【正文】 上世紀(jì)90年代，一些中高收入家庭由于收入超過(guò)公屋或居屋申請(qǐng)條件，但又無(wú)力在價(jià)格快速上漲的私人住房市場(chǎng)購(gòu)買自有住房。1988年，香港推出“長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋發(fā)展計(jì)劃”，旨在加強(qiáng)私人機(jī)構(gòu)在供應(yīng)房屋方面的作用，政府的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向提供優(yōu)惠貸款來(lái)資助購(gòu)房市民。第三階段是從1984年至今，實(shí)施私人參建居屋和長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋發(fā)展階段。1978年起，香港推出“居者有其屋”計(jì)劃和“私人機(jī)構(gòu)參建居屋”計(jì)劃，這兩個(gè)計(jì)劃是由政府興建或特批土地給房地產(chǎn)商興建住房，然后以優(yōu)惠價(jià)格出售，使那些收入超過(guò)入住廉租屋標(biāo)準(zhǔn)，但又負(fù)擔(dān)不起私人樓宇昂貴租金的人也能夠買到自己的房子。1973年，香港提出“十年建房計(jì)劃”，目標(biāo)是讓所有家庭擁有獨(dú)立的而且水、電、廚、衛(wèi)齊全的房屋。第二階段是1973年～1983年，為發(fā)展和改善階段，政府實(shí)施“十年建房計(jì)劃”和“居者有其屋”計(jì)劃。1964年，政府推出“臨時(shí)房屋區(qū)計(jì)劃”，以安置不符合入住公屋資格、又沒(méi)有能力租住私人樓宇的居民。1953年圣誕日，九龍石峽尾發(fā)生大火，使5萬(wàn)多居民無(wú)家可歸，為緊急安置災(zāi)民，香港當(dāng)局成立徙置事務(wù)署，實(shí)施徙置區(qū)計(jì)劃，興建徙置屋，由此開(kāi)始了公共房屋的建設(shè)。香港公共住房政策發(fā)展大體經(jīng)歷了三個(gè)階段。第三節(jié) 香港的公共住房政策一、香港公共住房政策的演變我國(guó)香港特區(qū)地多人少，是世界上人口最稠密的地區(qū)之一，同時(shí)也是一個(gè)自由競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)，政府基本上不會(huì)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取積極不干預(yù)政策。為符合條件的組屋買主提供高達(dá)兩次的優(yōu)惠貸款，長(zhǎng)達(dá)25年的攤還期。為了照顧低收入家庭購(gòu)買組屋，政府提供補(bǔ)貼。 保障性住房采用政府限價(jià)的方式 實(shí)行低租金和低房?jī)r(jià)的政策。為限制炒房，新加坡對(duì)于組屋的家庭套數(shù)、轉(zhuǎn)讓的時(shí)限都做了嚴(yán)格規(guī)定。同時(shí)，采取分級(jí)優(yōu)惠辦法，購(gòu)買住房面積越小，享受優(yōu)惠越多。按照標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買住房，才可享受優(yōu)惠。建立完善的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)和退出機(jī)制 制定詳細(xì)租住或購(gòu)買組屋申請(qǐng)資格標(biāo)準(zhǔn)。政府將一部分公積金用于組屋建設(shè)，或購(gòu)買政府為住房建設(shè)貸款和補(bǔ)貼而發(fā)行的債券，間接支持組屋建設(shè)。 建立以公積金儲(chǔ)蓄為核心的住房金融體系 完善的公積金制度是新加坡解決居民住房問(wèn)題的重要保障，為新加坡組屋的建設(shè)和“居者有其屋”計(jì)劃提供了強(qiáng)大的金融支持。整個(gè)住房建設(shè)的投資活動(dòng)過(guò)程即項(xiàng)目立項(xiàng)、建筑工程承包、產(chǎn)業(yè)出售或管理，無(wú)論是私人投資住房建設(shè)，還是政府投資建房，都必須通過(guò)招標(biāo)形式確定建筑承包商。住房建設(shè)啟動(dòng)資金來(lái)源于政府20年長(zhǎng)期貸款和政府補(bǔ)貼。新加坡的居者有其屋政策一直沿用至今，已建造了90萬(wàn)套公共住房，93%的新加坡人生活其中，%，人均居住面積從1959年的6平米升至2010年的30平米，新加坡人的居住狀況得到實(shí)質(zhì)改善。隨著住房供應(yīng)方面經(jīng)驗(yàn)的日趨完善，新加坡開(kāi)始將更多的重點(diǎn)放在為居民提供高質(zhì)量的生活環(huán)境上。1974年新加坡政府組建國(guó)營(yíng)房屋與城市開(kāi)發(fā)公司，專門(mén)建設(shè)五居室套房，這種住房比房屋開(kāi)發(fā)局開(kāi)發(fā)的住房售價(jià)貴，但比市場(chǎng)價(jià)低，凡家庭月收入在4000新元以下者均可購(gòu)買，這使廣大中等收入家庭有可能購(gòu)買國(guó)家提供的公共住房。1964年，新加坡政府開(kāi)始執(zhí)行“居者有其屋”政策（Home Ownership Scheme），從出租組屋為主向出售組屋過(guò)渡，這種住房自有方案讓低收入家庭可以用低于市場(chǎng)水平的價(jià)格，分期付款，購(gòu)買公租房。第二個(gè)五年計(jì)劃（19661970年），環(huán)繞新加坡市區(qū)的貧民窟在這個(gè)時(shí)期基本消失。在第一個(gè)五年建屋計(jì)劃（19611965年）完成時(shí)，55000套公租房拔地而起，比殖民政府改良信托局建造的房屋多兩倍，二十五萬(wàn)人的住房問(wèn)題得到解決，租金不超過(guò)住戶月收入的20%。針對(duì)住房危機(jī)，新加坡政府把住房建設(shè)放在優(yōu)先位置上，制訂了《住房發(fā)展法》（Housing and Development Act），并于1960年2月，設(shè)立了建屋發(fā)展局（Housing amp。第二節(jié) 新加坡“居有其屋”政策一、新加坡住房政策的演變新加坡1959年實(shí)行自治時(shí)，住房問(wèn)題和失業(yè)問(wèn)題同時(shí)成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。利用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)整住房政策隨著居民收入水平的提高，支付能力的增強(qiáng)，美國(guó)政府對(duì)住宅政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，一是政府逐漸減少公共住房的建設(shè)，到1980年代基本停止；二是為社會(huì)住宅建設(shè)提供的低息貸款逐年減少；三是對(duì)中等收入家庭購(gòu)房一般不再提供低息貸款主要通過(guò)商業(yè)貸款；四是改變對(duì)低收入者只租不售的辦法，鼓勵(lì)其中一部分收入較高的居民買房，并給予一定比例的低息貸款。同時(shí)，政府還為購(gòu)房者提供擔(dān)保，如果購(gòu)房者無(wú)力償還銀行貸款，政府可安排其住廉租房，并將原來(lái)的住房出售歸還貸款，以避免銀行出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)這個(gè)系統(tǒng)，給住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)低息貸款和貸款擔(dān)保以支持其多建社會(huì)住宅并調(diào)控房?jī)r(jià)，又給中等收入者以長(zhǎng)期抵押貸款和貸款擔(dān)保，從而較好的解決中等收入者的購(gòu)房問(wèn)題。建立政策性金融機(jī)構(gòu)1931年美國(guó)建立了聯(lián)邦住宅借貸銀行系統(tǒng)，1933年在這個(gè)銀行系統(tǒng)下建立了住宅借貸公司，1938年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)建立聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)，1968年和1970年分別建立了政府全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅借貸抵押公司。政府大力鼓勵(lì)私人業(yè)主將符合出租標(biāo)準(zhǔn)的房屋，出租給低收入津貼。政府根據(jù)當(dāng)?shù)仄骄诵萁鹚胶蜕钏疁?zhǔn)，定期調(diào)整供房數(shù)量和津貼標(biāo)準(zhǔn)。津貼房屋。提供給低收入偏上及中等收入的家庭居住，所付租金一般要超過(guò)家庭總收入的三分之一，但建筑材料和設(shè)計(jì)都比廉租房的標(biāo)準(zhǔn)高。由政府房屋署撥款建設(shè)和管理，專門(mén)出租給低收入家庭，租金標(biāo)準(zhǔn)取決于家庭總收入，一般為家庭總收入的三分之一。為加快解決低收入家庭的住房問(wèn)題，1987年，美國(guó)政府在稅制改革中，提出“低收入階層住房稅金信用計(jì)劃”，為針對(duì)低收入階層提供住房的項(xiàng)目業(yè)主予以稅收減免優(yōu)惠?！尔溈夏蠄?bào)告》針對(duì)這種情況提出，在要由房客或家庭自己承擔(dān)，要降低公屋標(biāo)準(zhǔn)，重組抵押系統(tǒng)，結(jié)束房租管制。1968年頒布了住房和城市發(fā)展法，明確了國(guó)家住房發(fā)展的目標(biāo)：向全國(guó)人民提供體面的住房。1965年，約翰遜政府通過(guò)了第一個(gè)“房租補(bǔ)助”計(jì)劃立法，這一立法為建造聯(lián)邦支持的低房租住房提供了補(bǔ)充手段。在基本解決住房數(shù)量不足之后，增加住房面積與房間數(shù)成為美國(guó)第二階段的住房政策目標(biāo)，其基本要求是居民居住達(dá)到“一人一室”。采取公共住房政策的目的：一是通過(guò)建住宅，開(kāi)辟就業(yè)門(mén)路；二是為低收入者提供住房，辦法是由政府投資，各地統(tǒng)一建房后出租給低收入者，低收入者交納低房租。1934年，國(guó)會(huì)正式通過(guò)《國(guó)家住房法》（NHA），成立“聯(lián)邦住宅管理局”。1930年代的經(jīng)濟(jì)大蕭條，城市中房屋的建設(shè)數(shù)量減少了約90%，近200萬(wàn)戶居民因無(wú)力償還貸款而喪失住房產(chǎn)權(quán)住，住房問(wèn)題成為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要因素之一，政府不得不通過(guò)對(duì)住房產(chǎn)業(yè)的干預(yù)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過(guò)對(duì)比分析它們的成功經(jīng)驗(yàn)，并加以深入研究，有助于對(duì)我們的住房政策產(chǎn)生啟示，科學(xué)有效的解決住房政策存在的問(wèn)題，從而構(gòu)建合理完善的住房政策。第四章 境外國(guó)家和地區(qū)的住房保障政策及啟示住房問(wèn)題關(guān)系到千家萬(wàn)戶，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)政府都將解決住房問(wèn)題作為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大事?，F(xiàn)行的政策文件對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房出租只有禁則沒(méi)有罰則，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房出租行為查處和處罰卻無(wú)相應(yīng)的法律依據(jù)，使得經(jīng)濟(jì)適用住房的查處與依法行政之間存在矛盾。從2005年到2009年五年間，縣核準(zhǔn)的符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭為518戶，實(shí)際購(gòu)買的家庭為432戶，放棄購(gòu)買的家庭86戶，也就是說(shuō)有近17%的家庭放棄購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，這里當(dāng)然有各種因素所致，但據(jù)了解，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因而放棄購(gòu)買的占了絕大多數(shù)。中低收入家庭由于沒(méi)有穩(wěn)定的收入和職業(yè)，絕大部分都沒(méi)有交納住房公積金，因此，也無(wú)法利用公積金低息貸款。由于經(jīng)濟(jì)適用住房是不完全產(chǎn)權(quán)房，銀行要求借款人必須提供第三方擔(dān)保，否則不予貸款。四、金融等配套支持體系不健全，出現(xiàn)棄購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房局面縣現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房政策是符合條件的申購(gòu)者擇房后，須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交齊購(gòu)房款才能交房。由于縣城區(qū)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變發(fā)展過(guò)來(lái)的，城鎮(zhèn)居民極大部分也是由農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化而來(lái)，所有的房產(chǎn)極大部分未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)信息不全致使對(duì)保障對(duì)象審查工作難道增大，甚至無(wú)法查清。 2008年縣柯橋城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房安排表 數(shù)據(jù)來(lái)源：縣房地產(chǎn)管理局提供，經(jīng)加工整理單位：套套型面積（m2)梅福小區(qū)梅巷小區(qū)后梅小區(qū)綢緞小區(qū)聚賢花苑合計(jì)占比（%）50以下　　　　　5060　　8　71796070　　　　　708041　1330　84809071　82　8190以上　42　12　54合計(jì)11242294471298100三、住房和收入等信息系統(tǒng)不健全，無(wú)法準(zhǔn)確界定保障對(duì)象在住房保障制度的實(shí)施過(guò)程中，如何準(zhǔn)確界定住房保障的對(duì)象，是政策是否有效的關(guān)鍵。據(jù)對(duì)2008年縣柯橋城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房統(tǒng)計(jì)，我們可以看出，由于這些保障性住房是從拆遷安置房余房中回購(gòu)的，房源比較分散，這給管理帶來(lái)諸多不變；套型面積分布也不盡合理，缺少50 平方米以下和6070 平方米比較適宜的保障房套型，80 平方米以上的套型達(dá)135套，占總數(shù)的近一半，90平方米以上的套型中實(shí)際均為100平方米以上，最大的有130多平方米。但目前，縣的住房保障工作只是由縣房管處的一個(gè)科室具體負(fù)責(zé)，人員少，任務(wù)重，很難承擔(dān)全縣日益繁重的住房建設(shè)、資金籌集、管理運(yùn)作等住房保障任務(wù)。住房保障工作是一項(xiàng)政策性、連續(xù)性、動(dòng)態(tài)性很強(qiáng)的工作，既要負(fù)責(zé)各類住房保障計(jì)劃的制定及實(shí)施，又要負(fù)責(zé)對(duì)中低收入家庭的受理、調(diào)查、審核、公示、分配、監(jiān)管等工作，還要負(fù)責(zé)保障性住房的建設(shè)工作。根據(jù)縣目前的保障水平，僅保障幾百戶的目標(biāo)顯然和全國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的地位不相符，住房保障政策的局限也滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。一、政府責(zé)任行為不到位，住房保障程度滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平政府沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整深化和城市化進(jìn)程加快以及收入差距擴(kuò)大等帶來(lái)的多樣化、多層次的住房需求，缺乏明確的住房保障規(guī)劃和目標(biāo)，缺乏獨(dú)立的、專門(mén)的住房保障管理機(jī)構(gòu)，政府提供住房保障責(zé)任的職能和作用還有待進(jìn)一步的提升。縣20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房、。到2009年底止，共有149戶家庭獲得了廉租住房保障，其中租賃住房補(bǔ)貼94戶，公房租金減免21戶，實(shí)物配租24戶，10戶保障對(duì)象因個(gè)人狀況變得或死亡退出廉租住房保障?？h的經(jīng)濟(jì)適用住房主要是在城區(qū)拆遷安置小區(qū)和城中村改造剩余房源中予以安排解決，政府根據(jù)申購(gòu)家庭的數(shù)量，從這些小區(qū)中回購(gòu)足額的房源作為經(jīng)濟(jì)適用住房，并在當(dāng)年全部分配到位，確保符合條件的申購(gòu)家庭都能在當(dāng)期拿到經(jīng)濟(jì)適用住房，真正做到“房等人”，而不是像其他城市那樣，因房源數(shù)量有限而采取搖號(hào)等方式進(jìn)行輪侯擇房，有效避免了在此過(guò)程中產(chǎn)生的尋租和腐敗現(xiàn)象，同時(shí)還可以有效避免中低收入家庭集中居住的“貧民窟”現(xiàn)象。從歷年申請(qǐng)和購(gòu)買的戶數(shù)看，隨著經(jīng)濟(jì)適用住房政策的不斷深入和完善，近三年申購(gòu)戶數(shù)比政策剛開(kāi)始實(shí)行的前兩年有明顯增加，申購(gòu)范圍也從城區(qū)街道居民擴(kuò)大到全縣各鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民，政策惠及全縣居民，并一直做到“房等人”。政策實(shí)施第一年，申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的中低收入家庭共54戶，符合條件49戶，實(shí)際銷售經(jīng)濟(jì)適用住房37套，；2006年申請(qǐng)家庭55戶，符合條件48戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房32套，；2007年申請(qǐng)家庭129戶，符合條件124戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房116套，；2008年申請(qǐng)家庭227戶，符合條件181戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房137套，；2009年申請(qǐng)家庭137戶，符合條件116戶，銷售經(jīng)濟(jì)適用住房110套?？h依托自身的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是住房保障政策本身還是在政策實(shí)施方面，相比其他周邊縣市，都有明顯的先進(jìn)性和前瞻性，同時(shí)還有很強(qiáng)的可操作性，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)浙江省提出的解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題的要求和目標(biāo)任務(wù)。足額提取土地出讓凈收益的10%部分，公積金增值收益中城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金，用于廉租住房保障、經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)，不足部分財(cái)政予以保障。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排。三年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1100套、建筑面積8萬(wàn)平方米左右，其中2008年落實(shí)350套、繼續(xù)做到“房等人”，使經(jīng)濟(jì)適用住房制度惠及全縣所有低收入住房困難家庭。二是拓展經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象，經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)現(xiàn)全覆蓋。2008年保障范圍擴(kuò)大到人均收入在低保標(biāo)準(zhǔn)三倍以內(nèi)的城鎮(zhèn)居民家庭，其中人均收入在低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍以內(nèi)的保障家庭，按標(biāo)準(zhǔn)予以保障；人均收入在低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍（不含兩倍）至三倍以內(nèi)的保障家庭，原則上實(shí)行住房租賃補(bǔ)貼或租金減免，其標(biāo)準(zhǔn)按其享受保障標(biāo)準(zhǔn)的50％予以保障，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。月)家庭人均住房建筑面積（平方米/人）家庭人均月收入（元/人縣20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房保障條件、 縣20052009年經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房保障條件、保障標(biāo)準(zhǔn)和保障方式一覽表 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)縣房地產(chǎn)管理局歷年公布資料整理保障方式年份廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件保障標(biāo)準(zhǔn)保障條件家庭人均住房建筑面積(平方米/人)家庭人均月收入（元/人縣房管局就保障對(duì)象的住房狀況進(jìn)行審核，并轉(zhuǎn)縣民政局就保障對(duì)象的收入狀況進(jìn)行審核。租后管理：已獲得廉租住房保障的家庭，于每年12月底前向所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府如實(shí)申報(bào)家庭人口、收入及住房等情況，并填寫(xiě)《縣廉租住房保障年審表》。經(jīng)審核，家庭收入、家庭住房狀況等符合規(guī)定條件的，進(jìn)行為期15日的公示，經(jīng)公示無(wú)異議或者異議不成立的，作為廉租住房保障對(duì)象予以登記。減免租金標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)物配租方式的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)予以減免。實(shí)物配租優(yōu)先面向已經(jīng)登記為保障對(duì)象的軍烈屬、孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城鎮(zhèn)居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。實(shí)物配租是政府向符合保障條件的家庭提供住房，并按照規(guī)定收取租金；配租面積為家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額。租賃住房補(bǔ)貼每半年發(fā)放一次。每月最低補(bǔ)貼額度， 3人及以下戶縣城區(qū)街道每戶100元，其他鎮(zhèn)為80元；4人及以上戶縣城區(qū)街道每戶150元，其他鎮(zhèn)為120