【正文】 發(fā)項(xiàng)目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對(duì)某些特定的開發(fā)類型(如商場(chǎng)或住宅)或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長(zhǎng)，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散于不同的開發(fā)類型和地點(diǎn)上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國(guó)際性的?？傊?，開發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，所選擇的經(jīng)營(yíng)方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計(jì)到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。4．1．4．3政府及政府機(jī)構(gòu) 政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過(guò)程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能．在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。開發(fā)商從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)其他參與者的行為發(fā)生著影響。 房地產(chǎn)開發(fā)投資者對(duì)政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來(lái)作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)收入又是中央和地方政府財(cái)政的一個(gè)重要來(lái)源，而對(duì)物業(yè)的不同占有、擁有形式又反映了一個(gè)國(guó)家的政治取向。 4．1．4．4金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)費(fèi)用的短期資金“建設(shè)貸款”和項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購(gòu)買房地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過(guò)程和消費(fèi)過(guò)程均需大量資金，沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)的參與，房地產(chǎn)市場(chǎng)就很難正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 4．1．4 .5建筑承包商 房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建設(shè)過(guò)程的工程施工工作發(fā)包給建筑承包商。但承包商也能將其承包建安工程的業(yè)務(wù)擴(kuò)展并同時(shí)承擔(dān)附加的一些開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如購(gòu)買土地使用權(quán)、參與項(xiàng)目的資金籌措和市場(chǎng)營(yíng)銷等。但承包商僅僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。如果承包商將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個(gè)開發(fā)過(guò)程并承擔(dān)與之相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，它就要求有一個(gè)更高的收益水平。但即便如此，承包商往往能夠承受較低的利潤(rùn)水平。 4．1．4. 6專業(yè)顧問(wèn) 由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大多數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗(yàn)和技能來(lái)處理房地產(chǎn)生產(chǎn)、交易、市場(chǎng)上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)公司提供咨詢服務(wù)。這些專業(yè)顧問(wèn)人員包括： (1)建筑師。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程中，建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等項(xiàng)工作。有時(shí)建筑師并不是親自完成這些設(shè)計(jì)工作面是作為主持人來(lái)組織或協(xié)調(diào)這些工作。在工程開發(fā)建設(shè)中，建筑師還負(fù)責(zé)施工合同的管理，工程進(jìn)度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會(huì)議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中技術(shù)問(wèn)題等。 (2)工程師。房地產(chǎn)開發(fā)中需結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明，以及空調(diào)或高級(jí)電氣設(shè)備等設(shè)計(jì)外，還可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購(gòu)、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問(wèn)題等項(xiàng)工作.(3)會(huì)計(jì)師。會(huì)計(jì)師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財(cái)政預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時(shí)向開發(fā)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。 (4)造價(jià)工程師。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)師或造價(jià)工程師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)。其主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過(guò)程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理。在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。 (5)估價(jià)師及物業(yè)代理。估價(jià)師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過(guò)程中提供估價(jià)服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平。房地產(chǎn)估價(jià)師在就某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)。要能夠準(zhǔn)確把握該宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況，掌握充分的市場(chǎng)信息．全面分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀(jì)人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù)，同時(shí)還協(xié)助委托方制定與實(shí)施租售策略、確定租售對(duì)象與方法、預(yù)測(cè)租售價(jià)格。(6)律師。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過(guò)程中，均需要律師的參與，為有關(guān)委托方提供法律支持和服務(wù)。例如開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)時(shí)，須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；出租或出售物業(yè)時(shí)須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業(yè)服務(wù)。 4．. 7消費(fèi)者或買家每一個(gè)人和機(jī)構(gòu)都是房地產(chǎn)市場(chǎng)上現(xiàn)實(shí)的或潛在的消費(fèi)者。人人都需要住房，每一個(gè)機(jī)構(gòu)都需要建筑空間從事其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而不管這些房屋是買來(lái)的還是租來(lái)的。消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的取向是“物有所值”，即用適當(dāng)?shù)呢泿刨Y金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。但如果說(shuō)市場(chǎng)上的買家，則主要包括白用型購(gòu)買者和投資型購(gòu)買者兩種。購(gòu)買能力是對(duì)自用型購(gòu)買者的主要約束條件；而對(duì)投資型購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，其擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，往往決定了其愿意支付的價(jià)格水平。 4．3房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱 4 .3．1房地產(chǎn)泡沫及成因 (1)房地產(chǎn)泡沫的定義 查爾斯P金德?tīng)柌?charles P Kindleberger)在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！? 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。(2)房地產(chǎn)泡沫的成因 房地產(chǎn)作為泡誅經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個(gè)方面。 首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求，人們對(duì)居住條件的要求是沒(méi)有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來(lái)就存在著很樂(lè)觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國(guó)家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)柞抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。 其次，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為休追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。 再有，金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒(méi)有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒(méi)有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會(huì)過(guò)于樂(lè)觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。 4．3．2 “過(guò)度開發(fā)”等原因 (1)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā) 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā)有時(shí)也稱為房地產(chǎn)“過(guò)熱”,是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。(2)過(guò)度開發(fā)的誘因 過(guò)度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性， 開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)決策時(shí)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的需求狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。他們?cè)陬A(yù)測(cè)時(shí)，總是在很大程度上依賴于目前市場(chǎng)上的銷售和價(jià)格情況。即使當(dāng)前市場(chǎng)上的熱銷和價(jià)格上漲只是暫時(shí)的現(xiàn)象，他們也很容易會(huì)認(rèn)為這種繁榮量象能夠長(zhǎng)久持續(xù)下去．于是造成對(duì)未來(lái)需求過(guò)分樂(lè)觀的估計(jì)。研究表明，對(duì)未來(lái)需求預(yù)測(cè)的偏差程度基本上與目前市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)速度正相關(guān)，即目前市場(chǎng)價(jià)格增速越快，對(duì)未來(lái)估計(jì)中過(guò)分樂(lè)觀的程度就會(huì)越大。這時(shí)開發(fā)商往往會(huì)加大投資，大批項(xiàng)目上馬，待到竣工時(shí)，市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過(guò)度開發(fā)景象。 開發(fā)商之問(wèn)的博弈和非理性行為也會(huì)加劇這種市場(chǎng)過(guò)度開發(fā)的情況開發(fā)商只要一看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)就會(huì)迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時(shí)這些市場(chǎng)機(jī)會(huì)是有限的，只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個(gè)開發(fā)商都想搶先得到市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而不會(huì)進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。況且如果已經(jīng)得到土地．與其將土地空置產(chǎn)生機(jī)會(huì)成本，還不如趕快開工建設(shè)。這種非理性的行為往往會(huì)使過(guò)度開發(fā)現(xiàn)象更加嚴(yán)重 從獲取開發(fā)資金的難易程度來(lái)看，如果開發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們?cè)谶M(jìn)行投資決策時(shí)往往會(huì)缺乏仔細(xì)和審慎的考慮，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。特別是目前我國(guó)的開發(fā)商融資渠道單一，無(wú)論是開發(fā)貸款還是預(yù)售商品住宅抵押貸款基本都是從商業(yè)銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息不完全的程度較高，對(duì)高利潤(rùn)的追求將會(huì)使開發(fā)商難以對(duì)市場(chǎng)做出客觀和冷靜的判斷。4．5．1政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則 政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的位置固定性、價(jià)值昂貴性和耐久性，對(duì)干預(yù)其發(fā)展的政策也具有相應(yīng)的特殊原則。 4．5．1．1目標(biāo)的確定性 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策必須有明確的目標(biāo)。政策的預(yù)評(píng)價(jià)首先要考察這些目標(biāo)的必要性和可行性；政策的后評(píng)價(jià)則要分析這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度、實(shí)際受益者是否與目標(biāo)受益者相吻合、是否有負(fù)面作用等。這些目標(biāo)通常包括： (1)使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。在任何時(shí)候，都有一個(gè)房地產(chǎn)存量來(lái)滿足當(dāng)前的生產(chǎn)生活需要。政府通常更關(guān)注新建商品房的人住情況，忽視存量房地產(chǎn)的空置問(wèn)題，或?qū)烧叩闹匾暢潭炔黄ヅ?。這就很難使存量房地產(chǎn)資源發(fā)揮最大的效用。(2)保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。以住宅市場(chǎng)為例：長(zhǎng)期的住房政策必須有改善住房質(zhì)量的目標(biāo)．必須對(duì)家庭居住偏好(在住宅產(chǎn)權(quán)、類型、位置)加以考慮，政府應(yīng)允許超過(guò)需要數(shù)量的住宅剩余存在，因?yàn)榭罩米≌鳛樽≌袌?chǎng)上的“蓄水池”，可為居民變更住所提供方便，迫使已不符合居住標(biāo)準(zhǔn)的住宅被及時(shí)淘汰，滿足部分家庭對(duì)擁有第二住所的需要。(3)引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇。在選擇新建項(xiàng)目位置時(shí)，要考慮當(dāng)前不同類型物業(yè)的短缺情況、就業(yè)機(jī)會(huì)和物業(yè)需求的未來(lái)變化、當(dāng)前的基礎(chǔ)設(shè)施狀況和城市總體規(guī)劃的要求，以避免或減少新建項(xiàng)目空置。 (4)滿足特殊群體的需要。例如，在城市住宅建設(shè)中，某些家庭，如老人和殘疾人等，對(duì)住房有特殊的要求，政府必須有與之相關(guān)的政策，從建設(shè)、分配和使用等方面做出特殊的安排，以滿足其住房需要；又例如，隨著新經(jīng)濟(jì)即知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，發(fā)展高新技術(shù)，就成為提高中國(guó)綜合國(guó)力的重要手段，因此對(duì)于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的土地，就需采取特殊的優(yōu)惠政策。 ．1．2政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性，首先要求體現(xiàn)新舊政策的銜接。新的干預(yù)市場(chǎng)的政策必須建立在總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，而不是一味地全盤否定或沿襲舊政策；同時(shí)，還要緊緊圍繞政策的終極目標(biāo)，系統(tǒng)而全面地制定分階段的措施。 其次，還要體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套。處在改革發(fā)展中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，有許多政策問(wèn)題紛繁復(fù)雜。例如，土地使用制度改革政策，就牽涉到企業(yè)制度的調(diào)整、住房制度的改革；而住房制度的改革，更涉及到一系列相關(guān)制度如工資制度、人事制度、戶籍制度等的改革，可以說(shuō)．住房制度的變革牽一發(fā)而動(dòng)全身。 最后，還應(yīng)體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。目前，我國(guó)正處于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，社會(huì)成員的階層差異日益突現(xiàn)。從富裕階層到貧困階層的客觀存在和各階層人員觀念的差異，要求相應(yīng)的政策具備多元化的特征。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)有機(jī)的整體，要求政府政策必須完整統(tǒng)一，以利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 4. 5．1．3政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性政府除了制定宏觀的調(diào)控政策外，還必須針對(duì)不同類型物業(yè)的供給、分配和消費(fèi)途徑，制定具有針對(duì)性的具體政策。同時(shí)這種政策還要有明確的導(dǎo)向性，以幫助市場(chǎng)的參與者準(zhǔn)確把握自己的行為取向。 4．5 .1. 4政策的公平性和效率公平和效率及其相互協(xié)調(diào)，是評(píng)價(jià)政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過(guò)資源和利益的公平分配來(lái)維持社會(huì)的穩(wěn)定；又要通過(guò)資源的優(yōu)化配置來(lái)推動(dòng)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有時(shí)為了確保基本的公平，要犧牲一定的效率；有時(shí)為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關(guān)系，是政府制定政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)。4．5．2宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段 對(duì)于一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，市場(chǎng)的自由運(yùn)作非常重要。政府的土地政策，不能過(guò)分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由運(yùn)作。這樣才能保證本地及外來(lái)投資者對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的信心，進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的安定繁榮．但是宏觀調(diào)控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應(yīng)，金融、住房稅收政策等。4．5．2．1土地供應(yīng)政策 沒(méi)有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開