【正文】 濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要因素之一，政府不得不通過(guò)對(duì)住房產(chǎn)業(yè)的干預(yù)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。1965年，約翰遜政府通過(guò)了第一個(gè)“房租補(bǔ)助”計(jì)劃立法，這一立法為建造聯(lián)邦支持的低房租住房提供了補(bǔ)充手段。由政府房屋署撥款建設(shè)和管理，專門出租給低收入家庭，租金標(biāo)準(zhǔn)取決于家庭總收入，一般為家庭總收入的三分之一。政府大力鼓勵(lì)私人業(yè)主將符合出租標(biāo)準(zhǔn)的房屋，出租給低收入津貼。利用市場(chǎng)機(jī)制調(diào)整住房政策隨著居民收入水平的提高，支付能力的增強(qiáng)，美國(guó)政府對(duì)住宅政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，一是政府逐漸減少公共住房的建設(shè)，到1980年代基本停止；二是為社會(huì)住宅建設(shè)提供的低息貸款逐年減少；三是對(duì)中等收入家庭購(gòu)房一般不再提供低息貸款主要通過(guò)商業(yè)貸款；四是改變對(duì)低收入者只租不售的辦法，鼓勵(lì)其中一部分收入較高的居民買房，并給予一定比例的低息貸款。第二個(gè)五年計(jì)劃（19661970年），環(huán)繞新加坡市區(qū)的貧民窟在這個(gè)時(shí)期基本消失。新加坡的居者有其屋政策一直沿用至今，已建造了90萬(wàn)套公共住房，93%的新加坡人生活其中，%，人均居住面積從1959年的6平米升至2010年的30平米，新加坡人的居住狀況得到實(shí)質(zhì)改善。政府將一部分公積金用于組屋建設(shè)，或購(gòu)買政府為住房建設(shè)貸款和補(bǔ)貼而發(fā)行的債券，間接支持組屋建設(shè)。為限制炒房，新加坡對(duì)于組屋的家庭套數(shù)、轉(zhuǎn)讓的時(shí)限都做了嚴(yán)格規(guī)定。第三節(jié) 香港的公共住房政策一、香港公共住房政策的演變我國(guó)香港特區(qū)地多人少，是世界上人口最稠密的地區(qū)之一，同時(shí)也是一個(gè)自由競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)，政府基本上不會(huì)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取積極不干預(yù)政策。第二階段是1973年～1983年，為發(fā)展和改善階段，政府實(shí)施“十年建房計(jì)劃”和“居者有其屋”計(jì)劃。1988年，香港推出“長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋發(fā)展計(jì)劃”，旨在加強(qiáng)私人機(jī)構(gòu)在供應(yīng)房屋方面的作用，政府的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向提供優(yōu)惠貸款來(lái)資助購(gòu)房市民。第三階段是從1984年至今，實(shí)施私人參建居屋和長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋發(fā)展階段。1964年，政府推出“臨時(shí)房屋區(qū)計(jì)劃”，以安置不符合入住公屋資格、又沒(méi)有能力租住私人樓宇的居民。為符合條件的組屋買主提供高達(dá)兩次的優(yōu)惠貸款，長(zhǎng)達(dá)25年的攤還期。同時(shí)，采取分級(jí)優(yōu)惠辦法，購(gòu)買住房面積越小，享受優(yōu)惠越多。 建立以公積金儲(chǔ)蓄為核心的住房金融體系 完善的公積金制度是新加坡解決居民住房問(wèn)題的重要保障，為新加坡組屋的建設(shè)和“居者有其屋”計(jì)劃提供了強(qiáng)大的金融支持。隨著住房供應(yīng)方面經(jīng)驗(yàn)的日趨完善，新加坡開(kāi)始將更多的重點(diǎn)放在為居民提供高質(zhì)量的生活環(huán)境上。在第一個(gè)五年建屋計(jì)劃（19611965年）完成時(shí)，55000套公租房拔地而起，比殖民政府改良信托局建造的房屋多兩倍，二十五萬(wàn)人的住房問(wèn)題得到解決，租金不超過(guò)住戶月收入的20%。同時(shí)，政府還為購(gòu)房者提供擔(dān)保，如果購(gòu)房者無(wú)力償還銀行貸款，政府可安排其住廉租房，并將原來(lái)的住房出售歸還貸款，以避免銀行出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。政府根據(jù)當(dāng)?shù)仄骄诵萁鹚胶蜕钏疁?zhǔn)，定期調(diào)整供房數(shù)量和津貼標(biāo)準(zhǔn)。為加快解決低收入家庭的住房問(wèn)題，1987年，美國(guó)政府在稅制改革中，提出“低收入階層住房稅金信用計(jì)劃”，為針對(duì)低收入階層提供住房的項(xiàng)目業(yè)主予以稅收減免優(yōu)惠。在基本解決住房數(shù)量不足之后，增加住房面積與房間數(shù)成為美國(guó)第二階段的住房政策目標(biāo)，其基本要求是居民居住達(dá)到“一人一室”。通過(guò)對(duì)比分析它們的成功經(jīng)驗(yàn)，并加以深入研究，有助于對(duì)我們的住房政策產(chǎn)生啟示，科學(xué)有效的解決住房政策存在的問(wèn)題，從而構(gòu)建合理完善的住房政策。中低收入家庭由于沒(méi)有穩(wěn)定的收入和職業(yè)，絕大部分都沒(méi)有交納住房公積金，因此，也無(wú)法利用公積金低息貸款。 2008年縣柯橋城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房安排表 數(shù)據(jù)來(lái)源：縣房地產(chǎn)管理局提供，經(jīng)加工整理單位：套套型面積（m2)梅福小區(qū)梅巷小區(qū)后梅小區(qū)綢緞小區(qū)聚賢花苑合計(jì)占比（%）50以下　　　　　5060　　8　71796070　　　　　708041　1330　84809071　82　8190以上　42　12　54合計(jì)11242294471298100三、住房和收入等信息系統(tǒng)不健全，無(wú)法準(zhǔn)確界定保障對(duì)象在住房保障制度的實(shí)施過(guò)程中，如何準(zhǔn)確界定住房保障的對(duì)象，是政策是否有效的關(guān)鍵。根據(jù)縣目前的保障水平，僅保障幾百戶的目標(biāo)顯然和全國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的地位不相符，住房保障政策的局限也滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平?？h的經(jīng)濟(jì)適用住房主要是在城區(qū)拆遷安置小區(qū)和城中村改造剩余房源中予以安排解決，政府根據(jù)申購(gòu)家庭的數(shù)量，從這些小區(qū)中回購(gòu)足額的房源作為經(jīng)濟(jì)適用住房，并在當(dāng)年全部分配到位，確保符合條件的申購(gòu)家庭都能在當(dāng)期拿到經(jīng)濟(jì)適用住房，真正做到“房等人”，而不是像其他城市那樣，因房源數(shù)量有限而采取搖號(hào)等方式進(jìn)行輪侯擇房，有效避免了在此過(guò)程中產(chǎn)生的尋租和腐敗現(xiàn)象，同時(shí)還可以有效避免中低收入家庭集中居住的“貧民窟”現(xiàn)象。足額提取土地出讓凈收益的10%部分，公積金增值收益中城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金，用于廉租住房保障、經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)，不足部分財(cái)政予以保障。2008年保障范圍擴(kuò)大到人均收入在低保標(biāo)準(zhǔn)三倍以內(nèi)的城鎮(zhèn)居民家庭，其中人均收入在低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍以內(nèi)的保障家庭，按標(biāo)準(zhǔn)予以保障；人均收入在低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍（不含兩倍）至三倍以內(nèi)的保障家庭，原則上實(shí)行住房租賃補(bǔ)貼或租金減免，其標(biāo)準(zhǔn)按其享受保障標(biāo)準(zhǔn)的50％予以保障，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。租后管理：已獲得廉租住房保障的家庭，于每年12月底前向所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府如實(shí)申報(bào)家庭人口、收入及住房等情況，并填寫《縣廉租住房保障年審表》。實(shí)物配租是政府向符合保障條件的家庭提供住房，并按照規(guī)定收取租金；配租面積為家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額?？h廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)按每戶家庭住房建筑面積計(jì)算為45平方米，同時(shí)按人均住房建筑面積計(jì)算為15平方米，其中實(shí)物配租最高保障面積標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)建筑面積65平方米。將原來(lái)由向房管部門申請(qǐng)、受理、房管部門審查、公示、核準(zhǔn)的申請(qǐng)審批程序，調(diào)整為向街道（鎮(zhèn)）提出申請(qǐng)、初審、縣房管局審核、縣民政局審核、縣房管局公示、登記的多級(jí)審核程序。二、廉租住房政策及實(shí)施情況縣的城鎮(zhèn)廉租住房保障制度于2005年開(kāi)始實(shí)行。并進(jìn)行申請(qǐng)公示。家庭成員在4人（含）以上的，保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積80平方米?！眱r(jià)格管理：經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，其確定價(jià)格以保本微利為原則。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年上市交易時(shí)，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房（包括超過(guò)享受面積部分的經(jīng)濟(jì)適用商品房）差價(jià)的60％向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款；滿3年后可將房屋轉(zhuǎn)讓給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭。2005年到2007年，在《實(shí)施辦法》實(shí)行的這三年中，切實(shí)解決了一大批中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。2003年8月頒發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)），是對(duì)國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文進(jìn)行了修正，將國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文提出的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”改為“讓多數(shù)家庭購(gòu)買和承租普通商品住房”，同時(shí)將經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)重新定位為“是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。 房屋結(jié)構(gòu)示意圖三、縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房需求分析通過(guò)以上對(duì)縣城鎮(zhèn)中低收入家庭收入支出和住房狀況的分析，2009年城鎮(zhèn)居民人口為294281，測(cè)算中低收入家庭的戶數(shù)約為58467戶。戶主類型主要反映收入的來(lái)源和取得收入的能力，從調(diào)查數(shù)量來(lái)看，%，%，退休的占1%，三無(wú)人員（無(wú)生活來(lái)源、無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)法定撫養(yǎng)義務(wù)人）%，%，說(shuō)明沒(méi)有固定收入的占了絕大多數(shù)，而且這些人取得收入的能力也是非常弱的?？h住房?jī)r(jià)格也一直處于上漲之勢(shì)，2009年住房銷售均價(jià)為7216元/平方米。而人均經(jīng)營(yíng)凈收入和財(cái)產(chǎn)性收入所占比重較小，%和3%。也低于全縣社會(huì)平均值的人均可支配收入28496元，由此可以看出，縣60%的城鎮(zhèn)家庭收入低于平均水平，反過(guò)來(lái)也即有40%的高收入家庭收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28496元，農(nóng)村居民人均純收入14682元。，%，%，是社會(huì)平均水平的88%，是社會(huì)平均水平的近2倍，高低收入差距越來(lái)越大，最高和最低收入差距達(dá)到了近4倍，貧富差距較大。第二章 縣城鎮(zhèn)中低收入家庭收入及住房狀況分析第一節(jié) 群體界定對(duì)于中低收入人群，國(guó)外及我國(guó)中央政府都沒(méi)有明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）和民政部等部委《城市低收入家庭認(rèn)定辦法》的規(guī)定，由縣級(jí)以上地方政府在建立社會(huì)保障制度時(shí)根據(jù)本地的實(shí)際情況對(duì)中低收入家庭進(jìn)行了界定。第一章，緒論，介紹本文選題的背景及意義，總結(jié)國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者對(duì)住房問(wèn)題的理論和研究，確定研究的內(nèi)容和方法；第二章，分析縣城鎮(zhèn)中低收入家庭收入及住房的現(xiàn)狀，從中低收入群體界定著手，調(diào)研分析中低收入家庭的收入和住房狀況及需求狀況；第三章，介紹縣城鎮(zhèn)中低收入家庭現(xiàn)行住房保障政策和實(shí)施情況，總結(jié)取得的成效，并分析指出存在的問(wèn)題；第四章，以美國(guó)、新加坡和香港為例，分析境外國(guó)家和地區(qū)的住房保障政策的演變和特點(diǎn)，指出對(duì)我們解決此類問(wèn)題的啟示和借鑒；第五章，從政策和管理兩大方面提出進(jìn)一步解決縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問(wèn)題的對(duì)策建議。房地產(chǎn)業(yè)存在惡性泡沫，這就需要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，而經(jīng)濟(jì)適用房就是一種控制手段，它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著積極意義。提倡以房租補(bǔ)貼、購(gòu)房貸款貼息、購(gòu)房貸款所得稅減免等住房補(bǔ)貼為主流方式的公共住房政策模式。二、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)的學(xué)者也從不同的角度對(duì)住房保障政策進(jìn)行探索，而且隨著住房改革的不斷深入，更加大了對(duì)解決中低收入家庭住房問(wèn)題的研究力度?！白》侩A級(jí)”的劃分有別于生產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的階級(jí)斗爭(zhēng)。他指出，過(guò)濾的主體是住宅，過(guò)濾產(chǎn)生的原因在于住宅的老化及新建。如壟斷、外部性、公共產(chǎn)品、信息不完全以及規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在和出現(xiàn)，完全競(jìng)爭(zhēng)模型并沒(méi)有把這些情況納入它的分析框架。1920年，《福利經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書(shū)，標(biāo)志著福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)生。在20世紀(jì)40年代，美國(guó)心理學(xué)家馬斯洛()發(fā)表了《動(dòng)機(jī)與人格》，論述了作為人的動(dòng)機(jī)基礎(chǔ)的需要層次理論。第一需求理論。以香港和新加坡為例，上世紀(jì)六七十年代是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，同時(shí)也是城市化加速發(fā)展的階段，大量新增人口和基礎(chǔ)農(nóng)民為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了源源不斷的勞動(dòng)力，同時(shí)也帶來(lái)錯(cuò)綜復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題。目前，實(shí)行的城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障政策主要有兩種：一是對(duì)中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房政策，二是對(duì)低收入家庭的廉租住房保障政策。因此各個(gè)國(guó)家和地區(qū)在解決這些由住房問(wèn)題引起的社會(huì)問(wèn)題的過(guò)程時(shí)，逐步形成了相應(yīng)的住房政策。本文首先介紹了選題的背景及意義，通過(guò)文獻(xiàn)資料的查閱，對(duì)國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者對(duì)住房問(wèn)題的理論和研究進(jìn)行了總結(jié)，確定研究的內(nèi)容和方法；其次，分析縣城鎮(zhèn)中低收入家庭收入及住房的現(xiàn)狀，從中低收入群體界定著手，通過(guò)調(diào)研分析了城鎮(zhèn)中低收入家庭的收入和住房狀況，重點(diǎn)介紹了縣城鎮(zhèn)中低收入家庭現(xiàn)行住房保障政策及實(shí)施情況，總結(jié)取得的成效，并分析指出存在的問(wèn)題；再次，以美國(guó)、新加坡和香港為例，分析境外國(guó)家和地區(qū)住房保障政策的發(fā)展、變化和特點(diǎn)，指出對(duì)我們解決此類問(wèn)題的啟示和借鑒；最后，從政策和管理兩大方面提出進(jìn)一步解決縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問(wèn)題的對(duì)策建議。城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障政策研究摘要住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，是每個(gè)人基本生活保障的前提，也是家庭和睦，社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵。因此，研究城市中低收入家庭住房保障政策具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。城市化率的不斷提高，使工業(yè)和人口在城市高度集中，對(duì)城市土地和住房供給的形成了巨大的需求，從而產(chǎn)生了住房供應(yīng)的絕對(duì)短缺，進(jìn)而導(dǎo)致土地價(jià)格以致住房?jī)r(jià)格的上漲，于是城市中低收入居民家庭的住房支付能力和支付價(jià)格之間出現(xiàn)巨大的差距，導(dǎo)致了大批貧民生活在擁擠不堪的貧民窟中，并由此產(chǎn)生了一系列社會(huì)問(wèn)題，危害整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。建立多層次的住房供應(yīng)體系，保障社會(huì)各階層尤其是低收入者有房居住，是現(xiàn)階段各級(jí)政府的重點(diǎn)民生工作之一。因此，妥善解決居民的住房問(wèn)題，不僅是解決快速發(fā)展的需要，也是保持社會(huì)穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。主要有第一需求理論、需要層次理論、福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、公共選擇理論及過(guò)濾理論等。需要層次理論。福利經(jīng)濟(jì)學(xué)是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)從福利觀點(diǎn)出發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)體系的運(yùn)行予以社會(huì)評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)，“最優(yōu)狀態(tài)”“消費(fèi)者剩余”為福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要分析工具。政府干預(yù)應(yīng)該糾正市場(chǎng)機(jī)制的缺陷，這些缺陷是傳統(tǒng)的完全競(jìng)爭(zhēng)模型的假設(shè)和實(shí)際情況之間的差異造成的。但直到20世紀(jì)60年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞瑞(Lowry)對(duì)過(guò)濾現(xiàn)象作了概念性的解釋。雷斯和摩爾認(rèn)為，城市資源的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程就像社會(huì)領(lǐng)域內(nèi)的階級(jí)斗爭(zhēng)一樣，會(huì)形成不同的階段。雷斯和摩爾強(qiáng)調(diào)“住房階級(jí)”是城市系統(tǒng)本身產(chǎn)生的、建構(gòu)城市社會(huì)關(guān)系的獨(dú)特因素，對(duì)解釋城市的社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)沖突有著重要意義。姚玲珍，2009：《中國(guó)公共住房政策模式研究（修訂版）》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社住房公平分配原則和住房應(yīng)該作為一項(xiàng)社會(huì)保障政策的重要性，并從供應(yīng)客體的角度將住房供應(yīng)體系細(xì)分為實(shí)物、貨幣分配和商品化供應(yīng)體系三種形式。同一個(gè)地段，經(jīng)濟(jì)適用房比商品房要便宜10%到15%，拉低了商品房的房?jī)r(jià)。趙路興，2003：《中低收入家庭住房保障收入線劃分研究》，《城市開(kāi)發(fā)》第1期第三節(jié) 研究?jī)?nèi)容及方法一、研究?jī)?nèi)容本文通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)、資料的閱讀、總結(jié)、研究和仔細(xì)研讀領(lǐng)會(huì)國(guó)家、地方相關(guān)住房保障政策，結(jié)合縣城鎮(zhèn)中低收入住房保障對(duì)象的調(diào)查，對(duì)中低收入住房困難家庭的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)收入水平、住房狀況、居住質(zhì)量需求等方面的研究，分析了縣中低收入家庭住房困難成因，從而提出住房保障需求的層次性，以及按計(jì)劃、有步驟、分層次的解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。另外分層次解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障模式，也是建立在定性分析的基礎(chǔ)上，只能說(shuō)是提供了一種解決問(wèn)題的思路，要成為可操作性的實(shí)施計(jì)劃，還需進(jìn)一步實(shí)證量化研究。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，即界定為“中低收入家庭”，包括收入最低、收入較低和收入中間等三個(gè)組別的家庭，該群體的數(shù)量占總數(shù)的60