【正文】 前政府工作中亟待解決的問題。 《伊斯坦布爾人居宣言》，保障公民的居住權(quán)利，實行“居者有其屋”的目標(biāo)，是國家和政府的重要責(zé)任和義務(wù)。但與此同時，由于過分強(qiáng)調(diào)住房的商品化及市場化，住房的創(chuàng)利功能被過分強(qiáng)化。二、研究意義人在住房方面的生存、消費和投資需求是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步的巨大動力源，解決好住房問題對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增強(qiáng)社會穩(wěn)定具有非常重要的作用。因此，對縣城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房保障政策研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義。馬克思恩格斯全集，1998：人民出版社，第一卷我國社會主義生產(chǎn)的主要目的就是滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需要。他指出生理需要，其中包括了食品、住宅等，是人類最原始最基本的需要，如果不能滿足就會有生命危險。補(bǔ)貼的方法可以采取建立各種社會服務(wù)設(shè)施、養(yǎng)老金、失業(yè)保險、醫(yī)療保險和保障性住宅供給等。過濾理論。“過濾理論”描述了住房生命周期的使用特征，為政府利用住房的過濾作用，解決住房保障問題指出了有效途徑。④租住全套私人住房者。認(rèn)為“租賃住房補(bǔ)貼”類似于西方的“補(bǔ)人頭”，“實物配租”類似于“補(bǔ)磚頭”，而“租金核減”介于兩種辦法之間。對于經(jīng)濟(jì)適用房是否有必要取消或者強(qiáng)制回購這個問題上，以著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾、中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎、北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶、北京師范大學(xué)管理學(xué)院董藩教授、全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會秘書長聶梅生為代表的一派觀點認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房沒有真正幫助低收入群體，反而破壞了市場規(guī)則，造成了另一種分配不公，擴(kuò)大貧富差距，應(yīng)該停止開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)市場。趙路興、浦湛認(rèn)為由于經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)，決定了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)是對市場商品房的補(bǔ)充，供應(yīng)范圍和規(guī)模要以不干擾市場的正常運(yùn)行為原則，因此經(jīng)濟(jì)適用房的保障面應(yīng)控制在20%左右。第四節(jié) 本文主要創(chuàng)新點及不足縣地處長三角地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，財政收入充沛，政府在住房保障方面可以投入較大資金，提供更高的保障標(biāo)準(zhǔn)來著力改善民生。由于各地的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展水平不一樣收入線的劃分也存在很大的差異，但劃分的標(biāo)準(zhǔn)還是比較客觀的。1988年起，連續(xù)三屆名列全國財政收入“十大財政縣”行列。根據(jù)本文對縣中低收入家庭的界定，中低收入家庭戶約為58467戶，其中收入最低家庭戶、收入較低家庭戶和收入中間家庭戶各為19489戶左右，人口約為176568人。顯然，食品支出比重的增加會擠占家庭在其他方面的支出，也包括住房消費支出。比以前幾年都低，表明當(dāng)年的供養(yǎng)負(fù)擔(dān)比以前幾年都大。、縣的城鎮(zhèn)居民人均住房面積基本保持在40平方米上下幅度，變化幅度不是很大。%、36㎡(含)%、3645㎡(含)%，4570㎡(含)%，70㎡%，從這里可以看出，至少有一半以上的中低收入家庭的住房面積超過70㎡，如將家庭面積在45㎡以下作為住房困難標(biāo)準(zhǔn)線的話，約28%的城鎮(zhèn)中低收入為住房困難家庭。1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對象,具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系”列為我國城鎮(zhèn)住房制度改革的一項基本內(nèi)容,這是我國政府首次明確提出建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，也是明確提出的針對中低收入家庭的住房保障政策。但是，目前住房公積金主要針對國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)職工等中等收入以上階層，而一大批集體企業(yè)和個體企業(yè)職工及個體從業(yè)者、失業(yè)者等中低收入職工由于就業(yè)狀況未建立或建立但未繳存住房公積金，排斥在了住房公積金的收益范圍之外，因此本文不將住房公積金制度作為城鎮(zhèn)中低收入住房保障政策加以研究。明確了家庭收入、家庭房產(chǎn)的核定范圍，增加了批地建房（含“撤村建居”住房）及婚前財產(chǎn)的核定辦法。作為現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房政策，主要內(nèi)容包括：管理機(jī)構(gòu)：經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)管理由縣人民政府視情況予以確定相關(guān)部門或單位負(fù)責(zé)，縣房管局負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售交易管理和實施工作。購買面積超過核準(zhǔn)保障面積的部分，其價格由縣物價局會同縣房管局予以核定，按商品價購買。⑵已婚[含離異（或喪偶）帶未成年子女且擁有監(jiān)護(hù)權(quán)]或年齡在35周歲及以上的單身無房戶。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。明確了廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。按規(guī)定增加了對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)、住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)、廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)以及租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，實行動態(tài)管理，每年向社會公布一次。每月最低補(bǔ)貼額度， 3人及以下戶縣城區(qū)街道每戶100元，其他鎮(zhèn)為80元；4人及以上戶縣城區(qū)街道每戶150元，其他鎮(zhèn)為120元。減免租金標(biāo)準(zhǔn)按實物配租方式的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)予以減免。縣20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房保障條件、 縣20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房保障條件、保障標(biāo)準(zhǔn)和保障方式一覽表 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)縣房地產(chǎn)管理局歷年公布資料整理保障方式年份廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件保障標(biāo)準(zhǔn)保障條件家庭人均住房建筑面積(平方米/人)家庭人均月收入（元/人三年內(nèi)開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1100套、建筑面積8萬平方米左右，其中2008年落實350套、繼續(xù)做到“房等人”，使經(jīng)濟(jì)適用住房制度惠及全縣所有低收入住房困難家庭。政策實施第一年，申購經(jīng)濟(jì)適用住房的中低收入家庭共54戶，符合條件49戶，實際銷售經(jīng)濟(jì)適用住房37套，；2006年申請家庭55戶，符合條件48戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房32套，；2007年申請家庭129戶，符合條件124戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房116套，；2008年申請家庭227戶，符合條件181戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房137套，；2009年申請家庭137戶，符合條件116戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房110套。縣20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房、。但目前，縣的住房保障工作只是由縣房管處的一個科室具體負(fù)責(zé)，人員少，任務(wù)重，很難承擔(dān)全縣日益繁重的住房建設(shè)、資金籌集、管理運(yùn)作等住房保障任務(wù)。四、金融等配套支持體系不健全，出現(xiàn)棄購經(jīng)濟(jì)適用住房局面縣現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房政策是符合條件的申購者擇房后，須在規(guī)定時間內(nèi)交齊購房款才能交房。現(xiàn)行的政策文件對經(jīng)濟(jì)適用住房出租只有禁則沒有罰則，對經(jīng)濟(jì)適用住房出租行為查處和處罰卻無相應(yīng)的法律依據(jù)，使得經(jīng)濟(jì)適用住房的查處與依法行政之間存在矛盾。1934年，國會正式通過《國家住房法》（NHA），成立“聯(lián)邦住宅管理局”。1968年頒布了住房和城市發(fā)展法，明確了國家住房發(fā)展的目標(biāo)：向全國人民提供體面的住房。提供給低收入偏上及中等收入的家庭居住，所付租金一般要超過家庭總收入的三分之一，但建筑材料和設(shè)計都比廉租房的標(biāo)準(zhǔn)高。建立政策性金融機(jī)構(gòu)1931年美國建立了聯(lián)邦住宅借貸銀行系統(tǒng)，1933年在這個銀行系統(tǒng)下建立了住宅借貸公司，1938年美國國會通過建立聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會，1968年和1970年分別建立了政府全國抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住宅借貸抵押公司。第二節(jié) 新加坡“居有其屋”政策一、新加坡住房政策的演變新加坡1959年實行自治時，住房問題和失業(yè)問題同時成為嚴(yán)重的社會問題。1964年，新加坡政府開始執(zhí)行“居者有其屋”政策（Home Ownership Scheme），從出租組屋為主向出售組屋過渡，這種住房自有方案讓低收入家庭可以用低于市場水平的價格，分期付款，購買公租房。住房建設(shè)啟動資金來源于政府20年長期貸款和政府補(bǔ)貼。建立完善的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)和退出機(jī)制 制定詳細(xì)租住或購買組屋申請資格標(biāo)準(zhǔn)。 保障性住房采用政府限價的方式 實行低租金和低房價的政策。香港公共住房政策發(fā)展大體經(jīng)歷了三個階段。1973年，香港提出“十年建房計劃”，目標(biāo)是讓所有家庭擁有獨立的而且水、電、廚、衛(wèi)齊全的房屋。上世紀(jì)90年代，一些中高收入家庭由于收入超過公屋或居屋申請條件，但又無力在價格快速上漲的私人住房市場購買自有住房。1978年起，香港推出“居者有其屋”計劃和“私人機(jī)構(gòu)參建居屋”計劃，這兩個計劃是由政府興建或特批土地給房地產(chǎn)商興建住房，然后以優(yōu)惠價格出售，使那些收入超過入住廉租屋標(biāo)準(zhǔn)，但又負(fù)擔(dān)不起私人樓宇昂貴租金的人也能夠買到自己的房子。1953年圣誕日，九龍石峽尾發(fā)生大火，使5萬多居民無家可歸，為緊急安置災(zāi)民，香港當(dāng)局成立徙置事務(wù)署，實施徙置區(qū)計劃，興建徙置屋，由此開始了公共房屋的建設(shè)。為了照顧低收入家庭購買組屋，政府提供補(bǔ)貼。按照標(biāo)準(zhǔn)購買住房，才可享受優(yōu)惠。整個住房建設(shè)的投資活動過程即項目立項、建筑工程承包、產(chǎn)業(yè)出售或管理，無論是私人投資住房建設(shè)，還是政府投資建房，都必須通過招標(biāo)形式確定建筑承包商。1974年新加坡政府組建國營房屋與城市開發(fā)公司，專門建設(shè)五居室套房，這種住房比房屋開發(fā)局開發(fā)的住房售價貴，但比市場價低，凡家庭月收入在4000新元以下者均可購買，這使廣大中等收入家庭有可能購買國家提供的公共住房。針對住房危機(jī)，新加坡政府把住房建設(shè)放在優(yōu)先位置上，制訂了《住房發(fā)展法》（Housing and Development Act），并于1960年2月，設(shè)立了建屋發(fā)展局（Housing amp。通過這個系統(tǒng)，給住宅開發(fā)企業(yè)通過低息貸款和貸款擔(dān)保以支持其多建社會住宅并調(diào)控房價，又給中等收入者以長期抵押貸款和貸款擔(dān)保，從而較好的解決中等收入者的購房問題。津貼房屋?！尔溈夏蠄蟾妗丰槍@種情況提出，在要由房客或家庭自己承擔(dān)，要降低公屋標(biāo)準(zhǔn)，重組抵押系統(tǒng)，結(jié)束房租管制。采取公共住房政策的目的：一是通過建住宅，開辟就業(yè)門路；二是為低收入者提供住房，辦法是由政府投資，各地統(tǒng)一建房后出租給低收入者，低收入者交納低房租。第四章 境外國家和地區(qū)的住房保障政策及啟示住房問題關(guān)系到千家萬戶，各個國家和地區(qū)政府都將解決住房問題作為維護(hù)社會穩(wěn)定、帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大事。由于經(jīng)濟(jì)適用住房是不完全產(chǎn)權(quán)房，銀行要求借款人必須提供第三方擔(dān)保，否則不予貸款。據(jù)對2008年縣柯橋城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房統(tǒng)計，我們可以看出，由于這些保障性住房是從拆遷安置房余房中回購的，房源比較分散，這給管理帶來諸多不變；套型面積分布也不盡合理，缺少50 平方米以下和6070 平方米比較適宜的保障房套型，80 平方米以上的套型達(dá)135套，占總數(shù)的近一半，90平方米以上的套型中實際均為100平方米以上，最大的有130多平方米。一、政府責(zé)任行為不到位，住房保障程度滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平政府沒有清晰的認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整深化和城市化進(jìn)程加快以及收入差距擴(kuò)大等帶來的多樣化、多層次的住房需求，缺乏明確的住房保障規(guī)劃和目標(biāo)，缺乏獨立的、專門的住房保障管理機(jī)構(gòu)，政府提供住房保障責(zé)任的職能和作用還有待進(jìn)一步的提升。從歷年申請和購買的戶數(shù)看，隨著經(jīng)濟(jì)適用住房政策的不斷深入和完善，近三年申購戶數(shù)比政策剛開始實行的前兩年有明顯增加，申購范圍也從城區(qū)街道居民擴(kuò)大到全縣各鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民，政策惠及全縣居民，并一直做到“房等人”。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實行行政劃撥，在土地供應(yīng)計劃中予以優(yōu)先安排。月)家庭人均住房建筑面積（平方米/人）家庭人均月收入（元/人經(jīng)審核，家庭收入、家庭住房狀況等符合規(guī)定條件的，進(jìn)行為期15日的公示，經(jīng)公示無異議或者異議不成立的，作為廉租住房保障對象予以登記。租賃住房補(bǔ)貼每半年發(fā)放一次。廉租住房保障主要通過發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼、提供實物住房等方式向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭提供住房保障。明確了貨幣補(bǔ)貼、實物配租、租金減免等三種保障方式的保障標(biāo)準(zhǔn)。售后管理：個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。⑷家庭人均年收入低于縣統(tǒng)計局每年向社會公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。 縣20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格表 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)縣房地產(chǎn)管理局歷年公布資料整理單位：元/平方米年份銷售區(qū)域銷售中心價商品價閣樓價自行車庫2005興越小區(qū)16402400六樓1350/五樓15006802006綢緞小區(qū)17202400六樓13506802007綢緞小區(qū)17202400六樓13506802008綢緞小區(qū)180025001400800梅福小區(qū)180025001400800梅巷小區(qū)1800250014008002009平水高山移民小區(qū)176422001400400（8m2以內(nèi)）800（8m2以外）梅園小區(qū)200027001400800綢緞小區(qū)200027001400800經(jīng)濟(jì)適用住房的價格計算公式：經(jīng)濟(jì)適用住房的購買價格=（申請家庭保障面積標(biāo)準(zhǔn)－已有住房建筑面積）經(jīng)濟(jì)適用住房價格＋（已有住房建筑面積＋實際購買的經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積－申請家庭保障面積標(biāo)準(zhǔn)）經(jīng)濟(jì)適用住房商品價。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，堅持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案。將原來由向房管部門申請、受理、房管部門審查、公示、核準(zhǔn)、選房、購房的申請審批程序，調(diào)整為向社區(qū)申請、街道（鎮(zhèn)）公示確認(rèn)、縣房管局受理、核準(zhǔn)、公告、選房、購房的多級審核公示程序。一、經(jīng)濟(jì)適用住房政策及實施情況縣經(jīng)濟(jì)適用住房制度也經(jīng)過了幾個階段，早在2005年，為保障城鎮(zhèn)低收入家庭的基本住房需求，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理行為，加快推進(jìn)住房體系建設(shè)進(jìn)程，縣就根據(jù)中央和浙江省有關(guān)文件規(guī)定，頒布實施了《縣經(jīng)濟(jì)適用住房管理實施辦法》（縣政府令第22號）（以下簡稱《實施辦法》），這是縣實行的首個經(jīng)濟(jì)適用住房制度，同時也標(biāo)志縣經(jīng)濟(jì)適用住房政策的正式實施。至此，向最低收入家庭提供租賃廉租住房，中低收入家庭提供購買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他高收入家庭提供商品住房的三層次供應(yīng)體系的住房保障制度框架初步形成。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，磚混374戶，%，磚木125戶，%。 縣20052009年城鎮(zhèn)居民人均住房面積二、縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房狀況據(jù)縣年鑒的數(shù)據(jù)分析，2009年縣城鎮(zhèn)居民人口294281人，縣城鎮(zhèn)居民家庭約為97445戶，中低收入家庭戶數(shù)約為58467戶。 20052009年縣城鎮(zhèn)居民家庭人口構(gòu)成 數(shù)據(jù)來源：《縣年鑒20062010》，中國統(tǒng)計出版社，經(jīng)加工整理指標(biāo)單位2