【正文】 發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的開發(fā)類型(如商場或住宅)或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險分散于不同的開發(fā)類型和地點上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)提供服務(wù)；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。4．1．4．3政府及政府機(jī)構(gòu) 政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能．在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。開發(fā)商從購買土地使用權(quán)開始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場的同時，也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。 房地產(chǎn)開發(fā)投資者對政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費收入又是中央和地方政府財政的一個重要來源，而對物業(yè)的不同占有、擁有形式又反映了一個國家的政治取向。 4．1．4．4金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)費用的短期資金“建設(shè)貸款”和項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機(jī)構(gòu)的參與，房地產(chǎn)市場就很難正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 4．1．4 .5建筑承包商 房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建設(shè)過程的工程施工工作發(fā)包給建筑承包商。但承包商也能將其承包建安工程的業(yè)務(wù)擴(kuò)展并同時承擔(dān)附加的一些開發(fā)風(fēng)險，如購買土地使用權(quán)、參與項目的資金籌措和市場營銷等。但承包商僅僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險相對較少。如果承包商將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個開發(fā)過程并承擔(dān)與之相應(yīng)的風(fēng)險時，它就要求有一個更高的收益水平。但即便如此，承包商往往能夠承受較低的利潤水平。 4．1．4. 6專業(yè)顧問 由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過程相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場上的大多數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗和技能來處理房地產(chǎn)生產(chǎn)、交易、市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。這些專業(yè)顧問人員包括： (1)建筑師。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計、建筑施工合同管理等項工作。有時建筑師并不是親自完成這些設(shè)計工作面是作為主持人來組織或協(xié)調(diào)這些工作。在工程開發(fā)建設(shè)中，建筑師還負(fù)責(zé)施工合同的管理，工程進(jìn)度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中技術(shù)問題等。 (2)工程師。房地產(chǎn)開發(fā)中需結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明，以及空調(diào)或高級電氣設(shè)備等設(shè)計外，還可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等項工作.(3)會計師。會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財政預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人通報財務(wù)狀況。 (4)造價工程師。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，經(jīng)濟(jì)師或造價工程師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或造價咨詢機(jī)構(gòu)。其主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理。在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。 (5)估價師及物業(yè)代理。估價師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過程中提供估價服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平。房地產(chǎn)估價師在就某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價時。要能夠準(zhǔn)確把握該宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況，掌握充分的市場信息．全面分析影響房地產(chǎn)價格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀(jì)人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù)，同時還協(xié)助委托方制定與實施租售策略、確定租售對象與方法、預(yù)測租售價格。(6)律師。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過程中，均需要律師的參與，為有關(guān)委托方提供法律支持和服務(wù)。例如開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)時，須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；出租或出售物業(yè)時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業(yè)服務(wù)。 4．. 7消費者或買家每一個人和機(jī)構(gòu)都是房地產(chǎn)市場上現(xiàn)實的或潛在的消費者。人人都需要住房，每一個機(jī)構(gòu)都需要建筑空間從事其生產(chǎn)經(jīng)營活動，而不管這些房屋是買來的還是租來的。消費者在房地產(chǎn)市場交易中的取向是“物有所值”，即用適當(dāng)?shù)呢泿刨Y金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括白用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件；而對投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，往往決定了其愿意支付的價格水平。 4．3房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 4 .3．1房地產(chǎn)泡沫及成因 (1)房地產(chǎn)泡沫的定義 查爾斯P金德爾伯格(charles P Kindleberger)在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！? 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。(2)房地產(chǎn)泡沫的成因 房地產(chǎn)作為泡誅經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機(jī)需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個方面。 首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對房地產(chǎn)價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)柞抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價格狂漲。 其次，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為休追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。 再有，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價值量大的特點，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。 4．3．2 “過度開發(fā)”等原因 (1)房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā) 房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產(chǎn)“過熱”,是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。(2)過度開發(fā)的誘因 過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性， 開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)決策時，會對市場上的需求狀況進(jìn)行預(yù)測。他們在預(yù)測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當(dāng)前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現(xiàn)象，他們也很容易會認(rèn)為這種繁榮量象能夠長久持續(xù)下去．于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預(yù)測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關(guān)，即目前市場價格增速越快，對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發(fā)商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。 開發(fā)商之問的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發(fā)的情況開發(fā)商只要一看到市場機(jī)會就會迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時這些市場機(jī)會是有限的，只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個開發(fā)商都想搶先得到市場機(jī)會，而不會進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。況且如果已經(jīng)得到土地．與其將土地空置產(chǎn)生機(jī)會成本，還不如趕快開工建設(shè)。這種非理性的行為往往會使過度開發(fā)現(xiàn)象更加嚴(yán)重 從獲取開發(fā)資金的難易程度來看，如果開發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們在進(jìn)行投資決策時往往會缺乏仔細(xì)和審慎的考慮，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。特別是目前我國的開發(fā)商融資渠道單一，無論是開發(fā)貸款還是預(yù)售商品住宅抵押貸款基本都是從商業(yè)銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產(chǎn)市場中信息不完全的程度較高，對高利潤的追求將會使開發(fā)商難以對市場做出客觀和冷靜的判斷。4．5．1政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則 政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的位置固定性、價值昂貴性和耐久性，對干預(yù)其發(fā)展的政策也具有相應(yīng)的特殊原則。 4．5．1．1目標(biāo)的確定性 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策必須有明確的目標(biāo)。政策的預(yù)評價首先要考察這些目標(biāo)的必要性和可行性；政策的后評價則要分析這些目標(biāo)的實現(xiàn)程度、實際受益者是否與目標(biāo)受益者相吻合、是否有負(fù)面作用等。這些目標(biāo)通常包括： (1)使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。在任何時候，都有一個房地產(chǎn)存量來滿足當(dāng)前的生產(chǎn)生活需要。政府通常更關(guān)注新建商品房的人住情況，忽視存量房地產(chǎn)的空置問題，或?qū)烧叩闹匾暢潭炔黄ヅ?。這就很難使存量房地產(chǎn)資源發(fā)揮最大的效用。(2)保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。以住宅市場為例：長期的住房政策必須有改善住房質(zhì)量的目標(biāo)．必須對家庭居住偏好(在住宅產(chǎn)權(quán)、類型、位置)加以考慮，政府應(yīng)允許超過需要數(shù)量的住宅剩余存在，因為空置住宅作為住宅市場上的“蓄水池”，可為居民變更住所提供方便，迫使已不符合居住標(biāo)準(zhǔn)的住宅被及時淘汰，滿足部分家庭對擁有第二住所的需要。(3)引導(dǎo)新建項目的位置選擇。在選擇新建項目位置時，要考慮當(dāng)前不同類型物業(yè)的短缺情況、就業(yè)機(jī)會和物業(yè)需求的未來變化、當(dāng)前的基礎(chǔ)設(shè)施狀況和城市總體規(guī)劃的要求，以避免或減少新建項目空置。 (4)滿足特殊群體的需要。例如，在城市住宅建設(shè)中，某些家庭，如老人和殘疾人等，對住房有特殊的要求，政府必須有與之相關(guān)的政策，從建設(shè)、分配和使用等方面做出特殊的安排，以滿足其住房需要；又例如，隨著新經(jīng)濟(jì)即知識經(jīng)濟(jì)時代的到來，發(fā)展高新技術(shù)，就成為提高中國綜合國力的重要手段，因此對于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的土地，就需采取特殊的優(yōu)惠政策。 ．1．2政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性，首先要求體現(xiàn)新舊政策的銜接。新的干預(yù)市場的政策必須建立在總結(jié)歷史經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，而不是一味地全盤否定或沿襲舊政策；同時，還要緊緊圍繞政策的終極目標(biāo)，系統(tǒng)而全面地制定分階段的措施。 其次，還要體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套。處在改革發(fā)展中的中國經(jīng)濟(jì)，有許多政策問題紛繁復(fù)雜。例如，土地使用制度改革政策，就牽涉到企業(yè)制度的調(diào)整、住房制度的改革；而住房制度的改革，更涉及到一系列相關(guān)制度如工資制度、人事制度、戶籍制度等的改革，可以說．住房制度的變革牽一發(fā)而動全身。 最后，還應(yīng)體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。目前，我國正處于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)的初級階段，社會成員的階層差異日益突現(xiàn)。從富裕階層到貧困階層的客觀存在和各階層人員觀念的差異，要求相應(yīng)的政策具備多元化的特征。同時，房地產(chǎn)市場作為一個有機(jī)的整體，要求政府政策必須完整統(tǒng)一，以利于房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。 4. 5．1．3政策的針對性和導(dǎo)向性政府除了制定宏觀的調(diào)控政策外，還必須針對不同類型物業(yè)的供給、分配和消費途徑，制定具有針對性的具體政策。同時這種政策還要有明確的導(dǎo)向性，以幫助市場的參與者準(zhǔn)確把握自己的行為取向。 4．5 .1. 4政策的公平性和效率公平和效率及其相互協(xié)調(diào)，是評價政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩(wěn)定；又要通過資源的優(yōu)化配置來推動社會的進(jìn)步和發(fā)展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有時為了確保基本的公平，要犧牲一定的效率；有時為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關(guān)系，是政府制定政策的重點和難點。4．5．2宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段 對于一個完善的房地產(chǎn)市場而言，市場的自由運(yùn)作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場的自由運(yùn)作。這樣才能保證本地及外來投資者對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的信心，進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個社會經(jīng)濟(jì)的安定繁榮．但是宏觀調(diào)控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)，金融、住房稅收政策等。4．5．2．1土地供應(yīng)政策 沒有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開