法為建造聯(lián)邦支持的低房租住房提供了補充手段。1966年政府提出第二個住房立法，即所謂的“樣板城市”計劃。1968年頒布了住房和城市發(fā)展法，明確了國家住房發(fā)展的目標：向全國人民提供體面的住房。20世紀80年代，這時期住宅面臨的困境是，市場不再以抵押辦法作為基礎，低收入者不享有優(yōu)先性?！尔溈夏蠄蟾妗丰槍@種情況提出，在要由房客或家庭自己承擔，要降低公屋標準，重組抵押系統(tǒng)，結束房租管制。對低收入者的“房屋支付計劃”取代公屋政策，鼓勵建設便宜這種，使更多民眾可以購買房屋。為加快解決低收入家庭的住房問題，1987年，美國政府在稅制改革中，提出“低收入階層住房稅金信用計劃”，為針對低收入階層提供住房的項目業(yè)主予以稅收減免優(yōu)惠。二、美國公共住房政策的特點區(qū)別高、中、低收入制定不同的住房政策對高收入者由市場供應商品房；對中等收入者供應“社會住宅”，政府對開發(fā)建設社會住宅的企業(yè)給予貸款擔保和貼息優(yōu)惠支持，并調控社會住宅的建設標準和售價；對低收入家庭的住房保障政策，主要有以下幾種：廉租房。由政府房屋署撥款建設和管理，專門出租給低收入家庭，租金標準取決于家庭總收入，一般為家庭總收入的三分之一。廉價公屋。提供給低收入偏上及中等收入的家庭居住，所付租金一般要超過家庭總收入的三分之一，但建筑材料和設計都比廉租房的標準高。政府通過給予稅費和貸款優(yōu)惠，積極鼓勵住戶購買。津貼房屋。政府給予一定的優(yōu)惠政策，由非營利機構管理，主要出租給老年人或需要特殊幫助的家庭。政府根據(jù)當?shù)仄骄诵萁鹚胶蜕钏疁剩ㄆ谡{整供房數(shù)量和津貼標準。租金補貼。政府大力鼓勵私人業(yè)主將符合出租標準的房屋，出租給低收入津貼?！蹲≌ā芬?guī)定：低收入者及退休老人租住符合政府規(guī)定要求的私人住房，只需支付家庭總收入25%~30%的租金，超過部分由政府補貼給出租房東。建立政策性金融機構1931年美國建立了聯(lián)邦住宅借貸銀行系統(tǒng)，1933年在這個銀行系統(tǒng)下建立了住宅借貸公司，1938年美國國會通過建立聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會，1968年和1970年分別建立了政府全國抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住宅借貸抵押公司。這個受政府支持的住宅借貸金融系統(tǒng)，為籌措政府建設資金、開展政策性和商業(yè)性相結合的購房抵押貸款發(fā)揮了重要作用。通過這個系統(tǒng)，給住宅開發(fā)企業(yè)通過低息貸款和貸款擔保以支持其多建社會住宅并調控房價，又給中等收入者以長期抵押貸款和貸款擔保，從而較好的解決中等收入者的購房問題。實行住房抵押貸款和擔保政策對中等收入者購房采取政策性貸款個商業(yè)性貸款相結合的辦法，以所購住房為抵押。同時，政府還為購房者提供擔保，如果購房者無力償還銀行貸款，政府可安排其住廉租房，并將原來的住房出售歸還貸款，以避免銀行出現(xiàn)貸款風險。實行購房者核減稅收的優(yōu)惠制度使用抵押貸款購房的中等收入者，按照每月歸還貸款的數(shù)額，核減一定比例的稅款，并免繳財產(chǎn)增值稅，以鼓勵私人購房。利用市場機制調整住房政策隨著居民收入水平的提高，支付能力的增強，美國政府對住宅政策進行相應的調整，一是政府逐漸減少公共住房的建設，到1980年代基本停止；二是為社會住宅建設提供的低息貸款逐年減少；三是對中等收入家庭購房一般不再提供低息貸款主要通過商業(yè)貸款；四是改變對低收入者只租不售的辦法，鼓勵其中一部分收入較高的居民買房，并給予一定比例的低息貸款。這種變化可減輕政府負擔，減少政府干預，更有效發(fā)揮市場機制作用。第二節(jié) 新加坡“居有其屋”政策一、新加坡住房政策的演變新加坡1959年實行自治時，住房問題和失業(yè)問題同時成為嚴重的社會問題。當時新加坡人口為160萬，不到10%的人擁有住房，多達40%的居民居住在擁擠的貧民窟和窩棚里，沒有干凈的飲用水、衛(wèi)生設施和其他基本生活設施。針對住房危機，新加坡政府把住房建設放在優(yōu)先位置上，制訂了《住房發(fā)展法》（Housing and Development Act），并于1960年2月，設立了建屋發(fā)展局（Housing amp。 Development Board，HDB），給了它充分的財政、法律和政治支持，制定了幾個五年建屋計劃，開始大興土木，為民眾建造公共住房。在第一個五年建屋計劃（19611965年）完成時，55000套公租房拔地而起，比殖民政府改良信托局建造的房屋多兩倍，二十五萬人的住房問題得到解決，租金不超過住戶月收入的20%。這部分租金收入并不足以讓建屋發(fā)展局保持財政平衡，差額由財政房屋補貼填充。第二個五年計劃（19661970年），環(huán)繞新加坡市區(qū)的貧民窟在這個時期基本消失。第三個五年計劃（19711975年）新建了十萬套住房，50%的新加坡人居住在政府公屋里。1964年，新加坡政府開始執(zhí)行“居者有其屋”政策（Home Ownership Scheme），從出租組屋為主向出售組屋過渡，這種住房自有方案讓低收入家庭可以用低于市場水平的價格，分期付款，購買公租房。1968年，新加坡政府允許新加坡人用中央公積金購買政府公屋，這進一步提高了新加坡的住房自有率。1974年新加坡政府組建國營房屋與城市開發(fā)公司，專門建設五居室套房，這種住房比房屋開發(fā)局開發(fā)的住房售價貴，但比市場價低，凡家庭月收入在4000新元以下者均可購買，這使廣大中等收入家庭有可能購買國家提供的公共住房。到20世紀80年代初期，大約70%的人口住進政府組屋。隨著住房供應方面經(jīng)驗的日趨完善，新加坡開始將更多的重點放在為居民提供高質量的生活環(huán)境上。為培養(yǎng)居民對鄰里的歸宿感及促進人際交往，新加坡推行了鄰里概念。新加坡的居者有其屋政策一直沿用至今，已建造了90萬套公共住房，93%的新加坡人生活其中，%，人均居住面積從1959年的6平米升至2010年的30平米，新加坡人的居住狀況得到實質改善。二、新加坡住房保障政策的特點設立半官方的主管機構 半官方專門機構“建屋發(fā)展局”負責統(tǒng)一投資和組建保障性住房（即組屋）。住房建設啟動資金來源于政府20年長期貸款和政府補貼。政府每年財政補貼非盈利的建屋發(fā)展局。整個住房建設的投資活動過程即項目立項、建筑工程承包、產(chǎn)業(yè)出售或管理，無論是私人投資住房建設，還是政府投資建房，都必須通過招標形式確定建筑承包商。在選址上，住宅建設一般選擇在城市邊緣地帶，在市區(qū)人口減少到一定程度、新區(qū)住宅充足的情況下，政府才集中力量改造舊城，組屋區(qū)交通便利，輕軌、地鐵建設完善。 建立以公積金儲蓄為核心的住房金融體系 完善的公積金制度是新加坡解決居民住房問題的重要保障，為新加坡組屋的建設和“居者有其屋”計劃提供了強大的金融支持。所有新加坡公民和永久居留的居民，都必須參與公積金儲蓄。政府將一部分公積金用于組屋建設，或購買政府為住房建設貸款和補貼而發(fā)行的債券，間接支持組屋建設。通過這種政策，獲得穩(wěn)定建設資金，避免商業(yè)貸款高額利息。建立完善的進入標準和退出機制 制定詳細租住或購買組屋申請資格標準。在公共住房申請資格，如公民權、有無私人房產(chǎn)、收入水平和家庭構成等。按照標準購買住房，才可享受優(yōu)惠。超過規(guī)定，多出部分提高房價，限制居民過多占用住房。同時，采取分級優(yōu)惠辦法，購買住房面積越小，享受優(yōu)惠越多。分配優(yōu)先權由申請時間次序來決定，操作簡單，易為公眾接受。為限制炒房，新加坡對于組屋的家庭套數(shù)、轉讓的時限都做了嚴格規(guī)定。為防止組屋衰退為貧民窟，實施有住戶參與的住房更新政策。 保障性住房采用政府限價的方式 實行低租金和低房價的政策。組屋的租金和房價不是由市場決定，而是由政府定價。為了照顧低收入家庭購買組屋，政府提供補貼。實在無力購買的，允許其租住組屋。為符合條件的組屋買主提供高達兩次的優(yōu)惠貸款，長達25年的攤還期。貸款數(shù)額與攤還期限依據(jù)申請者的收入與年齡而定。第三節(jié) 香港的公共住房政策一、香港公共住房政策的演變我國香港特區(qū)地多人少，是世界上人口最稠密的地區(qū)之一，同時也是一個自由競爭的社會，政府基本上不會干預房地產(chǎn)市場，采取積極不干預政策。香港政府通過推行公共房屋計劃，為中低收入居民提供適當?shù)姆课?，使中低收入居民的居住條件取得了很大的改善。香港公共住房政策發(fā)展大體經(jīng)歷了三個階段。第一階段是1953年～1972年起步階段，香港開始實施“公共房屋計劃”。1953年圣誕日，九龍石峽尾發(fā)生大火，使5萬多居民無家可歸，為緊急安置災民，香港當局成立徙置事務署，實施徙置區(qū)計劃，興建徙置屋，由此開始了公共房屋的建設。1958年，香港當局成立“屋宇建設委員會”，負責為月收入為400～900港元的中等收入家庭建造公共租賃住房（公屋），1961年政府實行廉租屋計劃，為月收入在400港元以下的低收入家庭提供廉租房，這標志著香港政府全面介入房屋問題。1964年，政府推出“臨時房屋區(qū)計劃”，以安置不符合入住公屋資格、又沒有能力租住私人樓宇的居民。到20世紀70年代，住在政府公屋的居民約有150萬人。第二階段是1973年～1983年，為發(fā)展和改善階段，政府實施“十年建房計劃”和“居者有其屋”計劃。這一時期是香港公營房屋建設的轉折時期。1973年，香港提出“十年建房計劃”，目標是讓所有家庭擁有獨立的而且水、電、廚、衛(wèi)齊全的房屋。當局還重組了徙置事務署、屋宇建設委員會等政府部門，成立香港房屋委員會，全面統(tǒng)籌公共房屋的建設和管理。1978年起，香港推出“居者有其屋”計劃和“私人機構參建居屋”計劃，這兩個計劃是由政府興建或特批土地給房地產(chǎn)商興建住房，然后以優(yōu)惠價格出售，使那些收入超過入住廉租屋標準，但又負擔不起私人樓宇昂貴租金的人也能夠買到自己的房子。兩計劃既是公共住房制度的拓展，使中低收入家庭能夠以低于市場房價自置居所，為房屋委員會提供了穩(wěn)定的資金來源，又在一定程度上支持了私人開發(fā)商和金融業(yè)的發(fā)展。第三階段是從1984年至今，實施私人參建居屋和長遠房屋發(fā)展階段。從1984年起，香港引入私人機構參與居屋開發(fā)，從僅向居民提供廉租屋轉變?yōu)楣膭?、資助市民購買公營房屋和私人樓宇。1988年，香港推出“長遠房屋發(fā)展計劃”，旨在加強私人機構在供應房屋方面的作用，政府的重點轉向提供優(yōu)惠貸款來資助購房市民。香港的公屋政策從最初純粹的福利性質轉向引導社會各階層共同參與和發(fā)展方向。上世紀90年代，一些中高收入家庭由于收入超過公屋或居屋申請條件，但又無力在價格快速上漲的私人住房市場購買自有住房。為此，香港政府于1993年推出了一項專為中高收入家庭設計的“夾心層住屋計劃”，主要為兩類對象：一類是收入增加較快的部分中產(chǎn)階級家庭，另一類是由