【正文】 香港的公屋政策從最初純粹的福利性質轉向引導社會各階層共同參與和發(fā)展方向。這一時期是香港公營房屋建設的轉折時期。香港政府通過推行公共房屋計劃，為中低收入居民提供適當?shù)姆课?，使中低收入居民的居住條件取得了很大的改善。為防止組屋衰退為貧民窟，實施有住戶參與的住房更新政策。通過這種政策，獲得穩(wěn)定建設資金，避免商業(yè)貸款高額利息。二、新加坡住房保障政策的特點設立半官方的主管機構 半官方專門機構“建屋發(fā)展局”負責統(tǒng)一投資和組建保障性住房（即組屋）。第三個五年計劃（19711975年）新建了十萬套住房，50%的新加坡人居住在政府公屋里。這種變化可減輕政府負擔，減少政府干預，更有效發(fā)揮市場機制作用?！蹲≌ā芬?guī)定：低收入者及退休老人租住符合政府規(guī)定要求的私人住房，只需支付家庭總收入25%~30%的租金，超過部分由政府補貼給出租房東。廉價公屋。1966年政府提出第二個住房立法，即所謂的“樣板城市”計劃。1932年，為應付經濟危機和住房問題，羅斯福政府介入住房市場，設立“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”（FHLB），批準了《住宅抵押貸款法》，（HOLA）。五、住房保障退出監(jiān)管機制還不完善據(jù)縣房管局調查，保障性住房在出售或出租后，普遍存在違規(guī)出租或出借現(xiàn)象，有的經濟適用住房出售后長期空關著，這些購房者實際上是投資性的，目的是賺取經濟適用住房和商品房的差價和一定年限后的房屋增值收益。另外一些從事個私經濟或自由職業(yè)保障對象，他們的收入來源往往不固定，隱蔽性強，收入依據(jù)核查比較困難，無法正確掌握保障對象的實際收入，有可能造成保障性住房的分配錯誤，影響保障政策的有效性。工作復雜，工作量大，工作要求仔細認真，應有專門的管理機構實施。同時廉租住房保障做到隨申隨保，對符合保障條件的家庭做到“應保盡?！?。一、經濟適用住房做到“房等人”2005年縣經濟適用住房政策實施以來，有效的解決了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房難題。經濟適用住房供應擴大到全縣范圍的城鎮(zhèn)居民，拓展到軍轉干部等對象，按柯橋城區(qū)、濱海工業(yè)區(qū)、平水副城實行分區(qū)域銷售?？h房管局根據(jù)審核結果，就保障對象家庭人口、收入、住房等變化情況，調整租賃住房補貼或實物配租面積、租金等；對不再符合規(guī)定條件的，退出廉租住房保障。租金減免是對已承租公房且符合條件的家庭給予租金減免。家庭人均收入在低保標準二倍及以內的家庭，每月補貼額度按照家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標準的差額，縣城區(qū)街道范圍內每平方米9元，其他鎮(zhèn)范圍每平方米7元。增加了獲得保障的家庭原承租公房可上交的規(guī)定。⑴將原來家庭成員至少有一人取得本縣常住城鎮(zhèn)居民戶口5年以上調整為3年以上；⑵家庭人均收入在本縣城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準以下擴大到低保標準三倍（含）以下；⑶規(guī)定一人戶家庭，申請人年齡在男50周歲、女40周歲以下的，需已領取由縣民政部門核發(fā)的《縣最低生活保障社會救濟證》。交易管理：經濟適用住房購房人擁有有限產權。申購條件：申請購買經濟適用住房必須同時具備下列條件：⑴家庭成員至少有一人具有本縣常住城鎮(zhèn)居民戶口（不包括學生戶口）3年以上（含符合縣安置條件的軍隊人員），“撤村建居”的家庭不受戶籍年限限制；（“學生戶口”是指在本縣范圍內就讀大中專院校期間辦理的集體戶口；“3年”戶籍年限可以累加計算）。購買面積在核準保障面積標準以內的，按經濟適用住房銷售中心價格購買。此次調整后的《縣經濟適用住房管理實施細則》中指出，經濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理建設標準、面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。明確了一對夫妻為一戶申請家庭，離異（或喪偶）帶未成年子女且擁有監(jiān)護權，或年齡在35周歲及以上的單身無房戶視作一戶申請家庭。同時，公積金貸款作為政策性貸款，通過低息和免稅等優(yōu)惠政策減輕職工貸款購房的經濟負擔，從而有效提高廣大城鎮(zhèn)職工改善住房的能力。我國自上世紀80年代開始實行住房制度改革，20多年來，通過采取停止福利實物分房、推行住房分配貨幣化、發(fā)展住房市場等一系列政策措施，住房制度開始向市場配置住房資源的制度轉變。 居住房屋性質示意圖家庭戶均建筑面積該項指標將自有房屋和承租公房納入計算面積的范圍，借住、臨時房屋均按無房戶計。 2009年各經濟發(fā)達縣（市、區(qū)）相關數(shù)據(jù)比較 數(shù)據(jù)來源：各縣（市、區(qū)）統(tǒng)計局網(wǎng)上統(tǒng)計公報縣（市、區(qū)）人均生產總值（元）人均可支配收入（元）人均住房建筑面積（m2）順德區(qū)14171928417吳江市10677627615蕭山區(qū)8663229229鄞州區(qū)8879228044縣9149128496城鎮(zhèn)居民人均住房面積反映一個城市居民居住水平。在家庭人口中，有收入者人數(shù)和無收入者人數(shù)反映一個家庭的供養(yǎng)負擔，兩者的比值即為供養(yǎng)指數(shù)，即一個無收入者需由有收入者供養(yǎng)的人數(shù)。通過比較發(fā)現(xiàn)，食品支出在各收入組的全部支出中是最大的支出項目，%，%，大大高于平均比例，為各組家庭最高，%，%，明顯低于最低收入家庭的占比。城鎮(zhèn)居民家庭總戶數(shù)約為97445戶。1991年起，均為“中國農村綜合實力百強縣(市)”，多次名列前10位。國際上比較通用的對于高、中、低收入家庭的界定方法，是將樣本居民年收入情況與當?shù)鼐用衿骄杖脒M行比較，低收入家庭指年收入不到當?shù)鼐用衲晔杖肫骄?0%的家庭，中等收入家庭指年收入為當?shù)鼐用衲晔杖肫骄档?0%120%，高收入家庭收入在當?shù)鼐用衲晔杖肫骄?20%以上。本文通過對城鎮(zhèn)中低收入家庭現(xiàn)狀的綜合分析，對住房供應對象進行分類，并科學劃分各級層次，采用多層次的住房保障體系，結合保障對象的居住質量需求和國內外居住質量標準，研究更為完善的住房保障政策，從而實現(xiàn)人人享有適當?shù)淖》康娜司幽繕恕ａ槍洕m用住房與廉租房保障對象之間的“夾心層”問題，提出在現(xiàn)有住房保障供應體系中，增加享受政府政策優(yōu)惠、價格明顯低于市場租金、具有保障性質的租賃住房供應方案。另一方面，主張經濟適用房應該保留的意見也不少。指出實物配租和租賃住房補貼實施的先決條件和利弊各不相同，各地須根據(jù)本地的具體情況選擇保障方式。⑤有私房但需要出租房間付銀行按揭者。住房階級理論。住房“過濾”是均衡住房市場中普遍存在的一種自然現(xiàn)象。福利經濟學理論的演變和發(fā)展，為城市住房保障制度的建立奠定了理論基礎。因此，不論是政府還是社會團體，都應最大程度地滿足個人低層次的需要，維護社會穩(wěn)定，促進社會的全面發(fā)展。住宅是每個人生活的基本物質資料，是人們的生存需要，解決和改善居民的住宅問題是人民生活水平提高的重要標志。第二節(jié) 國內外研究綜述一、國外研究綜述住房保障政策是社會保障制度的重要組成部分，也是一項重要的國家公共政策。一方面，住房的消費和投資相對于衣、食消費經濟兩級高，占國民經濟的比重大，與其他產業(yè)的管理性強，發(fā)展住房產業(yè)有利于擴大內需，促進消費，增加就業(yè)，對國民經濟發(fā)展起到重要的促進作用。而住房的社會保障功能卻被忽視，住房特別是中低階層居民的住房問題成為當前最大的民生問題。住房問題是工業(yè)化和城市化加速發(fā)展的產物。我國目前主要通過經濟適用住房和廉租住房兩種基本形式來解決城市中低收入家庭住房問題，但由于住房保障制度起步晚，制度本身還存在許多需要完善的地方，住房保障整體效果也并不盡人意。近幾年來，房價增長迅猛，居高不下，買房成為許多人，特別是中低收入家庭的奢望。關鍵詞 中低收入家庭 住房政策 經濟適用住房 廉租住房 46 / 49第一章 緒論第一節(jié) 研究背景及意義一、研究背景住房是人類生存和發(fā)展最基本、最必要的條件，是人類賴以生存的空間載體。其中住房發(fā)展階段對住房政策起到重要的決定因素，不同的住房發(fā)展階段，住房的供求關系狀況有很大的差別，住房保障的需求程度和發(fā)生作用的范圍也會相應產生很大的差別。然而住房保障工作在實施過程中也出現(xiàn)了一些問題：一是盡管保障房是一種政策補貼的商品房屋，低收入者在購買時可以獲得產權，但仍然遇到了因低收入者缺乏足夠的購買能力而出現(xiàn)的銷售困難，因而有很多房屋空置，造成資金的極大浪費；二是有些保障性住房存在嚴重質量問題，房屋粗制濫造，房型設計不合理，規(guī)劃設計標準低，配套條件也較差；三是有些經濟條件較好的人如中高收入者或政府官員通過虛開住房困難戶證明等不正當手段去騙購保障房，然后出租獲利，等等?？h近年來實行的經濟適用住房和廉租住房保障政策對保障中低收入家庭的住房問題起到了積極的作用，但作為經濟強縣，還應該在更高質量的保障居民的住房問題上有新的要求。他用十分確定的語言，把人的衣、食、住稱為人的第一需要，并指出，當?shù)谝恍枰獫M足之后，“己經得到滿足的第一需要本身，滿足需要的活動和己經獲得的為滿足需要用的工具又引起新的需要”。 （美）馬斯洛，1987：《動機與人格》，華夏出版社他認為。反之，收入越少，貨幣收入的邊際效用就越大。住房市場本身也是一個不完全競爭的市場，政府介入住房市場，解決低收入群體的住房困難，是政府的重要責任。具有理論和實際價值的過濾模型出現(xiàn)在20世紀70年代中期及以后。②銀行按揭購房者。成思危(1999)則綜合研究了中國城鎮(zhèn)住房制度改革—目標模式與實施難點，較為詳細地介紹了我國住房改革的歷史進程，并將住房需求結構根據(jù)職工收入進行五個層面的劃分。他將中低收入人群再進行細分，并針對不同的細分對象提供不同層次的住保障產品。我國要從根本上解決住房的貧富分化，關鍵還得在一次分配中解決。定量分析法本文中對中低收入家庭及保障實施情況的相關數(shù)據(jù)進行分析，經比較分析得到如中低收入家庭收入、保障政策成效等較為真實的情況，并通過這些定量分析，透視保障制度的一些問題和缺陷。目前，按照我國統(tǒng)計的口徑，城鎮(zhèn)居民家庭根據(jù)人均可支配收入由低到高排隊，按10%、10%、20%、20%、20%、10%、10%的比例依次分成：最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶、最高收入戶等七組。縣人民政府駐地柯橋。 數(shù)據(jù)來源：《縣年鑒2010》，中國統(tǒng)計出版社二、縣城鎮(zhèn)中低收入家庭數(shù)量測算縣2009年末總戶數(shù)256612戶，戶籍人口為717845人，其中非農業(yè)人口294281人。約占縣平均家庭支出的1/2，也低于社會平均家庭支出。城鎮(zhèn)居民人均消費支出16926元。在確保居住面積的同時，通過改善居住環(huán)境，提高住房質量，優(yōu)化住房功能等方式，全面提高縣城鎮(zhèn)居民住房水平。調查顯示私房、已購公房、承租單位自管公房、承租直管公房、借住房屋、%、%、%、%、%、%，說明縣城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房私有化率還是很高的，達到八成以上。 縣20052009年城鎮(zhèn)居民人口情況第三章 縣城鎮(zhèn)中低收入家庭現(xiàn)行住房保障政策分析第一節(jié) 縣現(xiàn)行住房保障政策的依據(jù)住房是人們的基本生活資料，住房保障是各級政府不可推卸的重要職責。1994年實行的住房公積金制度是政府解決職工家庭住房問題的一項住房保障政策，通過建立和積累住房建設基金，發(fā)揮資金互助性功能，解決廣大中低收入城鎮(zhèn)職工的住房問題。正由于此，在深入調研和廣泛征求意見的基礎上，2008年4月，縣出臺實施《縣經濟適用住房管理實施細則》，該細則根據(jù)《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）和建設部等7部委《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）等文件精神，在原《實施辦法》基礎上，結合有關地方的政策，主要作了以下調整：細化準購家庭類型。明確了已獲得《準購通知書》的申請家庭放棄選房或購房的，自獲得《準購通知書》后兩年內不得重新申購經濟適用住房的規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)實施的經濟適用住房項目利潤按不高于3%核定；縣政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售?，F(xiàn)購買梅園小區(qū)經濟適用住房一套，建筑面積85平方米，自行車庫面積8平方米，該家庭可享受保障建筑面積為6035=25平方米，中心價為2000元/平方米，超過部分面積8525=60平方米按商品價2700元/平方米購買，不考慮經濟適用住房的樓層系數(shù)，該家庭購房款為212000元，自行車庫款為6400元，總購房款為218400元。無異議的再經縣民政局和房管局審核，對符合申購條件的有縣房管局核發(fā)《準購通知書》。2008年，縣對《縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實施辦法》作了調整，修訂出臺《縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實施細則》，該細則對比原來的實施辦法，主要作了八方面的調整：申請保障條件。明確了申請家庭獲得保障資格后如何辦理保障手續(xù)以及未按規(guī)定時間辦理取消保障資格的規(guī)定。貨幣補貼是政府向符合保障條件的家庭發(fā)放租賃住房補貼，由其自行承租住房。實物配租優(yōu)先面向已經登記為保障對象的軍烈屬、孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城鎮(zhèn)居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭?？h房管局就保障對象的住房狀況進行審核，并轉縣民政局就保障對象的收入狀況進行審核。二是拓展經濟適用住房供應對象，經濟適用住房政策實現(xiàn)全覆蓋?？h依托自身的經濟優(yōu)勢，無論是住房保障政策本身還是在政策實施方面，相比其他周邊縣市，都有明顯的先進性和前瞻性，同時還有很強的可操作性，更是遠遠超過浙江省提出的解決城市低收入家庭住房困難問題的要求和目標任務。到2009年底止，共有149戶家庭獲得了廉租住房保障，其中租賃住房補貼94戶，公房租金減免21戶，實物配租24戶，10戶保障對象因個人狀況變得或死亡退出廉租住房保障。住房保障工作是一項政策性、連續(xù)性、動態(tài)性很強的工作，既要負責各類住房保障計劃的制定及實施，又要負責對中低收入家庭的受理、調查、審核、公示、分配、監(jiān)管等工作，還要負責保障性住房的建設工作。由于縣城區(qū)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉變發(fā)展過來的，城鎮(zhèn)居民極大部分也是由農業(yè)人口轉化而來，所有的房產極大部分未經產權登記，房產信息不全致使對保障對象審查工作難道增大，甚至無法查清。從2005年到2009年五年間，縣核準的符合購買經濟適用住房的家庭為518戶，實際購買的家庭為432戶，放棄購買的家庭86戶，也就是說有近17%的家庭放棄購買經濟適用住房，這里當然有各種因素所致，但據(jù)了解，因為經濟原因而放棄購買的占了絕大多數(shù)。1930年代的經濟大蕭條，城市中房屋的建設數(shù)量減少了約90%，近200萬戶居民因無力償還貸款而喪失住房產權住，住房問題成為影響經