【正文】 前政府工作中亟待解決的問(wèn)題。 《伊斯坦布爾人居宣言》，保障公民的居住權(quán)利，實(shí)行“居者有其屋”的目標(biāo)，是國(guó)家和政府的重要責(zé)任和義務(wù)。但與此同時(shí)，由于過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房的商品化及市場(chǎng)化，住房的創(chuàng)利功能被過(guò)分強(qiáng)化。二、研究意義人在住房方面的生存、消費(fèi)和投資需求是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的巨大動(dòng)力源，解決好住房問(wèn)題對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定具有非常重要的作用。因此，對(duì)縣城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房保障政策研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。馬克思恩格斯全集，1998：人民出版社，第一卷我國(guó)社會(huì)主義生產(chǎn)的主要目的就是滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需要。他指出生理需要，其中包括了食品、住宅等，是人類最原始最基本的需要，如果不能滿足就會(huì)有生命危險(xiǎn)。補(bǔ)貼的方法可以采取建立各種社會(huì)服務(wù)設(shè)施、養(yǎng)老金、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和保障性住宅供給等。過(guò)濾理論?！斑^(guò)濾理論”描述了住房生命周期的使用特征，為政府利用住房的過(guò)濾作用，解決住房保障問(wèn)題指出了有效途徑。④租住全套私人住房者。認(rèn)為“租賃住房補(bǔ)貼”類似于西方的“補(bǔ)人頭”，“實(shí)物配租”類似于“補(bǔ)磚頭”，而“租金核減”介于兩種辦法之間。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房是否有必要取消或者強(qiáng)制回購(gòu)這個(gè)問(wèn)題上，以著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎、北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶、北京師范大學(xué)管理學(xué)院董藩教授、全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)聶梅生為代表的一派觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房沒有真正幫助低收入群體，反而破壞了市場(chǎng)規(guī)則，造成了另一種分配不公，擴(kuò)大貧富差距，應(yīng)該停止開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。趙路興、浦湛認(rèn)為由于經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)，決定了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)是對(duì)市場(chǎng)商品房的補(bǔ)充，供應(yīng)范圍和規(guī)模要以不干擾市場(chǎng)的正常運(yùn)行為原則，因此經(jīng)濟(jì)適用房的保障面應(yīng)控制在20%左右。第四節(jié) 本文主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)及不足縣地處長(zhǎng)三角地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，財(cái)政收入充沛，政府在住房保障方面可以投入較大資金，提供更高的保障標(biāo)準(zhǔn)來(lái)著力改善民生。由于各地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平不一樣收入線的劃分也存在很大的差異，但劃分的標(biāo)準(zhǔn)還是比較客觀的。1988年起，連續(xù)三屆名列全國(guó)財(cái)政收入“十大財(cái)政縣”行列。根據(jù)本文對(duì)縣中低收入家庭的界定，中低收入家庭戶約為58467戶，其中收入最低家庭戶、收入較低家庭戶和收入中間家庭戶各為19489戶左右，人口約為176568人。顯然，食品支出比重的增加會(huì)擠占家庭在其他方面的支出，也包括住房消費(fèi)支出。比以前幾年都低，表明當(dāng)年的供養(yǎng)負(fù)擔(dān)比以前幾年都大。、縣的城鎮(zhèn)居民人均住房面積基本保持在40平方米上下幅度，變化幅度不是很大。%、36㎡(含)%、3645㎡(含)%，4570㎡(含)%，70㎡%，從這里可以看出，至少有一半以上的中低收入家庭的住房面積超過(guò)70㎡，如將家庭面積在45㎡以下作為住房困難標(biāo)準(zhǔn)線的話，約28%的城鎮(zhèn)中低收入為住房困難家庭。1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對(duì)象,具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系”列為我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)基本內(nèi)容,這是我國(guó)政府首次明確提出建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，也是明確提出的針對(duì)中低收入家庭的住房保障政策。但是，目前住房公積金主要針對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)職工等中等收入以上階層，而一大批集體企業(yè)和個(gè)體企業(yè)職工及個(gè)體從業(yè)者、失業(yè)者等中低收入職工由于就業(yè)狀況未建立或建立但未繳存住房公積金，排斥在了住房公積金的收益范圍之外，因此本文不將住房公積金制度作為城鎮(zhèn)中低收入住房保障政策加以研究。明確了家庭收入、家庭房產(chǎn)的核定范圍，增加了批地建房（含“撤村建居”住房）及婚前財(cái)產(chǎn)的核定辦法。作為現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房政策，主要內(nèi)容包括：管理機(jī)構(gòu)：經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)管理由縣人民政府視情況予以確定相關(guān)部門或單位負(fù)責(zé)，縣房管局負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售交易管理和實(shí)施工作。購(gòu)買面積超過(guò)核準(zhǔn)保障面積的部分，其價(jià)格由縣物價(jià)局會(huì)同縣房管局予以核定，按商品價(jià)購(gòu)買。⑵已婚[含離異（或喪偶）帶未成年子女且擁有監(jiān)護(hù)權(quán)]或年齡在35周歲及以上的單身無(wú)房戶。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。明確了廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。按規(guī)定增加了對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)、住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)、廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)以及租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年向社會(huì)公布一次。每月最低補(bǔ)貼額度， 3人及以下戶縣城區(qū)街道每戶100元，其他鎮(zhèn)為80元；4人及以上戶縣城區(qū)街道每戶150元，其他鎮(zhèn)為120元。減免租金標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)物配租方式的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)予以減免?？h20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房保障條件、 縣20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房保障條件、保障標(biāo)準(zhǔn)和保障方式一覽表 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)縣房地產(chǎn)管理局歷年公布資料整理保障方式年份廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件保障標(biāo)準(zhǔn)保障條件家庭人均住房建筑面積(平方米/人)家庭人均月收入（元/人三年內(nèi)開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1100套、建筑面積8萬(wàn)平方米左右，其中2008年落實(shí)350套、繼續(xù)做到“房等人”，使經(jīng)濟(jì)適用住房制度惠及全縣所有低收入住房困難家庭。政策實(shí)施第一年，申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的中低收入家庭共54戶，符合條件49戶，實(shí)際銷售經(jīng)濟(jì)適用住房37套，；2006年申請(qǐng)家庭55戶，符合條件48戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房32套，；2007年申請(qǐng)家庭129戶，符合條件124戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房116套，；2008年申請(qǐng)家庭227戶，符合條件181戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房137套，；2009年申請(qǐng)家庭137戶，符合條件116戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房110套?？h20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房、。但目前，縣的住房保障工作只是由縣房管處的一個(gè)科室具體負(fù)責(zé)，人員少，任務(wù)重，很難承擔(dān)全縣日益繁重的住房建設(shè)、資金籌集、管理運(yùn)作等住房保障任務(wù)。四、金融等配套支持體系不健全，出現(xiàn)棄購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房局面縣現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房政策是符合條件的申購(gòu)者擇房后，須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交齊購(gòu)房款才能交房?，F(xiàn)行的政策文件對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房出租只有禁則沒有罰則，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房出租行為查處和處罰卻無(wú)相應(yīng)的法律依據(jù)，使得經(jīng)濟(jì)適用住房的查處與依法行政之間存在矛盾。1934年，國(guó)會(huì)正式通過(guò)《國(guó)家住房法》（NHA），成立“聯(lián)邦住宅管理局”。1968年頒布了住房和城市發(fā)展法，明確了國(guó)家住房發(fā)展的目標(biāo)：向全國(guó)人民提供體面的住房。提供給低收入偏上及中等收入的家庭居住，所付租金一般要超過(guò)家庭總收入的三分之一，但建筑材料和設(shè)計(jì)都比廉租房的標(biāo)準(zhǔn)高。建立政策性金融機(jī)構(gòu)1931年美國(guó)建立了聯(lián)邦住宅借貸銀行系統(tǒng)，1933年在這個(gè)銀行系統(tǒng)下建立了住宅借貸公司，1938年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)建立聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)，1968年和1970年分別建立了政府全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅借貸抵押公司。第二節(jié) 新加坡“居有其屋”政策一、新加坡住房政策的演變新加坡1959年實(shí)行自治時(shí)，住房問(wèn)題和失業(yè)問(wèn)題同時(shí)成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。1964年，新加坡政府開始執(zhí)行“居者有其屋”政策（Home Ownership Scheme），從出租組屋為主向出售組屋過(guò)渡，這種住房自有方案讓低收入家庭可以用低于市場(chǎng)水平的價(jià)格，分期付款，購(gòu)買公租房。住房建設(shè)啟動(dòng)資金來(lái)源于政府20年長(zhǎng)期貸款和政府補(bǔ)貼。建立完善的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)和退出機(jī)制 制定詳細(xì)租住或購(gòu)買組屋申請(qǐng)資格標(biāo)準(zhǔn)。 保障性住房采用政府限價(jià)的方式 實(shí)行低租金和低房?jī)r(jià)的政策。香港公共住房政策發(fā)展大體經(jīng)歷了三個(gè)階段。1973年，香港提出“十年建房計(jì)劃”，目標(biāo)是讓所有家庭擁有獨(dú)立的而且水、電、廚、衛(wèi)齊全的房屋。上世紀(jì)90年代，一些中高收入家庭由于收入超過(guò)公屋或居屋申請(qǐng)條件，但又無(wú)力在價(jià)格快速上漲的私人住房市場(chǎng)購(gòu)買自有住房。1978年起，香港推出“居者有其屋”計(jì)劃和“私人機(jī)構(gòu)參建居屋”計(jì)劃，這兩個(gè)計(jì)劃是由政府興建或特批土地給房地產(chǎn)商興建住房，然后以優(yōu)惠價(jià)格出售，使那些收入超過(guò)入住廉租屋標(biāo)準(zhǔn)，但又負(fù)擔(dān)不起私人樓宇昂貴租金的人也能夠買到自己的房子。1953年圣誕日，九龍石峽尾發(fā)生大火，使5萬(wàn)多居民無(wú)家可歸，為緊急安置災(zāi)民，香港當(dāng)局成立徙置事務(wù)署，實(shí)施徙置區(qū)計(jì)劃，興建徙置屋，由此開始了公共房屋的建設(shè)。為了照顧低收入家庭購(gòu)買組屋，政府提供補(bǔ)貼。按照標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買住房，才可享受優(yōu)惠。整個(gè)住房建設(shè)的投資活動(dòng)過(guò)程即項(xiàng)目立項(xiàng)、建筑工程承包、產(chǎn)業(yè)出售或管理，無(wú)論是私人投資住房建設(shè)，還是政府投資建房，都必須通過(guò)招標(biāo)形式確定建筑承包商。1974年新加坡政府組建國(guó)營(yíng)房屋與城市開發(fā)公司，專門建設(shè)五居室套房，這種住房比房屋開發(fā)局開發(fā)的住房售價(jià)貴，但比市場(chǎng)價(jià)低，凡家庭月收入在4000新元以下者均可購(gòu)買，這使廣大中等收入家庭有可能購(gòu)買國(guó)家提供的公共住房。針對(duì)住房危機(jī)，新加坡政府把住房建設(shè)放在優(yōu)先位置上，制訂了《住房發(fā)展法》（Housing and Development Act），并于1960年2月，設(shè)立了建屋發(fā)展局（Housing amp。通過(guò)這個(gè)系統(tǒng)，給住宅開發(fā)企業(yè)通過(guò)低息貸款和貸款擔(dān)保以支持其多建社會(huì)住宅并調(diào)控房?jī)r(jià)，又給中等收入者以長(zhǎng)期抵押貸款和貸款擔(dān)保，從而較好的解決中等收入者的購(gòu)房問(wèn)題。津貼房屋?！尔溈夏蠄?bào)告》針對(duì)這種情況提出，在要由房客或家庭自己承擔(dān)，要降低公屋標(biāo)準(zhǔn)，重組抵押系統(tǒng)，結(jié)束房租管制。采取公共住房政策的目的：一是通過(guò)建住宅，開辟就業(yè)門路；二是為低收入者提供住房，辦法是由政府投資，各地統(tǒng)一建房后出租給低收入者，低收入者交納低房租。第四章 境外國(guó)家和地區(qū)的住房保障政策及啟示住房問(wèn)題關(guān)系到千家萬(wàn)戶，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)政府都將解決住房問(wèn)題作為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大事。由于經(jīng)濟(jì)適用住房是不完全產(chǎn)權(quán)房，銀行要求借款人必須提供第三方擔(dān)保，否則不予貸款。據(jù)對(duì)2008年縣柯橋城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房統(tǒng)計(jì)，我們可以看出，由于這些保障性住房是從拆遷安置房余房中回購(gòu)的，房源比較分散，這給管理帶來(lái)諸多不變；套型面積分布也不盡合理，缺少50 平方米以下和6070 平方米比較適宜的保障房套型，80 平方米以上的套型達(dá)135套，占總數(shù)的近一半，90平方米以上的套型中實(shí)際均為100平方米以上，最大的有130多平方米。一、政府責(zé)任行為不到位，住房保障程度滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平政府沒有清晰的認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整深化和城市化進(jìn)程加快以及收入差距擴(kuò)大等帶來(lái)的多樣化、多層次的住房需求，缺乏明確的住房保障規(guī)劃和目標(biāo)，缺乏獨(dú)立的、專門的住房保障管理機(jī)構(gòu)，政府提供住房保障責(zé)任的職能和作用還有待進(jìn)一步的提升。從歷年申請(qǐng)和購(gòu)買的戶數(shù)看，隨著經(jīng)濟(jì)適用住房政策的不斷深入和完善，近三年申購(gòu)戶數(shù)比政策剛開始實(shí)行的前兩年有明顯增加，申購(gòu)范圍也從城區(qū)街道居民擴(kuò)大到全縣各鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民，政策惠及全縣居民，并一直做到“房等人”。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排。月)家庭人均住房建筑面積（平方米/人）家庭人均月收入（元/人經(jīng)審核，家庭收入、家庭住房狀況等符合規(guī)定條件的，進(jìn)行為期15日的公示，經(jīng)公示無(wú)異議或者異議不成立的，作為廉租住房保障對(duì)象予以登記。租賃住房補(bǔ)貼每半年發(fā)放一次。廉租住房保障主要通過(guò)發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼、提供實(shí)物住房等方式向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭提供住房保障。明確了貨幣補(bǔ)貼、實(shí)物配租、租金減免等三種保障方式的保障標(biāo)準(zhǔn)。售后管理：個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。⑷家庭人均年收入低于縣統(tǒng)計(jì)局每年向社會(huì)公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。 縣20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格表 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)縣房地產(chǎn)管理局歷年公布資料整理單位：元/平方米年份銷售區(qū)域銷售中心價(jià)商品價(jià)閣樓價(jià)自行車庫(kù)2005興越小區(qū)16402400六樓1350/五樓15006802006綢緞小區(qū)17202400六樓13506802007綢緞小區(qū)17202400六樓13506802008綢緞小區(qū)180025001400800梅福小區(qū)180025001400800梅巷小區(qū)1800250014008002009平水高山移民小區(qū)176422001400400（8m2以內(nèi)）800（8m2以外）梅園小區(qū)200027001400800綢緞小區(qū)200027001400800經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格計(jì)算公式：經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買價(jià)格=（申請(qǐng)家庭保障面積標(biāo)準(zhǔn)－已有住房建筑面積）經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格＋（已有住房建筑面積＋實(shí)際購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積－申請(qǐng)家庭保障面積標(biāo)準(zhǔn)）經(jīng)濟(jì)適用住房商品價(jià)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。將原來(lái)由向房管部門申請(qǐng)、受理、房管部門審查、公示、核準(zhǔn)、選房、購(gòu)房的申請(qǐng)審批程序，調(diào)整為向社區(qū)申請(qǐng)、街道（鎮(zhèn)）公示確認(rèn)、縣房管局受理、核準(zhǔn)、公告、選房、購(gòu)房的多級(jí)審核公示程序。一、經(jīng)濟(jì)適用住房政策及實(shí)施情況縣經(jīng)濟(jì)適用住房制度也經(jīng)過(guò)了幾個(gè)階段，早在2005年，為保障城鎮(zhèn)低收入家庭的基本住房需求，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理行為，加快推進(jìn)住房體系建設(shè)進(jìn)程，縣就根據(jù)中央和浙江省有關(guān)文件規(guī)定，頒布實(shí)施了《縣經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施辦法》（縣政府令第22號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》），這是縣實(shí)行的首個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房制度，同時(shí)也標(biāo)志縣經(jīng)濟(jì)適用住房政策的正式實(shí)施。至此，向最低收入家庭提供租賃廉租住房，中低收入家庭提供購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他高收入家庭提供商品住房的三層次供應(yīng)體系的住房保障制度框架初步形成。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，磚混374戶，%，磚木125戶，%。 縣20052009年城鎮(zhèn)居民人均住房面積二、縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房狀況據(jù)縣年鑒的數(shù)據(jù)分析，2009年縣城鎮(zhèn)居民人口294281人，縣城鎮(zhèn)居民家庭約為97445戶，中低收入家庭戶數(shù)約為58467戶。 20052009年縣城鎮(zhèn)居民家庭人口構(gòu)成 數(shù)據(jù)來(lái)源：《縣年鑒20062010》，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，經(jīng)加工整理指標(biāo)單位2